（转自：研报虎）

业绩端：板块业绩处探底阶段，房企分化是主基调

　　2024年52家样本房企：①营业收入35122亿元，同比-20.1%，其中央国企、民企、混合制房企分别同比-5.2%、-32.7%、-23.2%；②归母净利润亏损3124亿元，同比多亏损18.9%，央国企仍能保持盈利，民企亏损2421亿元、混合制房企亏损905亿元；③毛利率为11.92%，较2023年增长0.98pct，或接近完成筑底，未来优质项目结转或带动毛利率提升；④销管费率5.52%，处于近五年低位，持续降本增效；⑤用2022-2024年三年存货减值占2024年存货的比例来衡量减值程度，正常生产经营的房企中，建发国际集团（3.7%）、滨江集团（3.6%）、招商蛇口（3.2%）和绿城中国（2.8%）减值程度较高。

　　经营端：龙头房企经营韧性足，投销市占率均有望提升

　　①销售端，2024年TOP100房企销售金额整体下滑，全口径销售金额41865亿元，同比-30%；房企持续分化，央国企韧性更强，中国海外发展销售同比正增长，绿城中国销售降幅在10%以内；头部央国企和改善型房企市占率提升，TOP30中民企数量减少（从2020年的21家降至2024年的8家）。②投资端，房企以销定投，16家典型房企2021-2024年拿地强度为0.47、0.31、0.29、0.21，央国企为土拍市场主力，2024年建发国际集团等5家拿地强度超过0.3。③开竣工，新开工延续同比下降趋势，竣工降幅逐步显现，7家房企总开工量2022-2024年三年年均复合降幅为40%，2024年竣工量同比-21%，我们预计2025年开竣工体量或仍将下滑。

资产端：房企整体缩表，关注资产流动性

　　2024年16家典型房企：①资产规模缩表，总资产规模104968亿元，同比-8.9%；有息负债规模27050亿元，同比-0.7%；资产负债率72.3%，较2023年下降1.5pct。②短期偿债压力仍在，整体短期有息负债占比为32.2%，较2023年增加4.4pct，建发国际集团短期有息负债占比7.2%，中国海外发展等4家也在20%以下。③平均融资成本3.94%，较2023年下降36BP，滨江集团单年下降80BP，招商蛇口（2.99%）、保利发展、中国海外发展和华润置地融资成本处最低区间。④改善房企偿债能力更强，滨江集团等5家房企销售金额对待偿负债覆盖倍数在1.0倍以上。⑤改善型房企资产流动性更高，安全性更好，建发国际集团（8.9%）和绿城中国（17.8%）2024年竣工存货占总存货比例小于20%；建发国际集团、滨江集团和保利发展3家2024年资产流速超过70%。

投资建议：推荐持续拿地的头部央国企和改善型房企

　　在行业低景气度背景下，2024年房企整体业绩和经营表现有一定压力，房企间分化成为常态。未来房企的竞争在于资产质量（土储布局和债务结构）、产品品质与服务、品牌影响等方面，当前新房市场以改善需求为主导，能在核心城市核心区域打造出适配客户需求产品的房企预计能获得更好的销售和业绩，兼顾去化流速与利润空间，推荐持续在一线和强二线城市拿地的龙头房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、建发股份等。

　　风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期。