公司代码：600223 公司简称：鲁商置业 鲁商置业股份有限公司 2014 年年度报告摘要 一 重要提示 1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海 证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。 1.2 公司简介 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 鲁商置业 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李璐 佟广 电话 0531-66699999 0531-66699999 传真 0531-66697128 0531-66697128 电子信箱 600223Lszy@163.com 600223Lszy@163.com 二 主要财务数据和股东情况 2.1 公司主要财务数据 单位：元 币种：人民币 2013年末 本期末比上 2012年末 2014年末 年同期末增 调整后 调整前 减（%） 调整后 调整前 总资产 30,817,631,617.56 27,298,931,080.63 27,298,931,080.63 12.89 21,558,537,421.98 21,558,537,421.98归属于上市公司 2,023,698,273.33 1,840,511,567.22 1,826,281,689.68 9.95 1,577,587,781.06 1,562,255,256.69股东的净资产 2013年 本期比上年 2012年 2014年 同期增减(%) 调整后 调整前 调整后 调整前经营活动产生的 -2,363,097,628.14 -1,087,851,083.26 -1,087,851,083.26 不适用 103,585,906.61 103,585,906.61现金流量净额 营业收入 5,681,863,161.13 5,293,036,561.09 5,293,036,561.09 7.35 3,673,819,067.59 3,673,819,067.59归属于上市公司 206,420,706.11 263,135,694.39 264,026,432.99 -21.55 245,177,549.82 246,602,027.84股东的净利润归属于上市公司股东的扣除非经 215,872,114.68 260,145,938.16 261,783,492.04 -17.02 251,333,228.99 252,750,749.50常性损益的净利 润加权平均净资产 减少4.72个 10.68 15.40 15.58 16.85 17.14 收益率（%） 百分点基本每股收益（ 0.21 0.26 0.26 -19.23 0.24 0.25 元／股）稀释每股收益（ 0.21 0.26 0.26 -19.23 0.24 0.25 元／股） 2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况 表 单位: 股截止报告期末股东总数（户） 34,303年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 32,061 前 10 名股东持股情况 持有有限 持股比 持股 质押或冻结的股份数 股东名称 股东性质 售条件的 例(%) 数量 量 股份数量山东省商业集团有限公司 国有法人 52.62 526,739,200 0 质押 232,790,000山东省国有资产投资控股有限公 国有法人 6.67 66,758,303 0 无司鲁商集团有限公司 国有法人 3.44 34,432,500 0 质押 17,210,000山东世界贸易中心 国有法人 2.84 28,441,600 0 质押 19,220,000 境内非国博山万通达建筑安装公司 1.95 19,500,000 0 质押 19,500,000 有法人淄博市城市资产运营有限公司 国有法人 1.21 12,156,250 0 无 境内非国淄博第五棉纺织厂 0.56 5,590,000 0 质押 5,590,000 有法人中国工商银行－建信优化配置混 未知 0.54 5,444,705 0 无合型证券投资基金信泰人寿保险股份有限公司－万 未知 0.45 4,527,890 0 无能保险产品裘银萍 未知 0.27 2,720,435 0 无上述股东关联关系或一致行动的说明 前十名股东及前十名无限售条件股东中，山东省商业集团 有限公司、山东世界贸易中心、鲁商集团有限公司存在关 联关系，博山万通达建筑安装公司和淄博第五棉纺织厂存 在关联关系，其他股东关联关系未知。2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图三 管理层讨论与分析 （一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2014 年，面对极为困难的房地产形势，在公司董事会正确领导和大力支持下，公司上下坚定信心、振奋精神，积极进取、锐意创新，又取得了新的成绩。 1、报告期内，公司实现营业收入 56.82 亿元，实现利润总额 3.70 亿元，实现归属于母公司所有者的净利润 2.06 亿元。 2、截至 2014 年 12 月 31 日，公司总资产 308.18 亿元，净资产 20.24 亿元，分别比 2013 年底增长 12.89%和 9.95%。 3、2014 年，房地产行业进入深度调整期，面对严峻的市场形势，公司加大形势预判和市场分析力度，坚持创新驱动，积极探索新的营销手段，实现了销售同比略有增长。产品创新效益初显，对原有户型根据销售情况筛选优化，形成《鲁商置业住宅标准户型》在新项目中应用，有效提升产品力，赢得了市场的认可。持销项目在深入挖掘客户资源上下功夫，变坐销为行销，充分发挥老客户带客的作用。在营销中植入互联网基因，各项目推出了微信公众号，通过线上线下互动，部分项目微信粉丝数均超过千人。制定了《价格规划作业指引》、《定价机制作业指引》、《销售调价作业指引》、《销售价格管理办法》，形成了完善的价格规划体系，通过对价格的统筹规划、科学管理、动态调控，实现去化速度与效益的均衡。报告期内，公司实现合同销售额 95.5 亿元，同比 增长 5%，合同销售额未实现年初的增长计划，主要原因是受 2014 年房地产行业进入调整期，全 年房地产行业销售面积和销售额均有下降等因素影响，同时，部分新项目土地获取较原计划滞后， 造成开盘节点滞后，影响了年内合同销售额。 4、报告期内，公司针对目前的市场形势和公司现状，加大了新项目的拓展力度，对省内多个 项目进行考察，其中在青岛、临沂、泰安、重庆共获取土地 86.39 万㎡，为公司未来开发经营提供 充分的土地保障。同时，还积极探索养老地产模式，进一步完善代建管理模式，优化项目代建协 同标准及流程，保证代建项目顺利推进。 5、紧抓工程管理，进一步压缩工期，强化质量管理，保证工程节点达成。在设计方面，把项 目定位放在更突出的位置，变原来的“以设计代替定位”为“定位先行”，根据定位开展设计工作，有 效减少了后期反复，缩短了总工期。在交付方面，抽调总部专业人员组成交房小组，到项目现场 进行调度，狠抓交付前验收，提高了公司整体交付质量和速度。编制《交付工作标准及考核管理 办法》，明确手续、工程、销售、资金等专业 90 多项重点工作标准，并将业主收房率纳入考核， 确保工作标准的落地执行。在工程质量方面，继续贯彻“样板引路”理念，推行集中样板展示区，对 各关键部位工序样板集中施工、展示，使质量要求更具感官化和整体性。加强对工程管理行为的 监督检查，总结梳理工程质量常见问题，提炼出工程管理薄弱环节，进行重点督查。报告期内， 公司实现新开工面积 160 万㎡，在建面积 306.14 万㎡，完成了年初制订的计划。 6、报告期内，公司落实“效益提升年”要求，推行房地产开发全过程成本控制，初步建立了包 括目标成本、合约规划、招标采购、动态成本、结算成本在内的较为完善的分阶段成本控制体系， 2014 年新版成本管理系统全面上线，通过信息化系统，实现对各项目动态成本监控。 7、以重点工作小组为抓手，促进管理规范化提升。2014 年，公司成立了十一个重点工作小组， 涵盖管理改革与评价、效益提升、成本管理、现金流管理、均衡去化、计划体系修订、投资管理 等方面，先后组织多次小组讨论会，形成了若干事关公司全局的制度体系，使公司在精细化、规 范化管理上迈出一大步。同时，为适应发展的需要，公司成立了青岛、临沂两个区域公司，完成 了区域公司组织架构和权责设置，进一步优化了项目公司的管理、提高了管理效率。 （二） 主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 变动比例 科目 本期数 上年同期数 原因说明 （%） 本期交房的开发项目较上营业收入 5,681,863,161.13 5,293,036,561.09 7.35 年同期增加所致。 营业收入增加，相应营业成营业成本 4,412,051,596.67 3,799,642,684.61 16.12 本增加所致。 本期广告推广及业务宣传销售费用 197,901,025.24 200,514,529.32 -1.30 力度与去年基本持平。 主要系职工薪酬及其他费管理费用 142,513,508.10 121,296,429.81 17.49 用增加所致。 主要系支付酒店贷款利息财务费用 19,645,896.55 -2,658,495.33 不适用 影响所致。 根据会计政策计提坏账准资产减值损失 6,249,322.28 33,194,760.53 -81.17 备减少所致。 主要系联营企业实现净利投资收益 23,533,311.83 3,464,256.76 579.32 润增加所致。 主要系本期违约赔偿金等营业外支出 25,077,579.85 9,297,638.49 169.72 影响所致。 主要系本期经营利润减少所得税费用 125,830,349.56 181,682,148.97 -30.74 所致。 主要系本期支付土地出让经营活动产生的现金流量净额 -2,363,097,628.14 -1,087,851,083.26 不适用 金较多所致。 主要系本期支付收购少数投资活动产生的现金流量净额 -28,127,748.68 -14,157,056.92 不适用 股权价款影响所致。 主要由于去年同期筹资较筹资活动产生的现金流量净额 934,350,691.76 3,020,850,595.80 -69.07 多所致。 2、 收入 （1）驱动业务收入变化的因素分析 2014 年公司营业收入较 2013 年增加 3.89 亿元，增幅 7.35%，主要原因为哈尔滨松江新城项目、 济宁南池公馆项目相比去年交房结算面积增加影响。 （2）以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析 行业 项目 2014 年度 2013 年度 变动比率 变动原因 青岛蓝岸丽舍项目、青岛 新开工面积（万 鲁商泰晤士小镇项目、红岛 160.00 126.04 26.94% 平方米） 项目及泰安国际社区项目开 工面积相比去年增加影响。 本年哈尔滨松江新城、济宁 房地产业 结转收入（万 546,728.99 513,963.17 6.38% 南池公馆项目交房相比去年 元） 有所增加。 本年青岛蓝岸丽舍、哈尔滨 存货（万元） 2,551,206.07 2,040,282.18 25.04% 松江新城等项目开发投入影 响所致。 3、 成本分析表 单位：元 分行业情况 本期占总 上年同期 本期金额较 成本构成 情况 分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变 项目 说明 (%) 比例(%) 动比例(%)房地产销 房地产销 4,289,683,525.84 97.66 3,715,011,023.99 98.30 15.47售 售成本 物业管理 收入增加相物业管理 76,694,894.19 1.75 52,967,147.73 1.40 44.80 成本 应成本增加 分产品情况 本期金额 本期占总 上年同期 成本构成 较上年同 情况 分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 项目 期变动比 说明 (%) 比例(%) 例(%)房地产销 房地产销 4,289,683,525.84 97.66 3,715,011,023.99 98.30 15.47售 售成本 物业管理 收入增加相应物业管理 76,694,894.19 1.75 52,967,147.73 1.40 44.80 成本 成本增加 4、 费用 报告期内，公司发生销售费用 19,790.10 万元，同比减少 1.30%；发生管理费用 14,251.35 万元， 同比增加 17.49%，主要因为职工薪酬及其他费用等有所增加；财务费用 1,964.59 万元，去年同期 -265.85 万元，主要因为支付铂尔曼酒店贷款利息影响。 5、 现金流 增减幅 项 目 本期数 上期数 度（%） 主要原因 经营活动产生的 主要系本期支付土地出让金较多 不适用 现金流量净额 -2,363,097,628.14 -1,087,851,083.26 所致。 投资活动产生的 主要系本期支付收购少数股权价 不适用 现金流量净额 -28,127,748.68 -14,157,056.92 款影响所致。 筹资活动产生的 -69.07 主要由于去年同期筹资较多所致。 现金流量净额 934,350,691.76 3,020,850,595.80 报告期内公司经营活动产生的现金流量净额与本年度净利润存在较大差异，主要是因为房地 产项目开发周期较长，商品房预售收款与交房确认收入存在时间差异，同时，工程投资在整个建 设期内陆续投入，直至交房后方可一次性确认为营业成本，所以造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在较大差异。 公司做为一个处于成长期的房地产开发公司，土地储备量的增长速度会高于商品房的销售增长速度，也是造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在差异的原因之一。 （三） 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 营业收 营业成 毛利率 入比上 本比上 毛利率比上 分行业 营业收入 营业成本 （%） 年增减 年增减 年增减（%） （%） （%） 减少 6.18 个房地产销售 5,467,289,929.34 4,289,683,525.84 21.54 6.38 15.47 百分点 减少 2.90 个物业管理 88,531,564.34 76,694,894.19 13.37 39.95 44.80 百分点 主营业务分产品情况 营业收 营业成 毛利率 入比上 本比上 毛利率比上 分产品 营业收入 营业成本 （%） 年增减 年增减 年增减（%） （%） （%） 减少 6.18 个房地产销售 5,467,289,929.34 4,289,683,525.84 21.54 6.38 15.47 百分点 减 少物业管理 88,531,564.34 76,694,894.19 13.37 39.95 44.80 2.90 个 百分点主营业务分行业和分产品情况的说明 房地产销售业务相比去年，收入增加 6.38%,毛利率为 21.54%，相比去年减少 6.18 个百分点，主要原因为交房结算的项目及产品类型的毛利率差异影响。 2、 主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）山东省内 4,137,710,812.20 -9.86山东省外 1,499,794,351.61 126.59主营业务分地区情况的说明 山东省外收入相比去年同期增加 126.59%，主要原因为哈尔滨松江新城项目本年交房相比去年大幅增加，
