广东海印集团股份有限公司

2018年度董事会工作报告

一、报告期内公司从事的主要业务

根据中国证监会《上市公司行业分类指引》（2012 年修订）的定义，公司所属行业为“租赁与商务服务业”（L）中的“商务服务业”（L72）。

2018年度，面对国内外复杂严峻形势以及经济下行的压力，公司管理层按照董事会部署的战略要求，积极应对挑战，始终坚持“家庭生活休闲娱乐中心运营商”的发展定位，紧紧围绕“深化改革，提质增效”的中心任务，对内稳固存量资产，加快创新变革；对外打造增量，通过品牌和管理输出提升公司核心竞争力。

2018年度，公司营业收入总额为2,506,985,584.64元，同比下降2.12%；公司实现归属于全体股东的净利润总额为137,709,523.03元，同比下降40.13%，净利润下降的主要原因为：（1）公司融资成本上升、财务费用增加；（2）公司金融服务业务毛利率下降；（3）本年度子公司减少因与商户续约而一次性收取的品牌服务费；（4）报告期内，公司文娱板块剩余股权的长期股权投资计提了资产减值准备。

（一）报告期内公司所从事的主要业务

报告期内，公司继续从事商业物业运营、金融服务等业务。

1、商业业务

商业物业运营指的是公司通过整体定位、统一管理的模式将自建

或租入的商业体对外出租并提供商业管理服务，主要的经营业态包括主题商场、专业市场、购物中心和城市综合体四大业态。

公司的房地产业务主要模式是为商业运营业务而自建的商业综合体规划配套所建公寓，通过迅速销售回笼资金，反哺商业综合体及社区商业。

2018年度，商业物业运营业务（不含地产业务）实现营业收入1,559,247,716.89元，同比增长6.58%；商业运营业务实现归属于上市公司的净利润140,836,334.44元，较上年同期增长12.87%。

2、金融业务

金融服务指的是在法律规定范围内，以海印金控为平台，通过海印互联网小贷、衡誉小贷等载体，对适格主体提供一揽子相关金融服务。

2018年度，金融服务业务实现营业收入162,147,030.60元，同比下降25.37%；金融服务业务实现归属于上市公司的净利润32,665,716.93元，较上年同期下降31.40%。收入和净利润下降主要原因系金融服务中的收单业务受金融强监管影响，银联和银行对收单维护费用的结算标准大幅提高，取消对私POS机等维护费用发放，导致公司维护费收入大幅减少。

报告期内，公司小微业务强化风控体系，以降低自身经营风险为目标，控股子公司衡誉小贷实现营业收入49,134,640.48元，净利润24,525,977.83元，同比分别增长5.47%和2.00%；2017年下半年新增互联网小贷业务，2018年海印互联网小贷实现营业收入45,463,323.21

元，净利润19,317,285.14元。

（二）公司所属行业的发展阶段、周期性特点及公司所处的行业

地位

1、商业行业2018年度，我国经济发展在高基数上总体平稳、稳中有进，社会经济平稳运行。在推动消费稳定增长，持续释放内需潜力，充分发挥消费的基础作用，稳定国内有效需求的环境下，消费市场呈现多元化、个性化的特点，消费模式朝着体验化、便利化等方向优化升级。

各类商业企业主动适应消费升级，丰富经营业态、打造消费场景、增加消费体验。在新零售趋势的推动下，加速整合线上线下资源，运用大数据、云计算等先进技术，实现消费场景全面数据化。通过对客流、商品流、现金流的分析管理，降低运营成本、提高经营效益。

2、金融行业2018年度，我国三大攻坚战开局良好，金融市场防范化解重大风险，宏观杠杆率趋于稳定，金融运行总体平稳。但受国内外复杂严峻形势影响，金融市场震荡，金融监管力度持续趋严。各类金融企业将加快科技与金融融合，通过大数据、云计算、人工智能、区块链等技术的应用，优化金融业务流程，健全风险控制管理体系。通过金融产品细分，有效针对细分客户群体，提升金融服务效率，强化风险管理水平。

二、管理层讨论与分析

（一）概述2018年，随着经济结构不断优化，居民人均可支配收入提升，实体经济持续回暖，商品消费提档升级，公司坚持“巩固、挖潜、赋能”的经营策略，持续构筑以商业物业运营业务与金融服务业务齐头并进的核心业务格局，围绕“深化改革，提质增效”的中心任务，完成各项既定任务目标。

（二）报告期内主要工作

1、商业业务报告期内，公司聚焦主业，坚持行业深耕。对内盘活存量，巩固现有商业物业资源；对外实现以“品牌输出、管理输出”为主的轻资产拓展模式；充分利用互联网平台，实现公司资源互通，增强消费者体验；聚焦新零售，推动公司商业运营模式的转型升级。

（1）聚焦主业，严控费用，提质增效

报告期内，为适应新的商业发展趋势，公司通过市场差异化经营战略，结合市场的竞争形势，以业态创新、经营模式创新和服务创新为方向，积极打造场景及体验式营销模式，深推现有商业物业的转型升级，全面提升服务能力，充分满足消费者的个性化、多样性需求，着力提升商业板块的经营能力。

报告期内，公司严控经营管理费用，完成人员调整与优化。随着改革进程持续推进，改革提质成效将逐步体现。公司预计2019年度能够节省人力成本、营运杂费等约2200万元。

（2）深化以“品牌输出、管理输出”的轻资产运营模式

公司依托20多年丰富的商业物业运营管理经验，利用自有的管理体系、品牌和客户资源，整合政策、产业、商业、人才等各类优势资源，实现品牌和管理输出。

2018年11月，公司与上海松郡实业有限公司签订了《汇锦城4号地块商业项目合作合同》，双方约定公司以品牌及管理输出的形式，结合自身资源平台，组建经营管理团队，为该商业项目制定商业规划方案，负责市场定位与招商、日常运营与管理等工作。

上海松郡项目是公司继“韶关百年东街项目”后的又一个有代表性的轻资产运营项目。后续公司将深化以“品牌输出、管理输出”为主的轻资产商业拓展路线，逐步向全国范围内延伸管理输出，彰显海印品牌，通过运营管理输出挖掘经营利润新的增长点。

（3） 加快各地“海印又一城”的落成与品牌建设

公司始终秉承着“同格调、差异化”的发展定位，充分利用各地的区位优势及丰富的商业资源，实现“海印又一城”的异地扩张。截至报告期内，“番禺?海印又一城”已正式运营，“上海?海印又一城”、“珠海?海印又一城”、“肇庆大旺?海印又一城”正处于稳步推进当中。

截止2018年年末，公司自有商业物业管理面积约为30.66万平方米。2019年度，随着“珠海?海印又一城”和“上海?海印又一城”的逐步落成与招商运营，两个项目将为公司商业板块增加约17万平方米的经营面积，能为公司“海印又一城”品牌的建设以及整体业绩

的提升产生积极作用。

（4）优化“海印生活”线上平台，赋能企业业务升级

报告期内，公司不断强化信息技术创新工作，充分利用互联网平台和大数据技术，加速优化“海印生活”线上平台，以数据化和智能化为基础，提升营运的精准度和速度，准确高效地传递顾客价值，不断赋能企业的业务升级。

“海印生活”通过系统整合公司旗下各个优质的线下企业、商户资源，集奥莱商城、餐饮服务、会员尊享服务、积分兑换及停车缴费于一体，构建完整的海印会员与积分服务体系，实现“海印生活”会员及积分的内通外联，继而促进线下商场为线上平台贡献新增流量，线上平台为线下商场的零售技术赋能导流。

未来，公司将加快利用互联网、大数据等新技术与传统商业的深度融合，通过“海印生活”实现内外部数据的整合、连接、共享和变现，丰富业态功能，打造“社交化、移动化”的消费场景，用体验性消费代替目的性消费，增强消费者的体验度。

（5）房地产业务

2018年，国家对房地产市场调控政策继续从严，在“房住不炒”与因城施策的差别化调控下，全国商品房销售面积增速逐季放缓。 报告期内，公司高度关注房地产行业的政策方向，继续以“去库存”为房地产项目的开发和销售策略，大力推进项目的销售与招商工作。通过住宅、公寓迅速销售回笼资金，反哺商业综合体及社区商业，促进城市综合体建设及可持续经营。

报告期内，公司管理层科学研判房地产政策走势，根据市场情况及时调整销售策略以应对市场变化，在盘活存量资产的同时，适时优化在建项目工期。报告期内地产板块各项工作进展顺利，销售利润率有不同程度的提升。

2018年第三季度，四会市海印·尚荟四季商住小区项目品房获准预售，获准预售面积为4,054.99平方米；上海·周浦海印又一城项目的商品房获准预售，获准预售面积为37,025.75平方米。随着项目的销售，将为2019年的房地产业务贡献利润。

截止2018年年末，公司主要开发项目待开发计容建筑面积为126.8万平方米，其中住宅部分为111.20万平方米，占87.7%。上述土地价款总额为7.68亿元，均已完成支付，平均楼面价为605.54元/平方米，主要土地位于肇庆新区、大旺高新区及茂名市区。该优质的土地储备较现时当地公开的市场成交价格存在相当程度的价值空间，能为公司未来的可持续发展提供有力的盈利保障。具体情况如下表所示：

表一：公司2018年度主要项目开发情况

表二：公司土地储备情况

表三：公司主要项目销售情况

表四：公司主要房屋出租情况

表五：公司房地产业务主要融资情况

2、金融业务公司金融服务主要由海印金控平台运营，旗下已拥有互联网小额贷款、融资租赁、商业保理等牌照。同时，公司稳步推进花城银行、

花城人寿的筹建工作，逐步完善公司金融版图。报告期内，公司金融板块完成的主要工作如下：

（1）专注小微、服务实体

报告期内，公司专注发展小微业务。公司依托海印商圈所形成场景大数据平台，将金融服务业务嵌入到各类线下的生活服务场景中，通过大数据、云计算、数据挖掘、机器学习等先进技术，以海印金服APP及微信公众号为互联网平台载体，有效地针对小微商户经营周转及个人消费者信贷消费需求，提供方便、快捷、安全的互联网普惠金融服务。

2018年10月，公司董事会同意公司以3亿元对全资子公司广州海印互联网小额贷款有限公司进行增资。增资完成后将有利于进一步扩大公司互联网金融业务规模，依托已有商圈商户资源与海量互联网用户规模的优势，充分发挥资本推动业务发展及资源整合的作用。

报告期内，公司主要产品包括海印商圈贷、业主贷和工薪贷，客户群体涵盖广州、深圳等7个城市。截止2018年12月31日，互联网小贷业务累计放款金额约6.51亿元，贷款余额约3.52亿元。

（2）健全风险管理机制

报告期内，面对信用风险集中爆发的外部形势，公司收放有序，持续强化风控建设，完善贷前审批、贷中管理、贷后检查等多维度、全方位的风险管理机制。

贷前基于海印商圈内部大数据，结合部分外部征信数据，采取生物人脸识别、公安身份校验、智能爬虫、数据联盟等八大技术，为商

圈商户及商圈内个人消费者进行信用评级并根据风险程度的不同授予个性化信用额度及贷款利率；贷中对客户行为及资信实时监测，通过智能风控系统对客户还款意愿和还款能力快速甄别，实现高效风险监控；贷后充分利用公司线上线下资源，形成具有海印特色的贷后监管体系。例如，商圈贷产品贷后联合商圈物管，定期对商圈商户进行贷后检查，对出现撤租或租金逾期等负面信息的商户，及时采取相应的贷后应急措施。

基于良好的风险识别意识及风险管理机制，截止2018年12月31日，互联网小贷业务的不良率控制在2.9%以内。

三、公司核心竞争力分析

报告期内核心竞争力未发生重大变化。

1、品牌竞争力

公司下属的多个主题商场在华南地区运营超过20年，商场的运营和管理均立足于客户需求，经多年的积累，已经建立起地区品牌知名度，形成良好的声誉。未来将通过 “品牌输出、管理输出”的轻资产拓展模式，进一步提升公司品牌竞争力。

2、区域行业龙头地位

公司地处华南地区，现有商业物业中成熟物业较多，在华南地区拥有主题商场、商业综合体、专业批发市场、购物中心四种商业经营业态。商业物业多数坐落于广州市核心商圈及地铁沿线，地理位置优势突出，客流量较大，物业铺位整体出租率较高，保证较高的盈利水

平。

3、丰富的运营管理经验

公司商业运营管理团队拥有超过20年的丰富运营管理经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划，指导商户及时满足客户日益增长的需求。商业物业运营能力突出且富有创新精神。此外，公司还拥有一流的金融业务管理团队，具有丰富的金融产品拓展能力及风险意识，已建立科学有效的风险管理控制体系，满足公司未来多元化业务的要求。

四、2019年公司发展展望

（一）公司发展战略

2019年在面对新形势、新任务和新挑战下，公司将加强对宏观形势的研判，把握战略机遇，化危为机，坚持聚焦主业、提质增效的主基调，在持续推动企业创新变革中，提升内外部的经济效益，全力保障公司稳健发展。

（二）经营计划

1、检验改革成效，提升经营效益

未来，公司将进一步围绕“深化改革，提质增效”的中心任务，通过绩效考核、指标管理、业绩激励等方式，全方位检验改革成效；通过管理优化、经验总结，实现以标准化、流程化等科学高效的管理方式，加强行业深耕，提升公司经营管理与品牌输出的核心竞争力。

2、形成“轻重并举”的商业运营战略发展思路

公司将坚持商业物业运营服务的主营业态，为自建物业、租赁物

业及第三方物业提供商业运营及物业管理服务。通过“轻资产”模式实现品牌输出、管理输出，拓展第三方商业物业资源；通过地产板块的“重资产”模式为商业运营及物业管理服务提供物业储备及土地储备，加速房产销售实现现金回流反哺商业。

3、结合互联网手段，巩固“商业+金融”两大核心业务格局

公司将继续巩固商业物业运营业务与金融服务业务两大核心业务格局，通过商业物业资源为金融服务提供应用场景，通过金融服务提升商户与客户的服务体验，实现商业物业运营业务与金融服务业务在战略、业态等维度上的有效整合，构建与深化海印独特的“商业+金融”生态圈。

同时，充分利用互联网平台，不断提升优化 “海印生活”线上平台的服务内容与功能，推动各大商圈资源整合共享，汇集流量与实现转化；同时加强数据管理，在促进商圈消费导流的同时保证金融风险控制管理水平。

（三）可能面对的风险

1、宏观经济风险

未来，受世界经济增速放缓，保护主义、单边主义加剧等不稳定不确定的因素影响，外部输入性风险上升。国内经济下行压力加大，消费增速减慢，有效投资增长乏力，实体经济面临着一定的困难。

公司将积极关注宏观经济走势以及国内外经济形势变化，通过深化改革、提质增效，提高自身的抗风险能力。

2、市场竞争风险

近年来，虽然实体经济有所回暖，但受大型互联网企业拓展线下

实体渠道的冲击，各大商业企业加速变革，通过业态优化、转型升级，进一步加剧市场竞争。

公司将坚持行业深耕，丰富商业业态，融合互联网平台工具，增强消费者体验。通过管理优化，降低营运成本；通过管理与品牌的输出，以轻资产模式扩大业务规模，提升公司经济效益。

3、信用风险

随着金融市场震荡，监管力度持续趋严，业绩下滑、股权质押、商誉减值等风险频发。公司金融业务存在金融服务对象无法按规定履约而产生的信用风险。

对此，公司拥有具有丰富经验的金融管理团队，已建立健全的风险控制管理机制。通过全方位、多维度的风险考核与监测，科学、有

效、严格地控制公司坏账比率。

4、房地产政策风险

随着房地产调控政策的不断升级，在“房住不炒”与“因城施策”的基调下，房地产市场受到一定冲击。未来，随着经济结构进一步调整、供给侧改革不断深入，房地产调控政策存在变动风险。公司将加强对房地产政策的研究与预判，结合自身优势和特点，以回笼现金、反哺商业为目的，紧紧围绕政策和市场适时调整开发计划和建设进度。

广东海印集团股份有限公司

董事会二〇一九年四月二十九日