主城区的房子不是都贵的起冬瓜灰灰三，来不来就几大百万根本买不起，相反的，主力总价段在300万内的二圈层市场还算阔以。

10月底高新西的高投万科高新锦曜开盘，一伙取证173套，均价1.34-1.38万带精装开盘卖了138套；同天龙泉西河东城金茂晓棠二期，取证160套，均价1.89-2.07万清水，一火就卖完了。

再早一点郫都城区的凯瑞望丛天序、新都的万科都会甲第、犀浦的邦泰朗境、龙泉大面的经开发展龙湖天琅等等小区，单次取证都是一百多两百套，去化率都很高。

在土拍市场，11月郫罗旺斯还有地块溢价率达到了39.5%，起拍价4300的地嗯是遭开发商喊到了6000.

看到这些数据总觉得二圈层还是要得的赶脚，然而过得心惊胆战活摇活甩的楼盘也不少。

尖就来抓个典型，看下哪种款式的楼盘比较恼火。

新都大丰板块的信航·天悦壹号。

4月中旬至今取证4次，共计108套房源，根据地产小程序的数据，只网签了59套。

敏感痛苦活人微死很想摆烂的感觉。

毕竟北门比它还还晚取证的万科都会甲第这段时间内可是卖了500多套。

近7个月的板命+努力，还莫得人家开盘那一火凶，好怄人！

如果拉垮有排名的话，怕是要排前几名。

心子尖尖都扎烂了。

其实这个盘的底子还是要得的

地块容积率2.0，商业兼容住宅用地，住宅部分容积率据说只有约1.7。

密度比锦江驸马半岛和青羊百仁板块还低，是一二圈层主流板块内密度最低的住宅之一。

布局也比较给力，除1栋楼外，其他都是独栋独单元不拼栋设计。

实感空气饱满。

两个对称的中庭也比较大，根据地产小程序的测评主要楼间距在32-40.6米左右。

一眼望出切感觉经济都复苏了。

从效果图看，如果没有MI到脑壳架势渲染，没有过度美化的话，外立面也很档次。

用上了高端美学符号：弧形元素+弱化漆感，实际呈现效果真的像效果图那款还真的阔以。

我切现场看过，大部分楼栋都封顶了，楼间距比很多高端楼盘还宽，确实舒服，外立面造型跟主城三四百万的差不多。

除了靠近两栋写字楼的楼栋要被挡到阳光外，真的很难找到BUG。

其实看整个项目的品相来，开发商有在很努力的生活。

想打造一款区域内有质感、有温度、有昭示性的作品。

但是

半年多了

还是才卖了这点儿得嘛

啷门子搞起滴喃？

总的来说就是优点不算稀缺，硬伤又太大，定价还高了。

优点主要在产品端。

在这个只要肯烧钱犀浦变大源，只要预算足红光变麓湖的年代，任何一家开发商都做得出来，不算稀缺。

硬伤又是先天性的，改都莫法改。

开发商品牌稍显陌生，摸不到底线在哪儿；地段边缘，找个大丰人问一嘴，走错路都走不到这儿来；位置、配套也很难撑起1.5-1.6万的单价。

1.先说价格，把我吓腾了

取证价1.8-2.5万/㎡，当时就吓我一跳，啥子烟锅巴踩不熄，好大个羊子邀不上山，隔壁子位置配套更好的金牛都不敢这么造次。

实际成交价喃，大概在1.5-1.6万的样子。

取证价和成交价之前差异几大千，有种想大声舞气搞气氛结果又搞不起来的感觉。

毕竟即便在取证价上打了骨折，小地块+不知名开发商开发的楼盘在大丰边缘地段确实影响下手速度。

2.开发商品牌，有点马不实在

这是比价格致命的一环。

①限制性条件不够

现在活跃在市面上的开发商以国央企居多，然后就是几家还健在的大民企，最后是积极拿地的本地民企。

这三种开发商要么有钱要么有丰富的开发经验，并且都还有其他项目待开发。

有「其他项目待开发」是克制开发商骚整的限制性条件之一，再啷个说要保持一哈口碑，不然还没开发的项目卖给鬼大爷。

信航天悦壹号的开发商属于本地民企那一挂，但是在此之前住宅开发经验不多，后续也没有拿地，这块项目开发完了后暂时没得其他项目。

往前看莫得已交付小区作为参考，往后看莫得其他土储作为限制，现在卖得也不好。

怕的是质地比前任的承诺还轻薄，怕的是卖完就撤飘，打起甩手，吃完就走。

②卖得越撇成本越高

这个你们都懂哈，成本越高利润越低，利润低呢就怕又要从成本里头抠。这些事情不一定要发生，但是如果放过它就跟自己莫得关系了，没必要切赌这种不确定。

还有个八卦呢，又不太好说，此处省略一万字。

3.最后是位置，有昭示性但也仅限昭示性

信航天悦壹号位于3.5环和北星大道交叉口，离3环路只有约2.5公里。

位置放到全城看都很OK，跟它同环的有青羊新城、武侯新城、金融城、林家坝、白鹭湾这些。

反正不管咋说离主城近嘛。

这个踏踏还是进入到新都的门户位置，整个北星大道沿线的都市感很强烈，你走出金牛进入新都第一眼看到的就是它。

就跟太古里那块3D广告牌一样，昭示性很强。

也是这个原因开发商才在外立面上做了一些比较大的投入。

还是走了心的。

北星大道实拍图，图源网络

然而它也仅有昭示性。

这个位置是门户但也是大丰的边缘，南侧的3.5环金芙蓉大道堪称大货车的停车场，闹杂麻了灰尘还大，多呆两天鼻屎都比别个黑2度。

3.5环实拍图，左侧是信航天悦壹号

离地铁/S11线也有1.4公里左右，在城北这个价格眯到眼睛都买得到地铁口的房子，何必在这儿辛苦下半生。

城市界面一般。

项目自身带了1栋写字楼和部分商业，加上旁边的医贸大厦看起来也是多有质感的，但是周边其他地方就比较潦草了。

我反正不得花一两百万买到这种环境周边。

项目大门口实拍图（3.5环）

商务味太浓，基础生活配套欠缺。

商业配套有很好逛的龙湖天街，属于加分项，但加不到日常上，只加得到休闲时间内。

因为有约1.4KM，走路累得很。

生活基本配套有项目自带独栋商业和旁边医贸大厦下头的商业支撑。

但是问题又来了，周边主要以商业、办公为主，生活氛围清淡，整个小区又只有186户，对生活配套的需求量不大。

因为有办公楼瑞幸养得起，居住人口太少养一个便利店还可以，养不养得起一家红旗连锁都要打个问号。

好了，我说完了。

好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂两百多斤。

你们注意观察嘛，卖得好的楼盘产品、位置、品牌、价格缺一不可，卖得撇的始终在偏科。

现在都在走品质路线走后续服务了，买房子的时候除了观察地段产品这些，开发商品牌越来越重要。