☆经营分析☆ ◇000882 华联股份 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
购物中心运营管理业务、影院运营管理业务和商业保理业务。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜租赁及物业管理 ｜ 43730.80｜ 22697.09｜ 51.90｜ 70.18｜
｜联营专柜分成 ｜ 6685.28｜ 4826.90｜ 72.20｜ 10.73｜
｜电影放映及卖品 ｜ 5036.27｜ 2951.87｜ 58.61｜ 8.08｜
｜其他业务 ｜ 3954.68｜ 3785.01｜ 95.71｜ 6.35｜
｜商品销售 ｜ 2902.98｜ 300.58｜ 10.35｜ 4.66｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜租赁及物业管理 ｜ 95141.80｜ 53183.90｜ 55.90｜ 68.07｜
｜联营专柜分成 ｜ 13991.00｜ 10311.02｜ 73.70｜ 10.01｜
｜电影放映及卖品 ｜ 9821.85｜ 5894.60｜ 60.02｜ 7.03｜
｜商品销售 ｜ 8167.38｜ 714.94｜ 8.75｜ 5.84｜
｜其他 ｜ 7291.95｜ 7263.58｜ 99.61｜ 5.22｜
｜物业服务 ｜ 5362.09｜ 693.45｜ 12.93｜ 3.84｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜租赁及物业管理 ｜ 45815.57｜ 25960.29｜ 56.66｜ 78.81｜
｜电影放映及卖品 ｜ 5501.80｜ 3367.99｜ 61.22｜ 9.46｜
｜物业服务 ｜ 4339.59｜ 587.90｜ 13.55｜ 7.47｜
｜其他业务 ｜ 2475.35｜ --｜ -｜ 4.26｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜租赁及物业管理 ｜ 84016.01｜ 49486.29｜ 58.90｜ 76.42｜
｜电影放映及卖品 ｜ 11265.22｜ 5748.26｜ 51.03｜ 10.25｜
｜物业服务 ｜ 9305.75｜ 2378.17｜ 25.56｜ 8.46｜
｜其他业务 ｜ 5359.24｜ --｜ -｜ 4.87｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司业务主要涉及社区商业运营管理业务和影院运营管理业务。截至20
25年6月30日，公司资产总额为128.02亿元人民币，归属于母公司的股东权益为68.
74亿元人民币。2025年上半年度，公司实现营业收入6.23亿元人民币，归属于上市
公司股东净利润-2280.91万元人民币。
（一）社区商业运营管理业务
1、行业发展情况
2025年上半年，国内生产总值（GDP）为660,536亿元，按不变价格计算，同比增长
5.3%。分季度看，一季度GDP同比增长5.4%，二季度增长5.2%。整体来看，国内经
济运行延续稳中向好发展态势，运行总体平稳，但外部环境错综复杂，国内有效需
求依然不足，经济回升向好基础仍需巩固。
2025年以来，国内各地推进提振消费专项行动，加力扩围实施消费品以旧换新，随
着一系列扩内需促消费政策持续发力显效，国内消费需求延续恢复态势。2025年上
半年，国内社会消费品零售总额245,458亿元，同比增长5.0%。按零售业态分，限
额以上零售业单位中便利店、超市、百货店、专业店、品牌专卖店零售额同比分别
增长7.5%、5.4%、1.2%、6.4%、2.4%。按线上线下划分，全国网上零售额74,295亿
元，同比增长8.5%。其中，实物商品网上零售额61,191亿元，增长6.0%，占社会消
费品零售总额的比重为24.9%。全国线下零售额约为171,163亿元，同比增长3.6%，
低于全国社零消费平均增速。从消费品类来看，家用电器和音像器材类、通讯器材
类、家具类等以旧换新受益品类拉动消费增长，其他品类商品同比增长总体偏弱，
可见居民消费信心依然不强，消费能力仍有待进一步提升。未来将政策驱动的增长
转化为消费市场内生的活力，政策协同与市场信心修复至关重要。
2025年上半年，据联商网统计，全国新开业商业项目119个（不含专业市尝家居商
尝酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万㎡），同比下降9.2%；新增商业建筑面积887
.58万㎡，同比下降15.8%。2025年上半年新开商业项目数量，与2022年同期持平，
为近五年来最低水平。另外，今年上半年至少有24家新开商业属于存量改造项目，
占比超过20％，存量改造商业的比例逐渐扩大。
从国内商业经营情况看，据赢商大数据监测，2025年上半年，样本购物中心场日均
客流2.67万人，同比增速14.1%，对比2024年上半年的22.8%增速有所放缓；而购物
中心的销售额增速约为3-5%，远低于客流增速，呈现出“客流旺、销售冷”的特点
，消费者的消费决策更趋谨慎，价值消费趋势逐渐显现。根据世邦魏理仕跟踪数据
，2025年上半年末，商业物业空置率环比小幅上升0.3个百分点至7.4%，而全国购
物中心首层租金环比下降0.2%，国内商业经营仍然承压。
2025年以来，国内零售商业仍然延续调整与转型态势，消费者更加注重情绪价值、
文化体验与性价比，顺应消费趋势的变化进行创新与重构将成为商业破局的关键。
而社区商业得益于距离优势与小体量，能较为灵活地通过多元业态的调整与布局，
匹配目标客户的消费需求，将仍为当前消费市场的重要支撑。
2025年上半年，国内消费基础设施REITs继续呈现加速扩容态势，今年以来市场又
有5支消费基础设施REITs获得监管受理，1支已经成功发行上市。截至目前，国内
已经有8支以购物中心/奥莱/社区商业项目为底层资产的消费基础设施REITs上市，
项目合计建筑面积达到155万平方米，合计估值超过230亿元，预计未来将会有更多
的优质购物中心项目发行消费基础设施REITs产品，国内消费基础设施REITs规模将
持续不断扩大。
2、经营情况
2025年上半年，受国内消费市场环境影响，居民消费更趋谨慎。公司聚焦社区商业
业务，积极把握提振消费市场有关政策措施，顺应扩大服务性消费的有利趋势，围
绕消费需求的变化推进公司社区商业精耕细作与创新，促进DT业务与购物中心业务
融合式发展。
（1）购物中心运营管理业务
公司核心主业为社区商业运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理
业务的发展提供了优势条件。经过多年发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥
有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模式上，公司结合业务
发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，
根据商圈环境、项目定位等
确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行方案设计、装
修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金和管理费收益，并通过长期
持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数据分析等运营与资产管理
措施，提升项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的最大化。作为专注于社
区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心布局区域，已在国内
十几个城市管理近30家购物中心。截至2025年6月30日，公司旗下已开业的购物中
心共27家，总建筑面积近190万平米，其中北京地区15家。总体来看，公司购物中
心运营管理业务已形成了一定的规模，在北京具有领先优势。
2025年上半年，公司继续深化消费者需求与消费市场趋势研究，稳定优势存量项目
经营，寻找弱势项目改善经营突破口。围绕购物中心核心经营指标的趋势与变化，
公司聚焦品类，聚焦商品，聚焦内容，适时调整购物中心经营定位。优化品牌与品
类分类管理，梳理并更新品牌资源库，积极储备经营资源。持续关注S/A级重点品
牌的经营动态与合作模式，提升项目商品运营能力，助力商户实现协同提升。
报告期内，公司组织旗下购物中心开展走入社区专项活动，走进社区、服务社区、
扎根社区，成为社区好朋友。公司持续加强BHGMall品牌宣传与建设，通过小红书
、视频号增加曝光量和粉丝数量，提升公司品牌认知度。公司统筹规划重点节日期
间市场活动，内部加强商户与商户资源内容联动，外部进行IP资源拓展，整体优化
购物中心市场活动，带动客流持续提升。在会员管理方面，公司旗下各购物中心开
展积分兑换、积分当钱花等会员活动，提高会员的活跃度，增强会员粘性。报告期
内，通过与消费者建立1V1企业微信以及社群关系，实时推送各项活动内容以及促
销信息，保持与消费者高频互动，提升消费者粘性与转化效率。
2025年度，公司在经营策略上重点强化了购物中心品质管理，做好存量购物中心项
目的精细化管理。报告期内，公司优化安全品质管理体系，实施品质行动计划，确
立品质标准并推行统一化管理。同时对公共空间实施系统性整改与优化提升，营造
良好的购物环境。基于项目经营定位和目标客群消费需求，公司逐渐推进旗下存量
购物中心的经营性改造，增强项目吸引力。
（2）DT业务
为把握商业发展新机遇，提升公司社区商业差异化竞争能力，公司于2024年收购了
美好生活股权，新增了DT业务。DT业务定位于社区型时尚精品百货，截至2025年6
月30日，公司旗下共有3家DT商业项目，其中已开业项目1家，处于筹备期尚未开业
项目2家。已开业位于北京市朝阳区的DT51商业项目，凭借其独特的商业模式和核
心竞争力，产生巨大的市场影响力，自开业以来受到市场广泛关注。未来公司将依
托DT51的核心竞争力，提升盈利水平的同时，也将借助DT其独特的商业模式和强大
的品牌资源，为公司购物中心业务拓展新项目以及现有项目的调改升级不断赋能。
2025年上半年，公司DT业务坚持商品内容差异化，加强买手制国际采买能力，探索
国内自主创新时尚品牌，优化商品组合。为增强市场竞争力，在优化商品供应链建
设的同时推进社区商业邻里中心消费场景的建设。围绕目标客群中的不同类型消费
者，北京DT51商场锚定社区中产客群“品质消费+情感联结”的双重需求，构建了
多层次消费激励体系。报告期内开展“春日美妆节”、“春日美好活动”、“美好
生活节”等大型系列营销活动，精准促销措施有效激发消费潜力；举办“三八女神
节”、“超燃儿童节派对”、“美食开封府”等主题市场活动，提升用户参与度与
场景体验感，以独具特色的时尚消费体验驱动市场认可度与品牌影响力。
DT业务作为零售创新业态，是公司未来提升定位、丰富品牌资源、加强业务协同、
提升盈利能力最重要的增长点，公司在巩固北京DT51商场经营优势的前提下拓展优
质店铺，并平衡好短期业绩压力与长期发展需要，适度承受新开门店对业绩造成的
负面影响，稳步扩大社区商业管理规模。
（二）影院运营管理业务
1、行业发展情况
2025年上半年，国内电影票房为292.31亿元，同比增长22.9%，其中，第一季度国
内电影总票房为244.10亿元，同比增长48.4%；第二季度国内电影票房仅为48.2亿
元，同比减少34.3%。上半年，国内电影观影人次6.41亿，同比增长16.89%；放映
场次为7046.9万场，同比下降0.6%；平均票价45.6元，同比小幅上升0.51%。从档
期票房看，上半年电影票房档期分化显著，2月春节档单月票房达到160.9亿，占上
半年55%，观影人次达1.87亿人次，刷新历史纪录，但后续4个月票房持续低迷。从
影片供给看，今年上半年新片数量锐减。上半年上映新片200部，同比减少38部；
备案影片1041部，同比减少284部，行业产能承压。今年暑期档以来，多部优质影
片持续补充市场供给，以满足观众多元化的观影需求，带动电影票房持续回暖。
影院终端方面，在映及新建影院数量稳健增长。其中，上半年在映影院1.3万家，
同比增长2.6%，在映银幕数7.94万块，同比增长1.6%。新建影院555家，同比增长9
.3%，新建银幕数3336块，同比增长8.5%。
2、经营情况
在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团
队运营能力的基础上从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于
电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公司旗下影院场地全部采用租赁方式
取得，截止到2025年6月30日，公司旗下共有14家影城，92块屏幕，其中在北京有7
家影城。基于2025年上半年影院整体市场前热后冷的环境变化，公司要求旗下影院
因地制宜，持续提升精细化运营管理能力与差异化竞争能力。报告期内，影院通过
举办路演见面会等特色活动、拓展“影院+”多样化场景等方式打造差异化经营；
通过建设红色影厅等特效厅，寻找新的经营突破口；通过影院场地复用、广告与品
牌合作等拓展非票收入；通过卖品组合的优化和试点来加强卖品竞争力，促进影院
卖品收入提升。公司深化影院与购物中心在市场宣传、营销活动、会员建设等业务
联动统一品牌建设，提升公司整体品牌认知度，促进影院与购物中心协同发展。另
外，公司继续加强影院业务的财务管理和成本费用控制，着力降本增效。
二、核心竞争力分析
1、深厚的零售行业背景和丰富的商业运营经验
公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型
以来，公司已成为国内知名的专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长
期从事零售行业的经营管理，塑造了良好的品牌形象及品牌影响力，有着丰富的运
营经验和客户资源，积累了广泛的长期合作的优质品牌资源，积累了大量的会员和
社群基础，具备成熟的商业运营体系和优秀的管理团队，为商业运营业务的持续稳
定发展奠定基矗
2、以北京为核心区域布局商业网络体系
公司商业运营管理业务已形成了一定的规模，商业项目主要集中在北京优质商圈，
在北京具有领先优势。公司北京地区之外的购物中心数量虽然不多，但也均有着优
质商圈和良好发展前景。优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础，以及在
租户资源协同和体系化管理方面带来显著优势。
3、集团资源协同和业务赋能
购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。
公司控股股东北京华联集团作为知名大型零售企业，始终坚持新业态、新品牌、新
体验的创新精神，关注自有品牌开发能力，提升差异化和顾客忠诚度，能够为公司
经营发展不断提供创新业态、品牌资源以及自营能力开发等业务支持，赋能公司提
升差异化竞争力，为顾客提供优质商品和服务。
三、公司面临的风险和应对措施
1、宏观经济波动风险
目前国际形势呈现出前所未有的复杂性和不确定性，关税波动导致进口商品成本上
涨。国内宏观经济增速放缓，居民可支配收入增长承压，储蓄意愿增强，居民消费
更趋理性与谨慎，商户拓展经营信心仍有待修复，在宏观经济波动及消费疲软等多
重影响下，购物中心运营面临较大的经营压力。
为了应对上述风险，公司将持续关注宏观经济动态，紧跟国家政策引导，充分把握
国家及各地出台的促消费政策，动态调整购物中心业态结构，通过提升购物中心的
体验性、创新性降低消费者价格敏感度，增进社区商业顾客粘性。提升经营导向的
运营能力，服务于商户，与商户实现合作共赢。
2、市场竞争风险
随着新消费群体的逐渐崛起，消费市场整体的消费需求和消费结构产生新的变化和
趋势。当前实体商业的竞争，已成为对递减状态的客户消费时间的争夺。随着各地
市场新建购物中心数量的不断增加，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物
业资源的争夺也日趋激烈。
为应对上述风险，公司将深化消费者需求研究，通过充分调研目标客群的消费需求
，增强会员管理能力，提升会员体验，通过数字化运营促进精准营销，提升购物中
心客流消费转化度，降低市场竞争带来的影响。
3、管理运营风险
消费市场竞争的日趋激烈以及消费需求的不断变化，对公司业务经营能力提出了更
高的要求，也使公司对具有购物中心相关管理经验和创新经营的人才需求加大。
为了应对上述风险，公司开展人才盘点，加强干部管理梯队建设，适时引入专业化
、创新型人才，完善人才储备机制，为经营发展聚势蓄能。根据市场环境与内部业
务发展的变化，及时调整、完善组织模式和管理制度，加强专业化管理。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜北京慧志教育科技有限公司 ｜ 1800.00｜ -｜ -｜
｜北京原贸商贸有限责任公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜北京华联顺平影院管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京华联鑫创益科技有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜北京华联美好生活百货有限公｜ 20000.00｜ 89.86｜ 168015.42｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京华联第一太平商业物业管｜ -｜ -｜ -｜
｜理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京华联电影院线有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜北京华联武通影院管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京华联文化传媒有限公司 ｜ 20000.00｜ -143.44｜ 23547.66｜
｜龙德置地有限公司 ｜ -｜ 4724.79｜ 148795.34｜
｜北京华联上地影院管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京华联万柳影院管理有限公｜ 1020.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京华平影院管理有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜北京利德龙诚商业管理有限公｜ 171800.59｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京丰南影院管理有限公司 ｜ 800.00｜ -｜ -｜
｜北京万柳弘顺物业管理有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜包头市鼎鑫源商业管理有限公｜ 51732.59｜ -682.39｜ 76688.47｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜包头华联影院经营管理有限公｜ 1500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜乐山海融商业运营管理有限责｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海旭程资产管理有限公司 ｜ 10000.00｜ 243.69｜ 34882.32｜
｜上海中商亿商通网上销售服务｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜青岛海融兴达商业管理有限公｜ 102038.63｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜SCARLET (CHINA) MALL PTE L｜ 83639.73｜ -｜ -｜
｜TD ｜ ｜ ｜ ｜
｜CPBL Limited ｜ 6419.17｜ -｜ -｜
｜银川华联购物中心有限公司 ｜ 40438.56｜ -1478.42｜ 88246.17｜
｜BHG Retail Trust Managemen｜ 977.00｜ -｜ -｜
｜t Pte.Ltd ｜ ｜ ｜ ｜
｜BHG MALL (Singapore) Prope｜ 0.01｜ -｜ -｜
｜rty Management Pte. Ltd. ｜ ｜ ｜ ｜
｜Beijing Hualian Mall (Sing｜ 14969.49｜ 848.90｜ 278137.41｜
｜apore) Commercial Manageme｜ ｜ ｜ ｜
｜nt Pte. Ltd. ｜ ｜ ｜ ｜
｜Beijing Hualian Mall (Hong｜ 260.00｜ 325.74｜ 13214.46｜
｜ Kong) Commercial Manageme｜ ｜ ｜ ｜
｜nt Co. Ltd. ｜ ｜ ｜ ｜
｜银川华联影院经营管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜赤峰华联影院经营管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜西藏旭程长河企业管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜西藏旭程申江企业管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都蓉平影院管理有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜成都华联影院管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜成都华联弘顺物业管理有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜山西华联购物中心有限公司 ｜ 41408.37｜ -｜ -｜
｜安徽华联购物广场有限公司 ｜ 26306.88｜ -2728.73｜ 100018.18｜
｜宁夏幻太奇海洋公园有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜呼和浩特市联信达商业有限公｜ 4500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜合肥庐平电影放映有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜合肥华联湖东影院管理有限公｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜合肥华联影院经营管理有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜华联财务有限责任公司 ｜ 250000.00｜ 935.14｜ 476241.38｜
｜北京龙祥宝瑞商业管理有限公｜ 171800.59｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京龙德商业管理有限公司 ｜ -｜ 346.90｜ 2959.63｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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