鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要 鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要 一、 重要提示 1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。 1.2 公司简介 股票简称 鲁商置业 股票代码 股票上市交易所 上海证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李璐 王盼盼 电话 0531-66699999 0531-66699999 传真 0531-66697128 0531-66697128 电子信箱 600223Lszy@163.com 600223Lszy@163.com 二、 主要财务数据和股东变化 2.1 主要财务数据 单位：元 币种：人民币 本年(末)比上年 2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末) (末)增减（%） 17,634,377,861总资产 27,298,931,080.63 21,558,537,421.98 26.63 .55归属于上市公司股东 1,315,653,228. 1,826,281,689.68 1,562,255,256.69 16.90的净资产经营活动产生的现金 -3,633,914,471. -1,087,851,083.26 103,585,906.61 -1,150.19流量净额 2,381,698,574.营业收入 5,293,036,561.09 3,673,819,067.59 44.07归属于上市公司股东 264,026,432.99 246,602,027.84 7.07 234,627,546.18的净利润归属于上市公司股东的扣除非经常性损益 261,783,492.04 252,750,749.50 3.57 217,576,388.17的净利润加权平均净资产收益 减少 1.56 个百 15.58 17.14 19.58率（%） 分点基本每股收益（元／ 0.26 0.25 4.00 0.23 鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要股）稀释每股收益（元／ 0.26 0.25 4.00 0.23股） 2.2 前 10 名股东持股情况表 单位：股 年度报告披露日前第 5 个交报告期股东总数 31,320 31,980 易日末股东总数 前 10 名股东持股情况 持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数 股东名称 股东性质 持股总数 (%) 件股份数量 量山东省商业集团有 国有法人 52.62 526,739,200 0 质押 222,790,000限公司山东省国有资产投 国有法人 6.67 66,758,303 0 无资控股有限公司山东世界贸易中心 国有法人 3.84 38,441,600 0 质押 19,220,000鲁商集团有限公司 国有法人 3.44 34,432,500 0 质押 17,210,000博山万通达建筑安 境内非国 1.95 19,500,000 0 质押 19,500,000装公司 有法人全国社保基金一一 未知 1.93 19,329,416 0 无零组合邹瀚枢 未知 1.62 16,190,012 0 无淄博市城市资产运 国有法人 1.21 12,156,250 0 无营有限公司山东银座家居有限 国有法人 0.99 9,865,277 0 无公司中国工商银行－国投瑞银成长优选股 未知 0.71 7,152,339 0 无票型证券投资基金 前十名股东及前十名无限售条件股东中，山东省商业集团有限公上述股东关联关系或一致行动 司、山东世界贸易中心、鲁商集团有限公司和山东银座家居有限公的说明 司存在关联关系，其他股东关联关系未知。 2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系 鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要 三、 管理层讨论与分析 ｛一｝董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2013 年，面对十分复杂的房地产形势，在公司董事会正确领导和大力支持下，公司上下解放思想、创新增效，加强形势预判，抢抓每一个机遇，实现了公司健康稳定的发展。 1、报告期内，公司实现营业收入 52.93 亿元，同比增长 44.07%；实现利润总额 5.47 亿元，同比增长 15.16%；实现归属于母公司所有者的净利润 2.64 亿元，同比增长 7.07%。 2、截至 2013 年 12 月 31 日，公司总资产 272.99 亿元，净资产 18.26 亿元，分别比 2012 年底增长 26.63%和 16.90%。 3、在营销方面，加大营销创新、考核力度，深挖客户资源，千方百计扩大销售规模。一是千方百计抓好重点项目销售。二是抢抓机遇合理安排销售节奏。三是积极尝试新兴的营销推广手段。采用微博、微信等新型媒体形式，根据目标客群的特点进行精准营销。四是深挖客户资源。坚持老客户维护与新客户开拓并行，实现了项目效益和口碑的双赢。报告期内，公司实现合同销售额 91 亿元，同比增长 20.34%。 4、在工程建设方面，进一步压缩工期、提升质量，保证手续和工程节点达成。一是缩短建设周期，通过优化施工组织，有效穿插施工工艺，将工期标准压缩。二是全面加强质量计划管理，以交房样板、外墙样板及 20 多个工序样板的完成时间为控制节点，促进了样板的提前完成，充分发挥了样板引路的作用。三是紧抓工程质量，制定并执行《住宅核心景观区车库建设管理办法》，开展联合大检查、建设工程防渗漏专项检查提升工程质量。四是规范手续办理，制定《项 鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要目开发手续办理办法》，以“精心策划，提前沟通，高效有序”为原则，规范项目开发手续办理工作。报告期内，公司实现新开工面积 126 万平方。 5、在成本管理方面，以“成本管理提升年”为契机，促进目标成本制度的落地执行，构建成本管控长效机制。报告期内，公司确定了“成本管理提升年”的管理主题，实行成本动态月报制度，及时掌握项目成本变动情况，确保动态成本在可控范围。同时，公司新版成本管理系统上线，优化了目标成本、招标采购、合同管理等工作。 6、在标准化建设方面，大力推进计划管理体系与各专业标准化建设，取得了阶段性成果。推行全价值链计划管理体系，增强在设计、手续、产业协同等环节的前置和预判，在设计控制、开发分期、成本管理、工程管理、营销管理、手续管理、现金流管理和税收筹划等开发过程的各个方面建立较完善的指引体系。 7、在土地储备方面，针对目前的市场形势和公司现状，加大了新项目的拓展力度，对省内多个项目进行考察，重点考察了济南、青岛、临沂、泰安等城市，为公司未来开发经营提供充分的土地保障。同时，努力提高投资项目可行性研究的科学性，初步建立了公司的投资模板。 (一) 主营业务分析 1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科 目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 5,293,036,561.09 3,673,819,067.59 44.07营业成本 3,799,642,684.61 2,574,212,789.82 47.60销售费用 200,514,529.32 172,553,179.04 16.20管理费用 121,220,354.22 90,833,562.04 33.45财务费用 -2,666,915.78 3,296,640.70 -180.90经营活动产生的现金流量净额 -1,087,851,083.26 103,585,906.61 -1,150.19投资活动产生的现金流量净额 -14,157,056.92 -192,517,468.48筹资活动产生的现金流量净额 3,020,850,595.80 260,662,487.47 1,058.91营业税金及附加 601,224,226.54 342,832,541.51 75.37资产减值损失 33,194,760.53 15,357,328.44 116.15投资收益 3,464,256.76 9,318,114.56 -62.82营业外收入 13,319,527.83 1,168,660.42 1,039.73 2、收入 （1）驱动业务收入变化的因素分析 鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要 2013 年公司营业收入较 2012 年增加 16.19 亿元，增幅 44.07%，公司营业收入增加的主要原因是：本年哈尔滨松江新城项目实现首次交房结转收入，同时青岛鲁商首府项目、临沂鲁商凤凰城项目交房收入相比去年增加较多，三个项目共计影响收入增加 14.66 亿元。 （2）以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析 行业 项目 2013 年度 2012 年度 变动比率 变动原因 新开工面积（万平 临沂鲁商中心及哈尔滨项目开 126.04 88.13 43.02% 方米） 工面积相比去年增加影响。 本年哈尔滨松江新城、临沂鲁 房地产业 结转收入（万元） 513,963.17 359,482.72 42.97% 商凤凰城、青岛鲁商首府项目 交房相比去年增加影响。 存货（万元） 2,040,282.18 1,688,915.12 20.80% （3）主要销售客户的情况 公司前五名客户的营业收入金额合计 106,330,437.00 元 占营业收入总额的比重 2.01%。 3、成本 （1）成本分析表 单位：元分行业情况 本期占总 上年同期 本期金额较 分行业 成本构成项目 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变 (%) 比例(%) 动比例(%)房地产销售 房地产销售成本 3,715,011,023.99 98.30 2,519,501,625.65 98.43 47.45物业管理 物业管理成本 52,967,147.73 1.40 38,793,270.46 1.52 36.54酒店 酒店服务成本 11,145,387.69 0.30 1,288,218.21 0.05 765.18建材销售 建材销售成本 110,692.25分产品情况 本期占总 上年同期 本期金额较 分产品 成本构成项目 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变 (%) 比例(%) 动比例(%)房地产销售 房地产销售成本 3,715,011,023.99 98.30 2,519,501,625.65 98.43 47.45物业管理 物业管理成本 52,967,147.73 1.40 38,793,270.46 1.52 36.54酒店 酒店服务成本 11,145,387.69 0.30 1,288,218.21 0.05 765.18建材销售 建材销售成本 110,692.25 鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要 （2）主要供应商情况 公司前 5 名供应商 2013 年提供建安劳务 1,454,277,352.23 元，占年度总建 安支出的 40.24%。 4、费用 单位：元 币种：人民币 项 目 本期数 上期数 增减幅度（%） 主要原因 主要系固定资产的折旧及其 管理费用 121,220,354.22 90,833,562.04 33.45 他费用增加所致。 主要系利息收入较上期增加 财务费用 -2,666,915.78 3,296,640.70 -180.90 所致。 5、现金流 单位：元 币种：人民币 增减幅度 项 目 本期数 上期数 增减额 （%） 主要原因经营活动产生的 主要系本期支付土地出让 -1,087,851,083.26 103,585,906.61 -1,191,436,989.87 -1,150.19现金流量净额 金较多所致。其中：销售商品、 项目开发量增加，销售相提供劳务收到的 6,363,662,660.53 4,680,695,314.25 1,682,967,346.28 35.96 应增加所致。现金 收到其他 本年收到往来款较多影响与经营活动有关 295,697,115.63 35,430,969.53 260,266,146.10 734.57 所致。的现金 购买商品、 本年支付土地出让金较多接受劳务支付的 6,159,272,624.28 3,518,033,109.91 2,641,239,514.37 75.08 所致。现金 支付的各 主要系销售收入增加相应 1,013,308,053.06 416,350,019.02 596,958,034.04 143.38项税费 税费增加所致。 主要系去年同期临沂铂尔投资活动产生的 -14,157,056.92 -192,517,468.48 178,360,411.56 曼酒店建设支出影响所现金流量净额 致。其中：购建固定 主要系去年同期临沂铂尔资产、无形资产 14,157,156.92 192,573,799.28 -178,416,642.36 -92.65 曼酒店建设支出影响所和其他长期资产 致。支付的现金筹资活动产生的 主要由于本年筹资较多所 3,020,850,595.80 260,662,487.47 2,760,188,108.33 1,058.91现金流量净额 致。 鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要其中：取得借款 本期项目开发贷款增加影 3,075,000,000.00 1,075,320,000.00 1,999,680,000.00 185.96收到的现金 响所致。 分配股利、 借款增加相应利息增加影利润或偿付利息 737,591,229.20 540,488,048.75 197,103,180.45 36.47 响所致。支付的现金 支付其他 本期归还关联方借款减少与筹资活动有关 1,807,823,480.00 2,596,305,277.78 -788,481,797.78 -30.37 所致。的现金 报告期内公司经营活动产生的现金流量净额与本年度净利润存在较大差异，主要是因为 房地产项目开发周期较长，商品房预售收款与交房确认收入存在时间差异，同时，工程投资 在整个建设期内陆续投入，直至交房后方可一次性确认为营业成本，所以造成经营活动产生 的现金流量净额与净利润存在较大差异。 公司做为一个处于成长期的房地产开发公司，土地储备量的增长速度会高于商品房的销 售增长速度，也是造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在差异的原因之一。 6、其它 发展战略和经营计划进展说明 详见第四节“董事会报告”中第一部分“董事会关于公司报告期内经营情况 的讨论与分析”的相关内容。 （二）行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位：元 币种：人民币 主营业务分行业情况 营业收入 营业成本 毛利率比 毛利率 分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减 （％） 减(%) 减(%) （%） 减少 2.19 个 房地产销售 5,139,631,742.77 3,715,011,023.99 27.72 42.97 47.45 百分点 减少 1.93 个 物业管理 63,257,447.05 52,967,147.73 16.27 33.39 36.54 百分点 主营业务分产品情况 营业收入 营业成本 毛利率比 毛利率 分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减 （％） 减(%) 减(%) （%） 房地产销售 5,139,631,742.77 3,715,011,023.99 27.72 42.97 47.45 减少 2.19 个 鲁商置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要 百分点 减少 1.93 个物业管理 63,257,447.05 52,967,147.73 16.27 33.39 36.54 百分点 2、 主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（％） 山东省内 4,590,196,981.54 38.09 山东省外 661,893,997.76 105.88 山东省内收入相比去年同期增加 38.09%，主要原因是本年青岛鲁商首府项目、临沂鲁商 凤凰城项目交房实现收入相比去年增加较多，影响山东省内营业收入大幅增加；山东省外收 入相比去年同期增加 105.88%，主要原因是哈尔滨松江新城项目本年竣工首次交房实现收入， 影响山东省外收入增加较多。 (三) 资产、负债情况分析 1、资产负债情况分析表 单位：元 本期期末 上期期末 本期期末金 数占总资 数占总资 额较上期期 项目名称 本期期末数 上期期末数 产的比例 产的比例 末变动比例 （%） （%） （%） 货币资金 3,885,620,422.07 14.23 2,385,936,900.92 11.07 62.86 应收账款 245,551,001.10 0.90 5,504,183.97 0.03 4,361.17 其他应收款 389,185,107.05 1.43 255,960,117.84 1.19 52.05 长期待摊费用 10,694,2
