目录

北京天健兴业资产评估有限公司

目 录

声明 ...... 1

资产评估报告摘要 ...... 2

资产评估报告 ...... 5

一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况 .. 5二、评估目的 ...... 12

三、评估对象和评估范围 ...... 12

四、价值类型 ...... 13

五、评估基准日 ...... 13

六、评估依据 ...... 13

七、评估方法 ...... 17

八、评估程序实施过程和情况 ...... 22

九、评估假设 ...... 24

十、评估结论 ...... 24

十一、特别事项说明 ...... 25

十二、资产评估报告的使用限制说明 ...... 27

十三、资产评估报告日 ...... 27

资产评估报告附件 ...... 29

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第1页

北京天健兴业资产评估有限公司

声明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第2页

北京天健兴业资产评估有限公司

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目

涉及其股东全部权益价值

资产评估报告摘要天兴评报字（2024）第2048号北京天健兴业资产评估有限公司接受中国东方航空股份有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司20%股权项目而涉及新上海国际大厦有限公司（简称：

新上海国际大厦）的股东全部权益在2024年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

一、评估目的：根据《关于东航股份转让所持新上海国际大厦有限公司20%股权的请示》（东航呈批件2024-5402）和《中国东方航空股份有限公司董事会决议》（董十（7）），中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司的20%股权，需要对新上海国际大厦有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。

二、评估对象：新上海国际大厦有限公司的股东全部权益价值。

三、评估范围：评估范围为新上海国际大厦有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其中总资产账面价值28,684.72万元，负债账面价值1,663.51万元，净资产账面价值27,021.21万元。

四、价值类型：市场价值。

五、评估基准日：2024年6月30日。

六、评估方法：资产基础法。

七、评估结论：

经资产基础法评估，新上海国际大厦有限公司总资产账面价值为28,684.72万元，评估价值为144,882.40万元，增值额为116,197.68万元，增值率为405.09%，

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第4页

北京天健兴业资产评估有限公司

本次评估房屋建筑物的面积以被评估单位提供的租赁合同上面的金额为准，如后期补办房产证，可能会与证载面积有差异；同时本次评估未考虑无房产证对评估价值的影响，提请报告使用者注意。

（二）其他重要特别事项详见“十一、特别事项说明”，此处不再重复描述。

我们特别强调：本评估意见仅作为委托人进行股权交易的价值参考依据，而不能取代委托人进行股权交易价格的决定。

本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。

根据国家的有关规定，本评估结论使用的有效期限为1年，自评估基准日2024年6月30日起，至2025年6月29日止。

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明部分的内容。

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第5页

北京天健兴业资产评估有限公司

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目

涉及其股东全部权益价值

资产评估报告

天兴评报字（2024）第2048号中国东方航空股份有限公司：

北京天健兴业资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司20%股权而涉及新上海国际大厦有限公司的股东全部权益在2024年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况

（一）委托人概况

企业名称：中国东方航空股份有限公司（简称“东航股份”）股票代码：600115.SH注册地址：上海市浦东新区国际机场机场大道66号法定代表人：王志清注册资本：2229129.657万元人民币企业类型：股份有限公司（港澳台投资、上市）成立日期：1995年04月14日营业期限：1995年04月14日 至 无固定期限统一社会信用代码：913100007416029816经营范围：国内和经批准的国际、地区航空客、货、邮、行李运输业务及延伸服务；通用航空业务；航空器维修；航空设备制造与维修；国内外航空公司的

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第6页

北京天健兴业资产评估有限公司

代理业务；与航空运输有关的其他业务；保险兼业代理服务（意外伤害保险）。电子商务（不涉及第三方平台等增值电信业务）；空中超市（涉及许可证配额及专项许可的商品除外）；商品的批发、零售（涉及国家限制及许可证的除外）。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】

（二）被评估单位概况

1.基本信息

企业名称：新上海国际大厦有限公司（简称：新上海国际大厦）注册地址：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路360号法定代表人：刘广安注册资本：16,657.50万元实收资本：16,657.50万元企业类型：有限责任公司（外商投资企业与内资合资）成立时间：1992年11月17日统一社会信用代码：91310115607221395X经营范围：一般项目：从事在批租地块内投资建造综合性大楼，经营管理大楼各种功能用房；非居住房地产租赁；经营收费停车库、保龄球房；其他经营项目另行报批。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

2.历史沿革、公司股权结构及变更情况

新上海国际大厦有限公司成立于1992年11月，注册资本2000万美元，由股东上海市投资信托公司（出资300万美元，持股比例15%）、中国经济开发信托投资公司（出资400万美元，持股比例20%），上海航空公司（出资400万美元，持股比例20%）、上海市陆家嘴金融贸易开发公司（出资400万元美金，持股比例20%）、日本ATS株式会社（出资500万元美金，持股比例25%）共同组建。该次出资已于1992年12月5日由上海中华会计师事务所有限公司出具沪中会报字（92）第259号验资报告验证。出资情况具体如下表：

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第7页

北京天健兴业资产评估有限公司

2000年11月，经上海市浦东新区人民政府《关于同意新上海国际大厦有限公司调整经营范围、变更投资方名称及注册地址的批复》【浦府项字（2000）第304号】确认：“上海市投资信托公司”更名为“上海国际信托投资公司”，“上海航空公司”更名为“上海航空股份有限公司”，“上海市陆家嘴金融贸易开发公司”更名为“上海陆家嘴（集团）有限公司”。

2003年2月新上海国际大厦有限公司增加注册资本1000万美元，增资后股东上海国际信托投资公司累计出资450万美元（持股比例15%）、中国经济开发信托投资公司累计出资600万美元（持股比例20%）、上海航空股份有限公司累计出资600万美元（持股比例20%）、上海陆家嘴（集团）有限公司累计出资600万美元（持股比例20%）和日本ATS株式会社累计出资750万美元（持股比例20%）。本次增资已于2003年2月28日由上海沪博会计师事务所有限公司出具沪博会验字（2003）第0801号验资报告验证。出资情况如下表：

2004年，经上海市浦东新区人民政府《关于同意新上海国际大厦有限公司股权转让的批复》【浦府项字（2004）第258号】确认：上海国际信托投资公司将其持有的15%的股权划转到上海市上投实业投资有限公司。

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第8页

北京天健兴业资产评估有限公司

2009年8月，经上海市浦东新区人民政府《关于同意新上海国际大厦有限公司股权转让以及变更投资名称的批复》【浦府项字（2009）第542号】确认：“上海市上投实业投资有限公司”更名为“上海国际集团资产投资有限公司”，中国经济开发信托投资20%的股权划转到中经信投资有限公司。2009年10月日本ATS株式会社通过上海联合产权交易所将其持有的25%的股权无偿转让给上海国际集团资产管理有限公司，该次变更后注册资本和累计实收资本为人民币16,657.50万元，其中：上海国际资产管理有限公司累计出资人民币6,663万元（持股比例40%）、中经信投资有限公司累计出资人民币3,331.50万元（持股比例20%）、上海陆家嘴（集团）有限公司累计出资人民币3,331.50万元（持股比例20%）, 上海航空股份有限公司累计出资人民币3,331.50万元（持股比例20%）。该次股权变动已于2010年9月1日由上海众和会计师事务所有限公司出具沪众会验（2010）第0062号验资报告验证。变更后各出资情况如下表：

2010年7月，经中国东方航空股份有限公司《关于将上海航空股份有限公司对外投资股权的股东变更为中国东方航空股份有限公司的通知》【东方股发（2010）第321号】确认：上海航空股份有限公司对外投资股权的股东方将由上海航空股份有限公司变更为中国东方航空股份有限公司。

2011年，根据新上海国际大厦股东会决议，会议同意上海陆家嘴（集团）有限公司将持有新上海国际大厦20%的股权转让给上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。

2012年12月，根据新上海国际大厦股东会决议，会议同意上海市浦东新区国有资产监督管理委员会将持有新上海国际大厦20%的股权转让给上海国际集团资产管理有限公司。变更后出资情况如下表：

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第9页

北京天健兴业资产评估有限公司

2018年9月，中润经济发展有限责任公司吸收合并了中经信投资有限公司，吸收合并后中润经济发展有限责任公司持有新上海国际大厦20%的股权。

截至评估基准日2024年6月30日，新上海国际大厦股权结构如下表所示：

金额单位：万元

3.公司主要资产概况

（1）投资性房地产

被评估单位的投资性房地产为新上海国际大厦，新上海国际大厦位于浦东新区浦东南路360号，为自建商办地产。建成于1997年，证载建筑面积52,584.97㎡，其中办公用房建筑面积36,714.65平方米，商业配套用房建筑面积2,870.20平方米，车库建筑面积13,000.12平方米；纳入评估范围内的产证外面积为368.00平方米，为地下商业配套用房。新上海国际大厦为钢筋混凝土结构，地下3层，局部4层，地上44层。地下主要为车库，地上1层为大厅，2-44层部分为办公楼，部分为商业。新上海国际大厦土地使用权性质为出让，用途为：综合用地，土地使用期限为：1994年11月4日-2044年11月3日。

（2）固定资产—设备类资产

运输设备为车辆。电子办公设备为各类计算机、空调机、家具、服务器等，

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第10页

北京天健兴业资产评估有限公司

分布在各办公区域内。设备均能正常使用。

4.公司主营业务概况

新上海国际大厦有限公司的主要资产为新上海国际大厦，该幢大厦建成于1997年，位于上海市陆家嘴金融中心商务圈。纳入本次评估范围内的证载房屋建筑面积52,584.97平方米，其中办公用房建筑面积36,714.65平方米，商业配套用房建筑面积2,870.20平方米，车库建筑面积13,000.12平方米；纳入评估范围内的产证外面积为368.00平方米，为地下商业配套用房。

新上海国际大厦从事在批租地块内投资建造综合性大楼，经营管理大楼各种功能用房，经营收费停车库。公司主营业务为办公房租赁，兼营其他配套设施、停车位租赁等。

5.财务状况表及经营成果

财务状况表

单位：万元

经营状况表

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第11页

北京天健兴业资产评估有限公司

单位：万元

注：2021年数据经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具天健沪审（2022）21号无保留意见审计报告；2022年数据经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了天职业字[2023]5073号无保留意见审计报告；2023年和2024年1-6月数据均经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计，出具了信会师报字（2024）第ZL60009号无保留意见审计报告。

（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者

根据资产评估委托合同的约定，本报告无其他报告使用者。

（四）委托人和被评估单位的关系

委托人东航股份持有被评估单位新上海国际大厦20%的股权。

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第12页

北京天健兴业资产评估有限公司

二、评估目的

根据《关于东航股份转让所持新上海国际大厦有限公司20%股权的请示》（东航呈批件2024-5402）和《中国东方航空股份有限公司董事会决议》（董十（7）），中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司的20%股权，需要对新上海国际大厦有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象

评估对象为新上海国际大厦有限公司的股东全部权益价值。

（二）评估范围

评估范围为新上海国际大厦有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其中总资产账面价值28,684.72万元，负债账面价值1,663.51万元，净资产账面价值27,021.21万元。各类资产及负债的账面价值见下表：

资产评估申报汇总表

1.委托人和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第13页

北京天健兴业资产评估有限公司

评估对象和评估范围一致，且业经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了信会师报字（2024）第ZL60009号审计报告。

2. 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

无。

3.企业申报的表外资产的情况

无。

4.引用其他机构出具的报告情况

无。

四、价值类型

根据本次评估目的确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

评估基准日是2024年6月30日。评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。

六、评估依据

本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据和评估取价依据为：

（一）经济行为依据

1. 《关于东航股份转让所持新上海国际大厦有限公司20%股权的请示》（东航呈批件2024-5402）。

2. 《中国东方航空股份有限公司董事会决议》（董十（7））。

（二）法律法规依据

1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过) ；

2.《中华人民共和国公司法》(2023年12月29日第十四届全国人民代表大会

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第14页

北京天健兴业资产评估有限公司

常务委员会第七次会议第二次修订)；

3.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；

4.《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号，2019年1月2日财政部令第97号修改）；

5.《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正)；

6. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2008年国务院令第512号）

7.《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年国务院令第691号）；

8.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2011年财政部、国家税务总局令第65号）；

9.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税务总局财税〔2016〕36号)；

10.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)；

11.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；

12.《国有资产评估管理办法》（国务院1991年91号令，国务院2020年732号令）；

13.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号，国务院令第709号2019年3月2日修订)；

14.《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号，2001）；

15.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委第12号令，2005)；

16.《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部第32号令，2016年6月24日)；

17.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)；

18.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权〔2009〕941号)；

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第15页

北京天健兴业资产评估有限公司

19.《关于印发〈企业国有资产评估项目备案工作指引〉的通知》(国资发产权〔2013〕64号)；

20.《关于建立中央企业资产评估项目公示制度有关事项的通知》（国资发产权〔2016〕41号）；

21.《关于加强中央企业评估机构备选库管理有关事项的通知》（国资发产权〔2016〕42号）；

22.《中华人民共和国财政部令（第35号） 行政单位国有资产管理暂行办法》；

23.《行政事业性国有资产管理条例 （中华人民共和国国务院令第738号）》（自2021年4月1日起施行）；

24.《中央行政事业单位国有资产配置管理办法》财资〔2018〕98号；

25.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日修订）；

26.《中华人民共和国城乡规划法》(2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第二次修正)；

27.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日修订）；

28.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，1990）；

29.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013年12月7日国务院令第645号第三次修订)；

30.国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（ 国土资厅发（2018）4号）；

31.其它相关的法律法规文件。

（三）评估准则依据

1. 《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；

2. 《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；

3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；

4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；

5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；

6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第16页

北京天健兴业资产评估有限公司

7. 《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）；

8. 《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕35号）；

9. 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）；

10. 《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）；

11. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）；

12. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；

13. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；

14. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；

15. 《资产评估准则术语2020》（中评协〔2020〕31号）；

16. 《资产评估专家指引第8号--资产评估中的核查验证》（2019年）；

17. 《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》（中评协[2021]30号）；

（四）资产权属依据

1. 企业法人营业执照、公司章程；

2. 主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同等资料；

3. 不动产权证；

4. 机动车行驶证及登记证；

5. 其他权属文件。

（五）评估取价依据

1. 被评估单位提供的《资产评估申报表》；

2. 财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）；

3. 评估基准日银行存贷款基准利率（LPR）及外汇汇率；

4. 企业提供的财务报表、审计报告等相关财务资料；

5. 评估人员现场勘查记录及收集的其他相关估价信息资料；

6. 被评估单位提供的原始会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关协

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第17页

北京天健兴业资产评估有限公司

议、合同书、发票等财务资料；

7. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等。

8. 与此次资产评估有关的其他资料。

七、评估方法

（一）评估方法简介

企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。

企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。

企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

（二）评估方法的选择

资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估单位可以提供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位资产及负债展开全面的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法。

收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于预期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值。由于

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第18页

北京天健兴业资产评估有限公司

被评估单位的主要资产为投资性房地产，业务是对投资性房地产进行经营及租赁，本次已对投资性房地产采用市场法和收益法两种方法进行评估，企业价值中已考虑收益法因素，故不再重复进行整体收益法评估。市场法的基本前提是标的资产及可比公司需要有一个充分公开且活跃的交易市场，由于被评估单位属非上市公司，同一行业的上市公司业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素与被评估企业相差较大，且评估基准日附近中国同一行业的可比企业的买卖、收购及合并案例较少，所以相关可靠的可比交易案例的经营和财务数据很难取得，无法计算适当的价值比率，故本次评估不适用市场法。

经分析，本次评估采用资产基础法进行评估。

（三）具体评估方法介绍

一）资产基础法企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。各类资产及负债的评估过程说明如下：

1.流动资产及负债的评估

被评估单位流动资产包括货币资金、应收账款；负债包括预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款。

（1）货币资金：为现金和银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。

（2）应收账款：各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，参照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第19页

北京天健兴业资产评估有限公司

（3）负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的负债项目，按零值计算。

2．非流动资产的评估

（1）投资性房地产

房地产评估的基本方法包括成本法、收益法和市场法。

成本法，是指首先测算被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。

收益法，是指通过将被评估房产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的思路。

市场法，是以现时市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有角度直接、过程直观、数据直接取材于市场、结果说服力强的特点。

委估房地产地处陆家嘴金融中心。对于有产证的办公、商业的房地产，市场交易活跃，可以从公开市场查询到较多成交案例，市场法可验证性强，说服力强，本次评估办公和商业的房地产可以采用市场法；对于车位，由于目前陆家嘴中心大厦的车位基本只租不售，故市场上无法找到车位成交案例，车位不适合市场法进行评估；对于无产证的房地产，基本无市场交易可比实例的无法采用市场法评估。故本次仅对有产证的办公和商业采用市场法进行评估。

委估房地产地处陆家嘴金融中心，地段成熟，交易活跃，委估房地产用途为办公、商业及车位；房地产租赁市场活跃，有较多租赁成交案例，具备收益法采用条件，适宜选用收益法。

委估房地产地处陆家嘴金融中心，用途为办公、商业及车位；商业房地产受所处地段、人流量、周边环境、建筑设计风格等诸多因素影响较大，与其建造成本弱相关。实务中，对商业、办公用房极少选用成本法，因此，本次评估不宜选用成本法。

1）市场法

市场比较法，根据替代原则，选择与委估对象处于同一供需圈内的房产作为

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第20页

北京天健兴业资产评估有限公司

比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出委估对象的各付各税比准价格。具体计算公式为：

待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数。公式表达如下：

V＝VB×A×B×D×E

式中：

V：评估对象价格；VB：比较案例价格；A：评估对象交易情况指数／比较案例交易情况指数＝正常交易情况指数／比较案例交易情况指数B：评估对象估价期日价格指数／比较案例交易日期价格指数D：评估对象区域因素条件指数／比较案例区域因素条件指数E：评估对象个别因素条件指数／比较案例个别因素条件指数

最后以出售房地产的各付各税价值扣除增值税，得出投资性房地产的评估值。

2）收益法

收益法是指通过将被评估对象预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。它是预测房产的未来收益并将其转化为价值的方法。评估思路为：首先通过市场法或者租赁合同的约定确定房产的月租金价值B，通过B代入计算年总收益、年总支出，并最终计算房屋价值V。具体计算公式如下表所示：

V=

其中：V为房地产价值；

A为年纯收益，通过计算年总收入扣减年总支出得出年纯收益；r为折现率；n为收益年期；

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第21页

北京天健兴业资产评估有限公司

s为租金增长率。

（2）设备类资产

纳入评估范围的设备类资产包括运输设备和电子设备。1）车辆的评估纳入本次评估范围内的车辆均已停产，无现行类比价格进行参考，本次采用二手价对车辆进行评估。

①计算公式

评估对象市场价格=比较案例价格×个别因素修正

②比较实例选择和修正

估价人员参照提供的资料、调查二手车交易价格有关资料，并调查了二手车交易网站大量二手车交易价格，选取相同或相似的三个可比实例，然后与被评估对象进行因素修正。

③车牌价值的确定

上海市单位非营业性客车车牌需单独评估，评估价值参照评估基准日交易市场平均拍卖价格136,016.00元/块确定。

2）电子及办公设备的评估

①电子设备重置全价的确定

电子设备多为企业办公用电脑、办公家具等设备，由经销商负责运送安装调试，重置成本直接以市场采购价确定。

②成新率的确定

电子及办公设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来综合确定其成新率。

③评估价值的确定

评估值=重置全价×成新率

对于购置时间较早，已停产且无类比价格的电子设备，主要查询二手交易价采用市场法进行评估。

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第22页

北京天健兴业资产评估有限公司

（3）长期待摊费用

长期待摊费用为房屋建筑及附属设备的改造费用合并在投资性房地产中评估，不再单独评估。

八、评估程序实施过程和情况

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托人的资产评估委托合同所约定的事项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托人提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：

1．接受委托及准备阶段

（1）北京天健兴业资产评估有限公司接受委托人的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托人就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。

（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表等，对委托人参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。

（3）评估方案的设计

依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。

（4）评估资料的准备

收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象产权证明文件等。

2.现场清查阶段

（1）评估对象真实性和合法性的查证

根据委托人及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第23页

北京天健兴业资产评估有限公司

产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。

对货币资金，我们通过查阅日记账，审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查；对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资产和负债的真实性。对投资性房地产的调查采用重点和一般相结合的原则，重点调查投资性房地产、设备等资产。评估人员查阅了相关不动产权证、设备购置合同发票、车辆行驶证和登记证等，从而确定资产的真实性。

（2）资产实际状态的调查

设备运行状态的调查采用重点和一般相结合的原则，主要通过查阅设备的运行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。

（3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查

根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭证、会计账簿以及设备采购合同等资料。

3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程

评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料开始评定估算工作。

4．评估汇总阶段

（1）评估结果的确定

依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘查的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法。

（2）评估结果的分析和评估报告的撰写

按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告。

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第24页

北京天健兴业资产评估有限公司

评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。

（3）工作底稿的整理归档

九、评估假设

（一）一般假设

1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。

4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。

十、评估结论

（一）资产基础法评估结论

经资产基础法评估，新上海国际大厦有限公司总资产账面价值为28,684.72万元，评估价值为144,882.40万元，增值额为116,197.68万元，增值率为405.09%，负债账面价值为1,663.51万元，评估价值为1,663.51万元，无增减值；净资产账面价值为27,021.21万元，评估价值为143,218.89万元，增值额为116,197.68万元，增值率为430.02%。

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第26页

北京天健兴业资产评估有限公司

（五） 本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。

（六） 引用其他机构出具的报告结论的情况：

无。

（七） 重要的利用专家工作及相关报告情况：

本次评估利用了立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的信会师报字（2024）第ZL60009号审计报告。资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。

（八） 权属资料不全面或者存在瑕疵的情形：

经清查，无房产证的房产明细如下：

本次评估房屋建筑物的面积以被评估单位提供的租赁合同上面的金额为准，如后期补办房产证，可能会与证载面积有差异；同时本次评估未考虑无房产证对评估价值的影响，提请报告使用者注意。

（九） 本次投资性房地产评估中办公和商业的市场法结果是按不含增值税市场销售价格确定评估值，如投资性房地产实际交易过程中可能还会产生土增税、所得税等税费，本次评估值中并未考虑，提请评估报告使用者注意。

（十） 评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的期后事项：

自评估基准日至评估报告出具日，未发现影响评估前提和评估结论而需要对评估结论进行调整的重大事项。

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第27页

北京天健兴业资产评估有限公司

十二、资产评估报告的使用限制说明

（一） 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；

（二） 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任；

（三） 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；

（四） 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；

（五） 本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审查，备案后方可正式使用；

（六） 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；

（七） 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，资产评估结果使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日2024年6月30日至2025年6月29日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。

十三、资产评估报告日

资产评估报告日为2024年11月20日。

中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国际大厦有限公司股权项目资产评估报告 第29页

北京天健兴业资产评估有限公司

资产评估报告附件

一、与评估目的相对应的经济行为文件（复印件）

二、被评估单位审计报告（复印件）

三、委托人和被评估单位法人营业执照副本（复印件）

四、委托人和被评估单位承诺函

五、签字资产评估师承诺函

六、资产评估机构备案文件或者资格证明文件（复印件）

七、资产评估机构法人营业执照副本（复印件）

八、签字资产评估师资格证明文件（复印件）

九、资产评估委托合同（复印件）

十、评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）

十一、公示材料（复印件）

打印时间：2024年04月30日

北京天健兴业资产评估有限公司

(有效期至2025-04-30日止)

(有效期至2025-04-30日止)

打印时间：2024年04月30日

(有效期至2025-04-30日止)

(有效期至2025-04-30日止)

打印时间：2024年04月30日

东航呈批件稿纸

东航呈批件2024-6146

紧急程度：紧急11月18日完成评估报告打印时隐藏

公司领导意见：

总师级公司领导意见：

集团办公室意见：

集团会签部门/单位意见：

股份办公室意见：

公司领导 周启民 （2024-11-14 20:14）同意

办公室 朱晨波 （2024-11-14 17:13）呈周总会批示。办公室 办公室送审 （2024-11-14 17:09）拟呈周总会批示。

请示

会签意见：股份呈报部门意见：

拟稿单位：财务管理部拟 稿 人：邬奕奕电??话：021-22330794拟稿时间：2024/11/12 9:52:54文种：

文件标题：

关于股份公司拟转让持有新上海国际大厦有限公司20%股权项目评估结果公示相关事宜的请示

摘要：

关于股份公司拟转让新上海国际大厦有限公司20%股权项目评估结果公示相关事宜的请示：一、公示范围：董事办、规划部、法律合规部、审计部；二、公示时间：2024年11月12日至2024年11月18日；三、公示内容：1.行为文件；2.选聘评估机构；3.评估公司简介；4.评估过程；5.评估报告内容。评估结论：经资产基础法评估，新上海国际大厦有限公司总资产账面价值为28,684.72万元，评估价值为144,882.40万元，增值额为116,197.68万元，增值率为405.09%，负债账面价值为1,663.51万元，评估价值为1,663.51万元，无增减值；净资产账面价值为27,021.21万元，评估价值为143,218.89万元，增值额为116,197.68万元，增值率为430.02%。

正文内容：*【模板参考】

公司领导：

股份公司拟将持有的新上海国际大厦有限公司20%股权转让给东航资产投资管理有限公司，根据《关于建立中央企业资产评估项目公示制度有关事项的通知》（国资发产权〔2016〕41号文件）要求，财务部采用呈批件流转方式对股份公司拟转让新上海国际大厦有限公司20%股权的结果相

规划发展部 张渊 （2024-11-13 16:33）

拟同意。

法律合规部 方志刚 （2024-11-13 14:39）

拟同意。

董事会办公室/政策研究室 李干斌 （2024-11-1311:28）拟同意。

审计部 邵祖敏 （2024-11-13 09:42）

已阅。

财务管理部 周文培 （2024-11-14 13:42）拟同意，呈公司领导审批。

财务管理部 李海涛 （2024-11-12 16:58）拟同意。财务管理部 财务会计部 （2024-11-12 12:08）

请领导审批。

财务管理部 郭俊婕 （2024-11-12 10:43）建议请董事办、规划部、法律合规部、审计部会签。

财务管理部 高鹏 （2024-11-12 10:38）拟同意

关事宜进行公示。

一、公示范围。

董事办、规划部、法律合规部、审计部。

二、公示时间。

公示时间为2024年11月12日至2024年11月18日。

三、公示内容。

（一）行为文件

《中国东方航空股份有限公司董事会决议》(董十〔7〕)、《关于东航股份转让所持新上海国际大厦有限公司20%股权的请示》(东航呈批件2024-5402)(附件1-2）。

（二）招标过程

财务部于2024年10月11日对集团备选库的5家评估机构发出询价邀请，并会同相关部门于10月15日对投标的5家评估公司综合打分，北京天健兴业资产评估有限公司（简称“天健兴业”）得分最高，被聘为本次项目的资产评估机构（附件3）。

（三）评估公司简介

北京天健兴业资产评估有限公司，2000年7月成立，注册资本1000万元，在全国范围内拥有专职人员300余名，其中注册资产评估师120余人，60％的注册资产评估师具有10年以上的评估服务经验。拥有数位资深人士是财政部及国资委评估审核专业组主要成员。截至2023年，天健兴业收入及综合排名连续多年在国内评估行业排名前三。迄今为止，一直保持着执业规范、技术过硬、无投诉、无不良记录的最佳执业记录。

（四）评估过程

根据资产评估相关法律和规范要求，基于会计核算一般原则，天健兴业依据资产评估委托合同约定事项，对股份公司提供的法律性文件、会计记录以及相关资料验证审核，按产权持有单位提交的资产清单，开展了必要的市场调查、产权查验、实地勘察与核对工作，2024年11月9日正式评估报告定稿。

（五）评估报告内容

1.评估报告名称：《中国东方航空股份有限公司拟转让所持新上海国

际大厦有限公司股权项目涉及其股东全部权益价值资产评估报告》（天兴评报字（2024）第2048号）。

2.评估委托人：中国东方航空股份有限公司。

3.评估目的：《中国东方航空股份有限公司董事会决议》(董十

〔7〕)、《关于东航股份转让所持新上海国际大厦有限公司20%股权的请

.pdf

20%.pdf20%.pdf

.xlsx

示》(东航呈批件2024-5402)，中国东方航空股份有限公司拟转让新上海国际大厦有限公司的股权，需要对新上海国际大厦有限公司的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。

4.评估对象：新上海国际大厦有限公司的股东全部权益价值。

5.评估方法：资产基础法。

6.评估基准日期：2024年6月30日。

7.评估结论：经资产基础法评估，新上海国际大厦有限公司总资产账面价值为28,684.72万元，评估价值为144,882.40万元，增值额为116,197.68万元，增值率为405.09%，负债账面价值为1,663.51万元，评估价值为1,663.51万元，无增减值；净资产账面价值为27,021.21万元，评估价值为143,218.89万元，增值额为116,197.68万元，增值率为

430.02%。

妥否，请批示。

附件：

1.中国东方航空股份有限公司董事会决议

2.关于东航股份转让所持新上海国际大厦有限公司20%股权的请示

3.关于选聘股份公司拟转让新上海国际大厦有限公司20%股权项目评

估机构的请示

4.评估明细表

附件：