广州国际商品展贸城项目 可行性研究报告 报告编号：广署资字（2018）第 003 号建设单位：广州海印国际商品展贸城有限公司 编制单位：广州署华资产评估有限公司 2018 年 05 月 11 日 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 目录一、 项目总论 .................................................................................................................... 2 1.1 项目名称 ................................................................................................................................................. 2 1.2 建设方 ...................................................................................................................................................... 2 1.3 研究工作依据 ....................................................................................................................................... 2 1.4 项目情况 ................................................................................................................................................. 3 1.5 可行性研究结论................................................................................................................................... 4 1.6 项目评价结论 ....................................................................................................................................... 5 1.7 项目风险及建议................................................................................................................................... 5二、 项目概况 .................................................................................................................... 7 2.1 项目位置 .................................................................................................................................................. 7 2.2 场址现状 .................................................................................................................................................. 7 2.3 建设条件 .................................................................................................................................................. 7 2.4 用地规划 ............................................................................................................................................... 12三、 市场分析 ................................................................................................................. 13 3.1 全年经济运行基本情况 ................................................................................................................. 13 3.2 存在的主要问题................................................................................................................................ 24 3.3 房地产市场分析................................................................................................................................ 26 3.4 纺织行业市场分析 ........................................................................................................................... 34四、 项目 SWOT 分析 ...................................................................................................... 38五、 项目分析 ................................................................................................................. 40 5.1 项目的功能定位 .............................................................................................................................. 40 5.2 规划原则 .......................................................................................................................................... 40 5.3 建筑、结构工程方案 ...................................................................................................................... 40 5.4 公用与辅助工程方案 ...................................................................................................................... 40 5.5 价格定位 .............................................................................................................................................. 51六、 项目经济效益评价 ................................................................................................ 53 6.1 财务评价基础数据选择 ................................................................................................................ 53 6.2 财务评价 .......................................................................................................................................... 54七、 项目可行性研究结论与建议 .............................................................................. 59 7.1 项目可行性研究结论 ...................................................................................................................... 59 7.2 项目风险及建议................................................................................................................................ 63八、 附件 .......................................................................................................................... 64 1、 《国有土地使用证》 .................................................................................................................... 64 2、 《建设用地规划许可证》 .......................................................................................................... 64 3、 《环境影响报告书审查意见》................................................................................................. 64 4、 《基建工程备案证》 .................................................................................................................... 64广州署华资产评估有限公司 第1页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告一、 项目总论 1.1 项目名称 广州国际商品展贸城项目可行性研究 1.2 建设方 广州海印国际商品展贸城有限公司(以下简称“本公司”)是 2011年 4 月 26 日由广东海印集团股份有限公司出资组建,注册资本为人民币 10,000.00 万元,广东海印集团股份有限公司持股 100.00%。公司主要经营:批发和零售贸易;货物进出口、技术进出口;仓储代理;装卸服务;设计、制作、发布、代理国内外各类广告;自有资金实业投资;商品信息咨询;房地产咨询;租赁:商铺、住宅、厂房; 物业管理;企业投资咨询;酒店企业管理咨询;展览策划;房地产开发;计算机技术开发;汽车、摩托车交易市场管理。公司法定代表人为邵建明。 1.3 研究工作依据 1.3.1 国家有关法规、政策文件 《房地产开发项目经济评价方法》 《建设项目经济评价方法与参数》 《关于印发经济评估方法的通知》及附件 1.3.2 其他有关法规、政策文件 广州市房地产市场信息 广州市工程造价信息 广州市统计局网站信息广州署华资产评估有限公司 第2页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 1.3.3 企业提供的相关资料 《国际汽车展览项目可研》 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《环境影响报告书审查意见》 《基建工程备案证》 1.4 项目情况 1.4.1 建设地点 位于广州市番禺区东北部化龙镇广州国际商品展贸城内，临近广州经济开发区和黄埔码头，位于广州二环线以内，是大学城、广州新城、萝岗中心区三个重点发展区域的几何中心，与规划中的国际性枢纽物流中心黄埔国际物流中心隔江相望，距广州市中心直线距离约15公里。 项目用地位于番禺区化龙镇，紧邻南大干线、展贸东路、石化大道、黄金大道。项目用地面积约539亩，项目目前的交通位置一般。 1.4.2 建设规模与内容 项目将建设成为集商品展示、电子商务、现代物流、休闲娱乐、商务办公于一体的高档次、专业化、多业态的华南地区现代展贸交易平台和全球规模最大的商品展示交易中心。 本项目建筑面积为 596004.3 平方米，建筑基底面积 132872.1平方米,用地面积为 359332.97 平方米。项目主要建设内容与规模如广州署华资产评估有限公司 第3页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告下所示： 项目建设工程技术指标表 序号 项目名称 单位 数量 1 总用地面积 平方米 359332.97 2 基底面积 平方米 132872.1 3 总建筑面积 平方米 596004.3 3.1 汽车展览厅（22 栋） 平方米 3.2 酒店 平方米 32595.3 3.3 招商中心及综合楼 平方米 3.4 商业综合楼（25 栋） 平方米 3.5 地下室 平方米 3.6 公建配套 平方米 4 建筑密度 % 5 容积率 - 1.53 1.5 可行性研究结论 a) 评价对象总投资较大，周边交通道路网尚未成型，配套设施和其他商业服务设施不完善，尚未形成商业氛围，故投资回报率、内部收益率、回收期等各项指标较差； b) 广州市商业房地产市场量缩价稳，未来市场预计稳中有升，但是非核心商圈不容乐观； c) 评价对象平均投资回报率（税后）为 4.5%，税前财务净现值（FNPV）为－3154.20 万元<0，税前财务内部收益率（FIRR）为7.39%<8%（基准收益率），故项目暂时不可行，并且抗风险能力较差。广州署华资产评估有限公司 第4页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 1.6 项目评价结论 a) 项目开发手续已经办理完成； b) 项目建设资金有保证； c) 项目目前经营状况较差，尚未形成较好的经济和社会效益； d) 项目经济效益低于行业平均水平。 1.7 项目风险及建议 1.7.1 项目风险 a) 宏观经济增速放缓，部分区域经济面临下行压力，固定资产投资市场偏谨慎，评价对象所在区域发展缓慢； b) 周边道路网，公共交通设施建设期拉长，地铁 8 号线东延线尚在规划中，中短期内对评价对象无实质性的利好； c) 评价对象由于区域形象一般，招商情况较差，故已经两次调整业态和租客类型，从汽车销售、维修等配套行业到承接市区纺织的商贸和物流行业，目前进驻的商户仅有麦当劳、海印电影城、经济型酒店等，尚有较长时间的培育期； d) 广州市内各区域已经形成较为成熟的各种商圈，新商圈如果没有持续投入和政策的利好，将很难和成熟区域竞争。 1.7.2 项目建议 a) 争取政策支持，并向租客提供更大的租金优惠和免租期，提高出租率，尽快形成一定的行业规模和商业氛围； b) 采用差别化竞争，提供有别于其他商圈的产品和服务；广州署华资产评估有限公司 第5页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 c) 除了汽车展览厅、纺织行业，也可以对园区进行重新规划，尝试其他可以聚集人流，提高园区形象的商户，配套商业综合楼招商也要尽快提高出租率，以便为整个商品展贸城提供配套服务和聚集人流。广州署华资产评估有限公司 第6页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告二、 项目概况2.1 项目位置 项目选址位于番禺区化龙镇，紧邻南大干线、展贸东路、石化大道、黄金大道。项目用地面积约 539 亩，项目建设用地范围确定如下图所示。 项目建设用地范围2.2 场址现状 项目用地区域内无构筑物，无需拆迁，自然环境较好。2.3 建设条件2.3.1 地形地貌 项目场地地貌为冲积平原区，地形较平坦。场地为燕山三期（γY3）侵入岩，岩石裂隙发育，无断裂构造，总的来说，地基稳定性较广州署华资产评估有限公司 第7页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告好。2.3.2 气候条件 拟建项目地区属南亚热带季风气候区，气候温暖湿润，阳光充足，雨水充沛。春季阴雨连绵，雨期较长；夏季高温湿热，台风、暴雨频繁；秋季凉爽，雨量较少；冬季严寒期短，虽有冷空气侵袭，但无冰雪。 区内年平均气温 21.4℃，最冷月份为 1 月，平均气温为 12.2℃。年内最低气温集中在 1 月中旬（干冷天气期间）和2 月中旬（阴冷天气期间）。夏季最热月份为7 月，平均气温为 28.4℃。年平均降水量约 1941mm，日最大降雨量为 253.5mm（1981 年 7 月 1 日），年最大降雨量为 1983 年，降雨 2691.7mm。最少雨量为 1963 年，降雨 1206.4mm。雨季的开始期在 4 月初，结束期在 9 月底，降水量占年降水量的 81%。年内暴雨较集中在 4～8 月份，平均每月约有一次暴雨发生，相应洪水期亦发生在此时段内。全年潮湿系数为0.78～1.42，为湿度适中～充足带。 本区全年风向以北～北北东为主，平均风速 1.9～2.1m/s。7～9月常有台风，年平均 2～4 次，风力 6～9 级，最大风速 37m/s。台风期间常带来大风和暴雨。2.3.3 水文条件 项 目 所 处 地 势 平 坦 ， 地 面 标 高 7.63 ～ 8.31 ， 地 下 水 位 标 高4.55~6.11m，平均5.35m。含水层按赋存方式可分为第四系孔隙含水层及基岩裂隙承压水。按地下水介质的不同，可划分为冲洪积粉质粘土，花岗岩残积土及全风化带孔隙含水层，花岗岩裂隙含水层。分述如下： 1) 积粉质粘土残积土和全风化带孔隙含水层。广州署华资产评估有限公司 第8页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 属弱富水性地层，包括局部淤泥土及透境状中砂，该含水层分布广泛，厚度约15~20m，由于它透水性弱，对未来坑道的涌水量可起到一定的控制作用。渗透系数K=0.194~0.301m/d，属弱透水层。 2) 基岩裂隙承压含水层 岩性为燕山期花岗岩。基岩风化裂隙主要集中在强风化及中风化岩段，由于裂隙开度不大，多呈闭合型裂隙，因此地下水在本段基岩中赋存及运动条件也差，透水性弱。渗透系数K=0.145~0.367m/d，属弱透水层。基岩裂隙受岩性、埋深等各方面的控制，其裂隙发育具有不均匀性。 第四系孔隙地下水主要接受大气降水，地表水体及含水层侧向补给，地下水流向基本受地形控制。天然水力坡度不大。基岩裂隙以垂直循环为主，径流途经不大。排泄方式主要表现为在河涌低水位时向邻近河涌排泄及蒸发。站场附近无较大型地表水体。一般每年6—9月地下水位处于高水位时期，9月份以后随着降雨减少，地下水位缓慢下降，1月份地下水最低。 孔隙地下水对钢结构具有弱的腐蚀性，对混凝土无腐蚀性，裂隙水对钢结构具中等腐蚀性，对混凝土具弱~中等腐蚀性。 3) 坑道的综合渗透系数K=0.242m/d。3.3.4 地质条件 本场地岩土状态由上至下依次为： 1) 人工填土（Q4ml） 以素填土为主，部分为杂填土，各孔均有分布，呈褐黄色、灰褐色、稍湿、由粉质粘土、砂，砾等组成，稍密状。顶部0.15~0.30m厚的混凝土路面。厚度1.20~3.90m，平均2.73m。 2) 全新统海陆交互相（Q4mc）广州署华资产评估有限公司 第9页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告<2—1> 海陆交互相淤泥、淤泥质粘土:各孔均有揭露，以淤泥、淤泥质土为主，局部夹粉细砂及砂质粉土。呈灰黑色、饱和，流塑~软塑状。含有机质，具腐臭味。顶面埋深1.20~3.90m,厚度0.60~3.10m，平均1.77m。<2—2>淤泥质砂:局部揭露，以细砂为主，灰黑色、饱和、稍密状为主，含淤泥质15~25%。顶面埋深3.70m，厚度0.50m，平均0.50m。 3) 上更新统陆相冲洪积砂土层（Q3al+pl） 局部有揭露，层位不稳定，呈透镜状零星分布。以中粗砂为主，砾砂为次。呈浅灰白色，褐黄色，稍密—中密，分选差。含10~15%的粘粒及砾石。顶面埋深5.00~6.20m。厚度0.80~2.00m。平均1.47m。另有少量以粉土为主，褐红色、灰白色，饱和、稍密状。顶面埋深4.00m~5.00m，厚度3.50m~4.00m,平均3.75m。 4) 上更新统冲洪积土层（Q3al+pl）: 上更新统冲洪积粉质粘土，局部夹粘土。呈灰白、褐黄色，湿、可塑状。含少量石英砾，砾径2~6mm，呈次圆状。顶面埋深1.90~5.20m，厚度0.60~4.00m，平均2.33m。局部有揭露。 5) 风化残积土层（Qel）<5—1>可塑状花岗岩残积土（Qel）: 层位较发育，褐红、褐黄色带灰白色、湿、可塑状，含石英砾约为25~35%，砾径一般为2~8mm，遇水易软化，崩解。顶面埋深3.30~8.00m，厚度2.50~10.02m，平均6.53m。<5—2>硬塑状花岗岩残积土（Qel）:各钻孔均有揭露，层位较稳定，褐黄色,褐红带灰白色、局部褐灰色，湿~稍湿，硬塑状，含石英砾约20~35%，砾径一般为2~8mm，呈次棱角状。遇水易软化，崩解。顶面埋深4.50~17.00m，厚度1.10~10.70m，平均4.83m。广州署华资产评估有限公司 第 10 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 6) 花岗岩全风化带: 大部分钻孔有揭露，褐黄色带灰白色，中粗粒结构，岩石风化强烈，岩芯呈坚硬土状，遇水软化、崩解。顶面埋深11.50~21.00m，厚度1.10~13.40m，平均4.29m。 7) 花岗岩强风化带: 绝大部分钻孔有揭露，褐黄色带灰白色、中粗粒结构，岩石组织结构已大部分破坏，但尚可清晰辩认，岩芯呈半岩半土状，局部地段夹较多中风化岩碎块。以土状为主的强风化岩层则有遇水易软化、崩解等特性。顶面埋深10.70~24.90m，厚度0.90~ 9.70m，平均4.55m。 8) 花岗岩中等风化岩带: 绝大部分钻孔有揭露，褐黄色、浅灰色、肉红色等，中粗粒结构，块状构造，裂隙很发育，岩芯呈块状及短柱状，岩芯破碎且坚硬，RQD=0~10% ， 局 部 夹 微 风 化 岩 。 顶 板 埋 深 12.30~ 27.00m ， 厚 度0.60~8.90m，平均2.55m。 9) 花岗岩微风化岩带： 部分钻孔有揭露，肉红色、带浅灰色、中粗粒结构、块状构造、裂隙不太发育，岩芯多呈短柱状，成份以钾长石、石英为主，次为黑云母及一些暗色矿物。局部夹中风化岩。岩石坚硬。RQD=25~40%，多顶面埋深起伏较大由16.20~26.00m，揭露厚度0.90~10.20m，平均4.42m。2.3.5 地理位置条件 番禺区化龙镇是广州南拓发展的重点镇，东邻石楼镇，南邻石基镇，北靠广州市区，倚珠江航道与广州经济技术开发区、黄埔新港隔江相望，西邻新造、南村镇，与广州大学城紧紧相邻,由于周边开发强度低，故地理位置一般。京珠高速、北二环高速等主要交通要道广州署华资产评估有限公司 第 11 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告贯穿全镇，但是出入并不方便，故交通条件一般。2.3.6 法律支持条件 项目的建设程序和条件均在法律、法规许可的范围之内。2.4 用地规划 项目用地是广州市大学城项目经济发展留用地，由于广州市政府建设“大学城”而征用了化龙镇 16 个村经济合作社的农用地而将已征用为国有土地的本项目用地以划拨的方式依照《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》相关规定留作化龙镇 16 个村经济合作社的经济发展留用地。该项目用地使用权人取得上述用地的使用权的依据系为有权机关作出的《划拨用地决定书》，且已取得《建设用地批准证书》及《国有土地使用权证》。项目用地经城市规划部门履行相关法定程序后颁发《建设用地规划许可证》，依法可用于金融商业服务用途。广州署华资产评估有限公司 第 12 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告三、 市场分析 2017年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，广东省委省政府全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，贯彻新发展理念，以供给侧结构性改革为主线，着力推动结构优化、动力转换和质量提升，国民经济运行好于预期；经济活力、动力和潜力不断释放，稳定性、协调性和可持续性明显增强，继续保持平稳健康发展，也为2018年的经济高质量发展打下坚实的基础。 3.1全年经济运行基本情况 3.1.1经济运行处在合理区间。 初步核算并经国家统计局核定，2017年，广东实现地区生产总值89879.23亿元，按可比价格计算，同比增长7.5%，增幅与上年持平；其中：第一、二、三产业实现增加值3792.40亿元、38598.55亿元、47488.28亿元，分别增长3.5%、6.7%和8.6%，第一、二产业增幅同比提高0.4个和0.6个百分点，第三产业回落0.6个百分点（见表1）。广东地区生产总值总量连续29年居全国首位，人均地区生产总值超过8万元，达到81089元，是全国平均水平的1.36倍。广州署华资产评估有限公司 第 13 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 2014—2017年分季度广东地区生产总值增速图 经济运行稳定性增强，近两年的地区生产总值季度增幅波动主要集中在7.3%-7.8%。经济景气度有所提升，2017年以来广东制造业PMI指数基本保持在51.0—52.0区间内运行；工业生产者出厂价格指数全年在103.3—104.3之间，已实现趋势性转正。经济数据间的匹配性较强，全社会用电量的电力弹性系数为0.83，其中规模以上工业的电力弹性系数为0.82，高于上年的0.75和0.67；经济与税收呈现协调增长的良好关系，税收总收入与现价地区生产总值的弹性系数为1.12，高于上年的0.73；2017年新登记市场主体增长20.7%，年末全省市场主体总量超过1000万户，居全国首位。 2017年广东主要经济指标对比情况表 单位：% 与上年同期 2017 年 累 计 上年同期累 指标 累计增速比（变 增速（%） 计增速（%） 化幅度） 地区生产总值 7.5 7.5 第一产业 3.5 3.1 0.4 第二产业 6.7 6.1 0.6 第三产业 8.6 9.2 -0.6 规模以上工业增加值 7.2 6.7 0.5 固定资产投资 13.5 10.0 3.5 社会消费品零售总额 10.0 10.2 -0.2 进出口总额 8.0 -0.8 8.8广州署华资产评估有限公司 第 14 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 金融机构（含外资） 8.2 12.1 -3.9 本外币存款余额 金融机构（含外资） 13.6 16.0 -2.4 本外币贷款余额 地方一般公共预算收 10.9 10.3 0.6 入 地方一般公共预算支 11.9 5.0 6.9 出 全社会用电量 6.2 5.6 0.6 其中：工业用电量 5.9 4.5 1.4 3.1.2第一经济大省地位进一步巩固。 2017年以来，广东大部分主要指标增速高于或与全国平均水平持平。与全国平均增速相比，广东地区生产总值同比增速继续保持高于全国，广东地区生产总值同比增速比全国高0.6个百分点。其他主要指标增速也大部分高于全国平均增速，规模以上工业增加值、固定资产投资、金融机构贷款增速分别比全国高0.6个、6.3个和1.5个百分点。从部分主要指标在全国排位情况看，广东地区生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资额、社会消费品零售总额和进出口总额增速在全国排位分别为第16位、第16位、第7位、第18位和第26位。与上年相比，地区生产总值上升5位，规模以上工业增加值上升3位，固定资产投资额上升12位，社会消费品零售总额上升1位，进出口总额后退14位。广州署华资产评估有限公司 第 15 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 与江苏的经济总量优势扩大。从地区生产总值总量看，2017年广东的地区生产总值比江苏多3978.29亿元（均含R&D数据），经济总量优势比上年扩大511.66亿元。从地区生产总值增速看，广东与上年持平，浙江提高0.3个百分点，江苏和山东则分别回落0.6个和0.2个百分点。其他指标中，广东的固定资产投资额和中外资金融机构本外币贷款余额增速最高；地方一般公共预算收入增速高于江苏和山东，低于浙江；规模以上工业增加值和社会消费品零售总额则均高于山东，低于江苏和浙江；进出口总额增速则靠后。 2017年全国和粤鲁苏浙主要经济指标增速对比表 单位：% 3.1.3实体经济持续向好，夯实经济高质量发展的基础。 2017年以来，广东全面推进农业供给侧结构性改革和新农村建设；大力促进实体经济提质增效，制定出台支持实体经济发展的10项措施；广州署华资产评估有限公司 第 16 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告着力提高现代服务业的规模和质量。第一、二、三产业增加值对地区生产总值的贡献率分别为2.0%、39.8%和 58.2%，拉动经济增长0.1个、3.0个和4.4个百分点。其中工业对经济增长的贡献率为38.7%，比上年提高3.7个百分点。 农业生产稳中有升。2017年全省气象条件总体正常，未对农业生长造成较大损失。农、林和渔业分别拉动第一产业增加值增长2.7个、0.3个和0.5个百分点。全年粮食总产量增长0.4%，实现连续四年增长。部分经济作物发展较快，中草药材播种面积增长23.8%。水果产量同比增长5.6%。畜牧业生产总体稳定，猪肉产量略降0.8%，禽肉产量下降0.6%，牛、羊肉分别增长3.0%和1.5%。渔业生产稳步增长，全省水产品产量同比增长1.5%。 工业生产形势向好。2017年，广东规模以上工业企业累计完成增加值32007.99.99亿元，同比增长7.2%，增速连续四个月持平，增幅比上年提高0.5个百分点。工业生产明显回暖，2017年每个月的规模以上工业增加值累计增速均高于上年同期（见图2）；全年工业用电量增幅同比提高1.4个百分点；国税中的工业增值税增幅同比提高15个百分点。工业生产加快的同时，行业增长面也在扩大，2017年全省规模以上工业有生产的40个大类行业中，有32个行业的增加值实现增长，增长面为80.0%，比上年增加0.5个百分点，其中有25个行业的增加值增速高于上年。三大支柱产业起到龙头带动作用，计算机、通信和其他电子设备制造业增加值同比增长12.6%、电气机械和器材制造广州署华资产评估有限公司 第 17 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告业增长10.1%、汽车制造业增长11.7%，分别拉动规模以上工业增加值增长3.0个、0.8个和0.6个百分点，三大行业增加值对全省规模以上工业增长的贡献率合计达62.6%。其中：计算机、通信和其他电子设备业在华为、VIVO和OPPO三大手机生产较快的带动下，对全省规模以上工业增加值增长的贡献率达42.1%。工业品市场需求扩大，工业产品产量上升。2017年规模以上工业产品统计目录中在产的479种产品，有297种产品产量同比上升，上升面占62.0%，比上年提高4.6个百分点。市场对新产品的需求旺盛，工业机器人、无人机、太阳能电池的产量分别同比增长50.2%、69.0%、15.9%。2017年，规模以上工业企业产销率达到97.3%。工业品出口加快，全年规模以上工业企业实现出口交货值同比增长9.3%，比上年提高9.3个百分点。 2016—2017年规模以上工业增加值逐月累计增长图 服务业保持平稳较快的增长态势。与工业生产密切相关的生产性服务业在加快发展，2017年全省生产性服务业增加值增长8.8%。全省规模以上生产性服务业实现营业收入同比增长17.8%，增幅同比提高4.1个百分点。与生产活动密切相关的各类货物运输增长加快，全年广州署华资产评估有限公司 第 18 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告交通运输、仓储和邮政业完成增加值同比增长9.2%；道路和水上货物运输业实现营业收入分别增长26.8%、36.2%；电信和邮政业的业务总量大幅增长81.0%和33.9%。全年其他服务业完成增加值同比增长12.1%，其中营利性服务业完成增加值增长18.1%。为生产活动提供商务服务活动的行业发展迅猛，知识产权服务业和人力资源服务业的营业收入分别增长55.4%、34.1%；技术含量相对较高的互联网和相关服务业营业收入增长49.8%，软件和信息服务业增长26.2%。 3.1.4 加强和改善宏观调控，需求潜力持续释放。 2017年，广东在促进消费稳定增长的同时，注重发挥有效投资的关键性作用，巩固外贸回稳向好的态势，形成了内外需求联动发展的良好格局。 固 定 资 产 投 资 规 模 扩 大 。 2017 年 ， 广 东 完 成 固 定 资 产 投 资37477.96亿元，同比增长13.5%，增幅同比加快3.5个百分点（图3）。基础设施投资9168.79亿元，同比增长24.3%，增幅同比提高18.6个百分点，是2010年以来年度最高增速；其中：道路运输业增长29.1%，生态保护和环境治理业增长26.4%。对中高端工业投资增长快速，2017年工业投资12110.44亿元，同比增长9.6%；其中高技术产业投资增长27.6%。对传统产业的改造力度持续加大，工业企业技改投资增速达到26.7%。房地产开发投资和房地产市场保持基本稳定，完成开发投资12075.69亿元，同比增长17.2%；商品房销售面积增长9.2%。房地产分类指导，因地施策的效果较好，珠三角地区房地产开发投资（增广州署华资产评估有限公司 第 19 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告长14.3%）增幅同比回落7.3个百分点；东翼（30.4%）、西翼（45.2%）和山区（25.2%）提高1.5个、32.8个和12.6个百分点。 2016-2017年固定资产投资累计增长速度图 消费保持平稳，升级加快。2017年，广东实现社会消费品零售总额38200.07亿元，同比增长10.0%，增幅比上年回落0.2个百分点（见图4）。消费升级类商品增长较快，通讯器材类、金银珠宝类和建筑及装潢材料类商品零售额增长19.3%、15.3%和15.2%。新兴消费业态保持良好发展势头，2017年全省限额以上单位无店铺零售业态零售额增长19.3%；其中，网上商店零售额增长18.6%，无店铺业态零售额和网上商店零售额分别比全省限额以上社会消费品零售额增幅高10.6个和9.9个百分点。“互联网+支付”迅速普及，通过公共网络实现的餐费收入增长43.6%。旅游发展较快，全年国内过夜游客增长12.5%，国内旅游收入增长15.9%。信息消费持续扩大和升级，2017年底，4G用户期末数同比增长29.3%，占移动电话用户比重达79.4%，同比提高16.1个百分点；移动互联网期末用户增长13.9%，移动互联网接入流量增长158.8%。广州署华资产评估有限公司 第 20 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 2016-2017年社会消费品零售总额累计增长速度图 进出口总额同比增速回升。2017年，全省进出口总额68155.9亿元，同比增长8.0%，增幅同比提高8.8个百分点。其中，出口额42186.8亿元，同比增长6.7%；进口额25969.1亿元，同比增长10.1%。对“一带一路”国家进出口增长较快，累计进出口增长12.4%。随着国内工业生产回暖，市场需求的扩大，十类大宗商品进口387.29亿美元，同比增长15.6%，除天然气进口额下降15.4%外，其他商品均实现增长，其中铁矿石进口增长34.6%。进出口新模式发展迅速，全年跨境电子商务进出口同比增长93.8%。 3.1.5供给侧结构性改革深入推进，经济结构优化升级。 “三去一降一补”成效明显。压减钢铁过剩产能，全面取缔“地条钢”产能，淘汰落后造纸产能，国有关停类“僵尸企业”实现市场出清2394户等年度任务圆满完成。12月末，规模以上工业企业产成品存货同比增长12.8%，增幅同比提高9.8个百分点。商品房库存水平持续下降，12月末商品房待售面积比上年末减少513.88万平方米，其中商品住宅待售面积比上年末减少671.02万平方米。工业企业杠杆率不广州署华资产评估有限公司 第 21 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告断降低， 12月末，规模以上工业企业资产负债率为55.65%，同比下降0.5个百分点；2017年全年，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为84.09元，在购进价格指数较高的情况下，比上年仅提高0.03元。短板领域投资加快，城市建设投资同比增长28.1%，水利、环境和公共设施管理业投资增长25.3%，卫生和社会工作投资增长54.9%，分别快于全部投资14.6个、11.8个和41.4个百分点。 经济结构深入优化调整，新旧动能的转换在加快进行。服务业增加值占比持续提升，2017年三次产业结构从上年的4.6：43.4：52.0调整为4.2：43.0：52.8。工业结构持续优化，先进制造业（新口径）和高技术制造业增加值占规模以上工业比重继续提升，达53.2%和28.8%，比上年提高1.6个和1.2个百分点，珠江西岸装备制造业增加值增长12.5%。现代服务业比重提升，现代服务业增加值占服务业增加值比重为62.6%，比上年提高1.0个百分点。民营经济总量占半壁江山，民营经济增加值占地区生产总值比重达53.8%，比上年提高0.2个百分点，民营企业工业增加值占规模以上工业增加值51.2%，民间投资占固定资产投资额比重61.8%。进出口贸易结构持续改善，一般贸易进出口占进出口比重的46.1%，高于加工贸易比重9.0个百分点，对“一带一路”国家累计进出口占全省的21.9%。珠三角地区发展加快，产业升级步伐加快，2017年珠三角地区生产总值（增长7.9%）占全省比重79.7%，比上年提高0.2个百分点；三次产业结构比重优化调整为1.6：42.1：56.3，服务业比重提前两年实现珠三角“九年大跨广州署华资产评估有限公司 第 22 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告越”目标，先进制造业和高技术制造业增加值占规模以上工业比重分别高于全省平均水平3.9个和4.7个百分点。 3.1.6经济质量效益提升，绿色低碳发展扎实推进。 地方财政一般公共预算收入、工业企业利润和居民收入三者均实现较好的增长。坚决守住生态环保底线，把绿色发展贯穿于经济社会发展的全过程。 地方财政收入连续31个月两位数增长。2017年，广东地方一般公共预算收入11315.21亿元，增长10.9%，增幅同比提高0.6个百分点；其中：税收收入8869.91亿元，增长13.0%，占地方一般公共预算收入的78.4%。地方一般公共预算支出15043.09亿元，同比增长11.9%，增幅同比提高6.9个百分点，其中财政预算中的八项支出增长20.7%。 规模以上工业主营业务收入和工业利润均保持两位数的较快增长，企业亏损面收窄。2017年，全省规模以上工业企业实现利润同比增长15.7%，增幅同比提高4.7个百分点；在华为等手机产品年季度销售冲刺的带动下，电子信息业利润增长27.0%。规模以上工业主营业务收入增长11.5%，主营业务收入利润率为6.63%，同比提高0.24个百分点。企业亏损面呈逐月收窄态势，全年为13.3%，比上年收窄0.5个百分点，为近五年来的新低。2017年底，广东主营业务收入超百亿和千亿的工业企业分别达到105家和10家。 居民收入增加。2017年，全省居民人均可支配收入33003元，同比增长8.9%，扣除物价因素实际增长7.3%，同比加快1个百分点。其广州署华资产评估有限公司 第 23 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告中：城镇居民和农村居民人均可支配收入分别为40975元、15780元，均同比增长8.7%。 居民消费价格水平和就业形势保持稳定。2017年，全省居民消费价格同比上涨1.5%，涨幅同比回落0.8个百分点。2017年末，全省城镇登记失业率2.47%，与上年末持平，比三季度末微升0.01个百分点，控制在3.5%的目标范围之内。全年城镇新增就业、失业人员再就业、就业困难人员实现就业分别完成2017年度任务的135.4%、123.9%和172.6%。 节能减排扎实推进。2017年，全年万元地区生产总值能耗保持在全国先进行列；超额完成国家下达的节能减排降碳目标任务。全省城市空气质量达标天数比例平均为89.4%，PM2.5实现稳定达标，完成国家大气十条终期考核目标。 总的来看，2017年广东宏观经济主要在实体经济的增强、持续的基础设施投入和对外贸易恢复增长这三个因素带动下，保持了稳中有进、稳中向好的态势，支撑经济保持中高速增长和产业迈向中高端水平的有利条件不断积累增多，发展的包容性和获得感明显增强，为2018年的经济平稳增长奠定了扎实基础。 3.2存在的主要问题 对照党的十九大报告提出的要求，结合广东当前经济发展情况，经济发展中仍存在许多不平衡不充分的矛盾和问题。 3.2.1城乡区域经济发展差距较大，产业结构调整任务艰巨。广州署华资产评估有限公司 第 24 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 2017年，粤东西北地区的地区生产总值增速（6.7%），低于珠三角1.2个百分点，占全省比重（20.3%）比上年下降0.2个百分点；规模以上工业增加值增速（5.9%）低于珠三角1.8个百分点，比上年扩大2.7个百分点，占全省比重（18.9%）比上年下降0.5个百分点。全省的农村居民收入不高，仅为城镇居民可支配收入的38.5%，与上年相比没有提升。从全省21个地级市的地区生产总值增速看，各市的地区生产总值增速在5.0%—9.2%之间，增幅极差为4.2个百分点，比上年扩大0.2个百分点。全省2017年各季度地区生产总值增速均低于6%的地市有肇庆、揭阳和云浮三个市。 3.2.2工业投资增速不高后劲不足。 2017年，广东完成工业投资增幅低于同期固定资产投资3.9个百分点，41个工业行业中，19个行业投资同比出现下降（煤炭开采和洗选业本年无数据，不计算在内）。工业投资后续项目没有较好地跟进，2017年工业新开工项目计划总投资增长14.4%，增速比前三季度回落11.2个百分点。从21个地市情况看，韶关、惠州、阳江、中山、肇庆和清远6个市的工业投资同比增速在下降区间，广州、深圳和中山三个市的房地产开发投资大于工业投资和基础设施投资之和。全年固定资产的国内贷款中，工业投资的国内贷款比重和增速仅为7.6%和-2.3%，比房地产开发投资低13.7个和39.6个百分点。 3.2.3绿色发展水平不高，污染防治形势严峻。广州署华资产评估有限公司 第 25 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 根据国家统计局公布的2016年31个省区市生态文明建设年度评价结果，广东绿色发展指数仅排全国第13位。广东的生态保护是主要短板，生态保护指数在全国位居第28位，生态保护部分六成指标排在全国中下游；环境污染治理投资不足，占地区生产总值比重排在全国第30位。 另外，部分市县政府债务风险较高，农信社改制进展缓慢，非法集资、互联网金融等问题仍较突出。创新发展能力有待提高，基础研究能力不足，规模以上工业研发机构占比有待提升。经济领域改革创新能力有所减弱，营商环境新优势亟待重塑等。 3.3 房地产市场分析 3.3.1 广州市土地市场情况 1) 土地市场趋严趋稳，供求量价同比上升均超10% 土地供应方面：全年推出商住和商办用地70宗，建设用地面积374.04万㎡，规划建筑面积1100.34万㎡，同比上升11.29%；住宅用地多采用”限价、配建、自持、摇号“等出让方式，出让条件越来越严； 土地成交方面：全年成交商住和商办用地66宗，建设用地面积316.88万㎡，规划建筑面积1013.89万㎡，同比去年大幅上升32.51%；另受去年市场大热及今年全线严控等影响，商住和商办用地成交楼面均价11199元/㎡，同比增长21.55%，其中，住宅楼面均价12479元/广州署华资产评估有限公司 第 26 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告㎡，扣除竞配建面积，折合楼面均价13814元/㎡；商办用地楼面均价7708元/㎡。相较而言，下半年市场逐步趋稳。 2) 各区供应情况：今年各区供应呈现“中心区白云支撑，外围区百花齐放”的情况。 中心老区（撇除黄埔萝岗）主要供地区为白云，其供应4宗旧改地共计17.91万㎡，占中心老区（撇除黄埔萝岗）66%的供应量；另一方面，越秀、天河、荔湾三区今年住宅地零供应。 与中心区相比，今年外围各区均有一定量用地供应且亮点不少，从化供应的江浦果场地块总占地面积达21.09万㎡，为该区撤市建区广州署华资产评估有限公司 第 27 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告以来出让的最大宗用地。黄埔萝岗今年商住、商服两类用地“均衡供应”，一方面住宅热门板块长岭居累计供应4宗共30.65万㎡商住用地；科学城、知识城两大科技创新区供应9宗共计38.1万㎡商服用地。 而2017年“第一供地大区”则非增城莫属，该区共提供110.39万㎡商住用地以及4.2万㎡商服用地，该区年内推出如官湖车辆段用地（32.3万㎡）、永宁街长岗村5-7号地块（共26.7万㎡）、朱村凤岗村26-27号地块（22.4万㎡）等巨无霸地块，预计未来1-3年该区一手供应量将会维持较高水平。 3.3.2 广州市一手市场情况 1) 广州商品住宅市场2017年成交回落明显 2017年自317、330新政实施以来，广州市商品住宅市场开始进入交投平淡期，成交量明显回落，成交均价整体亦呈现下滑态势。 2017年全市商品住宅新批共79462套，新批面积851.52万㎡，同比减少14.44%； 2017年广州商品住宅共成交90117套，成交面积广州署华资产评估有限公司 第 28 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告979.26万㎡，同比减少30.84%；商品住宅网签均价为16386元/㎡，同比下降1.45%。 2) 分区分析：天河支撑老区供应海珠增长势头猛，南沙从化推货增加超1成 从中心区情况来看，今年天河区供应54.81万㎡住宅成为中心区主力。而过去两年“弹药充足”的荔湾区由于广钢处于第一期销售结束，第二期在建的“青黄不接”阶段而导致供应大幅减少超7成。海珠、白云两区供应增幅达，其中海珠依靠广纸、石岗路两大板块，白云多宗旧改地将推出项目。另一方面，由于近2年土地供应量减少，成交热区黄埔供应量出现明显下滑，2017年该区供应163.01万㎡，同比下跌15%。 外围区方面，仅从化、南沙两区供应量同比增加，其中南沙得益于近年出让地项目面市，从化则得益于温泉、街口等板块项目供应；由于供应量大增，南沙区成交在整体市场下跌3成的情况下仍然保持仅9%的回落，为全市成交表现最“稳”的区域。广州署华资产评估有限公司 第 29 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 3.3.3 2017 年广州商办市场回归商办本质 （1）广州商铺市场供应增幅明显 2017商铺成交量同比只稍微滑落，一方面是商铺经营属性强，330政策对其影响不大；另一方面是2017年经济复苏，居民消费水平回升，整体经营环境好转，中心区及增城从化补涨明显。据统计，2017年共成交商铺达8614套/72.86万㎡，同比微跌4.80%；广州商铺2017年成交均价为27680元/平方米，同比上涨17.20%；供应方面，2017年新批上市11187套/90.65万㎡，同比上涨16.46%。广州署华资产评估有限公司 第 30 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 纵观近几年市场走向, 社区铺占比虽有下降，但依旧是客户主要选择。商业综合体裙楼等底层商业，也持续受到市场关注，2017年下半年市场需求走高。 近三年广州一手商铺物业，外围区已成为市场热点，2017年占比达六成，南沙、黄埔、番禺、花都是近几年及未来几年商铺市场的主要交投区域，万博、新塘、钟村、南沙等板块商业市场发展快、集中度高。 （2）写字楼市场量价齐升广州署华资产评估有限公司 第 31 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 市场需求方面，2017年广州产业引进及升级力度大，城市吸引力不断提升，市场对写字楼投资信心及需求提升，公司整栋购入等大宗交易活跃，整体拉升市场成交量价走势。另外，330政策要求“最小分割单位不小于300平方米”，不少原规划设计成小面积公寓产品的项目转向写字楼。 据统计，2017年共成交写字楼3994套/57.74万㎡，同比微涨0.77%；广州写字楼2017年成交均价为27069元/㎡，同比上升8.64%；供应方面，2017年新批上市5752套/79.96万㎡，同比上涨34.39%，创下历史新高。 2017年天河区办公成交量占TOP10的21%，天河区两个项目分别为万科云城米酷、天盈广场；其中花都区的广州空港国际中心成交面积高达8.56万㎡，领跑2017年广州办公市场，海珠区的保利天悦和黄埔区的绿地智慧广场分别以6.94万㎡及6.63万㎡的成交量分列二、三位。广州署华资产评估有限公司 第 32 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 （2）公寓成交量跌至历史最低值 330政策剑指公寓，故整体市场供求量下降。据统计，2017年共成交公寓19770套/115.84万㎡，同比下跌34.63%；供应方面，2017年新批上市20901套/138.77万㎡，同比上涨8.86%； 2017年广州公寓市场以3月份出台调控政策为分水岭，供应及成交在3月份放量上涨后开始持续萎缩，市场进入供大于求的局面。 2017年广州公寓销售情况，黄埔成交量占TOP10的26%，区域主力为绿地智慧广场和合景天峻；广州空港国际中心项目以7.26万㎡的成广州署华资产评估有限公司 第 33 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告交面积位居2017年公寓销售TOP10榜首；天河区的万科云城米酷和黄埔区的绿地智慧广场以3.62万㎡及3.04万㎡的成交量分列二、三位。 一手市场小结：受3月以来的调控影响，广州市商品住宅2017年整体成交回落明显，全市各区去化周期增加明显；商办整体成交维持低位运行，新政后公寓成交降至冰点。 3.4 纺织行业市场分析 根据国家统计局、海关数据，纺织工业方面，2017 年，我国规模以上纺织企业主营业务收入 6.89 万亿元，同比增长 4.18%，利润总额 3768.81 亿元，同比增长 6.92%。2017 年纺织品服装出口总额达 2745.1 亿美元，同比增长 1.6%，较上年同期回升 8.8 个百分点，扭转了连续两年来的负增长。纺织工业增加值增速 2016 年从 2 月的 6.7%逐步放缓至 12 月的 4.9%；进入 2017 年后，增速逐渐趋稳，2017 年全年达到 4.8%。广州署华资产评估有限公司 第 34 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 3.4.1 纺织行业分析 内需市场方面，2017 年全国限额以上服装鞋帽、针纺织品零售额达 1.46 万亿元，同比增长7.8%，增速较上年同期提高 0.8 个百分点，7 年以来首次增速提高。2017 年全年，限额以上零售业单位中的超市、百货店、专业店和专卖店零售额比上年分别增长 7.3%、6.7%、9.1%和 8.0%。 网上零售方面，全国实物商品网上零售额 5.48 万亿元，同比增长 28.0%；在实物商品网上零售额中，穿类商品同比增长 20.3%。 从上述来看，我国纺织业经历了多年的低迷期，目前逐渐有回暖趋势，但是国内环境还面临着大量的同质竞争，纺织服装企业加快转型升级，提高产品附加值；消费升级进一步深化，推动专业市场加速应用新技术、探索新模式、创造新优势，加速完成新一轮转型升级。 3.4.2 专业市场分析 我国的纺织服装配料专业市场起步于20世纪80年代,伴随着改革开放的深入和纺织服装产业的发展,专业市场也不断提升,在纺织服装产业中的地位日益显著,由于我国各个地区的区域经济发展水平、纺织服装产业基础、贸易活动水平、区域消费习惯等影响因素不同,各地的纺织服装配料专业市场的发展水平、发展特征也各不相同,在区域经济社会发展中的作用参差不齐,在产业中的地位迥异。 目前全国各省几乎都有较具规模的布料批发市场,但在全国较有影响的当是广州的中大市场、浙江柯桥的「中国轻纺城」、广东的西广州署华资产评估有限公司 第 35 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告樵轻纺城、辽宁西柳的布匹市场和四川荷花池布匹市场,这五个市场并称中国五大纺织品批发市场,广州的中大市场在全国排名第二,是华南地区最大的纺织品及辅料集散地。 现在广州中大布料市场、海印布料总汇、光复南布料市场和天雄纺织城几大市场在中大布匹市场尽领风骚,在竞争中不断成为具有商业聚散功能的面料、辅料批发市场.海印市场规模较小,由海印布料总汇和海印毛线布匹交易市场等组成,位于东山区沿江东路 429 号,东山湖公园正门南侧.主要经营时装面料、家具布艺、量身裁剪、精纺呢绒、舞台工程、特种服饰、工艺制服和精品饰物等,其中装饰布料和极具民族特色的布料最为吸引国外商家。 天雄纺织城位于广州大道南德昌路,广州市河南园艺场对面,建设思路源于中大布匹市场的改造,规模较大,建设规范,但建成后始终不能替代中大市场,市场交易量始终不旺不淡,其最大的特点是它的业务来自四面八方,甚至还有国外客商在这里开档,销售的面料以布坯居多。 广州光复南布料市场位于荔湾区光复南路,文化公园北面。是一个具有几十年历史的老市场了,也是广东最早的布匹批发市场,主要经营面向工衣的中、低档次的面料。 在中大布匹市场所在的瑞康路上,还有瑞康布料服饰配料专业街、广州轻纺城、瑞康服饰配料装饰布料城、长江服装配料城,以及新康广州署华资产评估有限公司 第 36 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告布匹布料城等等。纵观广州布料市场,可谓群雄割据,竞争激烈,呈现出两种情况: 1) 多数市场结构相似,经营管理水平低,形似集贸市场,不具备信息服务、展览服务等多元化功能,尚处于低水平经营状态； 2) 恶性竞争,很多档主为争夺客源,想尽办法斗实力、斗价格,不惜以零利润保住客户； 3) 现今布匹批发市场呈现两大趋向:一是大型综合性市场逐步向功能配套、分类经营方向发展；二是中小市场向专业化、特色化方向发展。 根据经贸局过去的统计数据显示，中大布匹商圈占地面积从2008年的50多万平方米提升到2013年的80万平方米，经营分场从2008年的40个上升到2013年的48个，场内商铺多达1.1万多间。同时，中大布匹商圈有部分专业市场已经出现同质竞争激烈，商铺出租率下降，有部分商铺不再专注于纺织行业，高楼层从过去热闹的专业市场逐渐转变为其他行业的办公场所。广州署华资产评估有限公司 第 37 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 四、 项目 SWOT 分析 在项目本体和投资环境分析的基础上进行本项目的 SWOT 分析，为项目定位、发展评估、经济测算提供参考： S W O T S(优势): 1、 海印为知名商业房地产开发和运营企业，对招商有一定的优势； 2、 项目具备一定的规模，随着出租率提高，将具备一定的竞争力。 W（劣势）: 1、 交通道路网不发达，地铁线等城市公共交通较不完善； 2、 周边商贸和居住氛围较差，尚未形成成熟的商业氛围； 3、 该片区属于番禺区商业和居住欠发达地区。 O（机会）: 1、有规划中的 8 号线东延线地铁经停；广州署华资产评估有限公司 第 38 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 2、周边配套逐渐完善； T（威胁）: 1、 天河区、白云区和番禺区其它区域的汽车销售、维修等服务较为成熟； 2、 海珠区的布匹专业市场地位难以撼动，并且商户外迁意愿不强，主要有中大布匹市场、广州长江中国纺织城、珠江国际纺织博览中心、国际轻纺城等几十家专业市场； 3、房地产市场面临着宏观调控的压力，房地产开发企业投资决策较为谨慎，特别是商业物业； 综上所述，评价对象项目定位和规划较好，但是自身存在一定劣势，且面临一定市场威胁，所以从发展前景来看，挑战大于机会，需要持续提供政策支持和加大对整个区域的投入。广州署华资产评估有限公司 第 39 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告五、 项目分析 5.1 项目的功能定位 结合项目背景及区位资源优势分析，本项目功能定位为：集商品展示、电子商务、现代物流、休闲娱乐、商务办公于一体的高档次、专业化、多业态的华南地区现代展贸交易平台和全球规模最大的商品展示交易中心。 5.2 规划原则 （1）生态优先 遵循现有的地形地貌，充分保护现有的水体、山体、植被等自然生态环境，保持地区生态平衡； （2）遵循自然 建筑及道路充分与周边自然环境相协调，降低建设对自然的破坏； （3）充分利用现有资源 建筑与自然环境相协调的同时，应充分利用现有的水体、山体、植被等自然景观资源。 5.3 建筑、结构工程方案 建筑与结构设计遵循国家有关工程建设的方针、政策、法规、规范和相关总体规划实施案例来进行，根据建筑物的规模，用途及性能要求，设计综合考虑建筑的经济效益、社会效益和环境效益。 5.4 公用与辅助工程方案 5.4.1 给排水与消防广州署华资产评估有限公司 第 40 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 5.4.1.1 生活给水系统 1）水源 本工程水源为市政自来水，供水压力至本工程建设用地按0.25Mpa 考虑。 2）系统设置 生活给水系统按竖向分2个区供水； 架空层至3层由给水管网直接供给，4 层及以上由生活变频供水设备供给。 3）储水池及泵房 （1) 储水池的有效容积按每日用水量 25％计。 （2) 每区各设生活变频供水设备一套，其中主泵 2 台（一用一备），Q=72m/h,H=0.6MPa,N=22kW/台,辅泵一台：Q=7m/h,H=0.6MPa, N=4.0kW/台,并设气压调节罐。 （3) 生活水泵的启闭均由各自的水池水位计自动控制。 4）二次加压给水采用生活变频加压泵组的吸水管上设紫外线消毒器进行二次消毒。 5）管道材料 为了防止生活用水在输送过程中的污染，生活给水管道采用塑料管材。当管径DN＜50 时，采用 PPR 给水管，热熔连接；当管径DN≥50 时，采用钢塑复合管，DN＜100 时, 螺纹连接，DN≥100 时法兰连接。室外埋地给水管道采用孔网钢带增强PE 复合塑料管，广州署华资产评估有限公司 第 41 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告电熔连接。工作压力：1MPa。 5.4.1.2生活污水系统 1）室内采用粪便污水与洗浴废水分流排水管道系统。 2）生活污水排水量约为给水量90%。 3）室内地面层（±0.000m）以上的生活污水重力流排出；地面层（±0.000m）以下的污水采用管道汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后、排入室外污水管道。 4）排水管道除机房内为明装外，其余部分均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。 5）泵房、设集水坑，收集日常冲洗地面的废水、水池溢流水和消防时的积水，积水抽升后排入室外排水管网。 6）集水井潜污泵排出管采用镀锌钢管，穿过人防围护结构时采取密闭防护措施，并且在人防内设置抗力不小于 1.0MPa 的防爆阀门。 7）污水处理生活污水均先经室外化粪池处理后，再排入室外排水管网；室外设置两座钢筋混凝土化粪池，化粪池清挖周期均按360 天设计，污水停留时间按 12h 设计，各化粪池容积详见建筑首层排水平面图。 8）管道材料 （1).室内及出户污水管采用 PVC-U 排水管，塑料胶粘剂粘接。 （2).室内架空污水横干管采用离心浇铸铸铁排水管，卡箍连接。广州署华资产评估有限公司 第 42 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 （3).室外排水管 D＜200 时采用 PVC-U 排水管,塑料胶粘剂粘接，D≥200 时采用HDPE 双壁波纹管,电热熔连接。环钢度S=8KN/m2，橡胶圈接口，砂垫层基础。 （4).集水坑潜污泵排水管采用内涂塑镀锌钢管。 9）废水检查井优先采用塑料检查井。 5.4.1.3 雨水排水系统 1）暴雨强度公式 2）设计参数： （1).设计降雨历时：t=5min。 （2).设计重现期 P=5 年，设溢流口，屋面雨水排水工程与溢流口的总排水能力按50 年重现期雨水量设计。 （3).屋面径流系数：Ψ=0.9。 3）雨水采用内落式重力流雨水排水系统。屋面雨水由 87 型雨水斗收集经雨水管道排至室外雨水检查井。 4）室内雨水管采用内涂塑镀锌钢管，丝扣或沟槽式卡箍连接。管道工作压力为 1.0MPa。 5）室外雨水管 D＜200 时采用 PVC-U 排水管, 塑料胶粘剂粘接，D≥200 时采用 HDPE 双壁波纹管,电热熔连接。环钢度S=8KN/m2，橡胶圈接口，砂垫层基础。广州署华资产评估有限公司 第 43 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 6）雨水口采用砖砌筑，雨水检查井优先采用塑料检查井。 5.4.2 给排水消防设计 按多层建筑进行消火栓系统设计，火灾持续时间为 2h。 5.4.2.1 消防水源 室外消防用水由消防水池储备。 5.4.2.2室内消火栓灭火系统 1) 室内采用临时高压制消火栓灭火给水系统。消火栓加压给水泵与消防水池一起设在消防泵房内，每区共设 2 台消火栓给水加压泵， Q=10L/s,H=55m,N=11kW，1用1备。 2) 消防管道在竖向不分区。 3) 本建筑物内各层均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处均有 2 股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱为 10m。 4) 每个消火栓箱内设置 DN65 室内消火栓 1 个、25m 麻质衬胶水龙带 1 卷、DN65×19mm 直流水枪 1 支和 25 m 软管卷盘 1套，箱上还设置有启泵按纽和报警装置。 5) 在消火栓栓口动水压超过 0.5MPa 的消火栓主管设置减压孔板。 6) 消火栓系统设有 1 套消防水泵接合器，并且在屋顶设置试验消火栓，栓前设压力表。 7) 在单体楼层定设有高位消防水箱，有效容积 12m，水箱为钢筋混凝土水池。广州署华资产评估有限公司 第 44 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 8) 系统控制 消火栓给水加压泵由设在各个消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后，水泵运转信号反馈至消防控制中心和消火栓处。该消火栓和该层或防火分区内的消火栓的指示灯亮。消火栓给水加压泵在泵房内和消防控制中心均设手动开启和停泵控制装置。消火栓给水备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。 9) 管材 消防给水管道采用内外热浸镀锌钢管，当管径 DN<100 时，采用螺纹连接；DN≥100 时采用卡箍式连接。水泵进出口阀门采用闸阀，其余阀门采用蝶阀。阀门的公称压力为 1.0MPa。 5.4.3 电气工程 5.4.3.1 10/0.4KV 变配电系统 1．负荷等级 1)二级负荷包括：火灾报警及联动控制设备、消防泵、消防风机、应急照明、疏散照明、弱电系统、客梯、生活水泵等。 2）三级负荷包括：其他电力负荷及一般照明。 2．供电电源及电压等级 本工程在各区综合服务中心首层设 1 个 10KV 开关房。 专变房由首层 10KV 开关房由引来一路独立 10kV 电源，公变房由首层 10KV 开关房引来单环网 10KV 电源。另外设置１台柴油广州署华资产评估有限公司 第 45 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告发电机组作为备用电源；在消防情况下市电停电时，发电机自动起动，在 15 秒内向全部消防用电设备和应急照明供电。发电机组备足至少 3 小时的储油量，机组采用风冷冷却方式。市电与发电机之间的切换装置设有电气和机械联锁，以保证发电机不向市电网反送电。高压系统电压等级为 10kV，低压系统电压等级为～220V／380V。 3．变配电所 本工程各区设 1 个专用变配电房，设 2 个公用变配电房，位于变配电房首层。高压开关柜采用下进线下出线方式接线,低压开关柜采用上进线下出线方式接线。 4．高压供电系统 高压供电系统分为公变系统、专变系统两部分。 a.公变系统: 采用环网柜接入城市环网回路，一路 10kV 电源采用单母线不分段接线。 b.专变系统: 高压采用单母线不分断运行方式，10kV 断路器采用真空断路器，10kV-短路分断能力为 31.5kA，在 10kV 出线开关柜内装设阻容吸收器作为真空断路器的操作过电压保护。真空断路器选用弹簧储能操作机构，采用直流 110V/20AH 铅酸免维护电池柜作为操作、继电保护及信号的电源。广州署华资产评估有限公司 第 46 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 5.4.3.2 配电系统 强电井敷设母线槽,每户从层强电井配电箱接电； 对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电； 对消火栓泵、喷淋泵消防控制室、电话机房等二级负荷采用专用两路电源供电，用 NH-YJV-1kV 电缆由配电室沿不同路径电缆桥架敷设至配电点，并在末端自动切换； 消火栓泵、喷淋泵等设备的控制柜为落地安装；其它控制箱除注明外，顶边距地 2.0 米安装； 消火栓泵、喷洒泵等设备的控制柜应具有自动巡检功能； 本工程消防设备的控制箱（柜）作“消防“标志，并符合消防规范要求； 潜水泵的启停由液位计控制，生活水泵的启停由水箱内液位计控制； 照明配电系统：一般照明采用 ZR-YJV-1kV 电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电；应急照明、疏散指示照明等采用两路专用电源配电，用 NH-YJV-1kV 电缆明敷，并在末端自动切换。 照明、插座分别由不同的支路供电，除注明外照明支路导线为： WDZR-BV-3X2.5mm2 穿 MT20 管敷设；插座支路导线为ZR-BV-3X2.5mm2 穿 MT20 管敷设；所有插座支路（空调插座除外）均设剩余电流保护器；应急照明支路导线为 WDNH-BV-3X2.5mm2 穿广州署华资产评估有限公司 第 47 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告MT20 管敷设。 室外线路采用 YJV22-3x4 敷设,室外灯具采用就地作等电位联接，控制由室内控制室统一控制。 5.4.3.3照明系统 照度、功率密度值参照国标《建筑照明设计标准》 GB50034-2004）的标准设计，光源选用节能型光源。 5.4.3.4 消防电源 各区设 1 台柴油发电机组作为消防用电及非消防重要负荷的备用电源，储备满足机组 3 小时运行的用油量。机组的起动方式为 15 秒内自起动，当有火灾讯号输入且市电停电时机组自起动。机组冷却方式为风冷。发电机烟道直通天面。 5.4.3.5 防雷接地措施 本工程按第二类防雷措施设防，电子信息系统雷电防护等级为B 级，防雷接地装置的设计统一采用共用接地系统，该接地系统应利用基础结构内的主钢筋作自然接地体，共用接地系统的接地电阻应不大于 1。 引下线的设计应利用柱内不少于两条主筋作为引下线，且相邻两条引下线的沿屋面避雷带曲线间距不超过 18 米，每栋建筑物的阳角处应设计引下线。 5.4.4 火灾自动报警与消防联动控制系统（消防篇） 5.4.4.1 设计说明广州署华资产评估有限公司 第 48 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 本项目其火灾自动报警系统的保护对象等级为二级。 本系统的结构形式为控制中心报警系统，主要由智能型火灾报警系统主控屏、手动控制台、主控电脑及图形显示终端、历史资料记录、打印设备、UPS 电源设备和火灾探测器等组成；手动控制台设有按钮及反馈指示灯，主要用于消防水泵、消防风机等重要消防设备的直接连线控制操用。 5.4.4.2 消防布线 （1）接地电阻值应符合下列要求： (a) 采用专用接地装置时，接地电阻值不应大于 4Ω ； (b) 采用共享接地装置时，接地电阻值不应大于 1Ω 。 （2）火灾自动报警系统应设专用接地干线，并应在消防控制室设置专用接地板。专用接地干线应从消防控制室专用接地板引至接地体。 （3）专用接地干线应采用铜芯绝缘导线，其线芯截面面积不应小于 25mm2。专用接地干线宜穿硬质塑料管埋设至接地体。 （4）由消防控制室接地板引至各消防电子设备的专用接地线应选用铜芯绝缘导线，其线芯截面面积不应小于 4 mm2。 （5）消防电子设备凡采用交流供电时，设备金属外壳和金属支架等应作保护接地，接地线应与电气保护接地干线（PE 线）相连接。 （6）线路铺设：火灾自动报警系统控制盘引出的信号线消防报广州署华资产评估有限公司 第 49 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告警导线用 ZR-RVS-2X1.5 线，控制系统导线用 NH-KVV-7X1.5 线、消防电话的导线用 NH-RVS-2X1.5 线，其导线穿 MT 管暗敷于混凝土楼板及墙内，引上部分在电缆竖井内穿管明敷。不同防火分区、不同电压、不同电流、不同系统的线路均分管铺设。明装消防线路应穿 MT 管并涂防火材料。 5.4.4.3 消防电源 本工程的消防用电按一级负荷考虑。故除市电外，每区还须设一台应急柴油发电机组（150KW）作为消防用电设备的备用电源，机组备足 8 小时用油量；机组的起动方式为自起动，当有火灾讯号输入且市电停电时，机组自起动（启动时间不大于15S）。 消防用电设备由发电机供至低压事故母排(自动切换)，由低压母排、事故母排分别输出两回路至各消防用电点，其中一路工作，一路备用，在末端自动切换。 5.4.5 弱电设计 5.4.5.1 通信系统 1．电话机房电源由变电所提供两路~220V，50Hz 电源，在机房经双电源自动切换装置由 10 kVA 在线式 UPS 不间断电源供给。 2．程控电话交换机机房设置在首层,占用面积 20 ㎡,设300mm 净空架空地板。机房布置由专业公司负责设计。 3．引至本工程的中继线由负一层梁底穿管埋地引入。大楼电信机房总配线架之外的线缆由当地电信部门负责。广州署华资产评估有限公司 第 50 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 4．电话布线系统纳入大楼综合布线系统，穿管沿顶板暗（明）敷。 5．电话机房设局部等电位箱，接地装置与大楼防雷接地装置共用，接地电阻不大于1Ω 。电话进线处的用户总配线架装设专用保安器。 5.4.5.2 有线电视系统 1．系统采用独立前端系统基本模式，由前端设备、干线、放大器、分支分配器、支线及用户终端等组成。系统采用（860）MHz 全频双向传输，用户电平要求67±4dB，图象清晰度应在四级以上。 2.本工程有线节目源由室外城市（地区）有线电视网引来。 3．有线电视机房设置在大楼 首层，前端设备设置在机房内。前端箱内包括放大器、均衡器、分配器等设备。 4.用户分配网络采用分配分支的分配型式，干线电缆选用SYWV-75-9，支线电缆选用 SYWV-75-5，穿镀锌钢管暗敷。 5.5 价格定位 评价对象原先规划为汽车 4s 店和配套商业，在市场培育期间，招商效果差，出租率较低，后定位承接主城区纺织业的商贸和物流企业，目前正在持续招商中，已经入驻的商户有麦当劳、海印电影城、酒店等，租约租金在 7-15 元/平方米月。广州署华资产评估有限公司 第 51 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 产品类型 定价 商业（首层） 40-50 元/平方米 商业（2 层以上） 15-20 元/平方米 宿舍 10-12 元/平方米 均价 22 元/平方米备注：采用市场比较法确定 2017 年广州市房屋租金参考价广州署华资产评估有限公司 第 52 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告六、 项目经济效益评价 6.1 财务评价基础数据选择 6.1.1 财务评价基础数据 （1）项目租赁价格：参照周边同类项目市场价格估算。 （2）入住率：按项目实际情况估算。 （3）土地租赁价格：自 2011 年 10 月 1 日起计收，第一年的租金单价按实测毛地面积的 3.6 元/㎡/月计算。自 2021 年 2 月 1 日起按如下标准计收，且从 2022 年 2 月 1 日起，各期地块每年租金在上一年租金的基础上递增 2%：租赁期自 2011 年 10 月 1 日起至 2031 年9 月 30 日止；租赁期满，租赁期限自动延长至 2038 年 1 月 31 日止。 6.1.2 税费 （1）营业税率取 5%，城建税和教育费附加按营业税的 7%和 5%计，“营改增”后，增值税税率为 5%，税基为“含税收入÷（1+5%）”，城建税和教育费附加按增值税的 7%和 5%计； （2）房产税，出租物业按营业收入的 12%计税。“营改增”后，计税收入为不含税收入； （3）土地使用税，化龙镇城镇土地使用税为 3 元/平方米； （4）企业所得税率按有关规定，为 25%。 6.1.3 基准收益率 参照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的研究成果,取行业税前财务基准收益率为 8%，税后财务基准收益率为 6.4%。广州署华资产评估有限公司 第 53 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 6.2 财务评价 6.2.1 营业收入（含税）和税金估算 本项目共建设可出租建筑面积 522836 平方米，经测算，本项目 营业收入合计为 27.3067 亿元，年均营业收入为 11338.43 万元。 项目营业税（增值税）金及附加合计为 48359 万元，年均营业税 （增值税）金及附加为 2007.99 万元。 项目营业收入、营业税（增值税）金及附加估算详见下表。 序 计算期 项目 合计 号 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 1 营业收入 273067 17.58 68.55 233.53 705.52 1701.38 2728.74 3854.34 6604.43 1.1 商业出租收入 273067 17.58 68.55 233.53 705.52 1701.38 2728.74 3854.34 6604.43 单价1.1.1 - 7.00 7.00 15.50 15.97 22.00 22.66 23.34 24.04 （元/平方米月）1.1.2 数量（平方米） - 20926 20926 20926 92066 92066 200702 344042 4578781.1.3 出租率 0.10 0.39 0.60 0.40 0.70 0.50 0.40 0.50 营业税金及附加 2 48359 110.89 119.87 146.94 226.06 392.98 565.19 753.86 1214.83 (增值税) 2.1 营业税（增值税） 13003 0.88 3.43 11.12 33.60 81.02 129.94 183.54 314.50 2.2 城市维护建设税 910 0.06 0.24 0.78 2.35 5.67 9.10 12.85 22.01 2.3 教育费附加 390 0.03 0.10 0.33 1.01 2.43 3.90 5.51 9.43 2.4 地方教育费附加 260 0.02 0.07 0.22 0.67 1.62 2.60 3.67 6.29 2.5 房产税 31208 2.11 8.23 26.69 80.63 194.44 311.86 440.50 754.79 2.6 土地税 2587 107.80 107.80 107.80 107.80 107.80 107.80 107.80 107.80 序 计算期 项目 号 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 15278.2 1 营业收入 10874.68 12801.05 14833.21 1 15736.56 16208.65 16694.91 17195.76 15278.2 1.1 商业出租收入 10874.68 12801.05 14833.21 1 15736.56 16208.65 16694.91 17195.76 单价 1.1.1 （元/平方米月） 24.76 25.50 26.27 27.06 27.87 28.71 29.57 30.45 1.1.2 数量（平方米） 522836 522836 522836 522836 522836 522836 522836 522836 广州署华资产评估有限公司 第 54 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告1.1.3 出租率 0.70 0.80 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 营业税金及附加 2 (增值税) 1930.60 2253.50 2594.13 2668.72 2745.55 2824.68 2906.19 2990.14 2.1 营业税（增值税） 517.84 609.57 706.34 727.53 749.36 771.84 795.00 818.85 2.2 城市维护建设税 36.25 42.67 49.44 50.93 52.46 54.03 55.65 57.32 2.3 教育费附加 15.54 18.29 21.19 21.83 22.48 23.16 23.85 24.57 2.4 地方教育费附加 10.36 12.19 14.13 14.55 14.99 15.44 15.90 16.38 2.5 房产税 1242.82 1462.98 1695.22 1746.08 1798.46 1852.42 1907.99 1965.23 2.6 土地税 107.80 107.80 107.80 107.80 107.80 107.80 107.80 107.80 序 计算期 项目 号 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038.1 1 营业收入 17711.63 18242.98 18790.27 19353.98 19934.60 20532.64 21148.62 1815.26 1.1 商业出租收入 17711.63 18242.98 18790.27 19353.98 19934.60 20532.64 21148.62 1815.26 单价1.1.1 31.37 32.31 33.28 34.28 35.30 36.36 37.45 38.58 （元/平方米月）1.1.2 数量（平方米） 522836 522836 522836 522836 522836 522836 522836 5228361.1.3 出租率 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 0.90 营业税金及附加 2 3076.61 3165.67 3257.41 3351.90 3449.22 3549.46 3652.71 412.07 (增值税) 2.1 营业税（增值税） 843.41 868.71 894.77 921.62 949.27 977.74 1007.08 86.44 2.2 城市维护建设税 59.04 60.81 62.63 64.51 66.45 68.44 70.50 6.05 2.3 教育费附加 25.30 26.06 26.84 27.65 28.48 29.33 30.21 2.59 2.4 地方教育费附加 16.87 17.37 17.90 18.43 18.99 19.55 20.14 1.73 2.5 房产税 2024.19 2084.91 2147.46 2211.88 2278.24 2346.59 2416.98 207.46 2.6 土地税 107.80 107.80 107.80 107.80 107.80 107.80 107.80 107.80 6.2.2 总成本费用估算 本项目运营期内的总成本费用主要包括管理费用、营业费用、维 修费用、土地租金、折旧费等。 经测算，本项目计算期总成本费用合计为 128322 万元，年均总 成本费用为 5328.26 万元。经营成本合计为 21845 万元，年均经营成 本为 907.07 万元。 广州署华资产评估有限公司 第 55 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 总成本费用估算详见下表：序 计算期（年） 项目 合计号 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 1 经营成本 21845 0.00 1.41 5.48 18.68 56.44 136.11 218.30 308.35 528.35 869.97 1024.081.1 管理费用 5461 0.35 1.37 4.67 14.11 34.03 54.57 77.09 132.09 217.49 256.021.2 营业费用 10923 0.70 2.74 9.34 28.22 68.06 109.15 154.17 264.18 434.99 512.041.3 财务费用 0 - - - - - - - - - -1.4 维修费用 5461 0.35 1.37 4.67 14.11 34.03 54.57 77.09 132.09 217.49 256.02 2 土地租金 41435 165.29 991.76 1150.14 1178.89 1202.47 1226.52 1251.05 1276.07 1759.29 1794.48 1830.37 3 折旧费 65042 0.00 219.77 308.18 964.82 401.52 1089.84 2140.53 3507.33 3507.33 3507.33 3507.33 总成本费用 4 128322 165.29 1212.94 1463.80 2162.39 1660.43 2452.47 3609.88 5091.74 5794.97 6171.78 6361.78 合计序 计算期（年） 项目号 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038.11 经营成本 1186.66 1222.26 1258.92 1296.69 1335.59 1375.66 1416.93 1459.44 1503.22 1548.32 1594.77 1642.61 1691.89 145.221.1 管理费用 296.66 305.56 314.73 324.17 333.90 343.92 354.23 364.86 375.81 387.08 398.69 410.65 422.97 36.311.2 营业费用 593.33 611.13 629.46 648.35 667.80 687.83 708.47 729.72 751.61 774.16 797.38 821.31 845.94 72.611.3 财务费用 - - - - - - - - - - - - - -1.4 维修费用 296.66 305.56 314.73 324.17 333.90 343.92 354.23 364.86 375.81 387.08 398.69 410.65 422.97 36.312 土地租金 1866.98 1904.32 1942.40 1981.25 2020.88 2061.29 2102.52 2144.57 2187.46 2231.21 2275.83 2321.35 2367.78 201.263 折旧费 3507.33 3507.33 3507.33 3507.33 3507.33 3507.33 3507.33 3507.33 3507.33 3507.33 3507.33 3507.33 3507.33 292.28 总成本费4 6560.96 6633.90 6708.66 6785.27 6863.80 6944.28 7026.78 7111.34 7198.01 7286.86 7377.93 7471.29 7567.00 638.76 用合计 6.2.3 利润总额、企业所得税 本项目运营期利润总额合计为 96386 万元，年均利润总额为 4002.17 万元。企业所得税按 25%计列，企业所得税合计为 25943 万 元，年均企业所得税为 1077.23 万元。 利润表详见下表： 计算期（年） 项目 合计 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 广州署华资产评估有限公司 第 56 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 营业收入 273067 0 18 69 234 706 1701 2729 3854 6604 10875 12801 营业税金及附加 48359 0 111 120 147 226 393 565 754 1215 1931 2253 （增值税） 总成本费用 128322 165 1213 1464 2162 1660 2452 3610 5092 5795 6172 6362 利润总额 96386 -165 -1306 -1515 -2076 -1181 -1144 -1446 -1991 -405 2772 4186 应纳税所得额 96386 -165 -1306 -1515 -2076 -1181 -1144 -1446 -1991 -405 2772 4186 所得税 25943 - - - - - - - - - - 净利润 70442 -165 -1306 -1515 -2076 -1181 -1144 -1446 -1991 -405 2772 3407 计算期（年） 项目 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038.1 营业收入 14833 15278 15737 16209 16695 17196 17712 18243 18790 19354 19935 20533 21149 1815营业税金及附加 2594 2669 2746 2825 2906 2990 3077 3166 3257 3352 3449 3549 3653 （增值税） 总成本费用 6561 6634 6709 6785 6864 6944 7027 7111 7198 7287 7378 7471 7567 利润总额 5678 5976 6282 6599 6925 7261 7608 7966 8335 8715 9107 9512 9929应纳税所得额 5678 5976 6282 6599 6925 7261 7608 7966 8335 8715 9107 9512 9929 所得税 1420 1494 1571 1650 1731 1815 1902 1991 2084 2179 2277 2378 2482 净利润 4259 4482 4712 4949 5194 5446 5706 5974 6251 6536 6831 7134 7447 6.2.4 财务评价指标 6.2.4.1 财务内部收益率 财务内部收益率（FIRR）是指能使项目计算期内净现金流量现值 累计等于零时的折现率。经测算，项目投资财务内部收益率所得税前 7.39%，所得税后 5.95%，低于设定的基准收益率。 6.2.4.2 税后年平均投资回报率 税后年平均投资回报率为 4.5%。 6.2.4.3 财务净现值 财务净现值（FNPV）是指按设定的折现率（一般采用基准收益率 广州署华资产评估有限公司 第 57 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告ic）计算的项目计算期内净现金流量的现值之和。经测算，项目财务净现值所得税前-3154 万元，所得税后-2514 万元，均小于 0。 6.2.4.4 投资回收期 投资回收期（Pt）是指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。经测算，项目投资回收期所得税前 16.11 年，所得税后 17.09 年。以上投资回收期指标均含建设期。广州署华资产评估有限公司 第 58 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告七、 项目可行性研究结论与建议 7.1 项目可行性研究结论 7.1.1 投资估算 估算金额 序号 工程或费用名称 各项费用比例 （万元） 一 工程费用 57150 87.87% 二 工程建设其他费用 4794.3 7.37% （一） 建设管理费 1861.44 2.86% 建设项目前期工作咨询 （二） 95.72 0.15% 费 （三） 勘察设计费 1803.99 2.77% （四） 环境影响评价费 27 0.04% （五） 劳动安全卫生评审费 171.45 0.26% （六） 场地准备及临时设施费 571.5 0.88% （七） 工程保险费 228.6 0.35% （八） 其他费用 29 0.04% （九） 办公家具购置费 5.6 0.01% 第一、二部分费用合计 61944.3 95.24% 三 预备费用 3097.2 4.76% （一） 基本预备费 3097.2 4.76% （二） 涨价预备费 0 0.00% 四 建设投资 65041.5 100.00% 五 工程总投资 65041.5 100.00% 7.1.1.1 工程费用估算 单价 估算金额 序号 工程名称 单位 工程量 (元) （万元） 一 工程费用 平方米 596004.3 958.89 1 汽车展览厅 平方米 303095 808.5 2 综合商务楼（酒店） 平方米 32595.3 2090.83 6815.1 3 招商中心及综合楼 平方米 21000 808.31 1697.4 4 商业综合楼 平方米 176646 808.31 14278.5 5 地下室 平方米 45800 1853.85 8490.6 6 配套公建 平方米 16868 808.31 1363.4 7.1.1.2 工程建设其他费用估算广州署华资产评估有限公司 第 59 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 金额 序号 费用名称 备注 （万元） (一) 建设管理费 1861.44 1 建设单位管理费 659.75 财建[2002]394 号 2 施工图审查费 159.86 粤建设函[2004]353 号 3 招标代理服务费 54.13 计价格[2002]1980 号 4 工程造价咨询费 226.88 4.1 预算审核费 79.83 建标造函[2007]8 号 4.2 竣工结算审核费 147.05 建标造函[2007]8 号 5 工程监理费 760.84 发改价格[2007]670 号 (二) 建设项目前期工作咨询费 95.72 1 编制项目可行性研究报告费 80.01 计价格[1999]1283 号 2 评估项目可行性研究报告费 15.72 计价格[1999]1283 号 (三) 勘察设计费 1803.99 1 工程勘察费 457.2 计价格[2002]10 号 2 工程设计费 1141.35 计价格[2002]10 号 3 施工图预算编制费 114.14 计价格[2002]10 号 4 竣工图编制费 91.31 计价格[2002]10 号 (四) 环境影响评价费 1 编制环境影响报告费 22.5 计价格[2002]125 号 2 评估环境影响报告费 4.5 计价格[2002]125 号 (五) 劳动安全卫生评审费 171.45 建标[2011]1 号 (六) 场地准备及临时设施费 571.5 建标[2011]1 号 (七) 工程保险费 228.6 建标[2011]1 号 (八) 其他费用 水土保持补偿费及方案编制 1 费 1.1 水土保持补偿费 10 粤府[1995]95 号文 1.2 水土保持方案编制费 13 水保监[2005]22 号 地质灾害、压覆矿调查评估 发改办价格[2006]745 2 费 号 (九) 办公家具购置费 5.6 合计 4794.3广州署华资产评估有限公司 第 60 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 7.1.2 利润估算表序 计算期（年） 项目 合计号 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 20231 营业收入 273067 0 18 69 234 706 1701 2729 3854 6604 10875 营业税金及附2 48359 0 111 120 147 226 393 565 754 1215 1931 加（增值税）3 总成本费用 128322 165 1213 1464 2162 1660 2452 3610 5092 5795 61725 利润总额 96386 -165 -1306 -1515 -2076 -1181 -1144 -1446 -1991 -405 27727 应纳税所得额 96386 -165 -1306 -1515 -2076 -1181 -1144 -1446 -1991 -405 27728 所得税 25943 - - - - - - - - - -9 净利润 70442 -165 -1306 -1515 -2076 -1181 -1144 -1446 -1991 -405 2772 计算期（年）2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038.112801 14833 15278 15737 16209 16695 17196 17712 18243 18790 19354 19935 20533 21149 18152253 2594 2669 2746 2825 2906 2990 3077 3166 3257 3352 3449 3549 3653 4126362 6561 6634 6709 6785 6864 6944 7027 7111 7198 7287 7378 7471 7567 6394186 5678 5976 6282 6599 6925 7261 7608 7966 8335 8715 9107 9512 9929 7644186 5678 5976 6282 6599 6925 7261 7608 7966 8335 8715 9107 9512 9929 764 779 1420 1494 1571 1650 1731 1815 1902 1991 2084 2179 2277 2378 2482 1913407 4259 4482 4712 4949 5194 5446 5706 5974 6251 6536 6831 7134 7447 573 7.1.3 结果指标表 序号 项 目 指标 单位 1 占地面积 359332.97 ㎡ 2 总建筑面积 596004.3 ㎡ 3 项目总投资 65,041.50 万元 4 计算期税后年平均投资回报率 4.50% - 5 税前财务净现值（FNPV） -3,154.20 万元 广州署华资产评估有限公司 第 61 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告序号 项 目 指标 单位 6 税后财务净现值（FNPV） -2,514.18 万元 7 税前财务内部收益率（FIRR） 7.39% - 8 税后财务内部收益率（FIRR） 5.95% 9 税前投资回收期 16.11 年 10 税后投资回收期 17.09 年 7.1.4 可行性研究结论 a) 评价对象总投资较大，周边交通道路网尚未成型，配套设施和其他商业服务设施不完善，尚未形成商业氛围，故投资回报率、内部收益率、回收期等各项指标较差； b) 广州市商业房地产市场量缩价稳，未来市场预计稳中有升，但是非核心商圈不容乐观； c) 评价对象平均投资回报率（税后）为 4.5%，税前财务净现值（FNPV）为－3154.20 万元<0，税前财务内部收益率（FIRR）为7.39%<8%（基准收益率），故项目暂时不可行，并且抗风险能力较差。 7.1.5 项目评价结论 a) 项目开发手续已经办理完成； b) 项目建设资金有保证； c) 项目目前经营状况较差，尚未形成较好的经济和社会效益； d) 项目经济效益低于行业平均水平。广州署华资产评估有限公司 第 62 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告 7.2 项目风险及建议 7.2.1 项目风险 a) 宏观经济增速放缓，部分区域经济面临下行压力，固定资产投资市场偏谨慎，评价对象所在区域发展缓慢； b) 周边道路网，公共交通设施建设期拉长，地铁 8 号线东延线尚在规划中，中短期内对评价对象无实质性的利好； c) 评价对象由于区域形象一般，招商情况较差，故已经两次调整业态和租客类型，从汽车销售、维修等配套行业到承接市区纺织的商贸和物流行业，目前进驻的商户仅有麦当劳、海印电影城、经济型酒店等，尚有较长时间的培育期； d) 广州市内各区域已经形成较为成熟的各种商圈，新商圈如果没有持续投入和政策的利好，将很难和成熟区域竞争。 7.2.2 项目建议 a) 争取政策支持，并向租客提供更大的租金优惠和免租期，提高出租率，尽快形成一定的行业规模和商业氛围； b) 采用差别化竞争，提供有别于其他商圈的产品和服务； c) 除了汽车展览厅、纺织行业，也可以对园区进行重新规划，尝试其他可以聚集人流，提高园区形象的商户，配套商业综合楼招商也要尽快提高出租率，以便为整个商品展贸城提供配套服务和聚集人流。广州署华资产评估有限公司 第 63 页 广州国际商品展贸城项目可行性研究报告八、 附件1、《国有土地使用证》2、《建设用地规划许可证》3、《环境影响报告书审查意见》4、《基建工程备案证》广州署华资产评估有限公司 第 64 页
