☆经营分析☆ ◇600266 城建发展 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发、对外股权投资和商业地产经营。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(房屋销售) ｜1240767.13｜ 216052.84｜ 17.41｜ 97.24｜
｜租赁收入 ｜ 27268.76｜ 23783.60｜ 87.22｜ 2.14｜
｜其他业务 ｜ 2873.96｜ 793.19｜ 27.60｜ 0.23｜
｜物业管理 ｜ 2533.09｜ 1292.51｜ 51.03｜ 0.20｜
｜代建项目收入 ｜ 1349.01｜ 1093.13｜ 81.03｜ 0.11｜
｜房地产开发(一级土地开发)｜ 1173.74｜ 258.69｜ 22.04｜ 0.09｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京 ｜1228397.34｜ 229943.60｜ 18.72｜ 96.27｜
｜海南 ｜ 25219.28｜ 8432.06｜ 33.43｜ 1.98｜
｜成都 ｜ 6878.16｜ 2651.52｜ 38.55｜ 0.54｜
｜天津 ｜ 5149.63｜ 538.67｜ 10.46｜ 0.40｜
｜重庆 ｜ 3213.45｜ 236.50｜ 7.36｜ 0.25｜
｜青岛 ｜ 3046.47｜ 486.72｜ 15.98｜ 0.24｜
｜其他业务 ｜ 2873.96｜ 793.19｜ 27.60｜ 0.23｜
｜黄山 ｜ 1187.40｜ 191.71｜ 16.15｜ 0.09｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜2472467.90｜ 346854.71｜ 14.03｜ 49.28｜
｜房地产开发(房屋销售) ｜1869926.48｜ 313319.86｜ 16.76｜ 37.27｜
｜房地产开发(土地一级开发)｜ 602541.41｜ 33534.84｜ 5.57｜ 12.01｜
｜租赁 ｜ 56395.78｜ 50085.39｜ 88.81｜ 1.12｜
｜其他业务 ｜ 7784.40｜ 1310.85｜ 16.84｜ 0.16｜
｜物业管理 ｜ 4872.66｜ 2284.61｜ 46.89｜ 0.10｜
｜代建项目收入 ｜ 2698.01｜ 2250.28｜ 83.41｜ 0.05｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(房屋销售) ｜1869926.48｜ 313319.86｜ 16.76｜ 73.50｜
｜房地产开发(土地一级开发)｜ 602541.41｜ 33534.84｜ 5.57｜ 23.68｜
｜租赁 ｜ 56395.78｜ 50085.39｜ 88.81｜ 2.22｜
｜其他业务 ｜ 7784.40｜ 1310.85｜ 16.84｜ 0.31｜
｜物业管理 ｜ 4872.66｜ 2284.61｜ 46.89｜ 0.19｜
｜代建项目收入 ｜ 2698.01｜ 2250.28｜ 83.41｜ 0.11｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京 ｜2375259.82｜ 358697.01｜ 15.10｜ 93.36｜
｜海南 ｜ 84168.74｜ 29372.98｜ 34.90｜ 3.31｜
｜重庆 ｜ 45366.61｜ 8310.91｜ 18.32｜ 1.78｜
｜成都 ｜ 21987.92｜ 5134.02｜ 23.35｜ 0.86｜
｜其他业务 ｜ 7784.40｜ 1310.85｜ 16.84｜ 0.31｜
｜青岛 ｜ 6089.21｜ 66.60｜ 1.09｜ 0.24｜
｜天津 ｜ 3562.06｜ -51.63｜ -1.45｜ 0.14｜
｜南京 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
｜黄山 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜2475200.00｜ 349100.00｜ 14.10｜ 97.29｜
｜租赁 ｜ 56400.00｜ 50100.00｜ 88.83｜ 2.22｜
｜其他业务 ｜ 7718.75｜ 1285.83｜ 16.66｜ 0.30｜
｜物业管理 ｜ 4900.00｜ 2300.00｜ 46.94｜ 0.19｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(房屋销售) ｜ 590435.40｜ 93533.95｜ 15.84｜ 90.56｜
｜租赁收入 ｜ 28519.36｜ 26124.54｜ 91.60｜ 4.37｜
｜房地产开发(土地一级开发)｜ 24813.56｜ -505.51｜ -2.04｜ 3.81｜
｜其他业务 ｜ 4346.82｜ 1580.05｜ 36.35｜ 0.67｜
｜物业管理 ｜ 2549.90｜ 829.97｜ 32.55｜ 0.39｜
｜代建项目收入 ｜ 1349.01｜ 1319.35｜ 97.80｜ 0.21｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京 ｜ 543643.24｜ 96163.97｜ 17.69｜ 83.38｜
｜海南 ｜ 44365.75｜ 15291.87｜ 34.47｜ 6.80｜
｜重庆 ｜ 42979.80｜ 7982.61｜ 18.57｜ 6.59｜
｜成都 ｜ 13662.08｜ 1405.14｜ 10.28｜ 2.10｜
｜其他业务 ｜ 4346.82｜ 1580.05｜ 36.35｜ 0.67｜
｜青岛 ｜ 1804.29｜ 511.74｜ 28.36｜ 0.28｜
｜天津 ｜ 1212.07｜ -53.03｜ -4.38｜ 0.19｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜1948675.25｜ 354692.07｜ 18.20｜ 48.90｜
｜房地产开发(房屋销售) ｜1934736.48｜ 349336.43｜ 18.06｜ 48.55｜
｜租赁收入 ｜ 56230.43｜ 50201.55｜ 89.28｜ 1.41｜
｜其他业务 ｜ 24661.02｜ 5013.52｜ 20.33｜ 0.62｜
｜房地产开发(土地一级开发)｜ 13938.77｜ 5355.64｜ 38.42｜ 0.35｜
｜物业管理 ｜ 4038.61｜ 3023.22｜ 74.86｜ 0.10｜
｜代建项目收入 ｜ 2698.01｜ 2276.24｜ 84.37｜ 0.07｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发(房屋销售) ｜1934736.48｜ 349336.43｜ 18.06｜ 95.01｜
｜租赁收入 ｜ 56230.43｜ 50201.55｜ 89.28｜ 2.76｜
｜其他业务 ｜ 24661.02｜ 5013.52｜ 20.33｜ 1.21｜
｜房地产开发(土地一级开发)｜ 13938.77｜ 5355.64｜ 38.42｜ 0.68｜
｜物业管理 ｜ 4038.61｜ 3023.22｜ 74.86｜ 0.20｜
｜代建项目收入 ｜ 2698.01｜ 2276.24｜ 84.37｜ 0.13｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京 ｜1548819.58｜ 321434.93｜ 20.75｜ 76.06｜
｜成都 ｜ 177535.75｜ 24310.93｜ 13.69｜ 8.72｜
｜重庆 ｜ 130392.10｜ 27931.83｜ 21.42｜ 6.40｜
｜海南 ｜ 80174.53｜ 29571.46｜ 36.88｜ 3.94｜
｜青岛 ｜ 59000.09｜ 10048.52｜ 17.03｜ 2.90｜
｜其他业务 ｜ 24661.02｜ 5013.52｜ 20.33｜ 1.21｜
｜天津 ｜ 10235.00｜ -2197.66｜-21.47｜ 0.50｜
｜南京 ｜ 5485.25｜ -906.92｜-16.53｜ 0.27｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜1951400.00｜ 357000.00｜ 18.29｜ 95.83｜
｜租赁 ｜ 56200.00｜ 50200.00｜ 89.32｜ 2.76｜
｜其他业务 ｜ 24703.32｜ 5006.60｜ 20.27｜ 1.21｜
｜物业管理 ｜ 4000.00｜ 3000.00｜ 75.00｜ 0.20｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
上半年，以止跌回稳为总基调，行业宽松政策不断加力，深度调整持续进行，市场
表现两极分化，新房库存去化艰难。面对行业竞争加剧的严峻形势，公司紧紧围绕
稳健发展目标，多维研判形势，主动应对市场变化，坚定不移抓销售、促回款，科
学谨慎开展优质资源储备，全面提升合规体系建设。深化统筹发展与安全，着力管
理创新、升级运营能力，立足主业高效发展，股权投资收益稳定、商业地产规模初
具、文旅板块精心培育，高质量发展步伐更加稳剑
二、经营情况的讨论与分析
去库存行动成效显著。面对严峻形势，公司积极应对市场调整，紧盯政策利好，充
分利用销售“四件套”、自销自渠、多盘联动、工抵房等措施促进项目去化，位列
克而瑞1-6月北京房企销售排行榜前列，保持了行业地位。整体库存较年初实现较
好去化和优化，多个项目引领市场节奏。
土地拓展科学严谨。精准提升市场判断能力，前置客户研究，在北京和上海等热点
区域广泛调研市场，参与北京、上海多宗土地的竞买工作，以联合体形式底价竞得
昌平北四村地块。坚持投前、投中、投后全方位管理，对近年获取的12个二级开发
项目开展中期评估。
产品研究向新向实。以产品力提升为主线，持续推进四个研究体系建设，深化三会
一复盘机制，强化产品管理，严控关键节点，跟班服务多个项目。编制精装、景观
分级配置标准、结构设计限额标准，提升产品设计管控精细度。完成多个专题研究
，成立工作专班，启动“好房子”重要课题研究。
保交付工作有质有量。强化闭环管理，聚焦一户一验和业主开放日活动，关注工程
质量缺陷集中整改，提高交付标准，提前化解各类交付风险。上半年各项目均按期
集中交付，赢得业主高度认可。
商业地产稳租保收。持续应对商业出租率下滑局面，千方百计保租、稳商。城悦荟
、城奥大厦及成渝、青岛多个商业保持较高出租率。
股权投资回报稳定。加强日常投资管理工作，强化投后管理，防范投资风险。经多
轮磋商，快速推进骏泰置业股权、债权转让；以公司利益最大化为目标，稳妥推进
北科建股权转让工作。
公司于2019年1月1日开始执行新金融工具准则，公司对交易性金融资产采用公允价
值计量且其变动计入当期损益，该事项将可能导致所持有的交易性金融资产的股价
波动对公司利润产生重大影响，具体影响金额无法预计。
三、报告期内核心竞争力分析
运营管控高效落地。不断完善经济活动分析制度，动态把控公司运营数据；坚持业
绩导向，考核激励作用更加明显；加强与集团对接，结合项目需求初步建立与产品
匹配的集采品牌，集采高效落地，部分集采项目优于大部分对标企业平均价格；完
成多个项目的目标成本审核及成本巡检；狠抓工程质量通病治理，制定专项指导手
册并强化在各项目的执行。
协同发展稳步推进。高站位推进产业协同，坚持市场导向，以共赢发展为目标，研
究协同发展工作实施办法，完善招标及履约评价管理，为高质量协同构建科学模式
。
内控管理规范有序。信息披露严谨合规，严格派出董事管理；高效完成内部审计工
作；完善制度建设，编制修订多项管理办法；加强法务把关审核和风险防范，维护
公司权益。
四、可能面对的风险
2025年上半年，全国房地产市场调整压力依然较大，投资、开复工、销售数据仍处
于同比下降趋势。当前多数城市房地产调控政策已基本取消，未来仍需要更大力度
的宽松政策才能遏制住市场下行趋势。在“短期看金融、中期看土地、长期看人口
”的大背景下，房地产业宏观上受城镇化率逐步提高、土地红利消失、低生育陷阱
等因素影响，微观上受居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾
的担心仍较明显等因素影响，房地产销售仍未出现企稳回升迹象，对企业经营造成
较大影响。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜北京城志置业有限公司 ｜ 90000.00｜ 201.74｜ 222734.63｜
｜芜湖京城创业投资有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京城建兴胜置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -63.37｜ 267194.95｜
｜北京城秀房地产开发有限公司｜ -｜ -2290.01｜ 1114648.03｜
｜北京樾茂房地产开发有限公司｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市中科招商创业投资有限｜ -｜ 4793.86｜ 379448.82｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都红星美凯龙全球家居有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京景晟乾通置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京新城金郡房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建新城投资开发有限公｜ 30000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建兴顺房地产开发有限｜ 30000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城茂房地产开发有限公司｜ 3000.00｜ -3726.59｜ 200135.64｜
｜黄山首联投资发展有限公司 ｜ 60000.00｜ -587.99｜ 100674.92｜
｜海南农垦城建投资开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京新城兴业房地产开发有限｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城茂未来房地产开发有限｜ 10000.00｜ -82.25｜ 177171.95｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都锐革新业房地产开发有限｜ 5000.00｜ 346.86｜ 51601.57｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京大东房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ 4.40｜ 98893.77｜
｜北京招城房地产开发有限公司｜ 100000.00｜ -4647.12｜ 172491.16｜
｜北京平筑房地产开发有限公司｜ 20000.00｜ -7.14｜ 23448.94｜
｜北京建远万誉房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京世纪鸿城地产有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建兴胜房地产开发有限｜ 5000.00｜ -135.16｜ 24432.93｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建兴瑞置业开发有限公｜ 10000.00｜ 14500.00｜ 2433000.00｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建兴泰房地产开发有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建兴悦置地有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建兴合房地产开发有限｜ 7980.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建兴华康庆房地产开发｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建嘉业房地产开发有限｜ 3000.00｜ -312.68｜ 119028.69｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建兴华地产有限公司 ｜ 65000.00｜ 11700.00｜ 1526300.00｜
｜北京城建兴云房地产有限公司｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建兴业置地有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建保定房地产开发有限｜ 5000.00｜ -429.89｜ 78284.95｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建(海南)地产有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建万科天运置业有限公｜ 5000.00｜ -64.13｜ 5931.86｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城安辉泰置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京城奥置业有限公司 ｜ 5000.00｜ 658.96｜ 584586.29｜
｜北京城和房地产开发有限责任｜ 3000.00｜ -45.88｜ 11074.74｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京双城通达房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京双城置业开发有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京顺城兴达创展科技有限公｜ 7000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京兆城房地产开发有限公司｜ 94000.00｜ -157.54｜ 639586.88｜
｜北京城建兴通置业有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜上海城樾置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -699.77｜ 275329.18｜
｜京城发(上海)置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜北京兆兴建城房地产开发有限｜ 94000.00｜ -149.61｜ 644263.39｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京城佳业物业股份有限公｜ -｜ 2262.05｜ 244234.45｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京世纪鸿城置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜北京丰台站前开发建设有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京云蒙山投资发展有限公司｜ 13800.00｜ -1624.90｜ 15663.67｜
｜北京云蒙山旅游景区管理有限｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建重庆地产有限公司 ｜ 12000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建成都地产有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜北京骏泰置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜黄山京顺投资发展有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜北京顺城佳业置业有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜北京城建重庆置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建青岛兴华地产有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京首城置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -2526.67｜ 201133.58｜
｜北京科技园建设(集团)股份有｜ -｜ -39982.37｜ 4214217.19｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建创达置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜国奥投资发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京城建兴荣房地产开发有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜黄山东门文旅运营有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建(青岛)投资发展有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京城建南山置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -1575.85｜ 161206.87｜
｜北京碧桂园文化发展有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜首城(天津)投资发展有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建成都置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜北京城建黄山投资发展有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京矿融城置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜青岛双城房地产有限公司 ｜ 5000.00｜ -154.89｜ 133247.98｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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