再看一下购房群体的年龄段，根据中指数据，25岁到44岁的人占购房人口总数比例高达75%，其中25岁到34岁的购房者占比达到50%，刚需购房占主导地位。

　　我们也研究发现，25年前的全国出生人口增速和全国商品房销售面积的相关性能够达到0.8，也就是说出生人口增速对于房价的影响要看25年。

　　那我们看到的市场火爆又是怎么回事儿呢？

　　这就是要谈的第二方面，城镇化。

　　1978年我国经济改革开放之初，城镇化率只有18%，那现在已经达到了差不多有62%了，这就是为什么全国的房价在过去一段时间普遍上涨。

　　那为什么有的城市这几年房价在下跌呢？有的城市还在继续上涨呢？

　　这就是要谈的第三个方面，再城市化。

　　根据相关研究，当城市化率超过50%的时候，人口就会向核心城市、大城市之中，所以城市现在出现了分化，人才流动趋势，长三角、珠三角流入最多，西北、东北以及中部的部分地区流出最多。

　　这种分化也带来住宅价格和销售量的分化，一些城市房价下滑，而热点城市房价很难压制住。

　　总结一下我们的观点，虽然出生人口下滑整体上会影响长期的购房需求，但城市分化才是今后房产投资更应该关注的趋势。

　　人口持续流入的城市将依然保持旺盛的购房需求，重点应该看我们提出的三级一带区域，而那些近期人口持续减少、经济疲软、产业结构有短板、人才流出的城市，未来房价下跌的风险将进一步加大。

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