鲁商置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 鲁商置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 一、 重要提示 1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。 1.2 公司简介 股票简称 鲁商置业 股票代码 股票上市交易所 上海证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李璐 王盼盼 电话 0531-66699999 0531-66699999 传真 0531-66697128 0531-66697128 电子信箱 600223Lszy@163.com 600223Lszy@163.com 二、 主要财务数据和股东变化 2.1 主要财务数据 单位：元 币种：人民币 本年(末)比上 2012 年(末) 2011 年(末) 年(末)增减 2010 年(末) （%）总资产 21,558,537,421.98 17,634,377,861.55 22.25 11,137,811,533.45归属于上市公司股东的 1,562,255,256.69 1,315,653,228.85 18.74 1,081,025,682.67净资产经营活动产生的现金流 103,585,906.61 -3,633,914,471.39 不适用 -1,464,829,519.44量净额营业收入 3,673,819,067.59 2,381,698,574.35 54.25 3,018,402,426.70归属于上市公司股东的 246,602,027.84 234,627,546.18 5.10 440,981,641.53净利润归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净 252,750,749.50 217,576,388.17 16.17 458,435,356.66利润加权平均净资产收益率 减少 2.44 个百 17.14 19.58 51.25（%） 分点基本每股收益（元／股） 0.25 0.23 8.70 0.44稀释每股收益（元／股） 0.25 0.23 8.70 0.44 鲁商置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 2.2 前 10 名股东持股情况表 单位：股 年度报告披露日前第 5 个交报告期股东总数 33,038 34,379 易日末股东总数 前 10 名股东持股情况 持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数 股东名称 股东性质 持股总数 (%) 件股份数量 量山东省商业集团有 国有法人 52.62 526,739,200 0 质押 222,790,000限公司山东省国有资产投 国有法人 6.67 66,758,303 0 无资控股有限公司山东世界贸易中心 国有法人 3.84 38,441,600 0 质押 19,220,000鲁商集团有限公司 国有法人 3.44 34,432,500 0 质押 17,210,000博山万通达建筑安 境内非国 1.95 19,500,000 0 质押 19,500,000装公司 有法人中国建设银行－交银施罗德稳健配置 未知 1.71 17,097,512 0 无混合型证券投资基金中国农业银行－中邮核心优选股票型 未知 1.61 16,142,716 0 无证券投资基金淄博市城市资产运 国有法人 1.21 12,156,250 0 无营有限公司中国工商银行－易方达价值精选股票 未知 1.00 10,000,000 0 无型证券投资基金全国社保基金六零 未知 0.99 9,920,282 0 无一组合 前十名股东及前十名无限售条件股东中，山东省商业集团有限公上述股东关联关系或一致行动 司、山东世界贸易中心和鲁商集团有限公司存在关联关系，其他股的说明 东关联关系未知。 2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系 鲁商置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 三、 管理层讨论与分析 ｛一｝董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 报告期内，公司面对严峻的房地产形势，密切关注宏观政策和市场动态，在公司董事会正确领导下，公司上下坚定信心、振奋精神，认真分析形势，抢抓每一个机遇，有效的保证了公司销售增长，公司主要经营情况如下： 1、报告期内，公司实现营业收入 36.74 亿元，同比增长 54.25%；实现利润总额 4.75 亿元，同比增长 53.23%；实现归属于母公司所有者的净利润 2.47 亿元，同比增长 5.10%。 2、截至 2012 年 12 月 31 日，公司总资产 215.59 亿元，净资产 15.62 亿元，分别比 2011 年底增长 22.25%和 18.74%。 3、报告期内，公司加大调度、奖惩和营销创新力度，竭尽全力扩大销售规模。面对严峻的市场形势，公司充分把握政策导向和市场走势，加强项目调度力度和对接紧密度，加强团购、体验式营销等创新销售方式，在加快推进样板房、样板层的基础上，大力提倡建设样板墙、样板平面甚至样板楼，为客户提供更直观的高品质体验；同时加快景观示范区工程进度，为销售提供环境支持。通过销售方式的改变，公司全年实现合同销售额 75.62 亿元，同比增长 20.39%。 4、在工程管理方面，一是以销售为中心，紧抓手续办理和工程进度，全力以赴确保开盘等重要销售节点的达成；同时加快景观施工进度，确保项目开盘前景观建设完成。二是继续贯彻“样板开路”的理念，为客户提供更加直观的高品质体验。三是紧抓工程质量，通过联合大检查、日常巡检及交付前验收，工程质量得到了明显提高；对工程质量管理上的常见问题进行总结梳理，编制完成了《工程质量管理手册》、《工程典型案例》等成果，并在全公司范围内培训，逐步形成专业化、规范化、系统化的管理模式。2012 年度，公司实现新开工面积 88.13万㎡，在建面积 286.07 万㎡。 5、针对不断变化的市场形势，2012 年下半年公司加大了新项目拓展力度。2012 年 11 月份成功竞拍临沂和谐广场项目，并在其他多个城市进行考察，为公司长远发展提供了坚实保障。 6、在成本管理方面，一是以“成本管理年”为契机，建立了目标成本管理体系，编制完成《目标成本管理办法》、《目标成本模板》及 28 个项目的目标成 鲁商置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要本并下发实施。二是设计方面，重点梳理了设计要点和审图要点。三是招标方面，广泛采取清单招标制度，减少不必要的额外支出，同时不断丰富战略合作伙伴资源和材料数据库，有效降低了采购成本。 7、在计划体系建设上，初步构建了房地产开发全价值链计划体系。共梳理出开发全过程节点近千个，通过借鉴先进企业的“设计地铁图”，大大丰富其内容，创造性地编制出了具有公司特色的“开发全价值链地铁图”，将开发全过程划分为 10 个阶段和 12 个业务模块，一一明确关键管控点和标准周期。特别是通过决策、协同、设计、施工转段等 12 项工作的前置，重新编制了开发全过程的标准工期。在产品标准化上，编制下发 9 项《标准化设计技术指引》，初步完成《11、12-18、33 层标准化模块化定型产品》、《各专业出图成果标准》等产品标准及技术标准，在新项目上的运用效果显著。 （一） 主营业务分析 1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 3,673,819,067.59 2,381,698,574.35 54.25营业成本 2,574,212,789.82 1,734,780,821.86 48.39销售费用 172,553,179.04 126,138,000.13 36.80管理费用 90,833,562.04 54,576,958.23 66.43财务费用 3,296,640.70 -2,999,968.82 209.89经营活动产生的现金流量净额 103,585,906.61 -3,633,914,471.39投资活动产生的现金流量净额 -192,517,468.48 -19,178,110.75筹资活动产生的现金流量净额 260,662,487.47 3,448,831,943.52 -92.44 2、 收入 （1） 驱动业务收入变化的因素分析 2012 年公司营业收入较 2011 年增加了 54.25%，公司营业收入增加的主要原因是：本年青岛鲁商首府项目首次交房实现收入 15.06 亿元，对营业收入提升较多，但其他项目受宏观调控影响，营业收入有所下降。 （2） 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析 行业 项目 2012 年度 2011 年度 变动比率 变动原因 房地 新开工面积（万平 去年哈尔滨项目集中开工 88.13 172.00 -48.76% 产业 方米） 影响数额较大。 鲁商置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 今年青岛鲁商首府项目首 结转收入（万元） 359,482.72 232,201.25 54.82% 次交房影响收入增加较多。 存货（万元） 1,688,915.12 1,450,158.31 16.46% （3） 主要销售客户的情况 本公司前五名客户营业收入的总额为 239,157,519.00 元，占本公司全部营业收入的比例为 6.52%。 3、 成本 （1） 成本分析表 单位：元分行业情况 本期金额 本期占总 上年同期 成本构成项 较上年同 分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 目 期变动比 (%) 比例(%) 例(%) 房地产销售房地产销售 2,519,501,625.65 98.43 1,687,574,270.90 97.98 49.30 成本 物业管理成物业管理 38,793,270.46 1.52 34,797,637.32 2.02 11.48 本 酒店服务成酒店 1,288,218.21 0.05 本分产品情况 本期金额 本期占总 上年同期 成本构成项 较上年同 分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 目 期变动比 (%) 比例(%) 例(%) 房地产销售房地产销售 2,519,501,625.65 98.43 1,687,574,270.90 97.98 49.30 成本 物业管理成物业管理 38,793,270.46 1.52 34,797,637.32 2.02 11.48 本 酒店服务成酒店 1,288,218.21 0.05 本 （2） 主要供应商情况 公司前五名供应商 2012 年提供建安劳务 733,658,532.50 元，占年度总建安支出的 21.38%。 4、 费用 鲁商置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 单位：元 增减幅度 项 目 本期数 上期数 主要原因 （%） 本期加大广告推广及业务宣传的力度，销售费用 172,553,179.04 126,138,000.13 36.80 导致广告费及业务宣传费增加所致。管理费用 90,833,562.04 54,576,958.23 66.43 主要系酒店开办费及折旧增加所致。财务费用 3,296,640.70 -2,999,968.82 209.89 利息支出较上期增加所致。所得税费用 148,878,423.88 79,181,061.60 88.02 主要系本期经营利润增加所致。 5、 现金流 单位：元 增减幅度 项 目 本期数 上期数 主要原因 （%） 经营活动产生的现金流量净 去年同期支付土地出让金较 103,585,906.61 -3,633,914,471.39 额 多所致。 其中：销售商品、提供劳务 项目开发量增加，销售相应增 4,680,695,314.25 3,498,570,630.75 33.79 收到的现金 加所致。 收到其他与经营活动 去年同期收到往来款较多影 35,430,969.53 373,370,277.23 -90.51 有关的现金 响所致。 购买商品、接受劳务支 去年同期支付土地出让金较 3,518,033,109.91 6,618,501,367.94 -46.85 付的现金 多所致。 投资活动产生的现金流量净 本期临沂铂尔曼酒店建设支 -192,517,468.48 -19,178,110.75 额 出影响所致。 其中：购建固定资产、无形 本期临沂铂尔曼酒店建设支 资产和其他长期资产支付的 192,573,799.28 20,678,471.07 831.28 出影响所致。 现金 筹资活动产生的现金流量净 主要由于去年同期支付土地 260,662,487.47 3,448,831,943.52 -92.44 额 出让金较多筹资较多所致。 本期项目开发贷款减少影响 其中：取得借款收到的现金 -53.38 1,075,320,000.00 2,306,620,000.00 所致。 偿还债务支付的现金 1,118,010,020.00 58.97 本期归还到期借款增加所致。 1,777,339,000.00 支付其他与筹资活动 本期归还关联方借款增加所 58.02 有关的现金 2,596,305,277.78 1,643,000,000.00 致。 报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在较大差异，主要是因为房地产项目开发周期较长，商品房预售收款与交房确认收入存在时间差异，同时，工程投资在整个建设期内陆续投入，直至交房后方可一次性确认为营业成本，所以造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在较大差异。 鲁商置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 6、 其它 （1） 发展战略和经营计划进展说明 详见第四节“董事会报告”中第一部分“董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析”的相关内容。 （二） 行业、产品或地区经营情况分析 1、 主营业务分行业、分产品情况 单位：元 币种：人民币 主营业务分行业情况 营业收入 营业成本 毛利率比 毛利率 分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减 （％） 减(%) 减(%) （%） 增加 2.59房地产销售 3,594,827,218.08 2,519,501,625.65 29.91 54.82 49.30 个百分点 增加 8.92物业管理 47,422,537.57 38,793,270.46 18.20 23.63 11.48 个百分点酒店 3,300,270.74 1,288,218.21 60.97 主营业务分产品情况 营业收入 营业成本 毛利率比 毛利率 分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减 （％） 减(%) 减(%) （%） 增加 2.59房地产销售 3,594,827,218.08 2,519,501,625.65 29.91 54.82 49.30 个百分点 增加 8.92物业管理 47,422,537.57 38,793,270.46 18.20 23.63 11.48 个百分点酒店 3,300,270.74 1,288,218.21 60.97 2、 主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）山东省内 3,324,048,360.27 96.48山东省外 321,501,666.12 -51.91 山东省内收入相比去年同期增加 96.48%，主要原因是青岛鲁商首府项目本年首次交房实现收入 15.06 亿元，影响山东省内营业收入大幅增加；山东省外收入相比去年同期减少 51.91%，主要原因是北京项目本年竣工交付组团较少，影响山东省外收入降低较多。 （三） 资产、负债情况分析 1、 资产负债情况分析表 鲁商置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 单位：元 本期期末 上期期末 本期期末金 数占总资 数占总资 额较上期期 项目名称 本期期末数 上期期末数 产的比例 产的比例 末变动比例 （%） （%） （%）货币资金 2,385,936,900.92 11.07 1,251,588,247.70 7.10 90.63应收票据 6,280,000.00 0.03 500,000.00 1,156.00应收账款 5,504,183.97 0.03 13,496,635.20 0.08 -59.22其他应收款 255,960,117.84 1.19 138,030,592.86 0.78 85.44固定资产 589,244,937.19 2.73 25,791,367.71 0.15 2,184.66无形资产 70,366,662.57 0.33 2,386,419.35 0.01 2,848.63长期待摊费用 6,883,135.15 0.03 2,001,336.08 0.01 243.93短期借款 178,700,000.00 0.83 771,300,000.00 4.37 -76.83应付票据 169,600,000.00 0.79 23,600,000.00 0.13 618.64应付账款 2,810,594,690.74 13.04 1,934,347,833.32 10.97 45.30应交税费 -61,931,412.00 -173,779,120.81 64.36其他应付款 8,606,190,334.84 39.92 6,488,727,403.57 36.80 32.63一年内到期的非流 957,473,000.00 4.44 716,500,000.00 4.06 33.63动负债 货币资金：主要系销售房款增加，相应货币资金增加所致。 应收票据：主要系对客户采用票据结算方式增加所致。 应收账款：根据会计政策计提坏账准备增加所致。 其他应收款：主要系应收商品房预售监管资金增加所致。 固定资产：主要系本期临沂鲁商铂尔曼大酒店及长清工业园投入使用，房产转入固定资产所致。 无形资产：主要系本期临沂鲁商铂尔曼大酒店及长清工业园投入使用，土地使用权转入无形资产所致。 长期待摊费用：主要系预付期限超过 1 年期以上的广告费用增加影响所致。 短期借款：主要系本期归还银行借款所致。 应付票据：主要系采用票据结算工程款及材料款增加所致。 应付账款：主要由于开发项目增加，应付土地款、工程款及材料款增加影响所致。 应交税费：主要系预收房款结转收入，计提已预交的相关税费，导致应交税金增加。 其他应付款：主要系商业集团及其他关联方向公司提供资金增加所致。 鲁商置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要 一年内到期的非流动负债：主要系即将到期的借款增加所致。 （四） 核心竞争力分析 本公司是山东省商业集团有限公司控股的一家专业从事房地产开发、经营管理的上市公司，注册资金人民币 10 亿元，下设 22 家子公司，现开发项目近 30个，分布在山东、北京、重庆、辽宁、黑龙江等省市，开发业态涵盖了大型购物广场、商业步行街、住宅、写字楼、酒店等，形成“鲁商城市广场”、“鲁商花园住宅”、“鲁商生态别墅”三种产品系列。经过短短几年的发展，公司已成长为在山东省内具有较大影响力并已迈向“全国战略”的大型房地产综合开发集团企业。公司在以下几个方面具有
