☆风险因素☆ ◇600555 九龙山 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
中 性——山西证券:业绩大幅下滑，控制权争夺仍僵持不下【2012-08-31】
公司拥有土地储备，但是公司的旅游业务目前在控制权仍存在纠纷的情况下业绩下滑
，房地产业务也下滑严重，我们认为，公司拥有土地储备，但是公司发展方向在控制
权不明朗下难以明确，公司今年业绩难有亮点，我们给2012年每股收益为0.02元的盈
利预测，至于2012年之后，由于公司目前战略方向不定，同时存在控制权之争，难以
准确估计。我们首次给公司“中性”评级。
中 性——天相投顾:业绩主要在期内释放【2012-04-17】
我们预计公司2012-2013年的每股收益分别为0.04元、0.05元，按最新收盘价格测算
，对应动态市盈率分别为110倍、86倍。由于地产项目在调控政策下销售不佳，业绩
释放缓慢，给予“中性”的投资评级。
买 入——西南证券:本期营业收入主要来自商品房交付【2011-08-18】
我们预测公司11、12年EPS预测分别为0.12元和0.19元。公司8月17日收盘价4.38元，
动态PE分别为36.5X和23.05X。给予“买入”评级。
买 入——广发证券:海航入主确定，管理层即将变更【2011-04-27】
考虑到海航置业参与公司经营还需一段时间，同时仅考虑2组土地的出让，预计2011
至2013年公司实现净利润约2.39、3.49和7.88亿元，对应EPS分别为0.12、0.18和0.4
0元；考虑到海航置业入主使九龙山开发进度加快，同时带来物业升值和资产重组预
期，我们维持公司“买入”评级。
增 持——天相投顾:看好大股东变更后的发展潜力【2011-04-27】
我们预计公司2011年-2012年EPS为0.24元、0.33元，以昨日收盘价5.75元计算，动态
市盈率为24倍和18倍，我们看好公司大股东变更后的发展潜力，维持“增持”评级。
增 持——天相投顾:房产项目仍未结算，业绩将在未来两年释放【2011-04-13】
我们预计公司2011年-2012年EPS为0.28元、0.38元，以昨日收盘价5.66元计算，动态
市盈率为20倍和15倍，估值水平不高，维持“增持”评级。
买 入——广发证券:蓄势待发【2011-04-12】
考虑到海航置业参与公司经营还需一段时间，同时仅考虑2组土地的出让，预计2011
至2013年公司实现净利润约2.39、3.49和7.88亿元，对应EPS分别为0.18、0.27和0.6
0元；考虑到海航置业入主使九龙山开发进度加快，同时带来物业升值和资产重组预
期，我们维持公司“买入”评级。
买 入——广发证券:价值发现【2011-03-17】
考虑到海航置业参与公司经营还需一段时间，同时仅考虑2组土地的出让，预计2010
至2012年公司净利润约1.68、5.12和6.02亿元，对应EPS分别为0.13、0.39和0.46元
；考虑到海航置业入主使九龙山开发进度加快，同时带来物业升值和资产重组预期，
我们维持公司“买入”评级。
增 持——天相投顾:土地出让金缓解资金需求【2010-10-31】
我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.29元、0.51元、0.61元，按公司最
近收盘价为5.83元，对应的动态市盈率分别为20倍、11倍和10倍。继续维持“增持”
的投资评级。
买 入——广发证券:合作开发，2011年业绩快速提升【2010-10-22】
预计2010－2012年净利润分别为1.68、4.55和8.03亿元，2011年将同比增长170.8%，
同时实现每股收益0.13、0.35和0.62元。不考虑土地出让，仅考虑在开发的一二期项
目，公司重估每股净资产为4.64元。考虑到土地出让带来景区开发模式的转变以及业
绩的快速提升，短期存在交易性机会，提高评级至“买入”。合理目标价为7元。
持 有——广发证券:利润将现，价值待开发【2010-08-04】
预计2010－2012年每股收益分别为0.10、0.10和0.42元。仅依据现有房地产开发项目
进行估算，公司重估每股净资产为4.32元。目前股价为重估每股净资产的1.13倍。考
虑到符合休闲度假需求趋势的旅游项目不断开发、公司通过与政府协议已锁定景区剩
余3511亩土地以及公司项目的高盈利能力，目前公司估值水平合理。
增 持——天相投顾:开发项目将进入收获期【2010-08-04】
我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.25元、0.31元、0.41元，按公司最
近收盘价为4.87元，对应的动态市盈率分别为20倍、16倍和12倍。估值相对较高，鉴
于公司未来成长潜力及得天独厚的资源优势，维持“增持”的投资评级。
增 持——天相投顾:拟打造世界级旅游胜地【2010-04-26】
我们预测公司 2010 年-2012 年的每股收益分别为 0.31 元和0.37 元、0.52 元，按
公司最近收盘价 8.26 元，对应的动态市盈率分别为 26 倍、22 倍、16 倍。鉴于公
司业绩的高增长性，维持“增持”的投资评级。
增 持——天相投顾:地产业务步入正轨，项目渐进收获期【2009-12-14】
我们预测公司2009和2010年的每股收益分别为0.20元和0.50元，按公司近日收盘价10
.10元，对应的动态市盈率分别为51倍和20倍。维持“增持”的投资评级。
买 入——渤海证券:分享土地升值，业绩即将爆发【2009-12-07】
09、10 年每股收益分别为 0.33 和 0.52 元。按照 2009 年12 月 4 日收盘价，公
司 09、10 年 PE 分别为 32 和 20 倍。考虑到公司增发和二期项目开发进度存在不
确定性，给予10年25 倍市盈率，公司合理估值为 13.11元。随着增发的完成以及二
期项目的开发， 公司股价较合理估值仍有可能提升。 给予买入评级。
买 入——渤海证券:分享土地升值，业绩即将爆发【2009-11-30】
预计 09、10、11 年公司房地产项目将分别结算 2.11、4.88 和 9.77 万平方米，结
算收入分别为 4.54、11.03 和 20.91 亿元，毛利率在 70%以上。项目高盈利，10
年进入快速结算期。预计2009 和2010年净利润分别为2.5 和5.07亿元，分别同比增
长802.6%和 102.6%。公司准备增发0.9-1.2亿股，按照1.2亿股计算，09、10年每股
收益分别为0.25和 0.51元。按照09年 11 月27日收盘价计算，09、10 年PE分别为37
.8和 18.7倍，估值水平仍有提升空间，10 年目标价 12.82 元。给予买入评级。
增 持——天相投顾:主营旅游地，发展前景广阔【2009-10-31】
我们预测公司2009和2010年的每股收益分别为0.23元和0.49元，按公司2009年10月30
日收盘价8.11元，对应的动态市盈率分别为35倍和17倍。提高投资评级至“增持”
。
买 入——广发证券:同比难有可比性，下半年旅游地产收入是最大看点【2009-08-28】
预计公司09年营业收入5.09亿元，实现净利润约2.2亿元，每股收益0.22元；2010年
实现营业收入约12.5亿元，实现净利润约4.93亿元，每股收益0.51元。在我们的盈利
预测中并未将8月4日公司新签订的土地出让意向书的相关内容考虑进去，如果考虑到
这部分收益的影响， 我们估计09-12年该项目能够每年为公司带来EPS0.1元的业绩增
厚。维持公司“买入”的评级，目标价格12元。
买 入——广发证券:旅游地产业绩集中释放，多重计划后续空间巨大【2009-07-20】
公司未来发展目标是：占地面积10平方公里，开发建筑面积600万平米，年人流量700
万人次，包括构建一个高尔夫、游艇、马球等国际体育运动赛事基地；依附上海为龙
头的中国最发达经济区域，建立一个高端的国际化新城；打造华东乃至全国知名的目
的地旅游景点。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 36｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 11｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-06-28 ｜ 100000｜ 否 ｜
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｜ ｜鉴于公司经营发展的需要，同意在公司向金融机构借款优先的情｜
｜ ｜况下，公司2014年度可向股东海航置业控股（集团）有限公司及｜
｜ ｜其关联方申请额度不超过人民币5亿元的借款（但向股东及其关 ｜
｜ ｜联方的借款与向金融机构的借款总额不超过人民币25亿元），期｜
｜ ｜限不超过1年，利率不高于银行借款利率（但年化利率最高不超 ｜
｜ ｜过9%）。在办理上述借款过程中，同意公司及下属子公司以相应｜
｜ ｜资产提供担保。20140628：股东大会通过 ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-03-08 ｜ ｜ 否 ｜
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｜ ｜上海九龙山旅游股份有限公司（以下简称“公司”）于2014年3 ｜
｜ ｜月7日召开了第五届董事会第41次会议，审议通过了《关于浙江 ｜
｜ ｜九龙山开发有限公司与洋浦国兴工程建设有限公司签订战略合作｜
｜ ｜框架协议的议案》（详见2014年3月8日刊登在《中国证券报》、｜
｜ ｜《上海证券报》、《证券时报》、《香港商报》和上海证券交易｜
｜ ｜所网站上的临2014-013号公告）。浙江九龙山开发有限公司（以｜
｜ ｜下简称“九龙山开发公司”或“甲方”）是公司全资子公司，主｜
｜ ｜营业务为房地产开发和经营，负责平湖市九龙山旅游度假区约10｜
｜ ｜平方公里土地的土地开发建设。洋浦国兴工程建设有限公司（以｜
｜ ｜下简称“洋浦建工”或“乙方”），具有专业的工程项目管理能｜
｜ ｜力，承担着海航集团所有工程项目的建设管理任务。基于上述情｜
｜ ｜况，九龙山开发公司和洋浦建工经过坦诚交流、友好协商，决定｜
｜ ｜结成战略合作伙伴，本着平等尊重、优势互补和共同发展的原则｜
｜ ｜，在九龙山旅游度假区的土地开发事宜上开展务实合作。双方就｜
｜ ｜建立长期稳定的战略合作关系签订战略合作框架协议。根据《上｜
｜ ｜海证券交易所股票上市规则》等规定，上述交易构成了关联交易｜
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｜ 资产出让 ｜2014-07-05 ｜ 280000000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-04-22 ｜ 3000000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 股权转让 ｜2013-10-17 ｜ ｜ ｜
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｜ ｜上海九龙山旅游股份有限公司(以下简称“公司”)于2013年10月｜
｜ ｜15日接到通知,公司实际控制人海南航空股份有限公司工会委员 ｜
｜ ｜会(以下简称“海航工会”)与海南省慈航公益基金会(以下简称 ｜
｜ ｜“慈航基金会”)签署了《股权捐赠协议》,海航工会将其持有的｜
｜ ｜盛唐发展(洋浦)有限公司65%股权捐赠给慈航基金会。 ｜
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