鲁商置业股份有限公司关于本次非公开发行股票募集资金使用可行性分析公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 鲁商置业股份有限公司（以下简称'发行人'）本次非公开发行A股股票预计募集资金净额不超过130,000万元人民币，发行数量不超过13,000万股，最终发行数量提请发行人股东大会授权公司董事会与保荐机构（主承销商）根据具体情况协商确定。 本次非公开发行募集资金在扣除发行费用后将投向以下项目： 项目名称 预计总投资 （万元） 拟投入募集资金 （万元） 青岛鲁商广场一期 264,040.40 130,000 如实际募集资金净额少于上述项目拟投入募集资金总额，募集资金不足部分由公司以自有资金或通过其他融资方式解决。如本次发行实际募集资金净额超过青岛鲁商广场一期的募集资金使用安排，则超过部分将用于补充公司的流动资金。本次非公开发行募集资金到位之前，发行人将根据项目进度的实际情况以银行贷款、自有资金等自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。 一、项目要点 项目名称：青岛鲁商广场一期（以下简称'本项目'） 备案批文：南发改[2009]104号 项目总投资：264,040.40万元 项目建设时间：2009年8月～2012年10月 项目经营主体：鲁商置业青岛有限公司 二、项目概况 （一）基本情况 2009年3月25日，发行人全资子公司山东省鲁商置业有限公司取得与青岛市市南区人民政府签订的《项目成交确认书》。根据《项目成交确认书》，成交项目（青岛鲁商广场项目）位于澄海一路以西、珠海路以北、燕儿岛路以东、香港中路以南，占地面积约122,183.4平方米（最终供地面积以青岛市规划行政主管部门批准的方案为准），规划地上建筑面积约745,318.74平方米（最终规划总建筑面积以青岛市规划行政主管部门批准的方案为准）。 山东省鲁商置业有限公司的控股子公司鲁商置业青岛有限公司于2009年9月3日取得青岛市市南区发展和改革局《关于青岛鲁商广场（燕儿岛路国际金融港）项目备案的通知》。 青岛鲁商广场项目将分期开发，其中一期占地面积约40,000平方米，土地用途为住宅，建筑面积约198,000平方米，其中回迁住宅50,000平方米、高档商品住宅148,000平方米。 （二）地理位置 青岛鲁商广场一期位于青岛市南区'国际金融商务核心区'，香港中路与燕儿岛路交汇处，北临香港中路，南临珠海路，西临燕儿岛路，东临汕头路。青岛地铁一期M3线将于2010年全线开工，2014年投入使用，规划中的燕儿岛路站紧邻青岛鲁商广场项目，未来地铁直达，交通极为便利。周边景观资源丰富，距青岛地标五四广场1.2公里，距奥帆中心0.6公里，距浮山森林公园1.7公里。 （三）周边配套 本项目紧邻市南区商业中心，项目北侧香港中路沿线大型高档商业、写字楼云集。商业配套设施完善，商业氛围浓厚，如佳世客、麦凯乐、阳光百货等。周边医疗卫生配套也较为齐全，如眼科医院、青岛市立医院东院等。 三、项目投资环境分析 （一）青岛市及市南区概况 青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，是我国东部重要的海滨港口城市，中国首批沿海开放城市，国家计划单列城市和副省级城市。2008北京第29届奥运会、第13届残奥会帆船比赛举办城市。青岛风景宜人、气候适宜，是著名的旅游胜地。青岛经济发展水平较高，曾被评为'中国最具经济活力城市'，跨国公司眼中最具投资价值的中国城市，世界银行评选的中国投资环境金牌城市。 市南区位于青岛市中心城区，是青岛市的金融及商贸中心。市南区的香港中路、香港西路、山东路、福州路等周边区域是青岛市的金融中心区，青岛市9家外资银行全部落户市南区，全区金融机构总数达到76家。此外，市南区被确定为全国首批总部经济发展实践基地，市南区东部已形成了以佳世客、家乐福、大福源等几家在全市有影响的大型综合超市、购物中心为轴心的商业区。 （二）青岛市经济发展状况 1、经济总量 青岛市经济发展迅速， 2003～2008年，全市GDP由2,163.8亿元增长为4,436.18亿元，经济总量保持较快增长。 数据来源：青岛市统计信息网，http://www.stats-qd.gov.cn 2、三产发展水平 2008年，青岛市三次产业的比例关系为5.1：50.8：44.1。其中第三产业增长幅度明显，2008年较2007年增长约17.1%。从产业结构比例来看，工业在三产中的比例逐渐下降，目前占到三产比例的50.8%，第二、第三产业比例保持相对稳定。作为以服务性行业为主的第三产业具有耗能少、投入产出率高的特点，能够有效吸纳劳动力就业。 3、固定资产投资 2008年青岛市规模以上固定资产投资2,019亿元，增长23.5%。在规模以上投资中，第一产业投资46.0亿元，比上年增长84.5%；第二产业投资972亿元，增长14.6%；第三产业投资1,001亿元，增长31.4 %。 青岛市2003～2008年固定资产投资情况如下表所示： 数据来源：青岛市统计信息网，http://www.stats-qd.gov.cn 4、居民收入水平 2008年，青岛市城市居民人均可支配收入20,464元，增长14.6%；人均消费支出14,999元，增长12.1%；城市恩格尔系数为37.4%。 （三）城市发展规划 根据《青岛市城市总体规划（2006～2020）》，到2020年，青岛将成为拥有近1200万人口、城市建设用地规模将近540平方公里、城镇化水平达到77.8%的现代化国际城市，中心城区将充分发挥行政、文化、金融与商业功能。到2020年，青岛将建成中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。 四、项目周边市场环境分析 （一）项目周边房地产市场情况 项目所在区域为市南区及青岛市房地产价值高地之一，区域内高端商业、写字楼、高档住宅云集。稀缺海景资源及商业资源，决定该地块物业保值、升值率较高，抗市场波动风险能力较强。 根据实地调研，区域内周边高档住宅售价情况如下： 项目名称 位置 均价（元/平方米） 香港置地 市南区香港中路89号 23,000 东海路9号 市南区东海西路9号 29,000 百丽澜庭（BC地块） 市南区增城路 30,000 百丽澜庭（A地块） 市南区增城路 25,000 凯悦中心 市南区燕儿岛路8号 23,000 青岛鲁商广场一期商品住宅的销售均价为18,000元/平方米，较周边或类似地段的项目具有较大的价格竞争优势。 （二）项目周边土地成交状况 项目位于青岛稀缺黄金地段，近几年区域内土地价值飙升。2007年，山东路地块拍卖楼面地价达到8,330元/平方米，成为当年地王；2008年，台湾路一地块拍卖楼面地价达到创纪录的14,300元/平方米，成为新的地王。可以预见，随着青岛市区优质绝版地块的日益稀缺，此区域的土地价值将进一步提升。 地块一 地块二 地块三 位置 市南区台湾路6号 市南区香港中路 31 号 青岛市山东路250号 用地面积 20,661平方米 15,313平方米 45,000平方米 用地性质 商服、居住 商服 商服 成交日期 2008-4-16 2008-5-26 2007-9-5 成交价格（楼面地价） 14,300元/平方米 7,513元/平方米 8,330元/平方米 数据来源：青岛市国土资源和房屋管理局，http://www.fdzy.gov.cn 根据山东省鲁商置业有限公司与青岛市市南区人民政府签署的《项目成交确认书》，青岛鲁商广场住宅楼面地价为6150元/平方米，商服楼面地价为7495元/平方米，低于上述类似地段的土地成交价格，有利于提升本项目的盈利空间。 五、项目产品特点及市场前景分析 青岛鲁商广场一期为住宅，包括回迁住宅和高档商品住宅。 回迁住宅具有一定的特殊性，其销售对象为当地回迁居民，销售价格主要依据与当地政府签署的相关协议来确定。 高档商品住宅的市场前景分析如下： 1、市场表现： 香港路区域住宅物业兼具商务功能及海景景观资源，海景住宅受到市场的认可和追捧，是高端居住项目的主要供应区域。 区域高端居住类物业平均价格在20,000～30,000元/平方米之间（含装修），销售状况良好，其中纯住宅类产品销售状况优于公寓类产品，户型集中在70-120平方米和120-200平方米。 2、市场需求： 城市中央商务区住宅物业兼具居住和投资功能，保值增值能力较强。 青岛城市地位提升，住宅市场外埠投资客户数量增多，但目前仍以本地客户为主。 3、项目市场前景： 舒适型自住产品及紧凑型投资产品均有较好的市场接受度。 六、项目