重庆渝开发股份有限公司2021年度第一期中期票据

定期跟踪评级报告

上海新世纪资信评估投资服务有限公司Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.

声明除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。本评级机构与评级人员履行了调查和诚信义务，所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。本报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。本次跟踪评级依据评级对象及其相关方提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的真实性、准确性和完整性由资料提供方或发布方负责。本评级机构合理采信其他专业机构出具的专业意见，但不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。本报告并非是某种决策的结论、建议。本评级机构不对发行人使用或引用本报告产生的任何后果承担责任，也不对任何投资者的投资行为和投资损失承担责任。本报告的评级结论及相关分析并非对评级对象的鉴证意见。鉴于信用评级工作特性及受客观条件影响，本报告在资料信息获取、评级方法与模型、未来事项预测评估等方面存在局限性。本次跟踪评级的信用等级自本跟踪评级报告出具之日起至被评债券本息的约定偿付日有效。在被评债券存续期内，本评级机构将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象（或债券）实施跟踪评级并形成结论，决定维持、变更或终止评级对象（或债券）信用等级。本次跟踪评级的前一次债券（跟踪）评级有效期为前一次债券（跟踪）评级报告出具日至本报告出具日止。本报告版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。未经本评级机构书面同意，本报告、评级观点和评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。本评级机构对本报告的未授权使用、超越授权使用和不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。

跟踪评级报告

跟踪评级原因

按照重庆渝开发股份有限公司2021年度第一期中期票据（简称“21重庆渝开MTN001”或“本期中期票据”）信用评级的跟踪评级安排，本评级机构根据渝开发提供的经审计的2024年及未经审计的2025年第一季度财务报表及相关经营数据，对渝开发的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析，并结合行业发展趋势等方面因素，进行了定期跟踪评级。该公司于2020年10月获得中国银行间市场交易商协会注册的3.30亿元中期票据发行额度，于2021年9月成功发行21重庆渝开MTN001，发行规模3.30亿元，债券期限3+2年，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，控股股东重庆市城市建设投资（集团）有限公司（简称“重庆城投”）为本期中期票据本息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，发行利率为3.60%，募集资金用于偿还即期债务。2024年8月13日，公司发布公告下调本期中期票据存续期后两年票面利率至3.00%。2024年8月14日至2024年8月20日回售期内投资人回售本期中期票据2,000万元，公司随后于规定期限内完成所有回售债券的转售。截至2025年3月末，本期中期票据本金余额仍为3.30亿元，付息情况正常。

发行人信用质量跟踪分析

1. 数据基础

本评级报告的数据来自于该公司提供的2022-2024年及2025年第一季度财务报表，以及相关经营数据。重庆康华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2022-2024年财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。2022年8月重庆骏励房地产开发有限公司（简称“骏励公司”）完成增资扩股，不再纳入该公司合并范围。2023年11月公司投资设立重庆渝加颐置地有限公司（简称“渝加颐公司”，公司持股51%）。2024年公司吸收合并子公司重庆道金投资有限公司（简称“道金公司”）；子公司重庆渝开发物业管理有限公司（简称“物业公司”）吸收合并重庆渝开发资产经营管理有限公司和重庆国际会议展览中心经营管理有限公司；清算注销重庆渝开发新干线置业有限公司。2025年第一季度，公司将重庆朗福置业有限公司（简称“朗福置业”）1%股权转让给上海复地投资管理有限公司（简称“上海复地”），朗福置业由公司控股子公司变为联营企业，不再纳入公司合并范围。截至2025年3月末公司合并范围内子公司共计3家，其中全资子公司1家。公司近三年及一期财务数据可比性受上述合并范围变化影响不大。

2. 业务

该公司以房地产开发销售为主业，同时涉及会议展览、物业租赁、物业管理和隧道经营等业务。公司为区域性房地产企业，开发规模较小，项目集中在重庆市。跟踪期内，区域楼市持续低迷，公司签约销售规模较小，项目整体去化速度缓慢，但得益于投资节奏控制，公司房地产业务现金收支基本平衡。2025年第一季度，公司出售朗福置业公司1%股权，后者转为公司参股公司，公司合并层面房地产业务规模有所收缩。其他业务方面，公司会展中心运营业务成本倒挂持续，经营总体承压；公司住宅项目配套商业自持出租，部分物业出租率较低，但随着入市规模增长，收入微增，毛利率较高；黄石隧道经营收益稳定，该收费权将于2026年6月到期。2024年主要因房地产结转规模下降及项目跌价准备的计提，公司净利润亏损；2025年第一季度因朗福置业股权处置实现较大投资收益，净利润为正。

（1） 外部环境

宏观因素2025年第一季度，全球经济增长动能仍偏弱，美国发起的对等关税政策影响全球经济发展预期，供应链与贸易格局的重构为通胀治理带来挑战。欧元区的财政扩张和货币政策宽松有利于复苏态势延续，美联储的降息行动趋于谨慎。作为全球的制造中心和国际贸易大国，我国面临的外部环境急剧变化，外部环境成为短期内经济发展的主要风险来源。2025年第一季度，我国经济增速好于目标，价格水平仍疲弱，微观主体对经济的“体感”有待提升；消费复苏但暂未实现全面回升，制造业投资保持较快增长，基建投资提速，而房地产投资继续收缩，出口则保持韧性。转型升级过程中，我国经济增长面临一定压力，需求相对供给不足仍是重要矛盾，在超常规逆周期调节和全面扩内需的支持下，2025年有望维持经济增速稳定，长期向好趋势不变。详见：《国内经济迎来良好开局

政策加力应对外部冲击——2025年一季度宏观经济分析及展望》

行业因素2024年我国商品房交易呈惯性缩量状态，同比降幅维持两位数但呈现趋势性收敛。消化存量系近三年行业工作重点，5月以来政策对于需求端的阶段性发力刺激，使得行业去化压力得到边际缓解和改善，但去化周期仍处于相对高位。房价方面，百城新房住宅均价缓慢微升同时呈现区域分化，高能级城市房价相对坚挺。实务工作量方面，年内行业仍呈收缩状态，新开工继续减量、施工放缓、竣工缩量。展望2025年，政策强支撑下国内房地产市场筑底企稳预期有望进一步增强，但外部环境变化程度及相应的国内对冲政策力度大小，也会在一定程度上影响房地产市场短期走势。将财政与金融资源更多投向吸纳就业能力强的服务业等领域，显著改善就业与居民收入预期及各类市场主体经营预期，进而提升居民收入与房价匹配度，是实现国内房地产市场中期企稳和长期高质量发展的前提。老龄化和少子化带来的人口结构变化以及人口总量的递减趋势，将对国内房地产供需关系形成长期的总量抑制，人口流动因素则将持续分化各能级城市的房地产市场表现。预计在市场实现中期企稳后，我国将加速构建房地产发展新模式。详见：《房地产行业2024年信用回顾与2025年展望》。

区域市场因素该公司房地产开发业务集中于重庆市。政策方面，2024年1月重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台了《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，涉及实施购房补贴、支持买新卖旧改善购房、优化多子女家庭住房套数认定标准、进一步加大住房公积金支持力度、促进非住宅销售利用、进一步加大金融支持力度、支持提升商品住宅品质、优化地块容积率计算标准等8条举措，旨在促进当地楼市平稳健康发展。2024年9月，重庆市出台调整新购住房再交易管理政策，取消中心城区新购住房限售，优化住房套数认定标准等政策。开发投资方面，根据Wind数据显示，2022-2024年重庆市房地产开发投资完成额分别为3,467.60亿元、2,792.42亿元和2,565.79亿元，分别同比下降20.4%、13.2%和8.3%，其中住宅开发投资完成额分别为2,608.98亿元、2,105.89亿元和2,035.81亿元，分别同比下降20.70%、12.7%和3.5%，2024年虽仍呈负增长，但出现边际改善。同期，重庆市商品房新开工面积分别为2,224.17万平方米、1,970.51万平方米和1,431.95万平方米，分别同比下降54.4%、11.3%和27.5%，其中住宅新开工面积分别为1,540.96万平方米、1,359.84万平方米和1,006.23万平方米，分别同比下降52.3%、11.6%和26.2%，2024年主要因土拍市场冷淡，新开工规模降幅扩大。销售方面，2022-2024年重庆市商品房销售面积分别为4,438.98万平方米、3,572.35和2,980.17万平方米，分别同比下降

28.4%、19.5%和16.6%，其中住宅销售面积分别为2,968.97万平方米、2,268.89万平方米和1,925.63万平方米，分别同比下降40.0%、23.6%和15.1%；同期实现商品房销售额3,101.59亿元、2,475.02亿元和2,055.80亿元，分别同比下降42.5%、20.2%和16.9%，其中住宅销售额分别为2,448.75亿元、1,953.26亿元和1,587.33亿元，分别同比下降48.8%、20.2%和18.7%，2024年重庆市商品房成交持续缩量，降幅同比小幅收窄。

土地市场方面，根据中指研究院统计，2022-2024年重庆市土地成交面积分别为4,518.21万平方米、4,336.36万平方米和3,418.51万平方米，其中住宅成交面积分别为1,046.64万平方米、845.31万平方米和641.50万平方米，分别同比减少15.35%、19.24%和24.11%，成交住宅用地规划建筑面积分别为1,933.57万平方米、1,491.34万平方米和1,133.95万平方米，分别同比减少12.58%、22.87%和23.96%，2024年开发商拿地热情低迷，成交规模降幅同比走阔。同期，重庆市土地成交金额分别为934.47亿元、740.24亿元和508.82亿元，其中住宅用地成交金额分别为502.28亿元、301.44亿元和238.78亿元，同比分别下降43.24%、39.99%和20.79%，住宅用地成交楼面均价分别为4,799元/平方米、3,566元/平方米和3,722元/平方米，2024年价格止跌回升。

（2） 业务运营

图表 1. 公司业务收入及变化情况（单位：亿元）

注：根据渝开发提供的数据整理、计算。

该公司以房地产开发业务为核心主业，因作为区域性开发企业，公司开发规模较小，故其经营业绩易受项目的开发、销售与收入结转周期影响而显著波动。2024年因商品房结转规模下降，公司营业收入同比大幅减少70.79%。公司房屋租赁、会议展览和物业管理业务系其房地产开发业务的延伸，2024年三者收入同比变化均不大。此外，公司还从事隧道收费经营业务，收入来源于石黄隧道，公司于2006年1月与重庆城投签署《石黄隧道付费协议》，以5.00亿元收购石黄隧道20年期收费经营权，重庆城投每年按季支付费用，业务收入稳定。2024年主要因结转房地产项目利润空间收窄及会展业务成本倒挂加重，公司综合毛利率同比下降13.71个百分点。2025年第一季度，公司营业收入为0.77亿元，同比变化不大；主要因结转项目毛利率下滑，公司综合毛利率进一步下降。

① 经营状况

房地产开发业务

图表 2. 公司房地产开发业务基本情况

注：①根据渝开发提供的数据整理、计算；②上表数据为并表口径。2024年，该公司无新开工项目，主要推进星河one、贯金和府和南樾天宸等存量项目建设，投资额同比大幅下降。同年，公司合同销售面积及金额同比均下降40%左右，当年山与城1.2期、南樾天宸一期、星河one三期和

贯金和府一期合同销售金额分别为1.14亿元、0.60亿元、0.35亿元和0.31亿元。2025年第一季度，公司房地产项目开发投资及合同销售规模均不大。图表 3. 截至2025年3月末公司合并范围主要在售房产项目情况（单位：亿元、万平方米、万元/平方米、%）

注：①根据渝开发提供的数据整理、计算，其中去化率按套数计算；②星河one又称回兴项目，贯金和府又称华岩项目，南樾天宸又称茶园项目。

具体项目方面，山与城项目系该公司与上海复地投资管理有限公司（简称“上海复地”）合作开发，项目公司为朗福置业。2025年3月，因公司将所持朗福置业1%股权转让给上海复地，对其持股比例降至49%，不再将其纳入公司合并范围。山与城项目坐落于重庆南山，其中1.1期、2期及3.1期于2011-2013年陆续开盘销售，截至2024年末已基本售罄。该项目目前主要在建及在售部分系1.2期，计容建筑面积为9.51万平方米，预计总投资额8.80亿元，截至2024年末累计投资6.37亿元；该期于2021年9月开盘，截至2024年末累计销售面积为

2.74万平方米，去化缓慢。

星河one项目系该公司与上海复昭投资有限公司（简称“上海复昭”）合作开发，由项目公司重庆捷兴置业有限公司（简称“捷兴置业”，公司持股60%）实施，项目涵盖多层住宅、商业等业态。其中，一期及二期投资合计

6.44亿元，均已售罄，盈利尚可。当前在建在售部分系星河one三期，业态为多层住宅，计容建筑面积为9.58万平方米，预计投资额为8.43亿元，截至2025年3月末已投资2.44亿元；项目于2023年4月开工并于当年11月开盘，截至2025年3月末累计销售0.66万平方米，销售金额为0.70亿元，去化率为10.74%，去化速度较缓慢。贯金和府项目开发主体为该公司本部，项目业态为住宅，位于重庆九龙坡区华岩镇，占地面积18.7万平方米。项目计划分两期开发，一期项目业态为洋房，于2019年12月开工，并于2023年10月竣工，总投资额为10.42亿元；该期于2021年9月开售，截至2025年3月末累计销售3.49万平方米，销售金额为3.02亿元，去化率为

32.63%，去化速度缓慢。该项目二期规划业态为低层住宅，拟投资总额为7.08亿元，目前计划延期至2026年开工建设。南樾天宸项目系该公司独立开发的住宅项目，分期建设，其中一期业态包括高层和低层住宅，于2019年开工，投资总额为9.22亿元（其中高层住宅部分为5.30亿元）；二期项目业态为高层住宅，于2021年5月开工建设，投资总额为4.41亿元。销售方面，公司于2020年12月与重庆经济技术开发区征地服务中心（后更名为重庆经济技术开发区土地利用事务中心，简称“经开区土地中心”）签订框架协议，将南樾天宸项目部分物业以团购物业形式打包销售给经开区征地中心，合同总价款为12.58亿元，其中：一期（高层）项目团购房屋价款为5.54亿元，已于2021年12月交付；二期项目团购房屋价款为7.04亿元，已于2023年11月交付。回款方面，截至2024年末，一、二期项目累计收到团购款10.15亿元，其中一期团购款5.54亿元已全部收回，二期收到团购款4.61亿元；剩余团购款2.43亿元经开区土地中心需最晚于2025年12月31日前付清

。该项目一期低层住宅部分于2022年3月开盘销售，可售面积2.60万平方米，截至2025年3月末累计销售2.20万平方米，销售金额为2.90亿元，销售情况良好，去化率为85.33%。该项目三期处于在建状态，预计总投资6.87亿元，截至2025年3月末已投资2.58亿元。图表 4. 截至2025年3月末公司合并范围主要在建及拟建房产项目情况（单位：万平方米、亿元）

根据公司与重庆经济技术开发区土地利用事务中心签订的南樾天宸团购项目《补充协议四》

注：①根据渝开发提供的数据整理、计算。

土储方面，2022年该公司无新增土地储备；当年因引入合作方，原子公司骏励公司

不再纳入公司合并范围，故其持有的北碚区蔡家组团地块不再为公司土地储备。2023年11月公司以7.97亿元竞拍获得环球欢乐世界项目

，该项目位于重庆市江北区江北嘴、重庆大剧院西侧，共计5宗商业用地地块，土地面积约4.68万平方米，建筑面积合计10.40万平方米，项目公司为渝加颐公司

。2024年以来，公司无新增土地储备。截至2025年3月末，公司取得土地剩余可开发建筑面积合计65.15万平方米。物业租赁及会议展览业务完成吸收合并事项后，该公司主要通过子公司物业公司负责自持社区商业物业的租赁和会展中心的运营。该公司自持物业主要包括所开发住宅项目的配套社区商业、车库和写字楼，2024年公司新增南樾天宸和贯金和府项目配套社区商业出租，截至2025年3月末主要租赁物业如下表所示，总可租面积合计10.82万平方米。除上述两个新入市社区商业外，公司上城时代、格莱美城商业、凤天锦园、南樾天宸4个社区商业出租率较低，另外国汇中心写字楼主要因部分租户退租出租率有所下降。当年公司物业租赁业务实现收入4,461.69万元，毛利率为43.45%。

图表 5. 公司主要物业租赁情况（单位：万平方米、%、元/平方米/日、万元）

注：根据渝开发提供的数据整理。

该公司所持有的重庆国际会议展览中心（简称“会展中心”）位于重庆市南岸区商业核心位置，总建筑面积17.33万平方米，拥有1.50万平方米的无柱式展厅及33间各种规格的会议室，于2005年10月投入使用，主要用于举办各种政策性展览和会议。因自身设施较为陈旧，加之重庆国际博览中心等区域内竞品竞争加剧等因素，公司会展中心业务运营较为困难，长期合作单位较少，租赁期多为一年以内。为支持公司会展业务的发展及促进区域会展名城的建设，自2023年1月1日起设立重庆市南岸区会展专项资金800.00万元，由重庆市南岸区人民政府和重庆城投（含公司）按1:1的比例共同出资，其中重庆城投出资比例为20%，公司出资比例为30%。2024年，公司计入其他收益的会展专项资金补助收入为168.37万元，计入资本公积的会展专项资金补助款为67.35万元。2024年会展中心场地利用率较上年提升5.72个百分点至54.84%；2025年第一季度场地利用率为14.55%，当年计划举办展览项目57个。由于运营成本相对较高，2024年及2025年第一季度公司会展业务持续呈亏损状态，毛利率分别为-32.76%和-50.58%。

该公司现持有其49%的股权。

又称江北嘴项目。

该公司持有其51%的股权，另外重庆城投全资子公司重庆颐天康养产业发展有限公司（简称“颐天康养”）持股49%。

② 竞争地位

图表 6. 反映公司经营规模要素的主要指标值及变化趋势

注：①根据渝开发所提供的数据整理、绘制；②待售存货=期末与房地产相关的存货-期末预收款项及合同负债×（1-三年加权平均毛利率），期末与房地产相关的存货=期末开发成本+期末开发产品+期末拟开发土地。

该公司作为重庆国有控股的上市房企，经过多年区域深耕，在当地市场具有一定的品牌知名度。作为一家中小型区域房企，公司经营稳健，资产体量不大。公司资产以待售存货为主，2022-2024年末待售存货占总资产比重在5成左右。近年来受宏观经济和楼市低迷等因素影响，公司实现合同销售额的规模较小，部分项目存在一定的去化压力和资产减值风险。

③ 营运效率

图表 7. 反映公司经营效率要素的主要指标值及变化趋势

注：①根据渝开发所提供数据整理、绘制；②存货销售比=期末预收账款及合同负债之和/期末与房地产相关的存货。2022-2024年，该公司存货销售比分别为0.07、0.01和0.02，处于低水平。根据公司提供的年度销售额匡算去化效率

，公司整体项目去化周期长，营运效率亟待提升。

去化周期=当年末与房地产相关的存货/[当年合同销售额*(1-当年商品房销售业务毛利率)]，公司2024年度数据测算结果为21.64年。

0.00

10.00

20.00

30.00

40.00

50.00

60.00

70.00

80.00

90.00

2022年（末）2023年（末）2024年（末）

合同销售金额[并表口径，亿元]总资产[亿元]待售存货[亿元]

0.07

0.01

0.02

0.00

0.01

0.02

0.03

0.04

0.05

0.06

0.07

0.08

0.00

5.00

10.00

15.00

20.00

25.00

30.00

35.00

40.00

45.00

2022年末2023年末2024年末

与房地产相关的存货[亿元]预售账款及合同负债[亿元]存货销售比[右轴]

④ 盈利能力

图表 8. 反映公司盈利能力要素的主要指标值及变化趋势

注：根据渝开发所提供数据整理、计算。2022-2024年，该公司营业毛利波动大，其中2024年因结转规模较小，叠加房地产项目毛利率下滑影响，营业毛利同比大幅下降81.72%。公司期间费用保持相对稳定，2024年同比略有增长，主要因费用化利息支出增长所致。主要因计提存货跌价准备，2023-2024年公司资产减值损失金额相对较大，主要系针对贯金和府、南樾天宸、上城时代及格莱美城项目车库部分计提。2022年，该公司投资收益金额较大，主要因丧失对骏励公司的控制权，顺流交易未实现内部损益按减少的持股比例实现所致；2023-2024年公司投资收益金额不大，主要系持有的重庆农村商业银行股份有限公司（简称“重庆农商行”，股票代码：601077.SH）3,000万股股票分红。因重庆农商行股价上涨，2024年公司确认公允价值变动收益0.59亿元。公司营业外净收入及其他收益金额较小，2024年为负主要因下属捷兴置业支付工程延期损失及资金占用费所致。2022-2024年，该公司净利润逐年下降，其中2024年转亏，主要因房地产结转规模较小，而期间费用较为刚性，叠加存货跌价损失影响所致。2025年第一季度，该公司商品房结转收入规模较小，营业毛利金额较小，因处置朗福置业1%股权产生大额投资收益，公司净利润同比增加2.06亿元至1.79亿元。

3. 财务

2024年以来主要因经营性负债减少，该公司财务杠杆略有下降，财务结构稳健。随着债务的到期置换，公司刚性债务期限结构有所改善。2024年，因开发节奏控制，公司经营性现金流回正，但项目后续开发仍有一定融资需求，若项目去化不济将加大公司现金流平衡压力。公司资产以存货为主，其变现能力受开发进度及市场环境等多重因素影响，但鉴于公司货币资金相对较充裕，同时持有一定规模上市公司股票，加之尚有一定规模可用授信，可为债务本息偿付提供支持。

（1） 财务杠杆

图表 9. 反映公司财务杠杆的主要指标值及变化趋势

注：根据渝开发所提供数据整理、绘制。2024年以来主要因偿还往来款、支付税费及工程款，该公司经营性负债有所减少，财务杠杆略有下降，财务结构稳健；权益资本与刚性债务比率保持稳定，债务覆盖程度高。

① 资产

图表 10. 公司主要资产的分布情况

注：根据渝开发所提供数据整理、计算。

该公司资产以流动资产为主，2024年及2025年3月末因江北嘴项目资产过户及朗福置业出表，占比有所下降。2024年末，该公司流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付款项及存货。其中，货币资金为5.76亿元，其中0.49亿元受限，主要为预售监管资金0.41亿元。应收账款主要为应收经开区土地中心团购款，余额为

2.43亿元，公司对该笔款项已计提坏账准备0.24亿元。存货主要包括19.16亿元开发成本和18.67亿元开发产品，因项目去化速度整体较慢，现房占比较高；公司针对开发产品已计提存货跌价准备3.72亿元，其中山与城项目、贯金和府和南樾天宸项目存货跌价准备余额分别为0.97亿元、0.86亿元和0.61亿元。2024年末，该公司非流动资产主要包括长期股权投资、固定资产和投资性房地产。其中，长期股权投资主要为对骏励公司的投资8.06亿元。固定资产主要为会展中心物业；较上年末增加0.36亿元，主要因国汇中心装修及会展中心体育产业项目建设完成自在建工程转入所致。投资性房地产主要为公司自持租赁物业，采用成本法计量，2024年末较上年末增加7.85亿元至10.25亿元，主要系江北嘴项目土地产权过户转入所致。此外，公司无形资产为1.22亿元，主要系隧道经营权及会展中心土地使用权。2025年3月，朗福置业由该公司的控股子公司变为联营企业，不再纳入公司合并报表范围。主要受此影响，当期末公司存货较上年末减少10.91亿元，长期股权投资较上年末增加6.48亿元。同期末，公司其他主要资

产科目较上年末变化不大。2025年3月末，该公司受限资产账面价值合计10.41亿元，受限比率为14.60%。其中，受限货币资金为0.16亿元，主要系预售监管资金；存货、固定资产和无形资产受限账面价值分别为4.25亿元、5.18亿元和0.82亿元，系开发项目及会展中心相关资产作为借款抵押物所致。

② 所有者权益

图表 11. 公司所有者权益构成及变化

注：根据渝开发所提供数据整理、绘制。

2022-2024年末，该公司所有者权益分别为41.57亿元、43.34亿元和43.39亿元。构成方面，同期末公司实收资本未发生变化，均为8.44亿元；资本公积变化很小，主要系会展专项资金补贴款部分计入及吸收合并资产过户涉及税金差异调整所致，2024年末为11.98亿元；未分配利润分别为14.29亿元、15.08亿元和13.84亿元，其中2024年末较上年末有所有所下降主要因亏损所致；少数股东权益分别为4.98亿元、5.85亿元和7.08亿元，有所增长，主要为上海复地、上海复昭和颐天康养对项目公司的合作开发投资。2025年3月末，公司所有者权益较上年末减少2.49亿元，主要因朗福置业出表少数股东权益减少所致。

③ 负债

图表 12. 公司债务结构及核心债务（单位：亿元）

注：①根据渝开发所提供数据整理、计算；②其他应付款*剔除了纳入刚性债务核算的应付重庆城投借款及利息。2022-2024年末，该公司负债总额分别为32.13亿元、37.21亿元和34.27亿元，2024年末较上年末减少主要系往来款偿还所致。负债构成方面，公司负债以刚性债务为主，2024年末占负债总额的比重为50.57%；除刚性债务外，公司负债主要由应付账款及其他应付款（不含股东借款本息，下同）构成，其中：应付账款以尚未结算的工程款为主；其他应付款主要为项目合作方上海复地、上海复昭和颐天康养提供的往来资金，均不收取利息。2024年末，该公司刚性债务较上年末变化不大，构成方面仍以银行借款、应付债券和控股股东借款为主。其中，银行借款为8.31亿元，主要为抵押借款，少量为保证借款；应付债券为3.30亿元，系本期中期票据；控股股东借款本金为5.50亿元，借款年利率为一年期LPR。主要因基准利率下降，2024年公司综合融资成本降至3.62%。承债主体及债务结构方面，2024年末公司债务仍集中于本部；同期末，公司债务期限结构有所改善，中长期刚性债务占比升至56.67%，主要系长期借款增加所致。

图表 13. 截至2024年末公司存续债务期限结构（单位：亿元）

注：①根据渝开发提供数据整理；②以上未统计应付利息。

2025年3月末，因朗福置业出表及支付工程款，该公司应付账款较上年末减少2.51亿元；其他经营性负债及刚性债务余额较上年末变化不大。该公司建立了较为规范的投资管理制度和资金管理制度。投资管理方面，公司内部实行统一的投资管理制度，各子公司的重要房地产业项目投资、股权投资、委托理财、证券投资、风险投资等除按规定的内部审批程序进行批准以外，涉及到公司股东会及董事会审批权限的，需报公司按规定程序批准。公司对项目的比选、可行性研究和决策过程作出了较详细的规定，对投资行为的事前审批、事中管理和事后评估进行全过程监控，以降低公司的投资管理风险。资金管理方面，公司建立了资金支付审批制度，明确了资金筹措、资金预算、资金审批等内部流程，确立了现金定额管理制度，以防止不规范现金支用现象的发生。

（2） 偿债能力

① 现金流量

图表 14. 公司现金流量状况（单位：亿元）

投资环节产生的现金流量净额

注：①根据渝开发所提供数据整理、计算；②业务收支现金净额指的是剔除“其他”因素对经营环节现金流量影响后的净额；③现金利息支出以负值填列。近年来该公司经营性现金流波动较大，2022年主要因收回骏励公司往来款16.63亿元（原代骏励公司垫付土地价款、税费、前期费用等）而呈大额净流入；2023-2024年波动主要受业务现金收支影响，其中2024年因公司放缓项目投资进度，经营性现金流转为净流入状态。2025年第一季度，因房地产项目销售资金回笼减少，经营性现金净流量同比减少2.16亿元。2022-2023年，该公司投资性现金净流出规模较大，其中2022年主要因对骏励公司增资所致，2023年主要因支付环球欢乐世界项目竞拍款所致；2024年及2025年第一季度，公司投资性现金净支出规模较小。2022-2024年，该公司现金分红分别为0.17亿元、0.17亿元和0.15亿元，2023年权益性融资净额为正，主要因少数股东颐天康养出资0.98亿元。2022-2023年债务性融资净额波动较大，主要因收到及偿还往来款及控股股东拆借款所致；2024年及2025年第一季度，债务性融资净额较小。

② 偿债能力

图表 15. 公司偿债能力指标情况

注：根据渝开发所提供数据整理、计算。该公司EBITDA主要由利润总额、相关资产折旧摊销和费用化利息支出构成。2024年，受利润总额大幅减少影响，EBITDA转负，其对刚性债务及其孳息无法形成有效覆盖。2024年末，主要因债务期限结构调整，该公司现金短期比有所回升。

4. 调整因素

（1） 流动性/短期因素

图表 16. 公司资产流动性指标（单位：%）

注：根据渝开发所提供数据整理、计算。

2024年末及2025年3月末，该公司流动比率稳定在较高水平；主要得益于债务期限结构调整，同期末现金比率有所提升。该公司与多家银行建立了良好的合作关系。截至2025年3月末公司共获得银行授信16.51亿元，其中五大国有商业银行给予公司的授信额度合计14.50亿元，占比为87.83%；公司剩余授信额度为7.51亿元。权益融资方面，2023年10月经该公司2023年第四次临时股东大会审议，同意公司向包括重庆城投在内的不超过35名（含）的特定对象发行不超过7.00亿元（含）股票，募集资金在扣除发行费用后拟用于公司商品房项目建设及补充流动资金。公司本次股票发行的数量拟不超过16,500万股（含），未超过发行前公司总股本的30%；重庆城投拟以现金方式认购股票数量不低于本次实际发行数量的5%（含）且不超过实际发行数量的30%（含）。2024年7月，公司2024年第三次临时股东大会审议通过了《关于延长公司向特定对象发行股票股东大会决议有效期及相关授权有效期的议案》。2024年12月，公司发布了《重庆渝开发股份有限公司向特定对象发行股票预案（二次修订稿）》，将前述募集资金总额调整为不超过 6.40亿元。本次发行不会导致公司控制权发生变化，新世纪评级将持续关注本次定向增发后续进展，以及对公司股权结构、治理稳定性和财务状况的影响。

（2） ESG因素

该公司设股东大会、董事会、监事会及经理层。董事会对股东大会负责，董事会由7名董事组成（其中3名非独立董事，4名独立董事），设董事长1人，由全体董事过半数选举产生。监事会由3名监事组成（其中2名为股东代表，1名为职工代表），设主席1人，由全体监事过半数选举产生。公司设总经理1名，由董事长提名并经董事会审议批准后聘任或解聘；公司设副总经理若干名，由总经理提名并经董事会审议批准后聘任或解聘。2024年8月，董事长艾云先生因工作调动原因辞去公司董事长；2024年9月，经股东大会和董事会选举，陈业先生任公司第十届董事会董事长。2022年以来，该公司在信息透明度方面不存在重大缺陷，未出现延期披露财务报表，已披露财务报表未出现重大会计差错；未受到监管处罚。2024年公司未发生安全生产死亡责任事故、未发生重大生态环保污染责任事件。

（3） 表外事项

对外担保方面，除为商品房承购人提供按揭贷款担保

外，截至2025年3月末该公司无对合并口径外提供担保。

截至2025年3月末担保余额为0.13亿元。

未决诉讼方面，该公司审计报告显示，截至2024年末公司未决诉讼涉案金额合计0.24亿元，公司已计提预计负债17.24万元。

（4） 其他因素

2024年该公司向关联方采购商品或接受劳务金额为1,082.67万元，主要系向关联方购买隧道维护服务、接受保险、车库租赁、物业服务、会议住宿及餐费等产生的交易所致；同期向关联方提供隧道经营、车库管理、物业服务、土地管护服务等产生的交易金额合计6,202.22万元；公司因托管重庆城投相关资产而向后者缴纳经营收益

175.29万元；公司租用重庆城投办公用房支付租金163.98万元。截至2024年末公司应收关联方款项3,136.29万元，应付关联方款项3.14亿元。此外，重庆城投还对公司存续期内的债券本息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。按照金额大小看，公司关联购销交易规模较小，以重庆城投对公司提供的资金拆借及融资支持为主。

图表 17. 公司关联交易情况（单位：万元）

其他关联交易

注：①根据渝开发所提供数据整理、计算；②其他应付款*为剔除应付重庆城投借款及利息后的口径。

根据该公司提供的2025 年5月26日的《企业信用报告》，公司本部无信贷违约记录。根据公开信息查询（查询日为2025 年6月1日），公司本部未受到重大行政处罚，亦未被列入经营异常名录及严重违法失信名单。

5. 外部支持

该公司系重庆城投体系内房地产业务的核心运营实体，具有较重要的地位。截至2025年3月末，重庆城投持有公司63.19%的股权，系公司控股股东。近年来，重庆城投能够通过股东借款及融资担保给予公司持续的支持。2024年末，重庆城投向公司提供拆借资金余额为5.50亿元。此外，公司2014年以来发行的债券均由重庆城投担保，截至2024年末存续债券担保余额为3.30亿元。

6. 同业比较分析

本评级报告选取了上海新长宁（集团）有限公司、上海建工房产有限公司作为该公司的同业比较对象。上述主体均以房地产开发为主业，展业区域相对集中，且涉足物业租赁业务，业务结构与公司具有一定相似性，故具有一定的可比性。该公司房地产开发业务体量较小，项目去化相对缓慢。公司物业资产可带来较稳定现金流，但可租面积有限，收入和利润贡献相对较小。公司财务结构相对稳健，财务杠杆保持较低水平，权益资本对债务的保障程度高。

重庆市城投路桥管理有限公司将其持有的道金公司3%的股权转让给该公司，转让价格为1,274.99万元。

债项信用跟踪分析

1. 核心业务盈利保障

由于该公司房产开发项目数量不多，受项目建设投入、销售与结转的跨周期影响，公司年度间业绩波动较大。公司房屋租赁和物业管理虽可带来较稳定的现金流并平滑业绩波动，但业务体量相对有限。公司偿债保障主要依赖于房地产开发项目的去化情况，项目变现能力受开发进度、预售证获取及市场环境等多重因素影响。

2. 增信措施及效果

该公司发行的21重庆渝开MTN001由重庆城投提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。重庆城投是重庆市城市基础设施的主要投资建设主体，主要从事基础设施建设、土地整治、房地产开发、工程建设管理等业务。2024年，因工程建设管理、房地产业务业务规模大幅收缩，当期营业收入同比明显减少；但因2024年以来新增公租房租赁和路桥维护等收入，2025年第一季度营业收入实现同比增长。此外，重庆城投房地产业务在建及拟建项目仍有一定规模，加之工程建设管理板块项目持续投建，重庆城投未来仍面临较大的投融资压力。得益于重庆市政府各类专项资金持续拨付，2024年以来重庆城投财务杠杆保持较低水平，财务结构稳健。重庆城投资产以市政项目资产、公租房项目资产、路桥资产等非流动资产为主，且流动资产中与房地产开发相关的存货占比较高，整体资产流动性较弱。重庆城投债务结构以中长期为主，短期债务偿付压力尚可；考虑到重庆城投可使用授信额度充足，且能获得较大力度财政资金支持，均可为其债务的偿付提供有效支撑。重庆城投功能定位为重庆市城市基础设施建设投资集团、服务重庆城市功能综合开发的主导企业，对当地政府经济、社会、政治目标的实现，及国家和地区政策的执行起着极为重要的作用。重庆城投控股股东及实际控制人为重庆市国资委，重庆城投与重庆市政府关系紧密程度极高，并能够获得城建专项资金、偿还贷款及城市建设项目资本金、公租房建设专项资金等各类财政资金。（经本评级机构2025年6月19日信用评审委员会评定，重庆市城市建设投资（集团）有限公司主体信用等级为AAA级，评级展望为稳定）跟踪评级结论

综上，本评级机构评定渝开发主体信用等级为AA，评级展望为稳定，认为由重庆城投提供全额无条件不可撤销连带责任担保的21重庆渝开MTN001还本付息安全性极强，并维持上述债券AAA信用等级。

附录一：

公司与实际控制人关系图

注：根据渝开发提供的资料整理绘制（截至2025年3月末）。

附录二：

公司组织结构图

注：根据渝开发提供的资料整理绘制（截至2025年3月末）。

重庆市国有资产监督管理委员会重庆市城市建设投资(集团)有限公司

重庆市城市建设投资(集团)有限公司重庆渝开发股份有限公司

重庆渝开发股份有限公司100%

100%

63.19%

附录三：

相关实体主要数据概览

注：①根据渝开发2024年度审计报告附注及所提供的其他资料整理；②2025年3月，朗福置业由公司控股子公司变为联营企业。

附录四：

同类企业比较表核心业务：房地产开发 归属行业：房地产开发

注：①数据来源于企业提供及公开资料，经新世纪评级整理；②该公司与上海新长宁（集团）有限公司采用2024年（末）数、上海建工房产有限公司采用2023年（末）数。

附录五：

发行人主要财务数据及指标

经调整的资产负债率[%]

注：根据渝开发经审计的2022-2024年及未经审计的2025年第一季度财务数据整理、计算。指标计算公式

上述指标计算以公司合并财务报表数据为准。刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具期债务EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销

附录六：

担保人主要数据及指标

资产负债率[%]

注：表中数据依据重庆城投经审计的2022-2024年及未经审计的2025年第一季度财务数据整理、计算。

指标计算公式

上述指标计算以公司合并财务报表数据为准。刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具期债务EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销

评级结果释义本评级机构主体信用等级划分及释义如下：

注：除AAA级、CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下：

注：除AAA级、CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

附录七：

发行人历史评级

注：上述评级方法及相关文件可于新世纪评级官方网站查阅，历史评级信息仅限于本评级机构对发行人进行的评级。