☆经营分析☆ ◇600082 海泰发展 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
科技园区开发、科技园区运营和商品销售业务，以及向孵化高新技术成果和创
业型科技企业、高新技术企业投资业务。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜租赁收入 ｜ 1847.02｜ 1026.14｜ 55.56｜ 99.30｜
｜商品销售 ｜ 12.67｜ --｜ -｜ 0.68｜
｜服务收入 ｜ 0.70｜ -2.81｜-402.5｜ 0.04｜
｜ ｜ ｜ ｜ 6｜ ｜
｜房产销售 ｜ -0.34｜ -167.49｜49408.｜ -0.02｜
｜ ｜ ｜ ｜ 36｜ ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜科技园区开发 ｜ 30981.22｜ 14936.40｜ 48.21｜ 91.76｜
｜科技园区运营 ｜ 2697.52｜ 1469.32｜ 54.47｜ 7.99｜
｜商品销售业务 ｜ 84.49｜ --｜ -｜ 0.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜科技园区开发 ｜ 30981.22｜ 14936.40｜ 48.21｜ 91.76｜
｜科技园区运营 ｜ 2697.52｜ 1469.32｜ 54.47｜ 7.99｜
｜商品销售业务 ｜ 84.49｜ --｜ -｜ 0.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜内销 ｜ 33763.23｜ 16490.21｜ 48.84｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 1494.99｜ 372.64｜ 24.93｜ 55.71｜
｜房产租赁 ｜ 1158.12｜ 490.70｜ 42.37｜ 43.16｜
｜商品销售 ｜ 30.50｜ --｜ -｜ 1.14｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜内销 ｜ 2683.62｜ 893.84｜ 33.31｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜科技园区开发 ｜ 23106.22｜ 11217.76｜ 48.55｜ 50.07｜
｜商品销售业务 ｜ 20485.65｜ 182.07｜ 0.89｜ 44.39｜
｜科技园区运营 ｜ 2554.46｜ 1229.63｜ 48.14｜ 5.54｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜科技园区开发 ｜ 23106.22｜ 11217.76｜ 48.55｜ 50.07｜
｜商品销售业务 ｜ 20485.65｜ 182.07｜ 0.89｜ 44.39｜
｜科技园区运营 ｜ 2554.46｜ 1229.63｜ 48.14｜ 5.54｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜内销 ｜ 46146.33｜ 12629.46｜ 27.37｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所处的行业
在土地红利消退、政策优势趋同背景下，产业园的招商逻辑发生了根本性转变，已
从“如何装满园区”升级为“如何创造不可替代的产业价值”。帮助企业降低交易
成本、加速技术转化、获取超额成长机会成为产业园招商绕不开的命题，园区运营
服务成为产业园区的焦点和新增长点。园区开发运营以空间为载体，通过产业定位
规划、功能平台搭建、载体开发及服务配套等，为企业提供全生命周期服务，涵盖
物业管理、产业孵化、商业支持等多元化运营体系。面对存量房产过剩、功能定位
趋同等挑战，行业加速向差异化转型。产业园区强化“特色定位+科技赋能”的核
心竞争力，通过特色化、数字化与创新化协同驱动，重构园区高质量发展路径。
当前，产业投资行业步入“精准施策+深度赋能”的新阶段。在国家大力推动产业
转型升级的政策引导下，从《关于促进创业投资持续健康发展的若干意见》，到对
“专精特新”企业的培育计划，均为产业投资指明方向。地方政府也积极构建“资
本招商”生态，借助“资本链+产业链”双轮驱动，全力培育本土“独角兽”与链
主企业。在此形势下，政策大力偏向耐心资本，积极鼓励“投早、投孝投硬科技”
。产业资本加速在硬科技领域布局，聚焦新质生产力，挖掘科创企业。
在国家创新驱动发展战略指引下，孵化器行业加速向专业化、数字化与生态化转型
。工信部《科技型企业孵化器管理办法》正式施行，推动行业从量的增长转向质的
提升、从提供服务转向构建创新创业生态。天津滨海高新区实施创业孵化高质量建
设计划，坚持顶层设计与市场主导、企业孵化与产业培育结合，完善全链条体系，
推进生物医药、人工智能等垂直领域专业平台建设，集成多元增值服务实现资源高
效配置。深度协同产业集群的孵化模式，正成为区域新旧动能转换的核心引擎。
（二）公司主要业务
报告期内，公司作为天津滨海高新区唯一的国有控股上市公司，以工业地产开发运
营作为核心经营业务，逐步形成“招商+投资+孵化”相结合的创新运营模式。公司
围绕天津滨海高新区“113X”的产业发展方向，以实现高质量发展为目标，逐步向
产业园区运营商及科技服务提供商转型，积极探索园区运营与产业投资相结合的发
展新模式。
园区运营方面，构筑独特优势，驱动资产增值。公司深度融入滨海高新区城市更新
和产业升级，积极承接天开园科技转化成果，利用市场化招商方式，全力推动资产
盘活。以园区运营为基础，挖掘园区服务需求，强化配套供给与物业服务，为驻区
企业和产业发展提供定制化服务，持续创新资产管理模式，打造智慧园区，加速存
量资产盘活。
产业投资方面，探索产业投资新模式，实现招投联动。公司在坚守园区运营业务基
础上，通过参与布局以新质生产力为投资方向的产业基金，聚焦园区相关产业及企
业开展投资，形成协同效应，助力创新型与科技型企业的孵化与发展。通过资本服
务化和服务场景化，实现产业投资与产业招商的高效联动，最大化利用资源，支撑
企业成长，为公司带来长期投资回报与产业协同效益。
孵化服务方面，深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提
供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务。公
司依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优势提升转型，结合项目
改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提升孵化器影响力。
二、经营情况的讨论与分析
2025年上半年，公司始终聚焦“三新”、持续做实“三量”，积极应对市场挑战，
坚决推动发展与转型“两手抓”。通过持续夯实主业根基、拓展投资布局等举措，
不断增强核心竞争力，各项重点任务有序推进，经营发展稳中有进。
（一）自主协同双轮驱动资产盘活稳步推进
公司立足资源高效配置与产业生态构建，坚持自主招商与渠道协同并重的发展策略
，深度落实市场化运营机制，以系统性思维激活资产价值。牢牢把握重大项目盘活
的历史性机遇，将资产盘活作为推动高质量发展的重要抓手，全力攻坚项目落地与
效能释放，为产业园区升级注入新动能。
在提升资产运营效率方面多措并举：一是聚焦自主招商提质增效，强化专业化招商
能力建设，突出市场化盘活导向，优化资产动态定价与运营策略，通过精准匹配需
求推动存量资产高效盘活；二是深化协同招商构建产业生态，全面实施科创合伙人
计划，高标准建设特色人才创新创业园，以平台化思维汇聚创新资源，形成“自主
招商强根基、协同招商拓生态”的良性发展格局，助力资产运营效率与产业价值双
提升。
（二）强化招投联动赋能产业发展
紧扣投资与产业深度融合的主线，以“立足产业、服务产业、赋能产业”为核心导
向，加强产业投资与招商联动布局。一方面，创新探索租金入股、房产入股等市场
化招投联动模式，通过资本纽带强化“以投引企”“以资促产”效应，精准导入优
质产业资源。另一方面，以产业基金为重要抓手，深化与之路资本的长效合作机制
，构建战略协同的资本赋能体系。优化投后全周期管理及多元退出机制，通过机制
赋能，基金投资的重点产业项目取得阶段性突破，产业基金错位投资、精准培育的
生态格局初步显现，为园区产业集群发展注入强劲动能。
（三）深化智慧园区运营优化营商服务环境
锚定智慧园区建设目标，谋划打造“空间运营+产业服务+配套生态”三位一体综合
业务体系，为园区高质量发展筑牢框架支撑。
服务升级层面，聚焦能级提升构建“空间管家”服务体系，通过创新定制化服务、
细化标准规范、优化流程效率，以服务品质迭代增强园区核心吸引力。产业服务上
，着力推动运营能力提升，完成产业园区智慧管理平台方案搭建，协同市场化团队
拓展园区运营能力，大力推动场景落地。配套完善方面，着眼园区企业急难愁盼问
题，主动承接便民服务功能，精准补齐配套短板：深入摸排企业需求，妥善解决班
车路线优化、燃气配套改造等问题，以暖心举措提升服务温度与员工归属感；集中
实施25项载体焕新工程，系统推进园区品质升级。通过多维度发力，进一步优化园
区营商环境。
（四）强化公司治理机制释放改革发展效能
强化党建引领，将党建工作深度融入资产盘活、招商运营、人才梯队建设等重点领
域与关键环节，以党建赋能发展。公司持续优化治理结构，取消监事会相关设置，
充分发挥专门委员会职能，权责清晰、运转高效的管理机制更加健全。紧扣“提质
转型”发展主线，推进考核体系优化升级，完善绩效考核制度，通过科学机制推动
治理效能向经营效益转化，为公司持续健康发展筑牢坚实保障。
（五）提升资金管理水平筑牢风险防控防线
2025年6月5日，公司召开第十一届董事会第十三次（临时）会议，审议并通过了《
关于筹划重大资产重组的议案》，公司筹划以现金方式购买知学云（北京）科技股
份有限公司控股权，交易价格及具体收购比例待进一步论证和协商。
截止本报告披露日，上述交易相关事项正在有序推进中，本次交易相关方尚未签署
正式交易文件，公司将根据进展情况，严格按照相关法律法规的规定履行披露义务
。
三、报告期内核心竞争力分析
公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区
运营，培育产业聚集效应，布局产业基金实现招投联动协同等方面形成了公司独特
的核心竞争力。
（一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、
创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海科技园等百余万平方
米工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技
企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。
（二）拥有园区综合运营能力优势，全力打造优质综合服务平台。公司在园区项目
运营、创新型企业孵化服务、产业投资管理等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理
经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造
完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，厚植公司品牌内涵，
进一步促进招商租售工作。
（三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通
过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建
更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大公司孵化器的招
商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，
为运作产业投资工作提供了增值服务优势。
（四）拥有专业产业投资基金助力优势。公司参股的产业基金均由投资经验丰富的
专业基金管理人团队运营管理，且天津市政府引导基金—海河产业基金均参与其中
。强大的基金品牌效应与专业的投资能力助力公司利用市场化手段挖掘优质项目资
源，促进产业投资与产业招商的高效联动。
（五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建
立了密切的合作关系。通过多种手段筹集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的
资金支持。
四、可能面对的风险
1.宏观经济政策风险
园区开发行业资源整合极为复杂，紧密关联产业、人口、规划、交通、金融等核心
资源，受相关政策的影响程度较深。国家宏观经济政策走向，以及产业政策、税收
政策、信贷政策等调控手段的施行，均会给企业运营带来重大影响。面对这些潜在
的宏观经济风险，公司将持续、密切关注宏观经济动态和国家政策走向，深入分析
并精准把握宏观经济形势，及时、主动地调整经营计划，以此提升公司的整体竞争
能力，有效应对宏观经济波动带来的挑战。
2.产业地产竞争风险
当前，产业园区朝着中高端方向加速发展，大数据、云计算、人工智能等热门产业
领域的同质化竞争态势日益严峻。各地园区为实现产业升级与经济增长，竞相加大
对高新技术企业的招商引资投入，使得园区对创新产业、创新机构、创新产品及创
新人才的争夺愈发激烈。如今，产业园区的竞争已不再局限于园区个体之间，而是
涵盖政策优惠力度、配套服务质量、产业生态完善程度等在内的全方位综合竞争。
为有效应对产业地产领域的激烈竞争与潜在风险，公司将秉持积极主动的发展策略
，以前瞻性思维敏锐捕捉市场动态，提前谋划布局。持续深耕产业园区的建设与服
务，不断提升园区的综合竞争力。
3、投资环境风险
近年来，随着国际国内地缘政治、宏观经济形势不断变化，产业投资的政策将会受
到国际政治经济格局、被投资企业行业趋势及市场变化等因素影响，投资收益会随
着政策变动、周期性波动、投资环境变化而不可避免地产生波动。公司将积极做好
投资风险预防措施，在项目筛选阶段，引入科学评估模型，全面考量项目可行性与
潜在价值，提升决策科学性和精准性。同时，强化“投前-投中-投后”全流程、全
周期的精细化项目管理能力，实时跟踪投资项目的动态，根据市场变化灵活调整投
资策略，有效抵御投资环境风险。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜天津海泰创意科技园投资有限｜ 7500.00｜ -31.16｜ 34473.18｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津海泰方圆投资有限公司 ｜ 3000.00｜ -161.47｜ 40429.35｜
｜天津海泰方通投资有限公司 ｜ 15000.00｜ 64.42｜ 25388.57｜
｜天津海泰方成投资有限公司 ｜ 6735.00｜ -97.27｜ 15896.00｜
｜天津海发方信置地有限公司 ｜ 10000.00｜ -3.93｜ 9002.64｜
｜天津海发物业管理有限公司 ｜ 500.00｜ -3.55｜ 185.20｜
｜天津百竹科技产业发展有限公｜ 6293.67｜ 0.11｜ 63972.33｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津海泰企业孵化服务有限公｜ 25200.00｜ -83.47｜ 23537.66｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
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