本文转自：新闻晨报

近日，CBRE世邦魏理仕发布《2025年上海房地产市场回顾》，CBRE世邦魏理仕中国区研究部资深董事陆燕表示，办公楼市场方面，TM T引领新增需求，全年净吸纳量同比增长显韧性；零售市场户外运动和韩国潮牌表现活跃，礼品文创和玩具品类成为持续增长的亮点；仓储物流全年净吸纳创历史新高，空置率同比下降；商务园区办公楼新增供应集中释放，科技与消费品行业推动市场去化近半；投资市场交易活跃度稳步修复，机构投资者领跑市场。

办公楼市场：

TMT行业引领新增需求

2025年，上海办公楼市场共录得11个新项目交付，总体量达到79.2万平方米。尽管需求复苏速度缓慢，但呈现逐季递增的趋势。下半年，随着企业搬迁和扩租活动的明显增多，全年净吸纳量累计达到约39万平方米，同比增长76.6%。

从行业需求结构来看，TM T行业今年超越金融业位居首位，占比达20%。游戏、电商及人工智能企业成为其主要增量来源，如字节跳动在五角场的新租成为年度规模最大交易之一，提振市场信心的同时也带动了新兴商务区的热度；金融业以19%的占比位列第二，保险、基金及投行企业仍是需求主力；消费品行业位居第三，占比13%，除传统快消品牌及家居类企业外，户外、宠物等新兴热门消费品类企业也有明显扩张趋势；专业服务业排名第四，占比11%，以法律及咨询公司的搬迁扩张需求为主；第三方办公排名第五，占比6%。

从区位表现来看，陆家嘴以7.8%的占比位列全市第一，需求主要来自板块内部搬迁，专业服务业流动尤为突出，而小部分增量需求则主要由金融及TM T企业贡献；五角场以6.9%的占比位列第二，以字节跳动为首，TM T产业集聚效应进一步增强；淮海中路排名第三，占比6.6%，消费品和金融行业贡献突出。

零售市场：

情绪消费添活力

2025年上海零售市场共录得70.8万平方米新增供应，包含滨港商业中心、鑫耀·光环Live、前滩陆家嘴广场、新天地东台里、陆悦天地及虹桥前湾印象城等6个新项目。新项目着重强调“半开放街区与自然景观”的融合，推动商业空间从传统零售加速向社交、休闲及体验中心转型。全年净吸纳量录得67.8万平方米，全市空置率同比上行0.6%，全市购物中心首层租金在不同商圈的波动下，整体保持平稳。

时尚服饰类需求占比43.4%，成为零售增长的主要驱动力。其中，运动户外与潮流品牌热度不减，占服装类29%。在情绪经济驱动下，礼品、文创及玩具品类成为年度贯穿始终的增长亮点。品牌策略由“标准店”转向“大面积体验式零售店”，通过规模与体验制造话题。

全年餐饮品类需求占比达21%，餐饮需求稳健，轻餐简餐与高性价比成主流；服务类需求全年占比3.5%，呈现出扩张韧性。传统健身房加速转型为攀岩、普拉提等专业工作室，而美容美体品牌则从单一护肤转向身心疗愈，以满足消费者的压力管理需求。

商务园区市场：

新增供应集中释放

2025年上海商务园区办公楼市场迎来供应高峰，全年累计9个新项目交付，新增面积111.5万平方米，同比增幅达21%，新增供应主要集中于张江、浦江、漕河泾、市北与宝山南大等板块。

在行业需求方面，TM T行业以39.3%的占比持续引领市场需求，其中，半导体芯片行业在政策红利驱动下呈现强劲发展势头。系统解决方案领域（如软件开发、视觉技术与安全技术）与人工智能领域的租户也展现出明显扩张趋势。消费品以10%占比位居第二，漕河泾吸引快消类企业的总部入驻。第三方办公以9.8%占比位列第三，高端制造业占比9.6%。生物医药占比5.7%，较去年同期收缩近半，主要受行业投资降温及企业扩张意愿减弱影响。

对比各子市场的表现，张江、漕河泾与金桥为全市去化主力，分别贡献29%，24%和22%的租赁需求。其中张江受TM T与生物医药企业搬迁扩租需求驱动表现突出；漕河泾则受益于TM T、消费品零售与高端制造企业搬迁需求支撑；金桥则以第三方办公、消费品零售与酒店餐饮需求活跃为主要特征。此外，临空与御桥板块亦有稳健需求表现。