公司代码：601588 公司简称：北辰实业

北京北辰实业股份有限公司

2024年半年度报告

重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、

完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、 未出席董事情况

三、 本半年度报告未经审计。

四、 公司负责人李伟东、主管会计工作负责人胡浩及会计机构负责人（会计主管人员）杜艳声明：

保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

本报告期内无半年度利润分配或公积金转增股本预案。

六、 前瞻性陈述的风险声明

√适用 □不适用

本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况

否

九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、 重大风险提示

详见“第三节 管理层讨论与分析”中“五、其他披露事项”中“（一）可能面对的风险”。

十一、 其他

□适用 √不适用

目 录

第一节 释义 ...... 4

第二节 公司简介和主要财务指标 ...... 6

第三节 管理层讨论与分析 ...... 9

第四节 公司治理 ...... 21

第五节 环境与社会责任 ...... 23

第六节 重要事项 ...... 26

第七节 股份变动及股东情况 ...... 32

第八节 优先股相关情况 ...... 33

第九节 债券相关情况 ...... 34

第十节 财务报告 ...... 41

第一节 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

第二节 公司简介和主要财务指标

一、 公司信息

二、 联系人和联系方式

三、 基本情况变更简介

四、 信息披露及备置地点变更情况简介

五、 公司股票简况

六、 其他有关资料

□适用 √不适用

七、 公司主要会计数据和财务指标

(一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

(二) 主要财务指标

八、 境内外会计准则下会计数据差异

√适用 □不适用

(一) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

√适用 □不适用

单位：千元 币种：人民币

(二) 境内外会计准则差异的说明：

√适用 □不适用

(a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

九、 非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

十、 其他

□适用 √不适用

第三节 管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

(一) 公司业务概要

公司主营业务包括会展（含酒店）及商业物业、房地产开发。会展（含酒店）业务以首都会展为依托，大力整合会展资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局拓展，已成为中国国际服务贸易交易会专业运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体，并致力于打造“中国第一会展品牌企业”。

公司凭借“会展+地产”的运营模式，不断加强资源整合和产业互动，以北辰商管为依托，对公司持有的写字楼、公寓、综合商业等多业态资产进行专业化资产运营和物业服务管理，打造具有北辰特色的资产运营管理模式和物业管理标准体系，与会展、地产形成相互支撑、优势互补、协同发展的新发展格局。房地产开发业务近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多档次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市，构建了住宅、产业综合体、商业、物业服务多业务协同发展的格局。

(二) 公司所属行业发展情况

二零二四年上半年，随着外部环境复杂严峻性明显上升，我国迎难而上，持续深化国内结构调整，深化改革开放，加强宏观调控，有效应对风险挑战，动能新优势加快培育，高质量发展扎实推进，经济运行总体平稳、稳中有进，延续回升向好态势，上半年GDP增速为5.0%。

1、会展（含酒店）及商业物业

二零二四年上半年，国内各会展企业积极开展业务创新，通过线上线下结合办展、在线推介会、网络发布会等方式拓展业务，会展业数字化、智能化转型趋势愈加明显，跨境交流合作进一步加深。酒店业受到国内商务需求弱化、消费者预算缩减、酒店价格竞争以及高基数的压力，出租率及平均房价均下滑。北京写字楼市场新增供应下降，新租需求复苏缓慢，空置率小幅回落，租金普遍持续下行。

2、房地产开发

二零二四年上半年，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，市场处于调整过程中。中央多次强调房地产的重要性，要求防范化解房地产风险，政策着力于稳市场、去库存。地方政府持续贯彻因城施策，政策优化力度增强，多地快速落实降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等举措，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。

总体来看，上半年房地产市场整体活跃度偏弱，成交规模处近年来同期低位，各线城市均同比降幅明显。受改善型楼盘入市带动影响，成交均价呈现小幅结构性上涨态势。根据国家统计局数据显示，二零二四年上半年全国房地产市场商品住宅销售面积40,114.18万平方米，同比下降

21.9%，商品住宅销售额41,269.74亿元，同比下降26.9%。全国土地市场低迷，住宅用地推出面积、成交面积及土地出让金显著下降，成交楼面均价及溢价率同比小幅下跌。

二、报告期内核心竞争力分析

√适用 □不适用

公司的优势及核心竞争力主要体现为会展品牌综合影响力及复合地产开发运营能力。其中国内领先的会展业务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳

定的收益基础。近年来，公司以会展业务为核心，通过会展“引领”战略带动房地产与商业物业板块战略延展，公司不同业务板块间相互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。一方面，公司凭借近30年的会展、酒店专业运营经验以及国际化运营服务标准和团队，做强做优会展产业链，在会展主承办、高端国务政务活动服务保障、会展场馆及酒店输出管理、会展研究等方面持续推进会展全产业链布局和扩张，通过业务拓展、资本运作等商业模式创新，增强会展核心功能，提升核心竞争力,目前已成为全国最大的会展场馆运营商之一，品牌认知度和影响力不断提升。近年来，圆满完成了以北京奥运会、APEC会议、杭州G20峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、上合组织青岛峰会、中非合作论坛、服贸会、北京冬奥会、北京冬残奥会、中国—中亚峰会、杭州亚运会及亚残运会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。另一方面，公司具有复合地产开发运营能力，涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力。结合当前行业发展形势，公司积极创新发展模式，推进“会展+地产”项目联动。

此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。

三、经营情况的讨论与分析

(一)公司经营回顾

二零二四年上半年，公司积极谋划经营发展，推动资源整合，促进产业协同，全力抓经营、谋改革、防风险、促发展，多措并举减亏损。报告期内，公司实现营业收入人民币342,987.1万元，同比下降52.81%。公司利润总额、归属于母公司股东的净利润分别为人民币-74,272.9万元、-73,831.7万元。

1、会展（含酒店）及商业物业

二零二四年上半年，公司持续发力，会展、酒店业态经营实现稳步增长，商业物业业态平稳经营，均完成上半年预期利润。报告期内会展（含酒店）及商业物业板块实现营业收入124,809.8万元，同比上升4.74%；税前利润为人民币19,837.2万元，同比下降3.66%。

1）会展（含酒店）

随着会展业的恢复，2024年上半年公司举办各类型展会674场，同比增长约18%，其中重大展会活动19场，参观参展参会客流量达142.25万人次，同比增长约9%。

公司围绕服务国家战略和首都核心功能建设，持续推动会展业务与北京国际交往中心、科技创新中心及国际消费中心城市功能建设相结合，公司会展业务已成为国家创新生态的重要平台。

圆满完成多场次重大活动服务保障。先后组织完成北京市政协十四届二次会议、2024中关村论坛、2024北京国际美食荟发布仪式及美食市集活动等多项服务保障、运营任务，成功策划落地中非经贸博览会首次海外出展“走进肯尼亚”专场活动，用北辰标准展示“北京服务”风采，公司品牌影响力进一步提升。

积极开拓会展上游业务。大力推进会展主承办业务，成功主办中国制冷展、道路运输车辆展和交通工程展，承办北京特许加盟展、2024第八届中国科幻大会、第四届北京科幻嘉年华潮幻奇遇季等展会项目。其中2024中国制冷展展览总面积超10万平方米，吸引了来自全球27个国家和地区的1006家企业及36个境外专业组织参展，国际展商比例超20%，总参观人数超8万人，海外专业观众近5000人。此外，公司积极筹备2024数博会、北京科博会、2024年SIBOS金融年会、WGC2025等重大活动，积极开展市场推广，新开发中国自行车运动嘉年华项目，与亚洲宠物嘉年华、中国国际清洁能源博览会等展会达成合作意向。

持续推进品牌管理输出业务。报告期内，新签约2个委托管理项目和4个顾问咨询项目。截至目前，公司会展场馆及酒店输出管理业务已进入全国29个城市，遍布京津冀、粤港澳、成渝等国家重要战略发展区，顾问咨询场馆及酒店项目65个，受托管理场馆及酒店项目56个，实现受托管理场馆总面积达470万平方米，市场份额稳步扩大，行业地位保持领先。

表1：截至目前公司受托管理的会展场馆及酒店项目

助推行业人才培养。立足增强会展行业高端人才竞争能力、推动会展行业发展，公司与北京市人力资源和社会保障局、ICCA（国际大会及会议协会）签署职业资格认证合作协议，共同开发注册国际商务会展专业人士（CIBEP）职业认证证书，构建丰富多元的会展专业人才评价体系，并举办亚洲首个ICCASkills国际化会议人才培训项目。2）商业物业公司商业物业持续推动创新提升，加强市场调研分析，谋划亚奥区域“会商文旅体”资源整合，推动构建区域商业新生态。公司积极纳入“新质”区域产业发展，多渠道形成新客户储备，联合北京市朝阳区共建“朝阳数据产业基地”，发挥优质写字楼资源优势，打造数据产业集聚区，助力北京数字产业整体发展，为亚奥地区产业发展再定位奠定基础。此外，公司协同属地街道建立亚奥区域楼宇竞合联盟，提升区域整体资产价值，实现合作共赢。

2、房地产开发

二零二四年上半年，公司坚持稳健经营策略，着力增强房地产开发业务抗风险能力。受房地产开发板块可结算面积减少的影响，报告期内房地产开发板块实现营业收入人民币207,904.9万元（含车位），同比下降65.31%；税前利润为人民币-80,134.0万元。截至报告期末公司已进入15个城市，实现总土地储备421.44万平方米。报告期内实现新开工面积4.00万平方米，开复工面积183.61万平方米，竣工面积8.99万平方米。

抢抓机遇促销售。紧盯地产政策变化及市场走势，深入分析各项目实际情况，动态调整营销策略，努力促进项目去化。坚持严考核强激励并重，激发组织活力。线上线下营销双向发力，持续加强数字营销力度，努力拓宽获客渠道，其中长沙北辰三角洲A2住宅成功开盘，成交价格位居市场前列，苏州北辰观澜府完成集中交付工作。报告期内，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币21.94亿元（含车位）和15.17万平方米。

优化布局降成本。强化风险管控，完成3家尾盘项目公司退出。优化城市中心布局，压减非必要支出，提升人均效能，降低运营成本。

3、融资工作

公司持续强化现金管控力度，提高资金使用效率，不断优化融资结构，拓展融资渠道，通过多种方式获取足额稳定融资，报告期内实现融资总额13.02亿元，保证了公司资金链安全稳定。

(二)公司发展战略

公司将统筹发展和安全，克服困难，迎接挑战，充分发挥战略引领作用，积极谋划经营发展，以会展战略实施为突破，进一步带动地产、商管业务合力发展，推动各项工作再上新台阶。

1、会展（含酒店）及商业物业

公司将聚焦服务国家大局和首都“四个中心”功能建设，助力北京国际消费中心城市建设，持续加强会展板块顶层设计，发挥会展产业主力军作用，带动酒店、写字楼、公寓、综合商业等业态联动发展。

会展业务板块，公司将持续推进会展“引领”战略落地，以打造中国第一会展品牌企业为目标，加快会展全产业链布局，进一步提升会展产业能级。多渠道、多领域开拓会展上游业务，谋划推进展会收并购，着力提升会展产业链主动权、主导权。加大国内外市场推广力度，力争签约更多高能级会议和大型展览，深化国际会展机构合作。持续优化集团化管理模式，健全市场化运行机制，更好发挥首都会展管理统筹、资源统筹、业务统筹职能。

商业物业板块，公司将以北辰商管为平台，着力推动创新发展，夯实业务管理基础。以打造国内领先的公建类及园区类资产运营管理品牌企业为目标，聚焦写字楼、公寓、商业物业业务，深挖产业园区、文化园区特色资产价值，持续优化资源配置，持续推进亚奥商圈消费提质升级。深化政企合作，用好竞合联盟，加强区域协同经营，提升品牌知名度和影响力。推进酒店公寓专业化运营管理，开展北辰悦物业ISO体系认证。加强多元化经营，探索增收创效新亮点。持续推动公司运作集团化、管理专业化、发展多元化，提升行业竞争力。

2、房地产开发

公司将坚定发展信心、保持战略定力，继续推进地产平稳经营，统筹防风险、保稳定、谋转型。加强对政策市场的跟踪研判，优化营销对策，加快项目去化，促进资金回笼，确保收支良性

循环。持续推进商业产品以租促售，提升物业价值，促进商业产品去化。主动研判风险，强化风险防范，做到早发现、早处置。整合存量资产，提升资产管理效率，持续优化组织架构设计，进一步降本增效。积极探索房地产发展新模式，在构建公司新产业格局中优化地产业务布局，为公司高质量发展提供有力支撑。二零二四年下半年，公司预计实现开复工面积174.62万平方米，竣工面积58.65万平方米，力争实现销售面积63.92万平方米，签订合同金额（含车位）人民币85.06亿元。

3、融资工作和资本开支

公司将加强资金筹划，充分利用“总部融资”模式，创新融资方式、拓宽融资渠道，强化负债管控。提高资金利用效率，有效压减公司费用支出，重视销售回款质量，确保公司现金流安全。二零二四年下半年，公司预计固定资产投资人民币1.23亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资金。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用 √不适用

四、报告期内主要经营情况

(一) 主营业务分析

1 财务报表相关科目变动分析表

单位：元 币种：人民币

营业收入变动原因说明：主要是由于公司本期房地产开发板块可结算收入减少所致营业成本变动原因说明：主要是由于公司本期营业收入减少，相应结转成本减少所致销售费用变动原因说明：主要是由于公司本期控制营销费用支出所致管理费用变动原因说明：主要是由于公司本期费用支出控制在合理范围之内财务费用变动原因说明：主要是由于公司本期对外利息支付减少及利息收入增加所致经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期销售商品、提供劳务收到的现金减少所致投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期收回关联方贷款本金减少所致筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是由于公司本期归还借款所致

2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

√适用 □不适用

报告期内公司实现营业收入34.30亿元，比上年同期减少52.81%；实现利润总额-7.43亿元。报告期内公司会展、酒店业态经营实现稳步增长，商业物业业态平稳经营，实现收入12.48亿元，比上年同期增加4.74%；实现利润总额1.98亿元，比上年同期减少3.66%。报告期内公司房地产开发业务可结算面积减少，实现收入20.79亿元，比上年同期减少65.31%；实现利润总额-8.01亿元，主要是由于受市场环境影响，为加速项目去化及现金回笼，公司根据市场情况动态调整了营销策略，对部分房地产项目计提存货跌价准备。

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用 √不适用

(三) 资产、负债情况分析

√适用 □不适用

1. 资产及负债状况

单位：元

2. 境外资产情况

□适用 √不适用

3. 截至报告期末主要资产受限情况

√适用 □不适用

4. 其他说明

□适用 √不适用

(四) 行业经营性信息分析

1.报告期内房地产储备情况

注：

1、持有待开发土地面积为项目土地中未开发部分的建筑面积；

2、规划计容建筑面积为项目竞得时按出让条件计算的数据；

3、合作开发项目涉及的面积为公司所占权益的计容建筑面积。

4、报告期内，公司总土地储备421.44万平方米，权益土地储备392.38万平方米，无新增房地产储备。

2.报告期内房地产开发投资情况

单位：亿元 币种：人民币

注：

1、总投资额为项目的预计总投资额；

2、报告期内，公司新开工面积4.00万平方米，开复工面积183.61万平方米，竣工面积8.99万平方米。

3.报告期内房地产销售和结转情况

单位：万元 币种：人民币

注：

报告期内，公司销售面积151,672平方米，销售金额21.94亿元；结算面积163,234平方米，结算金额20.79亿元；报告期末待结转面积109,745平方米。

4.报告期内房地产经营及出租情况

单位：万元 币种：人民币

注：1、北辰绿色家园B5区商业自2016年8月整体出租给北京市上品商业发展有限责任公司。

2、出租房地产的建筑面积为项目的总建筑面积。

3、出租房地产的租金收入为项目的经营收入。

4、北辰时代大厦的建筑面积和经营收入均包含新辰里购物中心商业项目的建筑面积和经营收入。

5.报告期内公司财务融资情况

单位：万元 币种：人民币

(五) 投资状况分析

1. 对外股权投资总体分析

√适用 □不适用

详情如下

(1).重大的股权投资

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

注：2024年3月，本公司全资子公司北辰地产收购少数股东持有的北辰地产控股子公司武汉光谷49%的全部股权，收购金额为18,689万元。截至2024年6月30日，本公司全资子公司北辰地产持有武汉光谷的股权比例为100%。

(2).重大的非股权投资

□适用 √不适用

(3).以公允价值计量的金融资产

□适用 √不适用

证券投资情况

□适用 √不适用

证券投资情况的说明

□适用 √不适用

私募基金投资情况

□适用 √不适用

衍生品投资情况

□适用 √不适用

(六) 重大资产和股权出售

√适用 □不适用

币种：人民币

(七) 主要控股参股公司分析

√适用 □不适用

1、主要控股公司的经营情况

币种：人民币

2、取得子公司的情况

币种：人民币

3、处置子公司的情况

币种：人民币

(八) 公司控制的结构化主体情况

□适用 √不适用

五、其他披露事项

(一) 可能面对的风险

√适用 □不适用

1、市场风险

受居民收入及房价下跌预期影响，全国房地产市场整体下行压力较大，同时城市间延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升开发成本，地价成本占比较大、售价难以有效提升的情形给企业财务现金状况和运营稳健性带来一定风险。针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和地区；同时不断优化发展战略，坚持适度规模，并致力于加强专业化管理，缩短开发周期，加快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险。

2、政策风险

房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，尽管当前行业政策有所放宽，随着行业变革持续深化带来新挑战，不确定因素依然存在，后续调控政策和信贷环境不排除做出进一步调整的可能，房企在获取土地、项目开发建设、销售及融资等方面或将面临一定风险。

针对上述风险，公司将密切关注国家有关政策和宏观经济环境变化，依据政策导向并结合实际情况不断优化业务发展方向，增强房地产开发业务可持续发展的潜力，提升综合竞争力。

3、人才储备风险

随着公司近年来会展及商业物业业务的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，面临人才短缺的风险。

针对上述风险，公司积极构建“大人才”工作格局，聚焦企业高质量发展急需紧缺人才，加强人才源头引进统筹谋划，通过开展“优培计划”、校企合作以及市场化选聘职业经理人等多种渠道、方式，持续引才聚才。持续健全完善有利于年轻干部人才成长的体制机制，加大对年轻干部人才储备培养力度，围绕会展业、房地产业、商业物业各板块产业发展需要，加强有针对性地教育培训和有目的性地实践锻炼，不断提高各条线专业人才的专业能力和各板块复合型干部的综合管理能力，着力建设高素质专业化干部人才队伍。

(二) 其他披露事项

□适用 √不适用

第四节 公司治理

一、 股东大会情况简介

表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用 √不适用

股东大会情况说明

□适用 √不适用

二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用 □不适用

公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明

√适用 □不适用

1、2024年1月11日，本公司监事会主席李雪梅因届退休年龄申请辞去公司监事会主席、股东代表监事职务。

2、2024年1月29日，本公司执行董事、副总经理、董事会秘书郭川因工作变动申请辞去公司执行董事、法律合规委员会委员及副总经理、董事会秘书、总法律顾问职务。

3、2024年2月6日，本公司召开第九届第九十四次董事会会议，聘任梁捷为本公司总经理。2024年3月13日，本公司2024年第一次临时股东大会审议通过选举梁捷为公司第九届董事会执行董事。

4、2024年3月13日，本公司股东代表监事莫非因工作变动申请辞去本公司第九届监事会股东代表监事职务。2024年3月14日，本公司召开第九届第九十六次董事会会议，聘任莫非为本公司总法律顾问。

5、2024年5月9日，本公司召开第九届第一百零五次董事会会议，聘任方迪为本公司副总经理。

6、2024年5月11日，本公司召开第四届职工代表大会，选举战威为本公司第十届监事会职工监事，自本公司2023年年度股东大会审议通过之日起正式任职。

7、2024年5月16日，本公司2023年年度股东大会审议通过选举李伟东、梁捷、杨华森、张文雷、胡浩、魏明乾，周永健、甘培忠、陈德球为公司第十届董事会董事，其中，周永健、甘培忠、陈德球为独立董事；选举杜艳、贺淑芳为公司第十届监事会股东代表监事。同日，本公司召开第十届第一次监事会，选举杜艳为本公司第十届监事会主席。

8、2024年7月14日，本公司副总经理杜敬明因届退休年龄，申请辞去公司副总经理职务。

9、2024年7月15日，本公司召开第十届第五次董事会会议，聘任张玉梅为本公司副总经理。

三、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案

四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用 √不适用

(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况

股权激励情况

□适用 √不适用

其他说明

□适用 √不适用

员工持股计划情况

□适用 √不适用

其他激励措施

□适用 √不适用

第五节 环境与社会责任

一、 环境信息情况

(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用 √不适用

(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明

√适用 □不适用

1. 因环境问题受到行政处罚的情况

□适用 √不适用

2. 参照重点排污单位披露其他环境信息

√适用 □不适用

公司高度重视环境合规工作，严格遵守《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国节约能源法》《中华人民共和国大气污染防治法》《中华人民共和国噪声污染防治法》《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国土壤污染防治法》《中华人民共和国清洁生产促进法》《中华人民共和国循环经济促进法》等法律法规，严控污染物排放，降低生产经营对环境的影响。

公司严格执行内部《环境保护管理办法》《节约能源管理办法》，将环保工作纳入管理层年终考核体系，并根据制度成立节能工作领导小组，明确公司及辖属企业管理责任，有效强化环境管理的制度建设与组织保障。报告期内，公司积极开展节能教育、岗位节能培训，淘汰落后用能设备及工艺，实施节能技术改造，落实能源消费统计制度、能源利用状况分析制度、能源计量管理制度、照明管理制度、节能运行奖惩办法，为践行绿色低碳发展理念、推进公司绿色转型发展奠定坚实基础。

3. 未披露其他环境信息的原因

□适用 √不适用

(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明

□适用 √不适用

(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

√适用 □不适用

公司深入贯彻习近平生态文明思想，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，融入新发展格局，坚持首善标准和生态优先、绿色发展理念，以推动高质量发展为主题，以改革创新为动力，以绿色低碳发展为目标，以创新驱动、绿色节约、协同降碳为核心，持续加强企业节能、降耗、减污、增效综合管理工作水平，建立健全企业碳减排管理体系，切实推进业务整体绿色低碳发展，积极推动绿色建筑和低碳园区建设，创新高效绿色会展服务。

1.强化污染防治

为加强对辖属企业环境保护工作的管理与监督，公司制定并执行“一企一策”环保应急预案，开展对《环境保护设施设备管理台账》《污染源统计台账》的自查与更新，保障辖属企业环境保护设施设备正常运行和污染源有效控制。固体废弃物管理方面，公司致力于从源头减少废弃物产生，将资源利用最大化。公司持续开展物资回收再利用工作，实现物资循环利用，提升资源使用效率；在废弃物处理环节，辖属企业与专业垃圾收纳公司签订垃圾收纳协议，生活垃圾、厨余垃圾、其他垃圾和有害垃圾分类进行专业清运及消纳，确保垃圾分类收纳到位；针对大气污染物防治，公司开展厨房油烟废气、锅炉排放废气、工程项目扬尘等潜在挥发性有机物污染源年度摸排，从源头进行污染管控；水污染防控方面，公司根据《北京市排水和再生水管理办法》，对废水直

接排放进行严格把控，在废水排放到市政管网前对废水进行预处理，确保水质达标排放，并持续加强水资源循环利用，推广中水使用，引导各企业引入市政中水或建立中水处理系统。

2.提升水资源利用效率

为积极贯彻落实《北京市节水条例》，助力节水型社会建设，公司不断夯实计划用水和定额指标管理，做好用水指标分解工作，强化监督检查。报告期内，公司积极开展用水情况调查工作，对可循环水资源的种类、数量、质量等方面进行评估，提出改进和优化节水工作建议，持续提升水资源使用效率。

3.环境友好型施工与运营

公司坚持绿色施工理念，已为多个在建项目制定绿色施工方案，明确组织架构，落实人员责任。同时，公司在节约资源、控制大气污染物、水污染、噪声及固体废弃物排放等方面做出详细要求，并依据《北京北辰地产集团有限公司装配式建筑全过程管理指引》等内部规章，在保障地产项目质量的同时对安全文明施工等方面进行全面管理和严格控制。在日常经营活动中，公司辖属企业积极践行绿色发展理念，推进少纸化及电子化办公，促进再生纸使用，加强行为节能管理，提高资源与能源使用效率。

(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

√适用 □不适用

为全面贯彻落实党中央、国务院关于碳达峰、碳中和的决策部署和《北京市碳达峰实施方案》、北京市《市管企业碳达峰行动方案》要求，完整、准确、全面贯彻新发展理念，为北京市全面实现碳达峰、碳中和目标贡献力量，公司结合发展实际，制定内部《碳达峰行动方案》，明确碳达峰总体要求、主要目标及重点任务，全面指导碳减排工作。

为有序推进目标实现，公司明确四项重点任务。一是统筹规划引领与制度建设：强化绿色低碳环保发展规划引领，持续完善低碳管理体系建设，建立统计台账做好履约工作。二是能源转型与资源节约：大力推进可再生能源利用，推进重点用能设备节能增效，开展低效建筑领域绿色改造行动。三是融合业务布局与绿色发展：打造“绿色会展”“绿色建筑”“绿色商管”。四是低碳领域专项行动：全面提高能源利用效率，开展绿色低碳领域专项治理工作。公司围绕四项重点任务做出综合性部署，助力实现“碳达峰”目标。

在管治层面，公司及辖属企业严格遵守节能工作领导小组的领导，落实“双碳”具体工作。同时，公司积极制定节能、减排、环保量化指标，层层分解下达，并持续细化各工程专业的检查项目，将检查结果纳入辖属企业年终考核中，提高奖惩力度，有效监督落实碳达峰相关工作。

在能力建设层面，公司未来将不断加大宣传教育，将碳达峰、碳中和作为干部教育培训体系的重要内容，增强各级领导干部推动绿色低碳发展的本领；督促各企业将节能意识教育常态化，强化节能知识基础培训；不断提高能源管理人员的节能意识和法治观念，形成有专业技术能力的管理体系。

二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用 □不适用

1.报告期内帮扶工作概要

（1）产业帮扶

公司聚焦产业项目，重点推进内蒙古鄂伦春自治旗诺敏镇菌厂项目、红色乡村旅游项目；结合北京市怀柔区汤河口镇对口集体经济薄弱村实际资源，有效开展经济帮扶工作，为建立可持续发展的集体经济体系奠定基础。

（2）消费帮扶

公司通过以购代捐、以买代帮的形式，推动外埠受援地区农产品帮销工作。上半年，公司赴双创中心采购产品总额共计294.91万元。其中，工会采买111.27万元，占职工福利采购总额的

58.31%；食堂采买183.64万元，占食堂采买总额的53.11%。

2.保障措施

公司定期召开乡村振兴工作小组会和驻村第一书记会议，推进各项工作落实见效。成立乡村振兴工作领导小组和工作小组，由领导小组统一指挥，统筹协调。选派三名有责任有担当的干部

团队赴怀柔区汤河口镇任驻村第一书记，让干部在巩固脱贫攻坚成果推进乡村振兴工作的第一线扛责任、强作为。

3.后续帮扶计划

（1）聚焦产业项目，以公益帮扶带动产业帮扶及就业帮扶。公司积极推进怀柔区汤河口镇集体经济薄弱村及埠外内蒙古相关地区的帮扶工作，制定年度帮扶计划及方案，探索以企业化、市场化形式进行统筹规划、管理和发展扶贫产业项目的长效机制。通过公益捐赠形式助力帮扶地区发展产业，建立可持续发展的集体经济体系，同时促进就业扶贫。

（2）持续做好消费扶贫，推动受援地区农产品帮销工作。公司将持续抓好消费扶贫的组织实施，以购代捐、以买代帮，确保公司辖属企业工会及员工食堂年度采购双创中心扶贫产品的比例不低于30%的量化要求，乘势而上抓紧抓实巩固拓展脱贫攻坚成果各项工作，确保实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴的有效衔接。

（3）抓好就业帮扶，助力受援地区人口实现就业增收。公司坚持公益带动产业、产业带动就业，进一步加大帮扶地区产业项目对农村劳动力和脱贫人口的吸纳带动力度。在人才招聘时，公司同等条件下优先吸纳录用帮扶地区农村人口、脱贫人口、边缘易致贫人口和农村家庭大学毕业生，助力实现稳岗就业。

第六节 重要事项

一、承诺事项履行情况

(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告

期内的承诺事项

√适用 □不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用 √不适用

三、违规担保情况

□适用 √不适用

四、半年报审计情况

□适用 √不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用 √不适用

六、破产重整相关事项

□适用 √不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用 √不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用 √不适用

十、重大关联交易

(一) 与日常经营相关的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用 □不适用

2023年2月1日，本公司召开第九届第六十三次董事会会议，批准本公司全资子公司北辰商管受托经营管理北辰集团持有的辰运物业等分公司及全资子公司北辰亚市，以及上述公司员工和资产，并与北辰集团签订《委托经营管理合同》，管理期限为5年，详见公司于2023年2月3日发布的《北辰实业H股公告》。

币种：人民币

3、 临时公告未披露的事项

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用 √不适用

(三) 共同对外投资的重大关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(四) 关联债权债务往来

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用 √不适用

(六) 其他重大关联交易

□适用 √不适用

(七) 其他

□适用 √不适用

十一、重大合同及其履行情况

1 托管、承包、租赁事项

√适用 □不适用

(1) 托管情况

□适用 √不适用

(2) 承包情况

□适用 √不适用

(3) 租赁情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

租赁情况说明1997年4月18日本公司与控股股东北辰集团签订了一项租赁协议，根据该租赁协议及后续签署的补充协议约定，北辰集团将本公司的投资性房地产及其配套设施物业所在的土地租予本公司使用，该土地的面积约167,000平方米，租期由40年至70年不等，视该土地不同部分的用途而定。

2019年9月27日本公司收到北辰集团的来函，函中告知按照《合同法》的规定，上述租赁协议的租赁期限将于2019年9月30日到期。同日，本公司第八届董事会第四十五次会议审议通过，拟以现金收购北辰集团持有的亚运村大宗地土地使用权，交易双方签署了附生效条件的《土地使用权转让协议书》。该交易尚需提交本公司股东大会和H股类别股东会议审议批准。依据《土地使用权转让协议书》约定并经交易双方协商，在土地使用权交付日前的过渡期内，本公司将继续按照1997年4月18日签订的租赁协议所约定的租金标准向北辰集团相应支付租金，同时本公司根据双方协商一致的过渡期间安排确认了相关的使用权资产和租赁负债。

2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用 □不适用

单位： 亿元 币种： 人民币

3 其他重大合同

√适用 □不适用

2024年3月，本公司全资子公司北辰地产与北辰地产控股子公司武汉光谷的少数股东武汉光谷创意产业基地建设投资有限公司(以下称“武汉基地”)、武汉杰龙投资有限公司(以下称“武汉杰龙”)签署《股权转让协议》，分别收购武汉基地、武汉杰龙持有武汉光谷27%、22%的全部股权，签约金额为18,689万元。

十二、募集资金使用进展说明

□适用 √不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用 √不适用

第七节 股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一) 股份变动情况表

1、 股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、 股份变动情况说明

□适用 √不适用

3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用 √不适用

4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用 √不适用

(二) 限售股份变动情况

□适用 √不适用

二、股东情况

(一) 股东总数：

(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用 √不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用 √不适用

前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用 √不适用

(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用 √不适用

三、董事、监事和高级管理人员情况

(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况

□适用 √不适用

其它情况说明

□适用 √不适用

(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用 √不适用

(三) 其他说明

□适用 √不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用 √不适用

第八节 优先股相关情况

□适用 √不适用

第九节 债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

√适用 □不适用

(一) 公司债券（含企业债券）

√适用 □不适用

1. 公司债券基本情况

单位：亿元 币种：人民币

2. 公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用 □不适用

“21北辰G1”为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。公司于2024年7月26日下调票面利率，票面利率由原3.46%下调为2.96%。债券持有人于回售登记期（2024年6月28日至7月2日）内回售金额500万元。公司于2024年7月26日至8月22日按照相关规定办理回售债券的转售，完成转售债券金额500万元。目前债券全部存续，剩余两年期票面利率为固定利率2.96%。

3. 信用评级结果调整情况

□适用 √不适用

4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

√适用 □不适用

其他说明

报告期内，公司债券均未采取债券增信措施，公司严格执行公司债券募集说明书中约定的偿债计划和其它偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。

报告期内，公司对专项偿债账户的使用情况与募集说明书的相关承诺一致。

(二) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用 □不适用

1. 非金融企业债务融资工具基本情况

单位：亿元 币种：人民币

2. 公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用 √不适用

3. 信用评级结果调整情况

□适用 √不适用

4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

√适用 □不适用

其他说明报告期内，公司债务融资工具均未采取增信措施，公司严格执行债务融资工具募集说明书中约定的偿债计划和其它偿债保障措施，相关计划和措施均未发生变化。

5. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明

√适用 □不适用

“21北辰实业MTN001”为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，目前尚未到行权期限。“22北辰实业MTN001”为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，目前尚未到行权期限。“22北辰实业MTN002”为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，目前尚未到行权期限。

(三) 公司债券募集资金情况

□本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

√公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改

债券代码：254174.SH 债券简称：24北辰F1

1.基本情况

单位：亿元 币种：人民币

2.募集资金用途变更调整

3.募集资金实际使用情况（此处不含临时补流）

单位：亿元 币种：人民币

4.募集资金用于特定项目

5.临时补流情况

单位：亿元 币种：人民币

6.募集资金合规情况

(四) 专项品种债券应当披露的其他事项

□适用 √不适用

(五) 报告期内公司债券相关重要事项

√适用 □不适用

1、 非经营性往来占款和资金拆借

(1). 非经营性往来占款和资金拆借余额

报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：0元；报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况

□是 √否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：0元

(2). 非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：0%是否超过合并口径净资产的10%：□是 √否

(3). 以前报告期内披露的回款安排的执行情况

√完全执行 □未完全执行

2、 负债情况

(1). 有息债务及其变动情况

1.1 公司债务结构情况

报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额（含利息）分别为219.68亿元和218.25亿元，报告期内有息债务余额同比变动-0.65%。

单位：亿元 币种：人民币

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额34.98亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额40.04亿元，且共有28.35亿元公司信用类债券在2024年9至12月内到期或回售偿付。

1.2 公司合并口径有息债务结构情况

报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额（含利息）分别为241.71亿元和247.48亿元，报告期内有息债务余额同比变动2.39%。

单位：亿元 币种：人民币

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额34.98亿元，企业债券余额0亿元，非金融企业债务融资工具余额40.04亿元，且共有28.35亿元公司信用类债券在2024年9至12月内到期或回售偿付。

1.3 境外债券情况

截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币，且在2024年9至12月内到期的境外债券余额为0亿元人民币。

(2). 报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过1000万元的有息债务或者公司信用类债券逾期

情况

□适用 √不适用

(3). 主要负债情况及其变动原因

详见第三节“管理层讨论与分析”第四部分“报告期内主要经营情况”。

(4). 可对抗第三人的优先偿付负债情况

截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

□适用 √不适用

(六) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用 √不适用

(七) 主要会计数据和财务指标

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

二、可转换公司债券情况

□适用 √不适用

第十节 财务报告

一、财务报表

合并资产负债表2024年6月30日编制单位： 北京北辰实业股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳

母公司资产负债表2024年6月30日编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳

合并利润表2024年1—6月编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳

母公司利润表2024年1—6月编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳

合并现金流量表2024年1—6月编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳

母公司现金流量表2024年1—6月编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳

合并所有者权益变动表2024年1—6月编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳

母公司所有者权益变动表

2024年1—6月编制单位：北京北辰实业股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：李伟东 主管会计工作负责人：胡浩 会计机构负责人：杜艳

二、公司基本情况

1. 公司概况

√适用 □不适用

北京北辰实业股份有限公司(以下称“本公司”)是由北京北辰实业集团有限责任公司(以下称“北辰集团”)独家发起设立的股份有限公司，本公司于1997年4月2日正式成立，注册地为中华人民共和国北京市，总部地址位于中华人民共和国北京市。北辰集团为本公司的母公司和最终母公司。本公司于2006年10月16日在上海证券交易所挂牌上市交易。于2024年6月30日，本公司的总股本为3,367,020,000元，每股面值1元。

本公司由原中华人民共和国对外贸易经济合作部批准，于1998年10月9日在国家工商行政管理部门注册为中外合资股份有限公司。

本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要从事业务为房地产开发、物业出租、酒店及物业管理等。

截至2024年6月30日止6个月期间，本公司纳入合并范围的主要子公司详见附注，截至2024年6月30日止6个月期间新纳入合并范围的子公司为长沙国际会展。

本财务报表由本公司董事会于2024年8月28日批准报出。

三、财务报表的编制基础

1. 编制基础

本财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则—基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》的披露规定编制。

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2. 持续经营

√适用 □不适用

本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设重大疑虑的事项或情况。

四、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用 □不适用

本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的预期信用损失的计量、存货的计价方法及跌价准备、投资性房地产的计量模式、固定资产折旧、收入的确认和计量等。

1. 遵循企业会计准则的声明

本公司截至2024年6月30日止六个月期间财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2024年6月30日的合并及公司财务状况以及截至2024年6月30日止6个月期间的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。

2. 会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3. 记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

4. 重要性标准确定方法和选择依据

√适用 □不适用

5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用 □不适用

(a)同一控制下的企业合并本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。如被合并方是最终控制方以前年度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

(b)非同一控制下的企业合并本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

6. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用 □不适用

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。控制，是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集团仅考虑与被投资方相关的实质性权利(包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权利)。从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。

7. 现金及现金等价物的确定标准

现金是指库存现金，可随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

8. 外币业务和外币报表折算

√适用 □不适用

外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。

9. 金融工具

√适用 □不适用

金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产、金融负债或权益工具。

(a)金融资产

(i)分类和计量

本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：

(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

债务工具

本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，仅包括以摊余成本计量的债务工具。

本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款和长期应收款等。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产。

(ii)减值

本集团对于以摊余成本计量的金融资产、应收租赁款和财务担保合同，以预期信用损失为基础确认损失准备。

本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

除上述应收账款和应收租赁款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量

损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。按照单项计算预期信用损失的各类金融资产，其信用风险特征与该类中的其他金融资产显著不同。当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据和计提方法如下：

应收账款组合1 应收购房款，以逾期日作为账龄的起算时点

应收账款组合2 应收物业费，以逾期日作为账龄的起算时点

应收账款组合3 应收酒店及餐饮服务款，以逾期日作为账龄的起算时点

应收账款组合4 应收会展服务款-国有企业，以逾期日作为账龄的起算时点

应收账款组合5 应收会展服务款-其他企业，以逾期日作为账龄的起算时点

应收账款组合6 应收租赁款，以逾期日作为账龄的起算时点

其他应收款组合1 应收押金、保证金及备用金

其他应收款组合2 应收关联公司款项

其他应收款组合3 应收少数股东款项

其他应收款组合4 应收代垫款项

其他应收款组合5 应收其他款项

其他应收款组合6 应收工程专项基金

长期应收款组合1 应收保证金

长期应收款组合2 应收关联公司其他款项

对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

对于划分为组合的其他应收款、长期应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。

(iii)终止确认

金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

(2)该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。

以摊余成本计量的金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价的差额，计入当期损益。

(b)金融负债

金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、借款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。

(c)权益工具权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行的永续债不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务，且不存在须用或可用本集团自身权益工具进行结算的安排，本集团将其分类为权益工具。

(d)金融工具的公允价值确定存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

10. 存货

√适用 □不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用 □不适用

(a)分类存货包括开发成本、开发产品、库存材料、库存商品、低值易耗品及包装物等，按成本与可变现净值孰低计量。

(b)发出存货的计价方法存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发产品；开发产品结转成本时按实际成本核算。建筑成本中包含的公共配套设施成本指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等所发生的支出，列入开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出亦列入开发成本核算。库存材料和库存商品发出时的成本按加权平均法核算；低值易耗品和包装物在领用时采用一次转销法或者分次摊销法进行摊销。

(c)本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。

(d)低值易耗品和包装物的摊销方法周转材料包括低值易耗品和包装物等，低值易耗品采用一次转销法或者分次摊销法、包装物采用一次转销法进行摊销。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用 □不适用

存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的合同履约成本和销售费用以及相关税费后的金额确定。在同一地区生产和销售且具有相同或类似最终用途的存货，本集团合并计提存货跌价准备。其中，对于房地产开发产品，本集团根据历史销售折扣情况及预计未来销售情况等因素计提存货跌价准备。

11. 长期股权投资

√适用 □不适用

长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期股权投资。

子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。

(a)投资成本确定

同一控制下企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。

对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，以按发行权益性证券的公允价值确认为初始投资成本。

(b)后续计量及损益确认方法

采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。

采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。

本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认本公司财务报表的投资损益。在编制合并财务报表时，对于本集团向被投资单位投出或出售资产的顺流交易而产生的未实现内部交易损益中归属于本集团的部分，本集团在本公司财务报表抵销的基础上，对有关未实现的收入和成本或资产处置损益等中归属于本集团的部分予以抵销，并相应调整投资收益；对于被投资单位向本集团投出或出售资产的逆流交易而产生的未实现内部交易损益中归属于本集团的部分，本集团在本公司财务报表抵销的基础上，对有关资产账面价值中包含的未实现内部交易损益中归属于本集团的部分予以抵销，并相应调整长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。

(c)确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据

控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。

重大影响是指对被投资单位的财务和经营策略有参与决策的权力，但并不能够控制或与其他方一起共同控制这些政策的制定。

(d)长期股权投资减值

对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

12. 投资性房地产

(1). 如果采用成本计量模式的

投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。持有的开发产品及自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将存货、固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

13. 固定资产

(1). 确认条件

√适用 □不适用

固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具以及其他设备等。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。本公司在进行公司制改建时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值。

与固定资产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

(2). 折旧方法

√适用 □不适用