☆经营分析☆ ◇600162 香江控股 更新日期:2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
商品房、商铺及写字楼销售、商贸流通运营及其他业务。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称 |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
| |万元) |万元) |(%) |入比例(%) |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|商贸流通运营 | 38874.36| 20898.92| 53.76| 52.81|
|商品房、商铺及写字楼销售| 23231.81| 1156.28| 4.98| 31.56|
|其他 | 11506.73| 1712.41| 14.88| 15.63|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称 |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
| |万元) |万元) |(%) |入比例(%) |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|商品房、商铺及写字楼销售| 248846.01| 50489.22| 20.29| 66.18|
|商贸流通运营 | 89246.19| 48769.90| 54.65| 23.73|
|其他 | 37933.98| 10417.60| 27.46| 10.09|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称 |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
| |万元) |万元) |(%) |入比例(%) |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|商品房、商铺及写字楼销售| 127764.13| 8814.66| 6.90| 66.78|
|商贸流通运营 | 47646.57| 25824.74| 54.20| 24.90|
|其他 | 15914.19| 2650.08| 16.65| 8.32|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称 |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
| |万元) |万元) |(%) |入比例(%) |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|商品房、商铺及写字楼销售| 192408.65| 55153.70| 28.66| 58.31|
|商贸流通运营 | 99970.56| 53750.96| 53.77| 30.30|
|其他 | 37582.06| 11850.83| 31.53| 11.39|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)报告期内公司所从事的主要业务
公司以城市发展配套运营商为定位,致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产
业上,公司一方面通过综合家居体验中心经营、商业项目的开发与运营,不断延伸
发展,现已成为国内领先的商业及家居连锁卖场运营商,与知名企业及行业头部企
业携手打造高端商住中心项目;另一方面,公司立足于城市发展配套运营商,从开
发城市精品住宅项目,到聚焦粤港澳大湾区开发高端精品住宅,不断创新优化,积
极推进战略转型升级。
(二)报告期内公司的主要经营模式
报告期内,公司的主营业务主要以商贸流通运营为主同时发展城市发展配套建设业
务。
1、商贸流通运营
商贸物流及商业运营板块主要包括经营商贸物业及综合家居运营管理。公司在全国
多个省市经营的商贸及家居综合体项目面积近两百万平方米,构建了商业运营一站
式协作平台;首创“专业化家居卖场连锁”模式,连锁卖场遍布华南、华中、华东
、华北、西南、东北等区域,与国内外逾6000家知名品牌战略合作。
在新的挑战与机遇下,公司积极调整业务布局,对家居卖场进行品类优化和丰富,
由原来纯家居建材模式,引入智能定制、新能源汽车、智能电器、装饰设计、生活
服务等多元化业态。致力打造商业生态链条外延,构建场域营销新闭环。具体举措
包括:
(1)打造品牌家居工厂展厅工厂直销模式,提升C端价格竞争力;
(2)打造展会+贸易双向联动模式,提升B端竞争力;通过展会模式帮助工厂拓展
链接更多精准经销商,为入驻综合家居体验店的生产厂家实现业务快速增长;
(3)打造新媒体获客矩阵+线上销售流量倍增模式;通过搭建抖音、小红书、朋友
圈、快手等新媒体矩阵+线上销售多渠道精准引流,与公司线下实体店体验完美结
合,促进流量转化成交,实现销量倍增。
2、城市发展配套建设业务
公司聚焦精品住宅开发,不断突破、大胆创新,先后打造了广州锦绣香江、广州香
江-翡翠绿洲、苏州香江翡翠天辰等超大型高端精品住宅项目,并逐步深耕产城运
营发展领域,先后打造珠海横琴-金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综
合体等项目运营,打造高端商务主体,推动城市发展。
(三)行业情况说明
1、商业服务行业
2025年上半年,商贸家居运营行业总体呈现出总量微增、结构分化的态势,传统的
家居连锁卖场模式承压与新兴业态崛起并存,在“以旧换新”政策的刺激下,2025
年上半年全国规模以上建材家居卖场累计销售额约6,945.13亿元,同比上涨0.92%
。在传统家居连锁卖场承压的背景下,企业通过数字化、场景化、高端化策略实现
增长,通过线上线下融合加速、社区化和场景化转型、引入智能家居体验馆及定制
、整装家居等方式,实现业绩的逆势上涨。
2、房地产行业
2025年上半年,在国家“稳市尝防风险”、“优化存量商品房收购政策”的政策背
景下,房地产行业呈现出“整体调整、局部回暖”的发展态势,投资与销售仍处于
下行通道,但核心城市市场的韧性逐步显现,政策支持力度持续加大。2025年上半
年,全国房地产新建商品房销售面积45,851万平方米,同比下降3.5%;销售额44,2
41亿元,下降5.5%;开发投资46,658亿元,同比下降11.2%;房屋施工面积633,321
万平方米,同比下降9.1%;新开工面积30,364万平方米,下降20.0%;竣工面积22,
567万平方米,下降14.8%。
在去化回款周期增加,房企在资金压力下再投资拓展更为谨慎,资金需优先保持现
金流和债务兑付避免违约,投资拿地节奏减速;销售持续下行,在面对未来销售不
确定性的情况下房企更加谨慎投资,主要聚焦于核心城市的核心资产,降低经营风
险。
二、经营情况的讨论与分析
1、土地储备情况:
截至2025年6月30日,公司持有土地储备计容建筑面积约494万平方米,其中已竣工
未销售建筑面积约105万平方米,在建工程建筑面积约132万平方米,未来可供发展
用地建筑面积约为257万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途,以出售为
主,公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。
3、销售情况:
受宏观经济形势下行、市场观望情绪上升等因素的影响,公司报告期内的房地产销
售签约速度有所放缓。
报告期内,即2025年1月1日至2025年6月30日,公司实现房地产签约销售面积约2.6
万平方米,签约销售金额约2.72亿元。
三、报告期内核心竞争力分析
公司以企业文化为基础,以市场化运作为依托,结合公司特点及城市布局不断形成
并完善自身的经营优势,经过多年的用心打造,逐步确立了具有香江特色的竞争优
势。
1、公司拥有强大的产业组合能力,业务组合具有良好的互补性,抗风险能力较强
公司作为综合性集团,业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏
观调控对公司的影响。
2、较强成本管控能力
公司具有很强的成本管控能力,从全面预算管理到IT系统的全面实施,公司对综合
成本的管控,具有很强的能力与丰富的经验,保证了公司产品具有较强有力的市场
竞争优势。
3、完善的内部管理体系
公司具备完善的内部管理体系,覆盖了项目前期的可行性研究、项目获娶项目规划
、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节,包括人力资源模块、计划运营模块
、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模
块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市尝竞争对手、客户价值等方
面的系统调研,形成了以市场为基储以客户诉求为导向的市场研究体系,为项目开
发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成,发挥协同效应,把控市场动
态及全过程关键性节点,正确预估未来风险并作出准确及时的判断,确保各项目的
顺利实施。
4、公司拥有良好的市场把握能力
经过多年经营,香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中,公
司以了解市尝开发市尝带动市场为项目经营策划的指导思想,结合对宏观经济形势
的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控,积累了大量的经验,避免价格比拼的
不利局面,依靠品质和差异化赢取了市场,塑造了公司在业务上把握市场的核心竞
争力。
5、公司拥有良好的创新能力
创新是企业生命的源泉,近年来香江控股一直注重公司的创新能力,更好的让公司
摆脱现有的市场和产品观念的约束,重视多样化的整合,立足客户的切身需求,通
过多种激励手段的综合运用,确立公司自己的竞争优势。
公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段,产品创新已经
得到公司管理层广泛和深入的认识,如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自
然协调发展、智慧家居物联网等产品。
6、丰富的商户资源及有效的整合能力
公司进军商贸流通运营领域多年,已积累了丰富的商户资源,与多家国内外知名品
牌建立了稳定的合作关系,赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的
商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合,形成聚集效应,
提升日均人流量和交易额;通过整合城市居民的不同需求,以商贸流通运营为引导
,有效发挥各项目之间的协同效应,相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合
实现业主、商户等各方共赢,培养客户忠诚度,实现各种资源的重复利用,提高商
业运营模式的可复制性。
7、经验丰富的运营管理团队
公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验,经验丰富的管理团队为公
司整体的可持续发展奠定了基矗公司子公司香江商业经过20多年的发展,在华南区
域建立了绝对的竞争优势,包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源
储备等,在华南区域均处于行业前列。
四、可能面对的风险
1、政策风险:房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来,我国房地产行
业发展较快,支撑了GDP的快速增长,但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡
、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响,属于国家重点调控对象。为引导
和促进房地产行业持续稳定健康发展,国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”
等法律法规,对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整,对房地产
企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的
影响。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控,对房地产企业的风险控制、
把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究,因势利
导,顺势而为,适应宏观调控政策的变化,最大程度降低政策变化对经营管理、未
来发展造成的不利影响。
2、市场风险:房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前,主要城市的商品
住宅仍然供不应求,但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提
升等因素影响,近年来我国的商品房的需求增速放缓,部分地区甚至需求下降,少
数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看,随着自有住房比率的提高,
人口红利拐点的出现,年轻人购房理念的改变,未来房地产市场的整体需求可能会
增速放缓甚至下降,从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测,
及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
3、行业风险:房地产属于资金密集型行业,在行业整体供应量超前与需求萎缩的
现状下,行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额;
继续加强产品研发、成本管控和工程管理,不断提高产品竞争力。
4、财务风险:房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点,公司目前负
债水平相对较高,从长远看,对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使
用效率,严格控制费用支出,增强资金使用的合理性与计划性,并积极拓宽融资渠
道,充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能,满足公司资金需求,保障资金链
安全,降低财务风险。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
|企业名称 |注册资本(万元)|净利润(万元)|总资产(万元)|
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
|广州锦翠信息科技有限公司 | 100.00| -| -|
|广州锦荣投资发展有限公司 | -| -| -|
|广州香江云科技有限公司 | 1000.00| -| -|
|广州香江企业管理有限公司 | 1000.00| -| -|
|广州香江健康体检管理有限公| 3000.00| -| -|
|司 | | | |
|广州香江商业管理有限责任公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|广州香江城市更新有限公司 | 1000.00| -| -|
|广州香江教育科技有限公司 | 50.00| -| -|
|广州香江物业管理有限公司 | 505.05| -| -|
|广州香江疗养院有限公司 | 3000.00| -| -|
|恩平市锦江新城置业有限公司| 3000.00| -| -|
|恩平市锦绣香江物业管理有限| 50.00| -| -|
|公司 | | | |
|成都繁城香江房地产开发有限| 5050.51| -| -|
|公司 | | | |
|成都香江全球家居城有限公司| 50.00| -| -|
|成都香江家具产业投资发展有| 5000.00| -| -|
|限公司 | | | |
|成都香江家园房地产开发有限| 5050.51| -| -|
|公司 | | | |
|成都香江置业有限公司 | 3030.30| -| -|
|成都香江裕柠会展有限公司 | 100.00| -| -|
|成都龙城香江房地产开发有限| 5000.00| -| -|
|公司 | | | |
|新乡市光彩大市场置业有限公| 2000.00| -| -|
|司 | | | |
|新乡市民生物业管理有限公司| 50.00| -| -|
|新余市凯晨建筑工程有限公司| 1020.41| -| -|
|新余市勤泽贸易有限公司 | 500.00| -| -|
|新余市旭泰建筑工程有限公司| 1010.10| -| -|
|新余市浩昆贸易有限公司 | 200.00| -| -|
|新余市禹茂建筑工程有限公司| 1010.10| -| -|
|新余市荣信建筑工程有限公司| 1010.10| -| -|
|新余市莱林建筑工程有限公司| 1010.10| -| -|
|无锡市金海马家具市场有限公| 250.00| -| -|
|司 | | | |
|无锡新区金海马家居有限公司| 100.00| -| -|
|来安宏博房地产开发有限公司| 3030.30| -| -|
|来安锦城房地产开发有限公司| 3030.30| -| -|
|来安锦绣香江房地产开发有限| 5050.51| -| -|
|公司 | | | |
|来安香江商贸城有限公司 | 50.00| -| -|
|来安香江置业有限公司 | 3030.30| -| -|
|株洲锦绣香江房地产开发有限| 5102.04| -| -|
|公司 | | | |
|武汉广发物业管理有限公司 | 50.00| -| -|
|武汉金海马置业有限公司 | 10000.00| -| -|
|武汉锦绣香江置业有限公司 | 5102.04| -| -|
|汕头市香江家居商城经营管理| 500.00| -| -|
|有限公司 | | | |
|江苏晶喆置业有限公司 | 2000.00| -| -|
|江苏香江晶喆企业管理有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|沈阳市香江家居有限公司 | 100.00| -| -|
|沈阳香江好天地商贸有限公司| 21210.00| -| -|
|洛阳民生物业管理有限公司 | 50.00| -| -|
|洛阳百年置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|深圳市东恒昇置业有限公司 | 10000.00| -| -|
|深圳市千本建筑工程有限公司| 3061.22| -| -|
|深圳市大本营健康产业发展有| 460.00| -| -|
|限公司 | | | |
|深圳市大本营投资管理有限公| 3000.00| -| -|
|司 | | | |
|深圳市家福特建筑科技有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|深圳市家福特置业有限公司 | 1000.00| -| -|
|深圳市恒升德建筑工程有限公| 10000.00| -| -|
|司 | | | |
|深圳市真善美会展有限公司 | 200.00| -| -|
|深圳市金海马世博国际家居城| 50.00| -| -|
|管理有限公司 | | | |
|深圳市金海马企业管理有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|深圳市香江产业发展有限公司| 100.00| -| -|
|深圳市香江创新国际会展有限| 100.00| -| -|
|公司 | | | |
|深圳市香江商业管理有限公司| 16500.00| -| -|
|深圳市香江国际会展有限公司| 100.00| -| -|
|深圳市香江永旺投资发展有限| 1000.00| -| -|
|公司 | | | |
|深圳荣千贸易有限公司 | 1000.00| -| -|
|湖南香江红星美凯龙商业地产| -| -| -|
|开发有限公司 | | | |
|珠海横琴新区南方锦江置业有| 12000.00| -| -|
|限公司 | | | |
|珠海横琴新区灵动文化传播有| 101.01| -| -|
|限公司 | | | |
|聊城鑫驰物业管理有限公司 | 50.00| -| -|
|聊城香江光彩置业有限公司 | 5050.51| -| -|
|肇庆益昌科技有限公司 | 1000.00| -| -|
|苏州香江万鼎置业有限公司 | 5050.51| -| -|
|香港港兴发展有限公司 | 300.00| -| -|
|香港嘉利发展有限公司 | 300.00| -| -|
|香河锦绣香江房地产开发有限| 5000.00| -| -|
|公司 | | | |
|香河名家居资产管理有限公司| 50.00| -| -|
|香江云科技(苏州)有限公司 | 1000.00| -| -|
|香江云科技(沈阳)有限公司 | 1000.00| -| -|
|连云港锦绣香江置业有限公司| 7070.71| -| -|
|韶关市金海马企业管理有限公| 100.00| -| -|
|司 | | | |
|长沙高岭商贸城有限公司 | 50.00| -| -|
|长沙香江商贸物流城开发有限| 10204.08| -| -|
|公司 | | | |
|长春市广发物业管理有限公司| 50.00| -| -|
|长春东北亚置业有限公司 | 6000.00| -| -|
|郑州民生物业管理有限公司 | 50.00| -| -|
|郑州郑东置业有限公司 | 8000.00| -| -|
|上海浦东香江家居有限公司 | 1200.00| -| -|
|上海闸北金海马家居有限公司| 100.00| -| -|
|上海香江家具有限公司 | 200.00| -| -|
|佛山市香江城市更新置业有限| 5000.00| -| -|
|公司 | | | |
|保定广发物业管理有限公司 | 50.00| -| -|
|保定香江好天地房地产开发有| 1000.00| -| -|
|限公司 | | | |
|南京晶喆企业管理有限公司 | 1000.00| -| -|
|南昌坤鑫信息科技有限公司 | 31466.47| -| -|
|南昌市香江实业有限公司 | 600.00| -| -|
|南昌民生物业管理有限公司 | 50.00| -| -|
|南昌香江商贸有限公司 | 5000.00| -| -|
|南通香江置业有限公司 | 5050.51| -| -|
|增城小楼香江农贸发展有限公| 100.00| -| -|
|司 | | | |
|增城香江房地产有限公司 | 11224.49| -| -|
|天津宝坻区香江供热有限公司| 100.00| -| -|
|天津市森岛置业投资有限公司| 5000.00| -| -|
|天津市花千里房地产开发有限| -| -| -|
|公司 | | | |
|天津市金海马企业管理有限公| 300.00| -| -|
|司 | | | |
|天津市金海马家具市场管理有| 300.00| -| -|
|限公司 | | | |
|天津市锦绣年华养老服务有限| 100.00| -| -|
|公司 | | | |
|天津森岛宝地置业投资有限公| 5000.00| -| -|
|司 | | | |
|天津森岛鸿盈置业投资有限公| 5000.00| -| -|
|司 | | | |
|常德锦绣香江房地产开发有限| 5050.51| -| -|
|公司 | | | |
|广东森飞建设有限公司 | 4500.00| -| -|
|广东省家福特建筑科技有限公| 500.00| -| -|
|司 | | | |
|广东裕泰地产开发有限公司 | 1001.00| -| -|
|广州大瀑布旅游开发有限公司| 5000.00| -| -|
|广州市卓升家具有限公司 | 10000.00| -| -|
|广州市通悦投资有限公司 | 3000.00| -| -|
|广州市金海马家居博览中心有| 110.00| -| -|
|限公司 | | | |
|广州市香江投资发展有限公司| 5000.00| -| -|
|广州桓雅建筑工程有限公司 | 1000.00| -| -|
|广州番禺区金优教育咨询有限| 623.00| -| -|
|公司 | | | |
|广州番禺锦江房地产有限公司| 25505.71| -| -|
|广州聚兴企业管理有限公司 | 1000.00| -| -|
|广州誉高投资发展有限公司 | 1000.00| -| -|
|广州金爵建筑装饰工程有限公| 500.00| -| -|
|司 | | | |
|广州锦城地产投资有限公司 | 1000.00| -| -|
|广州锦悦地产投资有限公司 | 4800.00| -| -|
|广州锦绣企业管理服务有限公| 1000.00| -| -|
|司 | | | |
|广州锦绣投资发展有限公司 | 10000.00| -| -|
|广州锦绣香江房地产有限公司| 5000.00| -| -|
|广州锦绣香江物业管理有限公| 500.00| -| -|
|司 | | | |
|广州锦绣香江酒店管理有限公| 50.00| -| -|
|司 | | | |
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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