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跟踪评级原因

根据相关监管要求及“广东海印集团股份有限公司2016年可转换公司债券”（以下简称“海印转债”）的跟踪评级安排，东方金诚基于广东海印集团股份有限公司（以下简称“海印股份”或“公司”）提供的2018年度审计报告和2019年一季度未经审计的财务报表以及相关经营数据，进行了本次定期跟踪评级。

主体概况

海印股份主营业务涵盖交易市场出租及管理、百货、房地产和酒店等领域，控股股东为广州海印实业集团有限公司（以下简称“海印集团”），实际控制人为自然人邵建明、邵建佳和邵建聪。截至2019年3月末，公司总股本为218039.7958万股，其中海印集团持股比例为44.56%，为公司控股股东；自然人邵建明、邵建佳和邵建聪对海印集团的持股比例分别65.00%、20.00%和15.00%，且邵建聪和邵建明分别持有公司A股流通股11000万股和9921.75万股，三人为兄弟关系，合计对公司持股54.15%，为公司共同实际控制人。公司股权结构图见附件一。

公司主营业务涵盖交易市场出租及管理、百货、房地产和金融等。公司运营的交易市场项目大部分位于广州市内，以专业市场、主题商场、购物中心和城市综合体四种业态为主。截至2019年3月末，公司出租的营业总面积为66.60万平方米，在广州区域商品交易市场经营领域具有较强的市场影响力。

截至2019年3月末，公司（合并）资产总额为114.30亿元，所有者权益为36.57亿元，资产负债率为68.00%。截至2018年末，公司合并范围子公司共70家，较上年初净减少2家，期间新增8家，减少10家。2018年及2019年1～3月，公司实现营业收入分别为25.07亿元和5.16亿元，利润总额分别为3.28亿元和0.52亿元。

根据公司公告，截至2019年6月3日，公司控股股东海印集团共持有公司股票97168.6744万股，占公司总股本的44.56%，累计质押其持有的公司股份80508.43万股，占其持有公司股份总数的82.85%，占公司总股本的36.92%，质押比例较高。

债券本息兑付及募集资金使用情况

经中国证券监督管理委员会“证监许可[2016]502号”文核准，公司于2016年6月发行11.11亿元的可转换公司债券，债券简称“海印转债”，起息日为2016年6月8日，到期日为2022年6月8日。海印转债采用累进利率，票面利率第一年为0.50%、第二年0.70%、第三年1.00%、第四年1.50%、第五年1.80%、第六年2.00%；每年付息一次，到期一次性归还本金和最后一年利息。

自2016年7月1日起，“海印转债”在深交所挂牌交易，债券代码为“127003”，扣除发行费用后，“海印转债”实际募集资金10.91亿元。2018年，公司使用公开发行可转换公司债券募集资金17726.91万元，取得利息收入3402.11万元。截至2018年末，公司累计已使用37449.84万元，募集资金专项账户余额为57829.15

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万元（含利息收入）。公司已于2019年6月8日按时足额支付海印转债第三年利息。

海印转债转股日期自2016年12月17日至2022年6月7日，初始转股价格为5.26元/股。转股价格的调整方式：当公司因送红股、转增股本、增发新股（不包括因可转债转股增加的股本）、配股或派发现金股利等情况使公司股份发生变化时，将进行转股价格的调整。2018年8月10日，公司公告于当日实施转股价格调整，将“海印转债”转股价格由5.25元/股向下修正为3.50元/股。2019年3月30日，公司公告将转股价格向下修正至3.03元/股，调整实施日期为2019年4月1日。截至2019年3月末，海印转债累计转股数量为23227股。

海印集团对海印转债的本息偿付提供无条件不可撤销连带责任保证担保。

宏观经济和政策环境

宏观经济

2019年一季度宏观经济运行好于预期，GDP增速与上季持平；随着积极因素逐渐增多，预计二季度GDP增速将稳中有升，上半年经济下行压力趋于缓解

今年宏观经济开局好于市场普遍预期。据初步核算，1～3月国内生产总值为213433亿元，同比增长6.4%，增速与上季持平，结束了此前的“三连降”，主要原因是当季货物贸易顺差同比扩大，净出口对经济增长的拉动力增强，抵消了投资和消费拉动力下滑的影响。值得注意的是，随着逆周期政策效果显现，中美贸易谈判进展良好带动市场预期改善，3月投资和消费同步回暖，经济运行的积极因素正在逐渐增多。

工业生产边际改善，企业利润下降。1～3月规模以上工业增加值同比增长6.5%，增速较上年全年加快0.3个百分点。其中，3月工业增加值同比增长8.5%，较2月当月同比增速3.4%大幅反弹，这一方面受春节错期影响，同时也与当月制造业PMI重回扩张区间相印证，表明制造业景气边际改善，逆周期政策带动效果较为明显。受PPI涨幅收窄影响，今年1～2月工业企业利润同比下降14.0%，结束此前两年高增，但后期增值税下调或将缓解企业利润下行压力。

固定资产投资增速整体回升。1～3月固定资产投资同比增长6.3%，增速较上年全年加快0.4个百分点。具体来看，基建补短板力度加大带动基建投资增速小幅上升，1～3月同比增长4.4%，增速较上年全年加快0.6个百分点。在前期新开工高增速支撑下，1～3月房屋施工面积增速加快，推动同期房地产投资同比增速较上年全年加快2.3个百分点至11.8%。最后，因利润增速下滑、外需前景走弱影响企业投资信心，1～3月制造业投资同比增长4.6%，增速较上年全年下滑4.9个百分点。

商品消费整体偏弱，企稳反弹迹象已现。1～3月社会消费品零售总额同比增长8.3%，增速不及上年全年的9.0%，汽车、石油制品和房地产相关商品零售额增速低于上年是主要拖累。不过，从边际走势来看，1～2月社零增速企稳，3月已有明显回升，背后推动因素包括当月CPI上行，个税减免带动居民可支配收入增速反弹，以及市场信心修复带动车市回暖。1～3月CPI累计同比上涨1.8%，涨幅低于

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上年全年的2.1%；因猪肉、鲜菜等食品价格大涨，3月CPI同比增速加快至2.3%。

净出口对经济增长的拉动力增强。以人民币计价，1～3月我国出口额同比增长6.7%，进口额增长0.3%，增速分别较上年全年下滑0.4和12.6个百分点。由于进口增速下行幅度更大，一季度我国对外贸易顺差较上年同期扩大75.2%，带动净出口对GDP增长的拉动率反弹至1.5%，较上季度提高1.0个百分点。

东方金诚预计，二季度基建领域补短板、减税降费等积极财政政策效应将持续显现，叠加市场预期改善推动商品房销售回暖、汽车销量增速反弹，以及对外贸易顺差仍将延续等因素，预计二季度GDP增速将持平于6.4%，不排除小幅反弹至6.5%的可能，这意味着上半年经济下行压力趋于缓解。

政策环境

M2和社融存量增速触底反弹，“宽信用”效果显现，货币政策宽松步伐或将有所放缓

社会融资规模大幅多增，货币供应量增速见底回升。1～3月新增社融累计81800亿，同比多增23249亿，主要原因是表内信贷大幅增长以及表外融资恢复正增长，表明“宽信用”效果进一步显现。此外，1～3月新增企业债券融资及地方政府专项债也明显多于上年同期，体现债市回暖及地方政府专项债发行节奏加快带来的影响。在社融同比多增带动下，3月底社融存量同比增速加快至10.7%，较上年末提高0.9个百分点。3月末，广义货币（M2）余额同比增长8.6%，增速较上年末提高0.5个百分点，主要原因是一季度流向实体经济的贷款大幅增加，以及财政支出力度加大带动财政存款同比多减。3月末，狭义货币(M1)余额同比增长4.6%，增速较上年末提高3.1个百分点，表明实体经济活跃程度有所提升。

货币政策宽松步伐或将边际放缓。一季度各项金融数据均有明显改善，表明前期各类支持实体经济融资政策的叠加效应正在体现。考虑到伴随中美贸易谈判取得积极进展，市场信心持续恢复，宏观经济下行压力有所缓和，金融数据反弹或促使监管层放缓货币政策边际宽松步伐，二季度降准有可能延后，降息预期也有所降温，而定向支持民营、小微企业融资政策还将发力。

减税带动财政收入增速走低，财政支出力度加大，更加积极的财政政策将在减税降费和扩大支出两端持续发力

1～3月财政收入累计同比增长6.2%，增速较上年同期下滑7.4个百分点，体现各项减税政策及PPI涨幅收窄等因素的综合影响。其中，税收收入同比增长5.4%，增速较上年同期下滑11.9个百分点；非税收入同比增长11.8%，增速较上年同期高出19.3个百分点，或与央企利润上缴幅度增大有关。1～3月财政支出累计同比增长15.0%，增速高于上年同期的10.9%，基建相关支出整体加速。

2019年政府工作报告明确将实施更大规模的减税，全年减税降费规模将达到约2万亿，高于2018年的1.3万亿。4月起，伴随新一轮增值税减税的实施，财政收入增长将面临更大的下行压力。支出方面，2019年基建补短板需求增大，二季度基建相关支出力度有可能进一步上升，而科技、教育、社保和就业等民生类支出也将保持较快增长，财政支出将保持较高强度。总体上看，今年财政政策在稳定

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宏观经济运行中的作用将更加突出。

行业及区域经济环境

公司营业收入和利润仍主要来自商品交易市场出租及管理、百货业等业务，所属行业为零售行业。

零售行业

受益于国内城镇居民收入水平的提高和消费结构的升级，2018年我国社零总额持续增长，但增速放缓；4月减税政策的实施，有望推动2019年全年消费需求回暖；网络零售规模不断增长，但随着线上红利的消失，网络零售增速亦有所趋缓，线上渠道寻求与线下渠道融合的趋势愈加显著

作为我国第三产业中市场化程度较高的行业，零售行业在国内经济不断发展、城镇居民收入增加以及消费结构升级的背景下，总体保持了持续增长态势，2014年以来已成为我国经济增长的主要驱动力。但近年来受宏观经济增速放缓等因素影响，行业增速亦有所放缓，网络零售保持较快增速。

2018年，我国居民人均可支配收入为2.82万元，实际增速为6.50%，维持较高增速，持续增长的居民可支配收入为零售行业提供了较大的发展空间。同期，社会消费品零售总额为38.10万亿元，同比增长9.00%；最终消费支出对GDP增长的贡献率为76.20%，较2017年上升18.6个百分点。2019年一季度，社会消费品零售总额9.78万亿元，同比增长8.30%，增速进一步减缓，但随着4月减税政策开始实施，2019年消费需求有望回暖。图1：2007年～2018年及2019年1～3月我国社会消费品零售总额及其增速

单位：亿元、%

资料来源：Wind，东方金诚整理

我国网络零售规模不断增长，但随着线上红利的消失，网络零售增速亦有所趋缓，线上渠道寻求与线下渠道融合的趋势愈加显著。2018年，社会消费品网上零

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售额为9.01万亿元，同比增速为23.90%，较2017年增速下滑8.30个百分点，但网络零售相对社会消费品零售而言仍然维持在较高的增长水平。同期，实物商品网上零售额占社零总额比重为18.40%，较2017年占比进一步提升3.40个百分点。2019年一季度，全国网上零售额22379.00亿元，同比增长15.30%，增速进一步减缓至20%以下水平。其中，实物商品网上零售额17772.00亿元，增长21.00%，占社会消费品零售总额的比重为18.20%，较去年全年下降0.10个百分点，线上渠道寻求与线下渠道深度融合。

国内零售行业多元化格局已基本形成，“新零售”业态成为零售行业发展的主要趋势

我国零售行业经历了从传统的零售业态到网络零售的蓬勃发展，再到线上线下融合的新零售业态的发展历程，已基本形成了百货、超市、便利店等丰富的业态形式。

我国零售行业最早以国营百货店为主力，发展缓慢，1992年开始对外资开放，多种零售业态在各地迅速发展。2008年之后受全球金融危机影响，国内消费品零售总额增长率逐年下降。2012年起网络零售业务模式快速发展，传统零售业遭遇较大冲击。2013年～2018年，网络零售总额占社会消费品零售总额的比重从8.12%提升至23.64%。网络零售规模虽不断扩大，但由于基数不断增大以及线上活跃客户获取成本的增加，近年来增速持续下降。2013年～2018年，移动电商用户规模从2.9亿人增长至4.7亿人，增速却从36.7%下降至8.2%，线上企业开始向线下渗透以挖掘流量入口。阿里巴巴收购银泰百货、高鑫零售、三江购物部分股份，打造实体生鲜体验店盒马鲜生；京东收购永辉超市部分股份，开设京东便利店和实体生鲜体验店7-Fresh。传统实体零售企业也试图转型，通过以互联网企业为依托对商品的生产、销售以及供应链进行升级改造。线上线下融合的新零售业态成为零售行业发展的主要趋势。

我国零售行业市场集中度偏低，竞争激烈，分布具有区域性特征，零售企业面临运营成本上升压力

我国零售行业市场集中度偏低，行业多业态竞争格局日益明显，且其分布具有很强的区域性。从实体零售角度来看，2018年零售行业百强企业门店总数13.80万个，同比增长16.00%；连锁百强企业销售规模占社会消费品零售总额的6.30%，较上年增长0.30个百分点，行业集中度偏低，市场竞争较为激烈。但细分行业中网络零售集中度较高，2017年阿里巴巴旗下的淘宝和天猫合计占网上零售总额比重为71.83%，京东占比约为19.37%，CR3占比约91.20%。目前，零售百货在经济较为发达的沿海省份分布密度较高，内陆省份相对较少，且零售企业区域性较强，尚未形成在全国范围层次规模、销售额等方面占绝对优势的全国性实体零售企业。

对零售企业盈利能力影响较大的主要因素有物业租赁房租、人工成本、渠道费用等。以经营大型超市为主的百强企业为例，2018年大型超市运营成本继续上涨，员工薪酬总额上涨13.00%，房租上涨10.60%。零售企业将面临较大的运营成本上升压力。

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表1：2018年我国连锁百强前十名情况

单位：亿元、%、个

序号

资料来源：中国连锁经营协会，东方金诚整理

为应对市场同质化竞争、租金成本攀升和消费者需求多样化等问题，零售企业加强开拓自有品牌、向小型门店转变以及提升体验业态占比已成为未来重要的发展趋势

由于新生代的消费者注重独特的、个性化、高性价比的商品，因此一些百货企业积极开发自有品牌、加大特色品牌的采买比例，推进与国内外品牌及代理商的深入合作，如SKPSELECT、网易严选和淘宝心选等，通过提供差异化产品，获取价格竞争优势和更高的获利空间。

在场地租金攀升、企业利润下降的大环境下，门店越开越小已成为中国实体零售不可阻挡的发展趋势，便利店、精品超市、社区型购物中心等投资成本低，成熟周期短的社区零售商业将成为零售企业寻求转型升级的重要方向。2018年，便利店百强企业销售规模同比增长21.1%，门店数量增长18.0%，新增门店11944个，占百强新增门店总数的62.5%，加盟便利店的平均投资回报期23.3个月，比上年略有缩短；同期，大型超市和百货门店数量仅分别增长3.60%和3.90%。从长期发展来看，“小而美”的社区化零售业态将更符合新形势下消费市场的客观需求。社区作为线下主要流量入口的作用将愈发重要。

近年来，为满足消费者的多样化需求，达到集聚客目的，百货中体验业态比例不断提升。2015年～2017年，已开业购物中心中零售占比从57.50%下降至52.20%，餐饮占比从27.70%提升至28.20%，儿童亲子占比从8.20%提升至11%，生活服务占比从4.2%提升至5.8%，休闲娱乐占比从2.4%提升至2.8%，整体业态从功能型、实物型向服务型、体验型、社交化、泛娱乐化转型。

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业务运营

经营概况公司营业收入和毛利润主要来自交易市场出租及管理、百货业务和房地产开发业务，跟踪期内，公司营业收入有所下降，毛利率稳定在较高水平

公司主营业务涵盖交易市场出租及管理、百货、房地产开发、金融和其他业务。跟踪期内，公司通过业务调整，于2018年年初剥离了金融业务中的第三方支付业务，但由于第三方支付业务规模较小，其对公司未来收入及利润产生的影响有限。

2018年公司营业收入为25.07亿元，同比下降2.12%，主要系公司2017年底剥离文娱业务，以及受剥离第三方支付业务和金融监管政策趋严影响，金融业务收入下降所致。从收入构成来看，公司营业收入主要来自交易市场出租及管理业务、百货业务和房地产开发业务，2018年上述三类业务收入占营业务收入比重分别为39.97%、21.48%和30.09%。

2018年，公司毛利润为9.67亿元，同比减少0.20亿元，主要原因一是受部分物业租入成本增速大于租金收入增速影响，交易市场出租及管理业务贡献毛利润有所下降；二是公司剥离文娱业务以及第三方支付业务，导致毛利润有所减少。同期，综合毛利率为38.55%，同比基本持平，除交易市场出租及管理业务毛利率有所下降外，其他主要业务毛利率均有不同程度上升。

表2：2016年～2018年及2019年1～3月公司营业收入构成情况

单位：亿元、%

项目

资料来源：公司提供资料，东方金诚整理

2019年1～3月，公司实现营业收入5.16亿元，毛利润2.03亿元，综合毛利率为39.40%。

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交易市场出租及管理公司交易市场出租及管理业务运营主体是本部及其下属子公司。公司商品交易市场运营经验丰富，跟踪期内出租市场规模进一步增长，业态较为多元，项目仍集中分布于广州市内及周边，在广州区域商品交易市场经营领域保持着较强的竞争优势

公司是国内专业的商品交易市场运营商，具有近20年的运营经验，在项目寻源、规划定位、招商、选商到市场运营及管理等方面已形成了成熟的运作模式。公司运营项目主要位于广东省广州市内及周边城市，区域集中度较高。

公司通过租入成熟市场和自行建设两种方式来获取项目，由此公司运营的商品交易市场分为租赁和自有两类。租赁市场方面，公司所租入的市场多为成熟物业，租期较长

，获得经营权后，待装修及招商工作完成后以产生的租金收入获取回报，公司目前运营项目租入平均成本为68.72元/月/平方米。同时，公司与租户签订的租赁合约期限一般为2～3年，初始租金相对较低，但以每年5%～10%的幅度增加。自有市场方面，公司主要通过购入土地后建设集大型超市、购物中心、五星级酒店和酒店式公寓为一体的综合型物业，建成后通过收取租金获取回报。

公司运营的项目大部分位于广州市内，以专业市场、主题商场、购物中心和城市综合体四种业态为主，截至2019年3月末，公司出租的营业总面积为66.60万平方米，较2017年末增长6.03%，主要是跟踪期内中华美食城及合诚大厦营业面积增加所致。公司运营中的交易市场主要分布于广州市大沙头、英雄广场、北京路等核心商圈，所在区域商业氛围较好。跟踪期内，公司在广州区域商品交易市场经营领域仍保持着较强的市场影响力。

跟踪期内，公司所运营的交易市场规模保持增长，出租率有所上升，带动租金收入增长，但受2018年部分租入物业合同到期，租金成本上升影响，毛利率进一步下降

2019年3月末，公司所运营的交易市场规模增长至66.60万平方米，较2017年末增长6.03%。2018年，公司交易市场出租及管理业务收入10.02亿元，较2017年增长1.93%；毛利润为3.80亿元，同比下降8.43%；毛利率为37.90%，较2017年下降了4.30个百分点，主要原因一是由于2018年部分物业合同到期，导致租金成本上升所致；二是由于部分新增物业处于运营前期，毛利率水平与成熟物业相比较低。

跟踪期内，公司运营的市场仍保持较高的出租率，截至2019年3月末，出租率达87.63%，较上期上升2.51个百分点，随2017年新增物业运营逐渐成熟，出租率有所上升。租入市场的平均租金成本为68.72元/月/平方米，同比下降27.05%，租入成本下降幅度较大，主要系2017年租入成本为含税价，2018年1月起由于租金可以抵扣进项税，因此成本以不含税价计算。租期方面，由于公司2019年及2020年租期到期物业占比不大，预计未来两年公司平均租入成本会相对稳定。具体出租情况如下表所示。

公司一般与出租方签订10年以上的租赁合约，租赁成本以每年3%左右的幅度增加。

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表3：截至2019年3月末公司运营的交易市场情况

单位：平方米、元/月/平方米、%

业态模式

资料来源：公司提供，东方金诚整理

从自有和租赁市场比例来看，截至2019年3月末，公司租赁和自有市场的营业面积占比分别为71.00%和29.00%，以租赁市场为主。跟踪期内，占比变化不大。

截至2019年3月末，公司尚未达到运营状态的商品交易市场有3个，合计运营面积为18.63万平方米，均预计2019年12月开始招租。

表4：截至2019年3月末公司尚未正式运营的商品交易市场项目情况

单位：平方米

资料来源：公司提供，东方金诚整理

海印又一城为子公司番禺体育休闲有限公司的持有物业，公司向子公司租入物业后进行运营，故此处有承租合同到期日。

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百货业务公司百货业务主要由全资子公司广东海印又一城商务有限公司（以下简称“海印商务”）负责运营。

跟踪期内，公司百货业务经营保持稳定，对其收入及利润形成有益补充公司百货业务收入来自奥特莱斯商场（以下简称“奥莱商场”）的经营。公司奥莱商场采用联营模式，按照合作扣率比例收取销售提成，平均合作扣率比例约为11%～13%。截至2019年3月末，奥莱商场经营面积为9.52万平方米，出租率为97.30%。奥莱商场为华南地区最大的奢侈品汇集中心，商场内已入驻BURBERRY、HUGOBOSS、NIKE等25家国际知名品牌，并配有餐饮、娱乐、休闲等业态。

2018年，公司百货业务收入为5.38亿元，同比小幅下降1.82%；毛利润为0.83亿元，同比增长3.75%；毛利率为15.49%，同比增长0.83个百分点。跟踪期内，公司百货业务经营相对稳定，可对其收入及利润形成有益补充。

未来1～2年内，公司暂无对奥莱商场进一步更新、改造和升级的计划。

房地产开发业务

公司房地产开发业务以商业综合体及写字楼为主、配套少量住宅物业，运营主体为本部及其下属项目公司。

公司房地产开发业务主要位于广州市及周边区域，以商业综合体及写字楼为主；跟踪期内，合同销售金额及销售面积保持增长，对公司收入及毛利润贡献度上升

公司房地产开发业务主要位于广州市及周边区域，以广东省内肇庆市、茂名市等四线城市为主，2015年获得上海地块后，逐步向上海市场发展。

跟踪期内，公司房地产业务收入和毛利率保持增长。2018年公司房地产开发业务收入7.54亿元，较上年增长6.20%；毛利润为3.70亿元，同比增长13.15%；毛利率为49.01%，较2017年增长2.94个百分点。

跟踪期内，公司在售房地产项目主要位于广州周边肇庆市、茂名市和四会市，以及扬州等三四线城市，2018年受一二线城市房地产市场政策收紧，购买需求下沉至三四线城市的影响，合同销售金额及面积总体保持增长，其中商业物业合同销售金额及销售面积同比有所下降，而住宅类物业合同销售金额及修奥手面积保持增长，具体见表5。2018年，公司房地产项目平均售价为9588.68元/平方米，下降14.11%，主要系跟踪期内售价较低的住宅物业销售占比上升所致。

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表5：2016年～2018年和2019年1～3月公司房地产开发业务主要经营数据

单位：万平方米、万元、元/平方米

项目

资料来源：公司提供，东方金诚整理

跟踪期内，公司在建房地产项目投资规模仍较大，在当前楼市调控政策背景下，未来存在一定的资本支出压力

跟踪期内，公司整体完工项目为番禺·海印又一城，该项目占地面积9.21万平方米，总建筑面积30.67万平方米，总投资额14.79亿元。截至2018年末，番禺·海印又一城预售面积为11.78万平方米，结算面积为10.60万平方米。

截至2019年3月末，公司房地产在建项目共计8个，主要位于肇庆市、茂名市、上海市、珠海市和扬州等地，总规划建筑面积197.62万平方米，可售面积135.77万平方米。在建项目总体施工进度已达48.48%，部分在建项目已进行开盘销售，取得预售证面积为40.34万平方米，已销售面积26.50万平方米，销售进度达65.69%，在建项目剩余可售面积13.84万平方米。

公司在建项目楼面地价平均为631.81元/平方米，土地成本相对较低。截至2019年3月末，公司在建项目已售合同金额为18.69亿元，预售部分平均售价为7052.83元/平方米，结合较低的土地成本，公司在建项目仍具有较大利润空间。

公司在建项目预计总投资额95.59亿元，截至2019年3月末已累计投入46.34亿元，尚需投资额为49.25亿元。公司在建项目房地产项目投资规模较大，在当前楼市调控政策背景下，后续将面临一定的资本支出压力。

表6：截至2019年3月末公司房地产在建项目情况

单位：亿元、元/平方米、万平方米

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项目名称

资料来源：公司提供，东方金诚整理

截至2019年3月末，公司拟建项目为海印新都荟·大旺站项目，该项目为商业项目，计容建筑面积为4.14万平方米，计划投资金额为1.80亿元。

表7：截至2019年3月末公司房地产拟建项目情况

单位：万平方米、元/平方米、亿元

资料来源：公司提供，东方金诚整理

金融业务

跟踪期内，受金融严监管影响，公司金融业务收入有所下降

公司利用自身拥有优质商户的优势和外部迅速增长的需求，积极布局金融业务。公司自2015年收购广东商联支付网络技术有限公司（以下简称“商联支付”）71%股权后展开金融业务，随后陆续收购广州市衡誉小额贷款股份有限公司

（以下简称“衡誉小贷”）、广州海印互联网小额贷款有限公司（以下简称“海印互联小贷”）。2017年，公司先后设立广州海印商业保理有限公司、广州海印融资租赁有限公司等公司，金融业务逐步形成规模。2018年12月，公司转让第三方支付业务运营主体广东商联支付网络技术有限公司19.70%的股权，转让后持有其46.98%的股权，失去对其控制权。

2018年，公司金融业务收入为1.62亿元，收入同比下降25.37%，主要系商联支付作为第三方支付平台提供的收单业务受金融严监管影响，银联和银行对收单维护费用的结算标准大幅提高，并取消对私POS机等维护费用发放，而商联支付发放的POS机中对私POS机占有较大比例，导致公司维护费收入大幅减少所致；毛利率为68.08%，同比上升9.86个百分点，主要系毛利率较低的第三方支付业务受业务剥离所致。截至2018年末，公司互联网小贷业务的不良率控制在2.9%以内。

公司原名广州市越秀海印小额贷款股份有限公司，于2017年4月17日变更为现名。

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表8：2016年～2018年及2019年1～3月公司金融业务构成情况

单位：亿元、%

项目

资料来源：公司提供资料，东方金诚整理

其他业务公司其他业务主要为酒店及相关管理服务业务，跟踪期内，因上海海印酒店计划改变用途，暂时停业，公司运营酒店数量有所减少

公司其他业务主要是酒店业务及相关管理服务收入，其中酒店业务主要由广州总统大酒店有限公司、广州市番禺总统大酒店有限公司等7家子公司负责运营，目前的经营实体为总统大酒店及肇庆鼎湖雅逸酒店公寓。

截至2019年3月末，公司投入运营的酒店3家，跟踪期内减少1家，主要系上海海印酒店由于计划改变用途，暂时停业。公司共拥有客房398间，其中总统大酒店（天河店）207间，总统大酒店（番禺店）59间，高新区雅逸酒店132间。2018年，公司其他业务收入为0.50亿元，毛利润为0.23亿元，均同比略有增长，毛利率为46.46%，较上年下降1.15个百分点。

企业管理

跟踪期内，公司在治理结构和内部管理等方面无重大变化。

财务分析

财务质量

公司提供了2018年合并财务报告和2019年1～3月合并财务报表。北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2018年财务数据进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。2019年1～3月合并财务报表未经审计。

2018年末，公司合并范围子公司共70家，较上年初减少2家，期间新增8家，减少10家。

资产构成与资产质量

跟踪期内，公司资产规模略有下降，货币资金降幅较大，房地产业务形成的存货规模仍较大，对资产流动性形成一定影响

2018年末和2019年3月末，公司资产总额分别为115.06亿元和114.30亿元。2018年末，公司资产总额较2017年末减少3.77%，其中流动资产的比重为54.36%，

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同比下降3.52个百分点。

图2：2016年～2018年末及2019年3月末公司资产构成情况

资料来源：公司提供，东方金诚整理

1．流动资产2018年末和2019年3月末，公司流动资产分别为62.55亿元和62.27亿元，2018年末，公司流动资产较2017年末下降9.62%，主要系货币资金大幅下降所致。2018年末，公司流动资产主要由存货、货币资金、其他应收款和应收账款构成，占比分别为62.65%、18.61%、8.16%和6.17%，合计占流动资产比重为95.60%。

公司存货主要由在建开发成本和开发产品构成，2018年末和2019年3月末，公司存货账面价值分别为39.19亿元和40.55亿元。2018年末，公司存货账面价值较2017年末增长14.76%。同期，公司存货周转次数为0.42次，较上年减少0.06次。2018年末，公司对开发产品计提跌价准备0.05亿元。截至2019年3月末，公司受限存货账面价值为1.92亿元，主要用于抵押借款。

2018年末和2019年3月末，公司货币资金期末余额分别为11.64亿元和11.05亿元。2018年末较上年末减少11.16亿元，主要系公司使用货币资金支付房地产项目建设款、实行股票回购以及金融业务对外贷款增加所致；2018年末公司货币资金由库存现金0.03亿元、银行存款11.48亿元以及其他货币资金0.13亿元，其中受限货币资金236.63万元，主要是在建项目配套绿化资金及履约保证金。

2018年末和2019年3月末，公司其他应收款账面价值分别为5.11亿元和4.75亿元。2018年末，公司其他应收款主要由单位往来款和保证金构成，二者期末账面余额分别为3.34亿元和1.60亿元。2018年末公司其他应收款较上年末增长22.49%，主要是单位往来款同比增加1.18亿元所致。2018年末，公司对其他应收款计提坏账准备148.25万元，计提比例为0.29%。

2018年末及2019年3月末，公司应收账款账面价值分别为3.86亿元和3.10亿元，2018年末较2017年末增长1.87%。集中度方面，2018年末公司前五大欠款方应收账款占比为13.68%，集中度一般；账期方面，2018年末公司应收账款账期在1年以内的占比88.37%，1～2年的占比10.95%，2年以上的占比0.68%，账期较短，共计提坏账准备0.10亿元。同期，公司应收账款周转率为6.55次，相比上年末下降3.24次。

2．非流动资产

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2018年末和2019年3月末，公司非流动资产52.51亿元和52.03亿元。2018年末非流动资产同比增长4.26%，主要由投资性房地产、长期待摊费用、发放贷款及垫款、商誉、长期股权投资、其他非流动资产和可供出售金融资产等构成，上述科目合计占非流动资产的比例为93.85%。

公司投资性房地产为公司持有的经营性物业，全部采用成本模式计量。2018年末及2019年3月末，公司投资性房地产账面价值分别为15.19亿元和15.04亿元，其中，2018年末较2017年末增长7.30%，主要系跟踪期内公司收购肇庆市广恒灯饰有限公司增加的投资性房地产以及番禹休闲项目收尾建设结转所致。公司未对投资性房地产计提减值准备；公司投资性房地产涉及5宗抵押借款担保，合计抵押借款19.23亿元。截至2019年3月末，公司受限投资性房地产账面价值为12.64亿元，受限比例为84.04%，受限比例高，主要用于抵押借款。

公司长期待摊费用主要来自租入物业改良、自有物业翻新等，2018年末余额为9.46亿元，同比增长49.72%，主要是跟踪期内租入物业展贸城项目工程建设达到预定可使用状态，结转至长期待摊费用所致。

公司发放贷款及垫款主要由公司小额贷款业务产生，2018年末，公司发放贷款及垫款账面价值为7.61亿元，同比增长49.26%，主要系跟踪期内公司小额贷款业务规模扩大所致。

2018年末，公司商誉账面价值为4.54亿元，较2017年末下降33.76%，主要原因为公司于2018年转让商联支付部分股权，转让后商联支付不再纳入合并范围，商誉减少1.61亿元所致。2019年3月末，公司商誉账面价值未发生变化。

2018年末，公司长期股权投资账面价值为4.55亿元，同比增长65.84%，主要系公司出售商联支付部分股权，对其失去控制，改为权益法计算，增加长期股权投资1.82亿元所致。截至2019年3月末，公司长期股权投资账面价值为4.57亿元，其中用于质押借款的账面价值为4.50亿元，受限比例高。

2018年末，公司其他非流动资产4.01亿元，较2017年末减少28.57%，主要系预付股权收购款减少所致。2018年末，公司其他非流动资产主要由预付租金2.65亿元、预付工程款0.96亿元、预付股权收购款0.34亿元和预付土地款0.03亿元等构成。同期，可供出售金融资产为3.94亿元，与2017年无变化。

资产受限方面，2019年3月末，公司受限资产账面价值为19.45亿元，占资产总额的比重为17.02%，包括投资性房地产12.64亿元、长期股权投资4.50亿元、存货1.92亿元、固定资产0.37亿元以及货币资金0.02亿元，主要受限原因为抵质押借款。

资本结构

跟踪期内，受公司回购股份以及少数股东权益下降的影响，所有者权益规模有所下降

2018年末和2019年3月末，公司所有者权益分别为36.42亿元和36.57亿元。2018年末，公司所有者权益同比下降1.15%，主要系跟踪期内公司回购股份

所致；其中，

根据公司2018年第二次临时股东大会通过的《关于以集中竞价方式回购股份的议案》，公司通过交易所集中竞价的方式回购股票，所回购的股票依法予以注销并减少股本，截至2018年末，公司共计回购65576287

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股本、未分配利润、少数股东权益、其他权益工具和盈余公积分别为22.50亿元、9.75亿元、2.08亿元、2.06亿元和1.63亿元，占比分别61.77%、26.78%、5.71%、5.65%和4.48%。

2018年末及2019年3月末，公司股本分别为22.50亿元和21.80亿元，受公司回购股份注销影响，2019年3月末，公司股本较2018年末有所减少；同期，公司未分配利润分别为9.75亿元和8.84亿元，受益于经营积累，2018年末公司未分配利润同比增长19.70%。同期，公司少数股东权益2.08亿元和2.11亿元，2018年末同比下降17.87%，主要系公司转让非全资子公司商联支付部分股权，导致商联支付不再纳入合并范围，对应少数股东权益不在合并报表中体现所致。

跟踪期内，公司有息债务略有下降但规模仍较大，债务负担仍较重，债务结构仍以长期有息债务为主

2018年末和2019年3月末，公司负债总额分别为78.64亿元和77.72亿元。2018年末，公司流动负债和非流动负债占比分别为33.18%和66.82%。公司负债结构仍以非流动负债为主。

1.流动负债

2018年末，公司流动负债26.09亿元，同比下降31.61%，主要由短期借款、一年内到期的非流动负债、其他应付款和应付账款构成，上述科目合计占比为93.66%。2019年3月末，公司流动负债为24.40亿元，较2018年末下降6.49%。

2018年末，公司短期借款为10.49亿元，较2017年末增长19.55%，由保证借款和委托贷款组成，分别为10.19亿元和0.30亿元。

2018年末，公司一年内到期的非流动负债8.22亿元，较2017年末下降59.44%，由一年内到期的长期借款2.75亿元和一年内到期的长期应付款5.47亿元组成，其中，一年内到期的长期应付款为资产证券化产品

以及理财直融工具

。同期末，公司其他应付款为3.77亿元，较2017年末下降32.33%，主要为定金及定金税费、外部往来款以及保证金及押金等；同期末，公司应付账款账面价值为1.96亿元，同比增长20.98%，主要为应付商品款及应付工程款等。

2.非流动负债2018年末，公司非流动负债为52.55亿元，较上年增长17.89%，主要由长期借款和应付债券构成，占比分别为65.48和31.14%。2018年3月末，公司非流动负债为53.32亿元，较2018年末增长1.48%。

跟踪期内，公司长期借款显著增长。2018年末，公司长期借款为34.41亿元，较2017年末增长56.54%，主要由抵押借款29.43亿元、保证借款4.30亿元及质押借款0.68亿元构成；公司长期借款主要用于房地产项目建设、装修、采购等。2019年3月末，公司长期借款35.16亿元，较2018年末略有增长。

2018年末，应付债券16.36亿元，同比增长3.56%，包括“16海印转债”10.39

股。

公司于2014年8月14日发行了“广东海印集团股份有限公司信托受益权专项资产管理计划”，募集资金总额为15.00亿元，其中优先级产品14.00亿元，分为5期，期限分别为1、2、3、4和5年；次级产品1.00亿元，期限为5年，由公司出资购买自持。

金额为3.00亿元，期限为2017年4月13日至2019年4月13日，发行利率为6.00%，编号为“17广东海印01”，融资用途为补充公司商业物业运营（物业租赁及管理）和商业运营（百货业）流动性资金需求。

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亿元、“17海印01”4.47亿元以及“17海印02”1.49亿元，公司发行债券募集资金主要用于国际展贸城项目建设、对子公司增资以及补充流动资金等。2019年3月末，公司应付债券期末余额为16.50亿元。

3.债务负担2018年末，全部有息债务为69.48亿元，同比下降3.87%，其中，长期债务占全部债务比重73.08%，同比增长13.24个百分点，短期有息债务有所下降，公司债务结构仍以长期有息债务为主。同期，资产负债率和全部资本化比率分别为68.34%和65.61%，较2017年末分别下降0.84个百分点和0.62个百分点，债务负担仍较重。

2019年3月末，全部有息债务为68.37亿元，长期有息债务和短期有息债务占比分别为24.43%和75.57%；同期末，资产负债率和全部资本化比率分别为68.00%和65.15%，较2018年末均略有下降。

图3：2016年～2018年末及2019年3月末公司有息债务情况

资料来源：公司提供，东方金诚整理

从公司债务期限结构来看，以公司现有债务为基础，公司在2019年4～12月、2020年、2021年和2022年及以后到期需偿还的债务分别为14.23亿元、14.38亿

元、15.85亿元和24.52亿元，详见下表。

表9：截至2019年3月末公司有息债务期限结构情况

单位：亿元

债务到期时间

资料来源：公司提供，东方金诚整理

4.对外担保

截至2019年3月末，公司无对外担保事项。

包含公司发行的资产证券化产品、直接融资工具、可转换债券和非公开发行公司债券等。

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盈利能力跟踪期内，受剥离文娱业务以及金融严监管影响，营业收入和利润总额均有所下降，期间费用持续增加，对利润有所挤占

受剥离文娱业务以及金融严监管影响，公司营业收入规模有所下降，2018年，营业收入为25.07亿元，较上年下降2.12%；营业利润率为35.28%，相比上年下降0.34个百分点，受商品交易市场出租及管理业务盈利能力下降影响，营业利润率略有下降。

图4：2016年～2018年及2019年1～3月公司收入和盈利情况

资料来源：公司提供，东方金诚整理

2018年，公司期间费用为6.21亿元，同比增长14.95%，主要是财务费用增长所致，期间费用率为24.78%，较2017年增长3.68个百分点。期间费用持续增加，期间费用率较高，对利润有所挤占。

表10：2016年～2018年及2019年1～3月公司期间费用构成情况

单位：亿元、%

项目

资料来源：公司提供，东方金诚整理

2018年，公司投资收益为0.31亿元，主要为公司自持的“广东海印集团股份有限公司信托受益权专项资产管理计划”次级债券收益0.26亿元和权益法核算的长期股权投资收益0.13亿元；同期，营业外收入为0.14亿元；其他收益为0.57亿元，同比增加0.29亿元，主要是公司收到的国际展贸城-重大项目发展扶持基金0.51亿元。

同期，利润总额为3.28亿元，相比上年减少21.41%；净利润1.81亿元，同比减少38.60%，均有所下降。

2018年，公司总资本收益率为4.20%，与上年相比变化不大；净资产收益率为

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4.97%，同比下降3.04个百分点，盈利能力有所下降。

2019年1～3月，公司实现营业收入为5.16亿元，营业利润率为37.10%，利润总额为0.52亿元，净利润为0.26亿元。

现金流

跟踪期内，公司经营性现金流仍保持净流入且有所增长，因减少理财投资及处置子公司股权导致投资活动现金净流出规模有所下降，公司房地产开发项目投资规模仍较大，预计未来仍将依赖于外部融资

跟踪期内，公司经营活动现金流入量为31.06亿元，相比上年增加8.14%；公司经营活动现金流出量为25.96亿元，同比增加6.00%，主要是年内商铺定金以及支付的其他往来款增加所致；经营活动净现金流量为5.10亿元，同比增长20.52%。

同期，公司投资活动现金流入为4.06亿元，相比上年减少58.03%，主要系公司处置子公司收到现金以及收回购买理财产品投资减少所致；公司投资活动现金流出11.24亿元，相比上年末减少37.74%，主要系公司取得子公司以及购买理财产品支出的现金减少所致；公司投资活动现金流量净额为-7.19亿元，相比上年净流出规模下降14.37%，对外投资规模仍较大。

2018年，公司筹资活动现金流入量为47.63亿元，相比上年增长43.04%，主要系2018年公司新增借款所致；公司筹资活动现金流出量为56.71亿元，相比上年增加1.08倍，主要系公司偿还债务支出现金46.36亿元所致；筹资活动现金流量净额为-9.08亿元，减少15.10亿元。公司房地产开发项目投资规模仍较大，预计未来仍将依赖于外部融资。

2019年1～3月，公司经营活动现金流净额2.61亿元，投资活动现金流净额、-1.06亿元，筹资活动现金流净额-2.15亿元。

图5：2016年～2018年及2019年1～3月公司现金流情况

资料来源：公司提供，东方金诚整理

偿债能力

从短期偿债指标看，2018年末，公司流动比率为239.72%，较2017年末增长58.33个百分点；速动比率为89.53%，较2017年末下降2.36个百分点。2018年末，公司经营现金流动负债比率为19.53%，较2017年末增长8.45个百分点。公司短期偿债能力有所增强。

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从长期偿债指标来看，2018年，公司EBITDA为7.61亿元，同比增长2.17%；EBITDA利息倍数为1.66倍，全部债务/EBITDA为9.13倍，均有所下降。

表11：2016年～2018年末及2019年3月末公司偿债能力主要指标

单位：%、倍

指标名称

资料来源：公司提供，东方金诚整理

过往债务履约情况

根据公司提供、中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》，截至2019年5月9日，公司无已结清和未结清的不良信贷记录。公司过往债务履约情况良好。

增信措施

海印集团对“海印转债”提供连带责任保证担保，跟踪期内，增信作用仍较强

根据公司股东海印集团出具的《担保函》，海印集团对公司本期债券提供无条件的不可撤销连带责任保证担保。担保的范围为公司2016年6月发行的总额11.11亿元的可转换公司债券的本金及利息（包括赎回和回售应支付的对价）、违约金、损害赔偿金和实现债权合理费用等相关费用。担保的期限为自本期债券设立之日起至到期兑付日之日起二年。

海印集团成立于1996年4月30日，截至2018年末注册资本为1.00亿元，法人代表为邵建明；主要经营商业物业租赁、房地产和矿业开发等业务。

跟踪期内，海印集团主营业务未发生重大变化。2018年，海印集团主营业务收入31.67亿元、主要来自物业出租及管理、房地产、矿产品及原料和百货产品等业务，占比分别为33.73%、23.82%、18.45%和16.99%，其中物业出租及管理与房地产业务为主要收入来源。

截至2018年末，海印集团资产总额146.18亿元，所有者权益35.45亿元，资产负债率为75.75%。2018年，海印集团营业收入为31.67亿元，利润总额1.53亿元。

抗风险能力及结论

海印股份商品交易市场运营经验丰富，跟踪期内，公司出租市场规模进一步增长，业态较为多元，项目仍集中分布于广州市内及周边，在广州区域商品交易市场经营领域保持着较强的竞争优势；公司所运营的交易市场规模保持增长，出租率有

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所上升，带动租金收入增长；2018年，公司房地产业务合同销售金额及销售面积保持增长，对公司收入及利润贡献度上升；跟踪期内，公司百货业务经营保持稳定，对公司收入及利润形成有益补充；控股股东海印集团为“海印转债”提供了连带责任保证担保，跟踪期内，增信作用仍较强。

同时，东方金诚也关注到，跟踪期内，由于部分租入物业合同到期后租金成本上涨，公司交易市场出租及管理业务毛利率进一步下降；公司房地产在建项目投资规模仍较大，面临一定的资金压力；2018年，受金融严监管影响，公司金融业务收入有所下降；跟踪期内，公司货币资金降幅较大，存货规模仍较大，对资产流动性形成一定影响；公司债务规模仍较大，债务负担仍较重。

综合考虑，东方金诚维持海印股份主体信用等级为AA，评级展望为稳定；并维持“海印转债”信用等级为AA。

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附件一：截至2019年3月末公司股权结构图

广东海印集团股份有限公司

广东海印集团股份有限公司广州海印实业集团有限公司

广州海印实业集团有限公司44.56%

44.56%

邵建明

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附件二：截至2019年3月末公司组织结构图

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附件三：合并资产负债表

单位：万元

项目名称

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附件三：合并资产负债表（续表）

单位：万元

项目名称

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附件四：合并利润表

单位：万元

项目名称

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附件五：合并现金流量表

单位：万元

项目名称

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附件六：主要财务指标

项目

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附件七：主要财务指标计算公式

指标名称

短期有息债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期有息债务

全部债务=长期有息债务+短期有息债务；EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销

利息支出=利息费用+资本化利息支出

筹资活动前现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额

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附件八：主体及长期债券信用等级符号及定义

符号

注：除AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。