☆风险因素☆ ◇000006 深振业A 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
谨慎推荐——东莞证券:业绩大增超4成，但土储获得相对保守【2013-04-01】
公司年内销售情况理想，业绩靓丽。13年预计结转资源仍较充足。但公司整体土地储
备较少，年内如再不加大储备将影响后续持续较快发展。另一方面，公司为深圳国资
委整合旗下地产资源的重要平台，未来资产注入预期较高，这都能有力支撑公司估值
。预测13——14年EPS分别为0.57元和0.69元，对应当前股价PE分别为8倍和6.5倍，
维持公司“谨慎推荐”投资评级。
增 持——国泰君安:国资优势品牌，可能成为地产整合平台【2013-04-01】
维持增持和6.9元目标价。预计13-14年EPS0.62、0.75元，RNAV6.9元，现股价相对折
35%，估值具优势，维持目标价6.9元，对应13年11倍PE。即便不考虑公司成为国资委
旗下地产整合的A股平台的可能性和预期，目前价位下，中长期看公司股价也有投资
吸引力。
增 持——国泰君安:充裕货量保障13年销售稳健增长【2013-02-04】
预计12-13年EPS0.48、0.60元，RNAV6.9元，现股价相对折25%，估值具优势。公司12
年业绩加速释放，13年销售将稳健增长，公司潜在受益深圳土改，股东背景带来拿地
优势。我们给予公司目标价6.9元，对应13年11.5倍PE，上调至增持评级。
强烈推荐——民生证券:2012年业绩快报点评：异地项目结算增加，期待平台价值体现【2013-01-07】
我们看好公司未来几年的稳定增长，振业在深国资地产业务整合的平台价值在长城股
权转让落定后，将得到进一步加强，预计2013-2014年EPS分别至0.56、0.66元，对应
2013-2014年的PE分别为8X和7X，维持“强烈推荐”的评级。
推 荐——长城证券:基本面向好，力保控股权【2012-11-23】
预计公司12年到14年的EPS分别为0.39元、0.44元、0.53元，目前股价分别对应10.2X
、9.1X、7.6XPE，相对估值水平并不高；绝对估值水平看，NAV为5.43元，目前股价
折让26%。公司销售理想，异地项目表现突出，业绩弹性较高，大股东力保控制经营
权态度明确，并有望成为深圳国资地产业务的整合平台，首次给予“推荐”的投资评
级。
持 有——中银国际:业绩及销售实现稳定增长，后续发展乏力【2012-10-22】
总体而言，前3季度公司结算业绩和销售表现均有小幅提高，但后续主要为老盘销售
，无新盘推出。老盘由于所处位置缺乏竞争优势，整体销售状况也没有太大改观。公
司暂时仍未突破拿地瓶颈，新开工方面再度缩减。我们认为公司全年业绩实现同比小
幅增长基本可以确定，但成长后劲缺乏。我们维持对深振业的持有评级。
持 有——中银国际:业绩超预期，销售发力仍有困难【2012-08-13】
考虑到公司业绩锁定性不佳，过于谨慎的作风可能制约未来的销售情况，以及刚刚迈
出深圳进入其他城市时日不长，我们大幅调低12-13年盈利预测40%和48%至0.373元和
0.430元，将公司目标价由摊薄后的5.09元调低至4.45元，相当于11.8倍2012年市盈
率和15%的2012年末NAV折价，维持对深振业的持有评级。
增 持——天相投顾:短期有一定资金压力【2012-04-19】
预计公司2012-2013年的EPS分别为0.55元、0.69元，按上一交易日收盘价测算，对应
动态市盈率分别为11倍、9倍，维持“增持”评级。
增 持——华泰联合:稳中求进【2012-04-18】
我们仍维持对公司2012年结算收入29亿元的预测。我们预测2012－2013年业绩分别为
0.50元和0.59元。对应PE为11.6x和9.8x。
增 持——华泰联合:剑指经营权【2012-03-27】
盈利预测：预计2011－2012年业绩分别为0.44和0.50元。对应PE为12x和10x。
谨慎推荐——广州证券:销售快速增长，业绩稳步提升【2011-08-03】
截止2011年6月30日，公司已锁定可结算收入21.1亿元，且下半年深圳地区可售存货
丰富，全年收入快速增长可期。但鉴于深圳房地产调控政策严厉程度高于预期且公司
部分项目竣工时间推迟，我们小幅下调公司营业收入预期至31.6亿元，近三年EPS分
别为0.48元、0.66元和0.71元，维持“谨慎推荐”评级。
谨慎推荐——广州证券:多渠道项目拓展模式与优质土地储备构筑百亿平台【2011-07-01】
预计公司2011年-2013年归属于母公司每股收益分别为0.49元、0.64元和0.72元，与2
010年实际每股收益0.33元（扣除资产减值准备对利润影响）相比，今年业绩可望增
长49%，三年复合增长率可达30%。按照公司目前股价，三年对应市盈率分别为11.8、
9.1和8.1。鉴于公司业绩增长较快，给予“谨慎推荐”评级。
增 持——英大证券:业绩稳步提升，目标“百亿集团”【2011-05-17】
预计2011年-2013年公司归属母公司股东净利润可达到6.03亿元、8.19亿元和9.44亿
元，每股收益分别为0.792元、1.076元和1.241元，年复合增长率为25%，市盈率分别
为10.36、7.62和6.61。目前公司股价处于较低区域，鉴于公司近年良好的发展态势
、合理的项目储备、稳定的财务状况以及大股东的较大支持，我们看好公司的发展前
景，给予“增持”评级。
中 性——天相投顾:一季度销售良好，结算收入增加【2011-04-22】
我们预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.58元和0.64元，以最新收盘价8.3元计
算，对应的动态市盈率分别为14倍和13倍，给予公司“中性”投资评级。
持 有——中银国际:销售平淡，扩张步伐受限【2011-03-31】
2010年，公司实现营业收入23.39亿元，比上年增长26.47%；实现归属于母公司所有
者的净利润4.82亿元，比上年增长47.58%；每股收益0.63元，符合我们的预期。公司
预售锁定不足，而2011年在更为不利的宏观调控环境和可售资源未有增加的情况下，
预计公司的销售仍不会有太大起色。销售如无超预期表现，同时目前负债水平偏高，
公司很难提升其扩张速度。我们维持对深振业的持有评级，并将公司目标价下调至9.
47元。
中 性——天相投顾:资产减值准备转回2亿，助力业绩增长【2011-03-30】
我们预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.58元和0.64元，以最新收盘价7.95元
计算，对应的动态市盈率分别为14倍和12倍，暂给予“中性”评级。
中 性——天相投顾:前三季度增收不增利【2010-11-01】
暂给予中性评级。我们预计公司2010-2011年的每股收益分别为0.35元和0.46元，以
最新收盘价7.29元计算，对应的动态市盈率分别为21倍和16倍，估值优势不明显、且
不具备独特亮点，暂给予“中性”评级。
观 望——华泰证券:毛利率下滑，负债率高企，调低评级【2010-08-09】
受二级市场举牌事件的影响，近期公司股价出现了大幅上涨，已经超出了我们7.90元
的目标价。目前价格相当于20倍的预测2010年市盈率，超出行业平均水平，在公司销
售没有出现大幅增长的情况下，这一估值水平很难保持，因此我们调低对公司的评级
至“观望”。
中 性——天相投顾:增收不增利源自非经常性损益减少【2010-08-09】
我们预计公司2010-2011年的每股收益分别为0.35元和0.52元，以昨日收盘价8.95元
计算，对应的动态市盈率分别为26倍和17倍，由于近期股价大幅上涨导致估值迅速抬
升，暂给予“中性”评级。
增 持——国泰君安:基本面实质受益于深圳扩关【2010-08-09】
预计10、11年EPS分别为0.55、0.67元，RNAV7.1元。目标价9.5元，给予谨慎增持评
级。
中 性——中信建投:结算项目变化导致毛利率下降【2010-08-09】
预计公司2010年－2012年EPS分别为0.516元、0.554元、0.866元，对应PE为17.35倍
、16.15倍、10.33倍。公司目前有息负债率高达65.45%，债权融资有一定压力，而公
司2010年2月通过的非公开增发融资方案遭遇到政策瓶颈，考虑到未来两年公司业绩
难有爆发式增长，给予公司中性评级。
增 持——华泰联合:业绩无惊喜，下半年压力增大【2010-08-08】
维持公司今明两年EPS0.41元、0.59元的盈利预测，对应PE为22倍、16倍，维持公司
增持评级，但认为公司股价经历过近期的股权之争后，和行业内其他公司相比，已无
估值吸引力。
增 持——华泰联合:鹬蚌相争 【2010-07-28】
对于深圳国资局来说，要保住对深振业的控股权，通过向上市公司注入资产定向增发
以提升股权比例的方式，远远比单纯从股票市场买入股票要更加长治久安。如果深圳
国资局能启动这一防御收购的策略，那么对于公司的资产规模和质量都将是一个提升
。收购与反收购无疑是股改后全流通时代到来所带给资本市场的新鲜气息，房地产市
场调控所带来的楼市阶段性低迷则使企业间的并购成为可能。我们认为，在保持经济
平稳较快增长的前提下调整经济结构预示着政策并非没有弹性。而产业资本的介入已
给资本市场测量出房地产股票的估值洼地。
推 荐——爱建证券:主辅分离，轻装上阵【2010-07-26】
公司2009年的每股收益为0.64元，由于总股本增加和非经常性收益的减少，我们预测
，公司2010-2011年的每股收益分别为0.42元和0.68元，给与“推荐”评级。
买 入——东海证券:大浪淘沙始见金【2010-07-20】
公司一季度销售额接近4亿元，上半年预计超过10亿元，完成2010年初计划（22亿元
）应该问题不大。预计公司10/11/12年可实现EPS分别0.49元、0.80元和1.40元，相
对目前股价对应PE分别为12X、7X、4X。绝对估值方面，公司静态NAV8.16元，目前股
价5.82元，折价率28%。设定未来6个月公司目标价8元，首次给予公司“买入”评级
。
增 持——华泰联合:一石两鸟【2010-07-19】
宝能投资之所以选择深振业，我们认为还是与深振业股权比例较为分散，实际控制人
深圳国资局仅持有22%的股权，公司股权处于高度分散的状态，同时资产质量较为健
康及透明，公司是个不错的潜在的被收购对象有关。从估值来看，公司330万平米的
土地，市值仅44亿元，这可能是吸引宝能选择在目前的价位入场的更关键的因素。我
们认为宝能作为产业资本，其对地产股当前股价的判断，应该可以给资本市场传递更
多的信心。
持 有——中银国际:深振业一季度收入净利润下降 38% 【2010-04-21】
一季度末，公司预收帐款较 09 年末的 3.28 亿元上升 28%至4.20 亿元，加上一季
度营业收入 2.88亿元，相当于锁定了我们 2010 年收入预测的 31%，但今年推进销
售任务仍然较重，接下来销量萎缩已无疑义，对全年的盈利预测的实现也会产生影响
。公司负债率仍处于行业偏高水平，公司 2010年一季度期末的净负债率为 149%，资
产负债率为 71%。偏高的负债率在信贷紧缩时期不利于其财务运行安全，我们维持对
深振业的持有评级。
持 有——江南证券:项目周转变缓【2010-04-21】
在较悲观情景下，预计公司未来三年每股盈利分别为 0.53 元、0.67 元和 0.82 元
，对应动态 PE 分别为 22倍、17 倍和 15 倍，按行业平均历史最低，2010 年 20
倍动态市盈率计算，公司合理价值为 10.6 元，调低公司评级至持有。
增 持——天相投顾:毛利率下降导致增收不增利【2010-04-21】
暂不考虑 2009 年度送股和非公开增发的影响，我们预计公司 2010-2011 年的每股
收益分别为0.70元和0.96元，以最新收盘价10.03元计算，对应的动态市盈率分别为
14 倍和11倍，估值水平较低；鉴于公司储备丰富、成长可期，我们维持“增持”评
级。
买 入——江南证券:土地储备成本低，2010业绩弹性大【2010-03-23】
在较悲观情景下，公司未来三年每股盈利分别为 0.53 元、0.67元和 0.82 元，对应
动态 PE 分别为 22 倍、17 倍和 15 倍，未来 3年平均每股收益 0.67 元，按照行
业历史最低平均 20 倍市盈率计算，公司合理价值为 13.5 元；考虑市场过度萎靡概
率较小，公司业绩弹性较大，给予公司买入评级。
谨慎推荐——银河证券:步伐稳健、布局合理【2010-03-17】
根据公司年报，2010年预计结算项目有振业城 4-5期，振业峦山谷花园，惠阳振业城
部分、外地项目均已计划开工，预计从 2011 年开始有项目进入结算。我们预测，公
司 2010 年、2011 年主营收入为 29 亿元、32 亿元，归属母公司股东的净利润为 4
.1亿元、4.7亿元，每股收益 0.82元、0.93元。按 10送 5后的股本计算（7.5亿股本
，暂不考虑增发摊薄） ，2010、2011 年每股收益为 0.55 元、0.63 元。公司发展
步伐稳舰异地扩张布局合理，拿地成本能够控制在较低的水平，看好公司未来的销售
情况和收入增长情况，公司的股权激励能够对公司业绩的稳定提升带来促进。我们维
持对公司“谨慎推荐”评级。
推 荐——长城证券:业绩符合预期，仍将稳定增长【2010-03-17】
预计公司 2010-2012 年营业收入分别为 23.94亿元、36.49 亿元、47.52 亿元，净
利润分别为 4.05 亿元、5.37 亿元、7.56亿元，每股 EPS 分别为0.80 元、1.06 元
、1.49元。公司最新股价为 11.10元，对应PE 分别为14倍、11 倍、8 倍。从RNAV估
值来看，每股RNAV为11.09元，股价与RNAV 基本相当。给与公司2011 年 15 倍PE估
值，合理股价为 15.90 元，考虑到房地产行业目前面临的政策及市场环境，维持公
司“推荐”评级。
增 持——国海证券:充分分享市场景气，逐步走向全国市场【2010-03-17】
预计公司 10 年、11 年每股收益分别达到 0.66 元、0.81 元，当前股价对应 10 年
16.9倍、11 年 13.8 倍 PE，对应 09 年报2.67倍 PB，维持“增持”评级。
增 持——天相投顾:销售大幅增长、结算符合预期【2010-03-17】
暂不考虑 2009 年度送股和非公开增发的影响，我们预计公司 2010-2011 年的每股
收益分别为0.70元和0.96元，以昨日收盘价 11.10元计算，对应的动态市盈率分别为
16 倍和12倍，估值水平较低；鉴于公司储备丰富、成长突出，我们维持公司“增持
”评级。
增 持——国泰君安:关注再融资及低成本扩张进程【2010-03-17】
预计 10-12年 EPS分别为 0.75/0.93/1.15元， 其中 10年业绩含 0.26亿投资收益，
EPS0.05 元。更新后 RNAV 10元。 公司定增不直接从二级市场融资，获批可能性大
；具备惠阳和西安获取低成本土地的能力；给予 10年 20倍 PE，对应目标价 14.5元
，增持。
持 有——中银国际:暗流涌动【2010-03-17】
2009年公司营业收入 18.49亿元，同比增长 80.99%；归属于母公司所有者的净利润
32,631 万元，较去年同期增长117.2%；每股收益 0.64 元，符合预期，公司分配方
案为10送 5股派 1.2元。我们调整 2010-11年盈利预测，维持持有评级，目标价格下
调至 11.20元。
推 荐——华泰证券:业绩高增长 符合预期【2010-03-17】
我们预计公司 2010 年仍能保持较高的增长水平，预计 10、11 年每股收益分别为 0
.79 和1.01元，考虑计划中的定向增发，目前估值水平也不高，因此维持“推荐”评
级和 12.50 元的目标价。
买 入——江南证券:剥离非地产业务，专注房地产主业【2009-12-24】
维持公司 2009-2011 年 EPS 分别为 0.64 元、0.78 元和 1.38 元的预测，目前公
司股价对应 2009 年预测收入动态 PE 为 16.74 倍，PB 为 3.3 倍，公司每股 RNAV
为 11.4 元，参照行业的平均 20%的 RNAV 溢价，由于公司项目位于深圳市郊区和
长沙、惠州、西安、天津等地，储备项目成本低并有较大的升值潜力，按 RNAV 溢价
20%，公司合理价值为 13.68 元，对应 2009年预测收入动态市盈率为 21.38倍，给
予买入评级。
持 有——中银国际:深振业 2009年前三季度净利润增长 20.1%【2009-11-02】
今年前三季度，虽然公司每股经营性净现金流有了较大改善，达到 0.97 元，但是净
负债率仍然处在 157%的高位，虽然公司早在今年4月28日的股东大会已经通过了增发
不超过1.5亿股的方案，但是目前尚无证监会审批方面的进展，目前地产公司的再融
资审批有趋向严格之势，年内预计成功完成融资的难度加大，在净资产规模的限制下
，公司主动扩张并不容易，我们维持对深振业的持有评级。
持 有——江南证券:龙华项目补偿款增厚09年业绩【2009-11-02】
按增发后新股本计算，预计公司 2009-2011 年 EPS 分别为 0.61 元、0.74 元和 1.
35 元，目前公司股价对应 2009 年预测收入动态 PE 为18.42 倍，PB 为 3.48 倍，
公司每股 RNAV 为 10.95 元，参照行业的平均市盈率标准，由于公司未来盈利仍将
依靠深圳市场，储备项目成本低并有较大的升值潜力，按 2009 年预测收入动态市盈
率 20倍计算，公司合理价值为 12.2 元，给予持有评级。
推 荐——华泰证券:股价未充分反映项目储备增值【2009-09-28】
我们预计 09～11 年公司业绩可望出现持续增长，每股收益分别为0.65、0.71和 0.8
3 元，年复合增长率为 40.8%。 我们认为公司目前股价有所低估，预计 09 年底的N
AV 值10.13元，市价折价 3.95%；并且公司项目储备的权益面积达 310 万平方米，
而目前总市值尚不足 50 亿元，相当于每平米储备的市值仅 1610元，没有充分反映
当前房地产的升值。我们给以公司目标价 12.43元，相当于17.9倍 2010年预测市盈
率，较 09 年底 NAV 溢价22.7%。维持“推荐”评级。
增 持——中信建投:预收款项奠定全年业绩增长基础【2009-08-17】
公司每股 RNAV为 9.04元，公司属于地方国资委控股的二线地产股，目前二线地产股
的估值水平为 RNAV值的1－1.5倍，取1.25倍的中值为10.84 元。 综合 RNAV估值法
和 PE估值法，维持公司增持评级，6个月内合理价格为11.77 元。
推 荐——长城证券:业绩符合预期、经营目标提升【2009-08-12】
合理股价为 19元，维持公司“推荐”评级。鉴于公司管理能力良好、业务结构清晰
以及持续发展能力无忧， 给予公司 2010 年 25倍 PE估值，公司合理股价为 19 元
，公司最新股价为 12.8 元，还有约 50%的空间。同时，我们对房地产行业的判断是
，房地产上行的趋势仍未结束，目前面临的只是短期调整，并且这种预期中的振荡更
应该是买入机会才对，因此，维持公司“推荐”评级。
买 入——第一创业:专业化与股权激励提升长期价值【2009-08-10】
预期 09、10 年实现 EPS 0.69 元（含投资收益 0.1元）、0.79 元。基于公司良好
的基本面，我们认为保守可以给予未来 6个月目标价 17.19 元，对应 09、10 年 PE
25×和 22×，对应 09 年NAV溢价62.49％。目标价相比8月6日收盘尚有26.10%的上
升空间，给予“买入”评级。
推 荐——长城证券:管理改善明显、估值优势突出【2009-08-07】
鉴于公司管理能力良好、业务结构清晰以及持续发展能力无忧，给予公司 2010 年 2
5 倍PE 估值，公司合理股价为 19 元，公司最新股价为 12.8 元，还有约50%的空间
。同时，我们对房地产行业的判断是，房地产上行的趋势仍未结束，目前面临的只是
短期调整，并且这种预期中的振荡更应该是买入机会才对，因此，提升公司至“推荐
”评级。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 24｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 36｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2013-11-20 ｜ 10000｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜根据经营发展的实际需要，公司决定向控股股东深圳市人民政府｜
｜ ｜国有资产监督管理委员会（以下简称“深圳市国资委”）借款人｜
｜ ｜民币1亿元，借款期限为一年，借款日期为2013年12月1日至2014｜
｜ ｜年12月1日（根据实际到账时间相应调整），按照银行同期贷款 ｜
｜ ｜基准利率支付利息。深圳市国资委为本公司控股股东，本次交易｜
｜ ｜构成关联交易。 ｜
└──────┴────────────────────────────┘
