跟踪评级报告 跟踪评级原因 2016 年 1～9 月，公司业务稳健发展，所运营的商品交易市场出租率较高，租 金收入较为稳定，金融和文娱业务逐渐形成规模。同时，2016 年公司通过并购及 合作等方式不断拓展市场规模，商品交易市场运营能力不断提升。东方金诚依据公 司提供的 2016 年 1～9 月未经审计的财务报表以及相关经营数据，启动本次不定期 跟踪评级。 发债主体信用状况 广东海印集团股份有限公司（以下简称“海印股份”或“公司”）主营业务涵 盖物业出租、百货、房地产和酒店等领域。公司控股股东为广州海印实业集团有限 公司（以下简称“海印集团”），实际控制人为自然人邵建明、邵建佳和邵建聪。 公司最早于 1998 年 10 月，以原名茂名永业（集团）股份有限公司在深交所挂牌上 市，2010 年 8 月更为现名。公司作为商品交易市场运营为主业的上市企业，出租 市场规模较大且业态较多元，多年来运营市场出租率保持较高水平。2016 年 1～9 月，公司实现营业收入 14.20 亿元，利润总额 2.37 亿元。 债券本息兑付及募集资金使用情况 “海印转债”于 2016 年 6 月发行，发行金额 11.11 亿元，期限为 6 年，主体 及债项初始级别为 AA-，主体展望为稳定。2016 年 8 月，东方金诚维持公司主体 AA-的信用等级，维持“海印转债”信用等级为 AA-。 “海印转债”实际募集资金 10.91 亿元，截至 2016 年末，公司累计将 1.82 万元“海印转债”转换成公司股票，转股数量为 3458 股。截至 2017 年 1 月末，根 据募集资金用途已使用约 0.8 亿元于上海周浦镇商业综合体项目，约 9.96 亿元尚 未使用。 海印集团对“海印转债”的本息偿付提供无条件不可撤销连带责任保证担保。 业务运营 跟踪期内，金融及文娱等业务的发展使得公司收入及利润企稳回升，毛利率 保持在较高水平 截至 2016 年 9 月末，公司主营业务包括交易市场出租及管理、百货、房地产 开发及其他等业务。跟踪期内金融、文娱等其他业务逐步形成规模，收入及利润企 稳回升。 2016 年 1～9 月，公司完成收入 14.20 亿元，毛利润达 5.70 亿元，毛利率为 40.16%，较 2015 年全年提高 0.69 个百分点。其中，主营业务中的交易市场出租及 管理业务、百货业务收入基本稳定，房地产业务收入有所增长，其他业务中的金融 及酒店收入达 1.97 亿元，毛利润 1.38 亿元，对公司收入及利润增长贡献明显。http://www.dfratings.com 跟踪评级报告 2013 年～2015 年，公司营业收入分别为 21.19 亿元、19.19 亿元和 16.52 亿 元。其中，2014 年及 2015 年营业收入下降主要是公司调整业务结构，先后剥离炭 黑和高岭土业务2所致。 从收入构成来看，公司主营业务收入主要来自交易市场出租及管理业务、百货 业务和房地产开发业务，2015 年上述三类业务收入占营业务收入比重分别为 49.07%、32.23%和 13.34%。其他业务主要包括酒店、金融等，随着炭黑和高岭土 业务的剥离其收入占比相对较低；其中，金融业务是公司 2015 年出资 2.95 亿元收 购广东商联支付网络技术有限公司（以下简称“商联支付”）71%股权后新增的业 务。 表 1：2013 年～2015 年及 2016 年 1～9 月公司营业收入构成情况 单位：亿元、% 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1～9 月 项目 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比交易市场出租及管理 7.81 36.84 8.14 42.43 8.11 49.07 6.06 42.72百货业 3.74 17.67 4.81 25.06 5.33 32.23 3.88 27.34房地产 3.89 18.36 3.10 16.15 2.20 13.34 2.28 16.07其他业务 5.75 27.13 3.14 16.36 0.89 5.37 1.97 13.86合计 21.19 100.00 19.19 100.00 16.52 100.00 14.20 100.00 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率交易市场出租及管理 4.43 56.75 4.45 54.72 3.97 48.94 2.64 43.61百货业 0.43 11.48 0.58 11.99 0.75 14.14 0.53 13.70房地产 2.58 66.32 1.82 58.62 1.17 52.87 1.14 50.00其他业务 1.58 27.52 0.79 25.04 0.64 71.68 1.38 70.33合计 9.02 42.58 7.63 39.79 6.52 39.47 5.70 40.16资料来源：公司提供资料，东方金诚整理 交易市场出租及管理 公司交易市场出租及管理业务运营主体是本部及其下属子公司。 公司商品交易市场运营经验丰富，出租市场规模较大，业态较多元，项目集 中分布于广州市内及周边，在广州市商品交易市场经营领域保持较强的竞争优势 公司是专业的商品交易市场运营商，具有近 20 年的运营经验，在项目寻源、 规划定位、招商选商到市场运营及管理等方面已形成了成熟的运作模式。公司运营 项目主要位于广东省广州市内及周边城市，区域集中度较高。 公司通过租入成熟市场和自行建设两种方式来获取项目，由此公司运营的商品 交易市场分为租赁和自有两类。租赁市场方面，公司所租入的市场多为成熟物业， 2 2013 年 5 月，公司剥离炭黑业务同时引入酒店业务，将茂名炭黑 100%股权及债权置换海印集团持有的广 州总统大酒店有限公司 100%股权及债权；2014 年 11 月，公司与海印集团签署了《北海高岭科技有限公司 股权转让及债权转让协议》，将所持有的子公司北海高岭科技有限公司 100%股权及债权转让给海印集团， 退出了高岭土业务。 http://www.dfratings.com 跟踪评级报告 租期较长 ，获得经营权后，待装修及招商工作完成后以产生的租金收入获取回报， 公司目前运营项目租入平均成本为 95.45 元/每月/平方米。同时，公司与租户签订 的租赁合约期限一般为 2～3 年，初始租金相对较低，但以每年 5%～10%的幅度增 加。自有市场方面，公司主要通过购入土地后建设集大型超市、购物中心、五星级 酒店和酒店式公寓为一体的综合型物业，建成后通过收取租金获取回报。 公司运营的项目大部分位于广州市内，以专业市场、主题商场、购物中心和城 市综合体四种业态为主，出租的营业总面积为 43.59 万平方米，总体规模较大。公 司运营中的交易市场分布于大沙头、英雄广场、北京路等广州市的核心商圈，所在 区域商业氛围较好，在广州市具有较强的市场影响力。 跟踪期内，公司运营的商品交易市场出租率较高，租金收入较为稳定，毛利 率保持较高水平 2016 年 1～9 月，公司交易市场出租及管理业务收入 6.06 亿元，毛利润 2.64 亿元，毛利率达 43.61%，受部分租入的商品交易市场到期及物业翻修等原因，业 务成本有所上升，但毛利率仍在保持较高水平。 2013 年～2015 年，公司交易市场出租及管理业务收入分别为 7.81 亿元、8.14 亿元和 8.11 亿元；毛利润分别为 4.43 亿元、4.45 亿元和 3.97 亿元；毛利率分别 为 56.75%、54.72%和 48.94%。 截至 2016 年 9 月末，公司运营的市场出租率为 89.93%，租入市场的平均成本 租金为 95.45 元/每月﹒平方米，成本较低，但公司部分租入的商品交易市场将集 中于三年内到期，租入成本租金面临一定上升压力。具体出租情况如下表所示。 表 2：截至 2016 年 9 月末公司运营的交易市场情况 单位：平方米，元/每月/平方米，%业态 营业 承租合约 租入成 三季度平 租金年 自有/租 物业名称 经营范围 所在区商圈 出租率模式 面积 到期日 本租金 均租金 增长率 赁市场 电器总汇 家用电器 越秀区东湖路 8598 2020-4 124.63 248.41 5～10 81.60 租赁 海印广场 电器、办公用品等 越秀区大沙头路 12566 2018-12 45.42 172.61 5 78.48 租赁 流行前线 流行时尚产品 越秀区较场西路 16683 2023-6 124.70 400.78 5 92.76 租赁 布料总汇 服装、家居 越秀区沿江东路 5202 2019-5 50.68 332.37 5 95.44 租赁 布艺总汇 服装、家居 越秀区沿江东路 2858 2021-5 227.43 354.68 4 87.24 租赁 主 题 东川名店 购物、餐饮 越秀区东川路 7534 2016-9 126.06 273.81 5 97.00 租赁 商 潮楼 潮流商品、餐饮 越秀区北京路 9333 2020-5 295.35 456.37 5～10 99.10 租赁 场 自由闲 时尚服饰 越秀区中山三路 3588 2020-12 50.33 113.96 5 89.93 租赁 总统数码港 数码产品 天河区天河路 10318 2018-10 65.00 333.97 0～5 93.80 租赁 潮楼百货 购物、餐饮 黄埔大沙西路 13976 2019-12 139.53 188.76 5 98.05 租赁 摄影城 摄影器材及服务 越秀区东华南路 3366 2019-9 48.12 330.84 10 83.60 租赁 佛山市南海区平 桂闲城 家居、布艺 25413 2030-12 3.77 71.26 10 74.20 租赁 西大道 公司一般与出租方签订 10 年以上的租赁合约，租赁成本以每年 3%左右的幅度增加。 http://www.dfratings.com 跟踪评级报告 少年坊 女性服装 越秀区一德路 20000 2026-12 14.58 394.43 5～10 100.00 租赁 专 缤缤广场 高档商品、名牌服饰 越秀区起义路 36000 2019-9 40.00 194.10 0～3 75.39 租赁 业 番禺区化龙镇展 市 展贸城 名车城（一期） 20926 2038-1 123.66 14.90 0～2 38.09 租赁 贸东路 场 粮油城 茶叶、粮油批发 海珠区南洲路 20559 2025-12 32.60 65.72 5 96.15 租赁 商展中心 高档商品、服饰 白云区万达商圈 15414 自有物业 - 126.97 0～3 83.51 自有 购 中华广场 数码、购物、餐饮 越秀区中山三路 63484 2023-7 210.28 220.41 3～5 98.00 租赁 物 花城汇 休闲、购物、餐饮 天河区黄埔大道 22644 2021-8 159.00 180.52 5～8 97.57 租赁 中 海印又一城 番禺区番禺大道 心 购物中心 94543 2027-4 48.76 96.12 0～5 99.00 租赁 商场 北 综 商住、超级市场、酒 合 番禹休闲 番禺区南村镇 22867 自有物业 - 37.86 3%-4% 100.00 自有 体 店 合计 - - - 435871 - 95.45 174.37 - 89.83 -资料来源：公司提供资料，东方金诚整理 从自有和租赁市场比例来看，截至 2016 年 9 月末，公司租赁和自有市场的营 业面积占比分别为 91.22%和 8.78%，以租赁市场为主。其中，城市综合体为自有物 业，主题商场、专业市场和购物中心以租赁市场为主。 截至 2016 年 9 月末，公司尚未达到运营状态的交易市场为上海海印周浦滨 水新天地项目、广州国际商品展贸城 A 区项目和上海海印又一城项目（具体见表 3）。此外，2016 年 7 月及 9 月新签的“中华美食城”项目和收购的“友利创意产 业园”项目并未纳入公司三季度报表。随着上述项目的投入运营，预计公司交易市 场出租业务收入及利润将有所增长。 表 3：截至 2016 年 9 月末公司尚未正式运营的的商品交易市场项目情况 单位：平方米 预计出租 项目名称 营业面积 营业范围 物业性质 项目进度 时间 上海海印周浦滨水新天地 45857.90 商业 租赁物业 前期阶段 2015 年 12 月 国际展贸城 A 区 77988.60 商业 租赁物业 建设阶段 2015 年 12 月 上海海印又一城 32240.79 商业 自有物业 建设阶段 2018 年 资料来源：公司提供资料，东方金诚整理 公司通过并购及合作等方式提高自身交易市场运营能力、拓展运营市场规模， 并购标的及合作内容与自身主营业务有较强协同作用，预计未来营业收入及利润 将有所增长 2016 年，公司积极通过合作并购等方式来提高自身交易市场运营能力、拓展 运营市场规模。并购方面，2016 年 1 月，公司出资 1.9 亿元收购广东东缙置业有 限公司（以下简称“东缙置业”）80%股权，旨在打造“专业市场智能仓储物流配 截至 2016 年 6 月末，上海海印周浦滨水新天地和国际展贸城 A 区项目有小部分已投入运营，进驻商户 数量很少，整体仍处于前期建设招商阶段。 国际展贸城项目为公司 2014 年 6 月非公开发行股票的募投项目，A 区为其子项目。 http://www.dfratings.com 跟踪评级报告 送中心+专业市场末端配送平台模式”来增强市场运营能力；2016 年 7 月，公司与 广州市金科物业租赁有限公司签订《关于“中华美食城”的租赁协议》，此次新增 租入市场项目“中华美食城”营业面积约 12.24 万平方米，整体租期 20 年，涉及 投资金额 14.57 亿元，将拓展公司的交易市场运营规模及运营内容。2016 年 8 月， 公司与广州市华慰蓝新能源科技发展有限公司共同发展新能源汽车运营项目，意在 探索交易市场配套的物流车辆租赁及相关服务，拓展公司交易市场运营业务的末端 服务。2016 年 9 月，公司收购了广州市番禺区友利玩具有限公司 100%股权，收购 完成后公司将运营收购标的所拥有的“友利创意产业园”，公司主业运营业态得到 丰富，并有利于公司电子商务业务发展。 合作方面，2016 年 9 月和 2016 年 12 月，公司先后与中国联合网络通信有限 公司、韶关金财投资集团有限公司签署《战略合作框架协议》，将与上述公司在专 业市场运营及数据运用、深入粤北市场、拓展业务区域等方面开展合作。2017 年 2 月 6 日与罗定市达里雅仓储服务有限公司签订《合作框架协议》，公司拟出资不超 过 3.3 亿元用于收购配套仓储物业及开展后续业务运营。 总的来看，公司收购标的及合作内容与公司主营业务有较强协同作用，符合公 司“商业+文娱+金融”的发展战略，预计未来营业收入及利润将有所增长，但仍存 在一定不确定性。 百货业务 公司百货业务运营主体主要为控股子公司广东海印又一城商务有限公司（以下 简称“海印商务”）。 跟踪期内，公司百货业务收入和利润保持增长，为公司收益的重要补充 2016 年 1～9 月，公司百货业务收入为 3.88 亿元、毛利润 0.53 亿元。公司百 货业务收入和毛利润逐年保持增长，已成为公司收益的重要补充。 公司百货业务收入来自奥特莱斯商场（以下简称“奥莱商场”）的经营。截至 2016 年 9 月末，奥莱商场经营面积为 9.52 万平方米，出租率为 99.20%。奥莱商场 为华南地区最大的奢侈品汇集中心，引进了 Gucci、Armani、Burberry 等 25 家国 际知名奢侈品牌，并配以餐饮、娱乐、休闲等业态。 公司奥莱商场的经营模式主要为联营模式，以联营的方式按商户营业额的 10% 左右分成，对该商场的租户不收取租金。 房地产开发业务 公司房地产开发业务以商业综合体及写字楼为主、配套少量住宅物业，运营主 体为本部及其下属项目公司。6 该公司在番禺区市桥镇拥有面积 1.97 万平方米的土地使用权，地块上已建项目为“友利创意产业园”，园区总建筑面积 5.40 万平方米，园区内入驻多为电商企业；2015 年末，该公司总资产为 1.65 亿元，净资产为 0.41 亿元；2015 年该公司未经审计营业收入达 0.24 亿元，净利润-0.04 亿元。http://www.dfratings.com 跟踪评级报告 公司房地产开发业务主要位于广州市及周边区域，以商业综合体及写字楼为 主，跟踪期内合同销售规模仍较小，但毛利率水平较高 公司房地产开发业务主要位于广州市及周边区域，以广东省内肇庆市、茂名市 等四线城市为主，2015 年获得上海地块后，逐步向上海市场发展。 2016 年 1～9 月，公司房地产开发业务收入为 2.28 亿元、毛利润为 1.14 亿元、 毛利率为 50.00%，有所下降，但仍处较高水平。 截至 2016 年 9 月末，除茂名“森邻四季”为纯住宅项目外，公司所开发的房 地产项目均为商办型物业，普遍需要 1～2 年的市场培育期，并且在售项目主要分 布在四线城市，近年销售进度较慢。 考虑到公司在建商业项目位于广州市周边，主要作为承接专业市场转移的作 用，并且公司近些年结合自身资金情况灵活控制在建项目的开发投资进度，总的来 看房地产业务风险可控。具体经营情况见下表： 表 4：2013 年～2015 年及 2016 年 1～9 月公司房地产开发业务主要经营数据 单位：万平方米、万元、元/平方米 项目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1～9 月 1、总计 合同销售面积 2.92 2.01 2.29 2.81 合同销售金额 21086.16 20213.36 20163.74 23404.23 销售均价 7221.29 10056.4 8805.13 8328.91 2、商业物业和住宅物业 合同销售面积（商业物业） 2.86 1.64 0.90 1.04 合同销售金额（商业物业） 20664.69 17798.98 13901.30 15284.41 平均售价（商业物业） 7225.42 10853.04 15445.89 14634.2 合同销售面积（住宅物业） 0.06 0.37 1.39 1.66 合同销售金额（住宅物业） 421.47 2414.38 6262.44 7766.27 平均售价（住宅物业） 7024.50 6525.35 4505.35 4668.98 资料来源：公司提供资料，东方金诚整理 公司在建房地产项目均为商业办公楼，未来可售面积较大，为房地产业务持 续发展提供有力支撑；在建项目投资规模较大，未来仍存在较大的资金压力 截至 2016 年 9 月末，公司房地产在建项目共计 7 个，均为商办类项目。主要 位于肇庆市、茂名市、上海市及珠海市等地，总规划建筑面积 186.87 万平方米， 可售面积 129.30 万平方米，在建项目总体施工进度已达 32.32%，部分在建项目已 进行开盘销售。 公司在建项目楼面地价平均为 842.12 元/平方米，土地成本相对较低。截至 2016 年 9 月末，公司在建项目已售合同金额为 3.82 亿元，预售部分平均售价为 5059.60 元/平方米，结合较低的土地成本，公司在建项目未来利润空间较大。 公司在建项目预计总投资额 90.31 亿元，截至 2016 年 9 月末已累计投入 29.19 亿元，尚需投资额为 61.11 亿元。公司在建项目房地产项目投资规模较大，后续仍 存在一定的资本支出压力。http://www.dfratings.com 跟踪评级报告 表 5：截至 2016 年 9 月末公司在建项目情况 单位：亿元、元/平方米、万平方米 预计竣 总投 累计已 可售 已售面 合同销 项目名称 地理位置 楼面地价 工时间 资额 投资额 面积 积 售金额肇庆大旺海印又一城 肇庆高新区迎宾大道东面地段 - 26.30 9.41 303.66 50.00 5.76 3.06肇庆鼎湖海印又一城 肇庆市鼎湖区广利办院主一 - 8.30 3.18 576.97 9.00 0.13 0.07茂名“森邻四季” 茂名市茂南区西城西路 8 号大院 - 20.90 6.15 640.00 50.00 1.66 0.69上海康桥 上海市浦东新区周邓公路 2018-1 16.25 4.61 4860.73 3.50 - -海印新都荟.大旺站 肇庆高新区南部商务区文德八街 - 1.80 0.68 690.53 4.80 - -珠海海印又一城商业 珠海市香洲区南屏南湾大道西南 - 11.00 4.03 1354.65 6.00 - -广场 侧茂名大厦 茂名市油城五路 1 号 2017-6 5.75 1.13 983.80 6.00 - -合计 - - 90.31 29.19 842.12 129.30 7.55 3.82资料来源：公司提供资料，东方金诚整理 其他业务 跟踪期内，公司金融及文娱等其他业务已逐渐形成规模，对公司收入及利润 的回升贡献明显，将成为公司未来利润重要来源 2016 年 1～9 月，公司其他业务收入达 1.97 亿元，毛利润 1.38 亿元，毛利率 达 70.33%。相关业务已逐渐形成规模，对公司收入及利润回升贡献明显。 1、金融业务 公司利用自身拥有优质商户的优势和外部迅速增长的需求，积极布局金融业 务，并不断通过并购、设立子公司方式来拓展金融业务规模。 2015 年 2 月，公司出资 1.75 亿元并购广东商联支付网络技术有限公司（以下 简称“商联支付”）51%股权，2015 年 11 月公司出资 1.20 亿元继续收购并增资商 联支付，2015 年末公司将商联支付纳入合并报表。2015 年 8 月，公司以 4500 万元 收购广州越秀海印小额贷款股份有限公司 30%股份。2016 年 9 月，公司投资设立广 州海印互联网小额贷款有限公司继续完善公司金融业务布局。2016 年 12 月 21 日， 公司与其他联合体牵头设立花城人寿保险股份有限公司的事项已经获得中国保险 监督管理委员会的《行政许可申请材料收文回执》，后续相关审核流程仍存在一定 不确定性。2015 年及 2016 年 1～9 月，公司金融业务收入分别为 0.45 亿元和 0.54 亿元，毛利率很高，分别为 82.73%和 88.99%。 2、文娱业务 公司文娱业务主要由湖南红太阳演艺有限公司（以下简称“红太阳”）负责运 营，红太阳为公司打造文化娱乐业务的重要平台，文化娱乐业务的布局是为了前期 辅助公司商业转型，后期带动商业发展。2015 年公司通过继续收购红太阳的股权 及与北京勒泰商业管理有限公司进行合作，探索“商业+文娱”的业务格局。 2015 年 12 月，公司出资 2.06 亿元将自身对红太阳的持股比例由 38.30%提高 至 75%；2016 年 9 月，公司出资 0.79 亿元完成对红太阳剩余 25%股权的收购。2016 年 9 月以来，公司先后出资 6508.43 万元、6198.50 万元和 5888.58 万元逐步完成 http://www.dfratings.com 跟踪评级报告 对原红太阳控股的昆明兰阳演艺管理有限公司等三家子公司剩余股权的收购。截至 2016 年 10 月末，公司完成对红太阳及其主要子公司的控股。 红太阳将被公司纳入 2016 年合并范围，红太阳对公司的业绩承诺 2016～2018 年合并报表下归属于母公司的净利润分别不低于 4875 万元、6050 万元和 6413 万 元。2016 年 1～9 月，红太阳完成营业收入 1.13 亿元，净利润 0.42 亿元，接近承 诺指标。但考虑到公司 2015 年以前未涉及文娱领域业务，文娱相关业务的运营管 理、业绩预期及与公司现有业务的协同效应的稳定性尚有不确定性。 3、酒店业务 公司酒店业务主要由广州总统大酒店有限公司、广州市番禺总统大酒店有限公 司等 7 家子公司负责运营。 截至 2016 年 9 月末，公司投入运营的酒店 3 家，共拥有客房 361 间，其中总 统大酒店拥有客房 215 间，肇庆鼎湖雅逸酒店 146 间。2016 年 1～9 月，公司酒店 业务收入 0.30 亿元，毛利率为 47.50%。 企业管理 跟踪期内，公司在治理结构和内部管理等方面无重大变化。 财务分析 财务质量 合并范围变动方面，截至 2016 年 9 月末，公司合并范围子公司共 55 家，较 2015 年末减少 2 家。 跟踪期内，公司收入及利润趋稳回升，随着房地产在建项目的建成销售和金 融及文娱业务发展，公司盈利规模有望继续增长 2016 年 1～9 月，公司营业收入为 14.20 亿元，同比增长 17.65%；营业利润率 为 37.09%，利润总额为 2.37 亿元，净利润为 1.59 亿元，同比增长 24.57%。公司 收入及利润趋稳回升，伴随房地产在建项目的建成销售和金融及文娱业务发展，公 司盈利规模有望持续增长。同期，公司期间费用率为 25.48%，较 2015 年上升 3.08 个百分点，主要是长期借款增加导致财务费用上升以及销售费用增长所致。2016 年 1～9 月，公司投资收益 0.57 亿元，营业外收入 0.15 亿元，公司投资收益主要 为权益法核算的对红太阳的投资收益、以及购买理财产品的投资收益。 2016 年 1～9 月，公司经营性净现金流、投资性净现金流和筹资活动净现金流 分别为 2.02 亿元、-6.62 亿元和 16.14 亿元，公司前三季度经营活动现金流状况 较为稳定，期间对外投资情况较多，投资性现金流呈净流出，对外部融资依赖程度 上升。 公司资产规模有所增长，存货占比较高，相关收购造成商誉账面价值增长 2016 年 9 月末，公司资产总额为 97.23 亿元，较 2015 年末增长 25.75%，流动http://www.dfratings.com 跟踪评级报告 资产占比为 59.39%，公司资产结构以流动资产为主。流动资产中占比较大的项目 为存货和货币资金，合计占流动资产总额的 85.91%。其中，存货账面价值为 29.64 亿元占流动资产的 51.32%，较年初增长 8.18%，主要是前三季度在建开发成本增加 所致；货币资金余额为 19.97 亿元，较年初增长 11.54 亿元，主要是公司长期借款 增加所致。公司非流动资产较上年增长 5.42%，主要是在建工程增加 0.92 亿元以 及收购东缙置业等公司当期商誉增加 1.60 亿元所致。 跟踪期内，公司所有者权益总体有所增长，资本实力持续增强，长期有息债 务大幅增长，债务负担有所上升 2016 年 9 月末，公司所有者权益为 32.78 亿元，较年初增长 12.97%，资本实 力有所增强，主要是 2016 年 6 月公司发行 11.11 亿元可转债中权益部分计入其他 权益工具后较年初增加 2.07 亿元，以及当期未分配利润增加 1.30 亿元所致。预计 伴随公司 2016 年内收购项目纳入全年合并范围，公司 2016 年全年资产规模及所有 者权益将有所增长。 同期，公司负债总额为64.45亿元，较2015年末增长33.42%，仍以非流动负债 为主，非流动负债占比66.63%。非流动负债为42.95亿元，较年初增加16.41亿元， 主要是当期新增5笔总额为12.38亿元长期借款及成功发行可转债11.11亿元中的 6.14亿元计入应付债券所致。2016年前三季度末，公司流动负债21.50亿元，较年 初减少1.23%。其中，短期借款较年初增长1.80亿元，一年内到期的非流动负债增 加1.29亿元，其他应付款减少3.05亿元。 截至2016年9月末，全部债务为58.34亿元，较2015年末增长49.29%。主要是期 内新增2亿元短期借款，12.38亿元长期借款及成功发行可转债11.11亿元中的9.14 亿元计入应付债券所致。长期有息债务占比大幅增长，在全部债务中占比71.45%， 较2015年末上升了6.16个百分点。由于公司长期债务增长较快，资产负债率和全部 债务资本化比率分别为66.29%和64.03%，较2015年末分别上升3.81和6.64个百分 点。 公司流动资产中货币资金大幅增加，盈利能力有所回升，整体偿债能力上升 2016 年 9 月末，公司流动比率为 268.51%，较 2015 年末上升了 85.42 个百分 点，主要是流动资产中货币资金增加所致；速动比率为 130.70%，较 2015 年末上 升了 73.43 个百分点。由于公司盈利能力有所回升，公司流动性明显改善，公司整 体偿债能力上升。 表 6：2013 年～2015 年末及 2016 年 9 月末公司偿债能力主要指标 单位：%、倍 指标名称 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 9 月末 流动比率 117.76 325.49 183.09 268.51 速动比率 40.17 150.29 57.27 130.70 经营现金流动负债比 6.74 25.95 16.69 - EBITDA 利息倍数 6.53 3.07 2.38 - 全部债务/EBITDA 3.39 4.70 6.92 - 资料来源：公司提供资料，东方金诚整理http://www.dfratings.com 跟踪评级报告 抗风险能力及结论 公司商品交易市场运营经验丰富，出租市场规模较大且业态较多元，在广州市 商品交易市场经营领域保持较强的竞争优势；跟踪期内，公司所运营的商品交易市 场出租率较高，租金收入较为稳定，毛利率保持较高水平；公司在建房地产项目未 来可售面积较大，为房地产业务持续发展提供了有力支撑；金融和文娱等其他业务 收入规模增加，成为公司收入及利润的重要补充；2016 年以来，公司通过并购及 合作等方式不断拓展市场规模，商品交易市场运营能力不断提升。 同时，东方金诚也关注到，跟踪期内，公司房地产在建项目投资规模较大，未 来面临一定的资金压力；公司债务规模持续增长，债务结构以长期有息债务为主。 综上所述，东方金诚上调海印股份主体信用等级至 AA，评级展望为稳定；并 上调“海印转债”信用等级至 AA。http://www.dfratings.com 跟踪评级报告附件一：截至 2016 年 9 月末公司股权结构图 邵建明 邵建佳 邵建聪 65.00% 20.00% 15.00% 5.88% 5.10% 广州海印实业集团有限公司 48.17% 广东海印集团股份有限公司http://www.dfratings.com 跟踪评级报告附件二：截至 2016 年 9 月末公司组织结构图 股东会 董事会 监事会 总裁 行 人 法 证 财 信 安 政 力 律 券 务 息 全 办 资 事 事 会 管 保 公 源 务 务 计 理 卫 室 部 部 部 部 部 部http://www.dfratings.com 跟踪评级报告附件三：合并资产负债表 单位：万元 2016 年 9 月末 项目名称 2013 年末 2014 年末 2015 年末 （未经审计）流动资产： 货币资金 40580.64 142446.01 84320.41 199686.89 结算备付金 - - - - 融出资金 - - - - 以公允价值计量且其变动 - - - - 计入当期损益的金融资产 应收票据 3327.41 - - - 应收账款 10761.71 4693.68 5886.76 8540.57 预付款项 3773.92 8708.89 11440.96 27617.78 应收利息 - - - - 应收股利 - - - - 其它应收款 18612.44 54312.27 21799.78 36937.09 买入返售金融资产 - - - - 存货 151873.33 246612.24 273947.03 296358.45 一年内到期的非流动资产 - - - - 其他流动资产 1575.61 1380.70 1241.75 8276.01流动资产合计 230505.07 458153.80 398636.69 577416.80非流动资产： 发放贷款及垫款 - - - - 可供出售金融资产 - 4500.00 36610.40 10660.00 持有至到期投资 - - - - 长期应收款 764.02 373.75 1463.44 2226.87 长期股权投资 2294.73 10840.00 14845.99 17720.99 投资性房地产 85437.78 85416.25 110246.21 107783.30 固定资产 49919.97 10423.93 13596.09 15860.54 工程物资 87.58 - - - 在建工程 27294.91 29485.88 41466.06 50709.60 固定资产清理 - - - - 无形资产 13979.31 7945.76 1130.59 1837.88 开发支出 100.00 - 484.64 - 商誉 6531.11 3737.48 57996.38 73981.76 长期待摊费用 26635.86 32400.79 34385.06 36062.74 递延所得税资产 2542.55 451.65 437.35 808.68 其他非流动资产 46839.39 36891.52 61942.78 77241.59非流动资产合计 262427.22 222467.02 374604.98 394893.96资产总计 492932.29 680620.82 773241.67 972310.76http://www.dfratings.com 跟踪评级报告附件三：合并资产负债表（续表） 单位：万元 2016 年 9 月末 项目名称 2013 年末 2014 年末 2015 年末 （未经审计）流动负债： 短期借款 119300.00 13000.00 55000.00 73000.00 △拆入资金 - - - - 应付票据 - - - - 应付账款 10933.20 7428.90 7753.45 6847.65 预收款项 7699.04 2699.71 1400.91 1695.43 卖出回购金融资产款 - - - - 应付职工薪酬 484.27 174.73 409.54 362.89 应交税费 3812.68 7849.26 5235.07 3196.53 应付利息 - 1742.50 1742.50 1370.02 应付股利 537.16 1.61 1.61 1.61 其他应付款 24648.29 28015.47 65525.07 34996.60 代理买卖证券款 - - - - 应付短期融资款 - - - - 一年内到期的非流动负债 28325.21 79848.04 80660.96 93575.00 其他流动负债 - - - -流动负债合计 195739.85 140760.22 217729.11 215045.73非流动负债： 长期借款 102740.17 87225.46 133468.75 257262.50 应付债券 - 30000.00 30000.00 91414.23 长期应付款 - 119333.33 91666.67 68166.67 递延收益 - 8981.55 10060.81 12622.21 递延所得税负债 - - 152.60 - 其他非流动负债 7122.21 - - -非流动负债合计 109862.38 245540.35 265348.82 429465.61负债合计 305602.24 386300.57 483077.93 644511.34所有者权益(或股东权益)： 实收资本（或股本） 49218.90 118413.84 224986.30 224986.30 资本公积 - 12351.64 788.47 - 盈余公积 6836.04 10118.67 11416.15 11416.15 未分配利润 129102.52 152099.47 42409.85 55410.91 其他综合收益 - - - -归属母公司所有者权益合计 185157.45 292983.62 279600.76 314455.00 少数股东权益 2172.60 1336.62 10562.98 13344.42所有者权益合计 187330.05 294320.24 290163.74 327799.42负债与股东权益合计 492932.29 680620.82 773241.67 972310.76http://www.dfratings.com 跟踪评级报告附件四：合并利润表 单位：万元 2016 年 1～9 月 项目名称 2013 年 2014 年 2015 年 （未经审计）一、营业总收入 211907.47 191866.56 165238.72 141963.95 其中：营业收入 211907.47 191866.56 165238.72 141963.95 减：营业成本 122216.59 115531.42 100024.53 84946.94 营业税金及附加 9908.48 8848.47 8196.37 4364.46 销售费用 9279.03 10778.56 7140.39 9711.63 管理费用 18536.75 21777.61 17332.92 15194.25 财务费用 5904.65 15060.99 12547.60 11263.57 资产减值损失 135.03 368.46 -43.42 -19.15 加：公允价值变动收益 - - - - 投资收益 271.32 19580.19 5681.98 5704.58 其中：对联营企业和合营 - - 1481.02 1217.00 企业的投资收益 汇兑收益 - - - -二、营业利润 46198.26 39081.24 25722.31 22206.83 加：营业外收入 7313.16 4389.65 5244.57 1502.22 减：营业外支出 600.25 198.74 631.11 42.57三、利润总额 52911.17 43272.15 30335.76 23666.48 减：所得税 14796.84 5123.18 9661.88 7813.18四、净利润 38114.32 38148.97 20673.88 15853.30 归属于母公司所有者的净利润 28226.80 9079.28 19592.42 13001.06 少数股东损益 248.50 181.08 1081.46 2852.24http://www.dfratings.com 跟踪评级报告 附件五：合并现金流量表 单位：万元 2016 年 1～9 月 项目名称 2013 年 2014 年 2015 年 （未经审计）一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 187032.50 178575.01 169327.59 146750.63 收到的其他与经营活动有关的现金 179836.93 140756.34 59613.21 43923.87 经营活动现金流入小计 366869.43 319331.35 228940.80 190674.50 购买商品、接受劳务支付的现金 99836.53 104345.54 97056.21 90859.18 支付给职工以及为职工支付的现金 15720.88 18099.43 16391.16 15225.57 支付的各项税费 26475.63 25053.59 25376.25 18544.12 支付的其他与经营活动有关的现金 15720.88 18099.43 53781.90 45806.93 经营活动现金流出小计 353679.21 282810.44 192605.53 170435.79 经营活动产生的现金流量净额 13190.22 36520.91 36335.28 20238.71 二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金 - - 0.66 38461.00 取得投资收益所收到的现金 - 495.96 3195.60 3968.63 处置固定资产、无形资产和其他长期资产 17.92 0.65 1.41 19.10 而所收到的现金净额 处置子公司及其他营业单位所收到的现 金净额 - 42549.14 - - 收到的其他与投资活动有关的现金 9950.21 28662.72 39420.69 2116.91 投资活动现金流入小计 9968.13 71708.47 42618.36 44565.64 购建固定资产、无形资产和其他长期资产 46518.99 所支付的现金 97182.91 104548.86 59665.93 投资所支付的现金 6131.32 29345.59 46225.00 9569.88 取得子公司及其他营业单位所支付的现 - - 41049.06 35297.61 金净额 支付的其他与投资有关的现金 621.26 11345.27 32000.00 19419.00 投资活动现金流出小计 103935.49 145239.72 178939.99 110805.48 投资活动产生的现金流量净额 -93967.36 -73531.25 -136321.62 -66239.84三、筹资活动产生的现金流 吸收投资所收到的现金 350.00 81609.31 400.00 2765.00 取得借款所收到的现金 231600.00 105200.00 155000.00 217300.00 发行债券收到的现金 - 30000.00 - 109088.89 收到的其他与筹资活动有关的现金 - 316000.00 35345.27 11000.00 筹资活动现金流入小计 231950.00 532809.31 190745.27 340153.89 偿还债务所支付的现金 124450.21 198825.21 70751.42 96056.25 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 19604.23 23761.18 53149.46 24313.36 支付其他与筹资活动有关的现金 2860.52 175723.83 23638.38 58416.67 筹资活动现金流出小计 146914.96 398310.23 147539.26 178786.27 筹资活动产生的现金流量净额 85035.04 134499.08 43206.01 161367.62四、汇率变动对现金的影响额 - - - -五、现金和现金等价物净增加额 4257.90 97488.75 -56780.34 115366.48 http://www.dfratings.com 跟踪评级报告附件六：主要财务指标 项 目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 9 月盈利能力营业利润率(%) 37.65 35.17 34.51 37.09总资本收益率(%) 10.11 8.39 5.36 -净资产收益率(%) 20.35 12.96 7.12 -偿债能力资产负债率(%) 62.00 56.76 62.47 66.29长期债务资本化比率(%) 35.42 44.56 46.79 55.98全部债务资本化比率(%) 57.20 52.81 57.39 64.03流动比率(%) 117.76 325.49 183.09 268.51速动比率(%) 40.17 150.29 57.27 130.70经营现金流动负债比(%) 6.74 25.95 16.69 -EBITDA 利息倍数(倍) 6.53 3.07 2.38 -全部债务/EBITDA(倍) 3.39 4.70 6.92 -筹资前现金流量净额债务保护倍数(倍) -0.32 -0.11 -0.26 -筹资前现金流量净额利息保护倍数(倍) -13.18 -2.61 -6.33 -经营效率销售债权周转次数(次) 13.45 20.43 31.23 -存货周转次数(次) 1.01 0.58 0.38 -总资产周转次数(次) 0.48 0.33 0.23 -现金收入比(%) 88.26 93.07 102.47 103.70增长指标资产总额年平均增长率(%) - 38.08 25.25 -净资产年平均增长率(%) - 57.11 24.46 -营业收入年平均增长率(%) - -9.46 -11.70 -利润总额年平均增长率(%) - -18.22 -24.28 -偿债指标EBITDA/本期发债额度(倍) 0.66 0.63 0.51 -经营活动现金流入量偿债倍数(倍) 3.30 2.87 2.06 -经营活动现金流量净额偿债倍数（倍） 0.12 0.33 0.33 -筹资活动前现金流量净额偿债倍数（倍） -0.73 -0.33 -0.90 -http://www.dfratings.com 跟踪评级报告附件七：主要财务指标计算公式 指 标 名 称 计 算 公 式盈利指标 毛利率 （营业收入-营业成本）/营业收入×100% 营业利润率 （营业收入-营业成本-营业税金及附加）/营业收入×100% （净利润+利息费用）/（所有者权益+长期有息债务+短期有息 总资本收益率 债务）×100% 净资产收益率 净利润/所有者权益×100% 利润现金比率 经营活动产生的现金流量净额/利润总额×100%偿债能力指标 资产负债率 负债总额/资产总计×100% 全部债务资本化比率 全部债务/（长期有息债务+短期有息债务+所有者权益）×100% 长期债务资本化比率 长期有息债务/（长期有息债务+所有者权益）×100% 担保比率 担保余额/所有者权益×100% EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出 全部债务/EBITDA 全部债务/EBITDA 债务保护倍数 （净利润+固定资产折旧+摊销）/全部债务 筹资活动前现金流量净额债务 筹资活动前现金流量净额/全部债务 保护倍数 期内（净利润+固定资产折旧+摊销）/期内应偿还的长期有息 期内长期债务偿还能力 债务本金 流动比率 流动资产合计/流动负债合计×100% 速动比率 （流动资产合计-存货）/流动负债合计×100% 经营现金流动负债比率 经营活动现金流量净额/流动负债合计×100% 筹资活动前现金流量净额利息 筹资活动前现金流量净额/利息支出 保护倍数 筹资活动前现金流量净额本息 筹资活动前现金流量净额/（当年利息支出+当年应偿还的全部 保护倍数 债务本金）经营效率指标 销售债权周转次数 营业收入/（平均应收账款净额+平均应收票据） 存货周转次数 营业成本/平均存货净额 总资产周转次数 营业收入/平均资产总额 现金收入比率 销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%增长指标 资产总额年平均增长率 净资产年平均增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100% （2）n 年数据：增长率=【(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1】 营业收入年平均增长率 ×100% 利润总额年平均增长率本期债券偿债能力 EBITDA/本期发债额度 EBITDA/本期发债额度 经营活动现金流入量偿债倍数 经营活动产生的现金流入量/本期债券到期偿还额 经营活动现金流量净额偿债倍 经营活动现金流量净额/本期债券到期偿还额 数 筹资活动前现金流量净额偿债 筹资活动前现金流量净额/本期债券到期偿还额 倍数注：长期有息债务=长期借款+应付债券+其他长期有息债务短期有息债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期非流动负债+应付票据+其他短期有息债务全部债务=长期有息债务+短期有息债务EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销利息支出=利息费用+资本化利息支出筹资活动前现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额http://www.dfratings.com 跟踪评级报告 附件八：主体及长期债券信用等级符号及定义 符号 定 义 AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。 A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。 B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。 C 不能偿还债务。注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 http://www.dfratings.com
