☆公司概况☆ ◇300917 特发服务 更新日期：2025-10-30◇
★本栏包括【1.基本资料】【2.发行上市】【3.关联企业】
【1.基本资料】
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｜公司名称｜深圳市特发服务股份有限公司 ｜
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｜英文名称｜Shenzhen Sdg Service Co.,Ltd. ｜
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｜证券简称｜特发服务 ｜证券代码｜300917 ｜
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｜曾用简称｜ ｜
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｜行业类别｜房地产 ｜
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｜证券类型｜创业版 ｜上市日期｜2020-12-21 ｜
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｜法人代表｜陈宝杰 ｜总 经 理｜崔平 ｜
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｜公司董秘｜任俊霏 ｜独立董事｜车晓昕,曹阳,廖森林 ｜
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｜联系电话｜86-755-83075915 ｜传 真｜86-755-83075988 ｜
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｜公司网址｜www.tefafuwu.com ｜
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｜电子信箱｜sdgs@tefafuwu.com ｜
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｜注册地址｜广东省深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼｜
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｜办公地址｜广东省深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号特发文创广场五楼｜
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｜经营范围｜物业管理；水电工程；国内贸易；经济信息咨询；房地产经纪；｜
｜ ｜为酒店提供管理服务；汽车零配件及汽车饰品的购销；自有物业｜
｜ ｜租赁；园林绿化服务；绿化养护服务；花卉租摆；清洁服务；从｜
｜ ｜事物业管理范围内的二次供水设施清洗消毒业务；建筑工程；投｜
｜ ｜资兴办实业（具体项目另行申报）；经营电子商务。非居住房地｜
｜ ｜产租赁；公共事业管理服务；医院管理；农村集体经济组织管理｜
｜ ｜；市政设施管理。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法｜
｜ ｜自主开展经营活动） ｜
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｜主营业务｜综合物业管理服务，政务服务，增值服务。 ｜
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｜历史沿革｜1、1993年5月，深圳市特发物业管理公司设立1993年5月5日，深｜
｜ ｜圳经济特区发展公司出具《关于建立特发物业管理公司的报告》｜
｜ ｜（深特发字（1993）064号），决定设立深圳市特发物业管理公 ｜
｜ ｜司。深圳经济特区发展公司签署《深圳市特发物业管理公司章程｜
｜ ｜》，约定注册资本为1,000万元，全部由深圳经济特区发展公司 ｜
｜ ｜出资。 ｜
｜ ｜1993年6月21日，国有资产管理部门深圳市投资管理公司对《国 ｜
｜ ｜有资产产权登记表（开办登记）》（234403018000304）予以确 ｜
｜ ｜认：深圳市特发物业管理公司初始国有资本金为1,000万元，均 ｜
｜ ｜由深圳经济特区发展公司投资。1993年5月31日，深圳市特发物 ｜
｜ ｜业管理公司在深圳市工商行政管理局办理完毕工商设立登记手续｜
｜ ｜，公司的经济性质为“全民”。 ｜
｜ ｜2、1997年10月，第一次股权划转1997年8月15日，深圳市特发房｜
｜ ｜地产开发有限公司、深圳市特发工程建设监理有限公司签署《深｜
｜ ｜圳市特发物业管理有限公司章程》。 ｜
｜ ｜1997年9月4日，深圳市国有资产管理办公室核发《关于特发物业｜
｜ ｜管理公司产权划转免予资产评估的批复》（深国资办[1997]194 ｜
｜ ｜号），同意深圳经济特区发展（集团）公司（由深圳经济特区发｜
｜ ｜展公司更名）将深圳市特发物业管理公司90%的产权划转给深圳 ｜
｜ ｜市特发房地产开发有限公司，10%的产权划转给深圳市迅建工程 ｜
｜ ｜监理公司（现更名为深圳市特发工程建设监理有限公司）。鉴于｜
｜ ｜上述公司均为深圳经济特区发展（集团）公司全资企业，同意深｜
｜ ｜圳市特发物业管理公司不进行资产评估，但应聘请会计师事务所｜
｜ ｜对企业资产进行审计。 ｜
｜ ｜1997年9月10日，深圳经济特区发展（集团）公司出具《关于改 ｜
｜ ｜组深圳市特发物业管理公司的决定》，（1）决定对深圳市特发 ｜
｜ ｜物业管理公司进行规范改组，将公司规范改组为有限责任公司，｜
｜ ｜公司名称变更为深圳市特发物业管理有限公司；（2）同时决定 ｜
｜ ｜将100%的出资按深国资办[1997]194号文件批准进行划转，划转 ｜
｜ ｜价格为1,000万元，注册资本不变；（3）深圳市执信会计师事务｜
｜ ｜所出具《审计报告》（深执信审字[1997]122号），确认截至199｜
｜ ｜7年9月30日，深圳市特发物业管理公司净资产10,660,819.41元 ｜
｜ ｜；（4）划转后，深圳市特发房地产开发有限公司出资额900万元｜
｜ ｜，出资比例90%，深圳市特发工程建设监理有限公司出资额100万｜
｜ ｜元，出资比例10%。 ｜
｜ ｜1997年9月10日，特发物业召开股东会，同意公司规范登记方案 ｜
｜ ｜；决定公司名称变更为深圳市特发物业管理有限公司；同意将10｜
｜ ｜0%的出资按深国资办[1997]194号文件批准进行划转；划转后， ｜
｜ ｜深圳市特发房地产开发有限公司出资额900万元，出资比例90%，｜
｜ ｜深圳市特发工程建设监理有限公司出资额100万元，出资比例10%｜
｜ ｜；同意修改后的公司章程。 ｜
｜ ｜1997年10月10日，深圳市执信会计师事务所出具《验资报告》（｜
｜ ｜深执信验字[1997]047号），经审验，截至1997年9月30日，深圳｜
｜ ｜市特发物业管理公司的注册资本为1,000万元，其中深圳市特发 ｜
｜ ｜房地产开发有限公司出资900万元，占注册资本90%；深圳市特发｜
｜ ｜工程建设监理有限公司出资100万元，占注册资本10%。 ｜
｜ ｜1997年10月25日，特发物业在深圳市工商行政管理局办理了相关｜
｜ ｜工商变更登记手续。 ｜
｜ ｜3、出资到位及补足情况（1）实缴出资情况根据深执信验字[199｜
｜ ｜7]047号《验资报告》载明的验资事项说明，确认公司上述1,000｜
｜ ｜万元出资额实缴的过程如下： ｜
｜ ｜1）1993年6月-8月，深圳经济特区发展公司陆续拨入流动资金转｜
｜ ｜实收资本合计300万元。 ｜
｜ ｜2）1995年5月10日，深圳经济特区发展公司出具《关于特发华城｜
｜ ｜资产管理处合并处理意见》，截至1995年4月30日，华城资产管 ｜
｜ ｜理处应付深圳经济特区发展公司2,708,699.05元，华城资产管理｜
｜ ｜处对深圳经济特区发展公司的应付福利费、盈余公积金、未分配｜
｜ ｜利润、本年利润按照4月份的资产负债表转入应付深圳经济特区 ｜
｜ ｜发展公司账款合计186,759.58元；以上合计应付深圳经济特区发｜
｜ ｜展公司2,895,458.63元，转入对特发物业的投资。 ｜
｜ ｜3）1995年12月7日，深圳经济特区发展公司计划财务部出具《关｜
｜ ｜于对物业公司购工作用车的处理意见》，将深圳经济特区发展公｜
｜ ｜司拥有的四辆车，分别为美国雪佛兰小轿车一辆、丰田8座面包 ｜
｜ ｜车一辆、日产0.75吨的士头人货车一辆、丰田1.5吨人货车一辆 ｜
｜ ｜作为特发物业的投资；同时将深圳经济特区发展公司拥有的一辆｜
｜ ｜价值15万元的捷达轿车（车号47662）作为对特发物业的投资。 ｜
｜ ｜以上车辆作为投资的出资金额合计528,780.20元。 ｜
｜ ｜4）1996年5月15日，深圳经济特区发展公司计划财务部出具《通｜
｜ ｜知》，将特发小区现有货币资金132,022.60元转作投资，将特发｜
｜ ｜小区固定资产269,661.50元，低值易耗品15,624.60元，合计285｜
｜ ｜,286.10元转作投资。 ｜
｜ ｜5）1997年9月24日，深圳经济特区发展（集团）公司出具《关于｜
｜ ｜补足特发物业管理公司注册资本金的批复》（深特发复[1997]9 ｜
｜ ｜号），同意将三处房产作为实物投资补足对特发物业的注册资本｜
｜ ｜，分别为新华城大鹏阁一楼104B（权证号为深房地字第0219427 ｜
｜ ｜号，建筑面积96.51平方米，建筑价格1,254,630.00港元）、新 ｜
｜ ｜华城大鹏阁1栋地下10号（权证号为深房地字第0219428号，建筑｜
｜ ｜面积64.79平方米，建筑价格521,153.00港元）、新华城月明楼5｜
｜ ｜栋301（权证号为深房地字第0219430号，建筑面积137.31平方米｜
｜ ｜，建筑价格1,373,000.00港元），以上三处房产价值合计3,148,｜
｜ ｜783.00港元，折合人民币3,369,197.81元（汇率1:1.07）作为对｜
｜ ｜特发物业的投资，计入实收资本3,158,452.47元，资本公积210,｜
｜ ｜745.34元。 ｜
｜ ｜（2）出资复核情况根据天健验〔2019〕3-23号《实收资本复核 ｜
｜ ｜报告》载明的验资事项说明，确认公司上述1,000万元出资额实 ｜
｜ ｜缴的过程中合计2,409,479.94元的出资存在瑕疵，具体情况如下｜
｜ ｜： ｜
｜ ｜1）特发集团于1993年6月23日至8月6日将2,713,903.00元转入特｜
｜ ｜发物业的账户，于1993年8月6日以现金方式缴款286,097.00元，｜
｜ ｜合计3,000,000.00元，全部计入实收资本。 ｜
｜ ｜2）深圳经济特区发展公司以截止1995年4月30日对华城资产管理｜
｜ ｜处2,708,699.05元应收款及该日华城资产管理处净资产186,759.｜
｜ ｜88元，合计2,895,458.63元转为对特发物业公司出资，特区发展｜
｜ ｜公司应收华城管理处2,708,699.05元主要包括华城管理处为其代｜
｜ ｜收的房租和其他日常往来款，特发物业公司将1995年5月15日华 ｜
｜ ｜城资产管理处资产负债表（当日华城资产管理处净资产为150,11｜
｜ ｜6.50元）平移至其报表，双方于1995年5月底完成财产交接。 ｜
｜ ｜作为出资的长期投资、存货、固定资产等实物资产未履行评估程｜
｜ ｜序，两套房产产权属于特区发展公司，未过户登记变更至特发物｜
｜ ｜业公司。存货、固定资产（不包括房产）交接时无清点记录且接｜
｜ ｜收方按大类入账，难以判断接收时存货、固定资产（不包括房产｜
｜ ｜）的数量和状况，未有充分适当的证据判断其价值，其出资存在｜
｜ ｜瑕疵；未过户的两套房产于2008年5月按账面净值457,545.03元 ｜
｜ ｜转让给特区发展公司并冲减其应付款项，因此以其转让价款457,｜
｜ ｜545.03元认定为实际出资金额；作为出资的待摊费用主要为书报｜
｜ ｜费和保险费等费用性项目，未有充分适当的证据判断其价值，其｜
｜ ｜出资存在瑕疵。 ｜
｜ ｜综上所述，调整存在瑕疵的存货、待摊费用、长期投资和固定资｜
｜ ｜产账面价值后，华城资产管理处1995年5月15日的净资产为-1,40｜
｜ ｜8,654.06元，该净资产-1,408,654.06元加上特区发展公司以债 ｜
｜ ｜权出资2,708,699.05元，核实该次出资的金额为1,300,044.99元｜
｜ ｜。本次出资金额2,895,458.63元与核实出资金额1,300,044.99元｜
｜ ｜差异金额1,595,413.64元存在出资瑕疵。 ｜
｜ ｜3）特发集团以五辆车作为特发物业的出资，因未履行资产评估 ｜
｜ ｜程序，亦无证据证明上述五辆汽车履行了过户手续，本次金额合｜
｜ ｜计528,780.20元存在出资瑕疵。 ｜
｜ ｜4）特区发展公司于1996年5月17日以现金方式缴款5,504.16元，｜
｜ ｜于1996年5月24日将126,518.44元转入特发物业账户，货币资金 ｜
｜ ｜合计132,022.60元已全部计入实收资本。特发集团以特发小区固｜
｜ ｜定资产269,661.50元，低值易耗品15,624.60元，合计285,286.1｜
｜ ｜0元转作对特发物业的投资，因该等固定资产及低值易耗品无明 ｜
｜ ｜细清单，无法判断出资前是否属于特发集团所有及是否有其他权｜
｜ ｜利限制，同时因未履行资产评估程序，本次出资金额合计285,28｜
｜ ｜6.10元存在出资瑕疵。 ｜
｜ ｜（3）关于三处房产出资的情况根据北京亚超资产评估有限公司 ｜
｜ ｜于2019年3月27日出具《深圳市特发集团有限公司拟补办注册资 ｜
｜ ｜本投资手续涉及其拥有的位于深圳市罗湖区解放路大鹏阁1栋104｜
｜ ｜B、1栋地下10号、月明楼5栋301资产评估报告》（北京亚超评报｜
｜ ｜字（2019）第01068号），以1997年9月30日为评估基准日，深圳｜
｜ ｜市罗湖区解放路大鹏阁1栋104B、大鹏阁1栋地下10号、月明楼5 ｜
｜ ｜栋301的资产评估价值为7,326,133元，高于作价出资金额。特发｜
｜ ｜集团用于出资的上述房产已依法进行了追溯评估，定价公允。（｜
｜ ｜4）特发集团现金补足情况为解决上述出资瑕疵情形，2019年4月｜
｜ ｜16日，特发集团以银行存款支付给特发服务2,409,479.94元作为｜
｜ ｜补足出资款。天健会计师于2019年5月16日出具《实收资本复核 ｜
｜ ｜报告》（天健验〔2019〕3-23号）并验证，“经复核，特发服务｜
｜ ｜公司自设立至整体变更为股份公司前有瑕疵的出资已全部补足，｜
｜ ｜实收资本已全部到位”。 ｜
｜ ｜发行人召开2018年度股东大会，全体股东同意特发集团以银行存｜
｜ ｜款缴付2,409,479.94元用以补足对发行人的瑕疵出资，特发集团｜
｜ ｜用于出资的房产定价公允，不存在损害特发服务及其他股东合法｜
｜ ｜权益的情形，并对发行人历次增资及股权变动予以确认，不存在｜
｜ ｜纠纷及潜在纠纷。 ｜
｜ ｜特发集团出具承诺，“若因本公司原因造成的历史瑕疵出资事项｜
｜ ｜而给特发服务（含其前身）及其股东造成相关损失，或因本公司｜
｜ ｜原因所造成的瑕疵出资事项而受到的任何行政处罚，本公司保证｜
｜ ｜将赔偿因此给特发服务（含其前身）及相关股东的相应损失。”｜
｜ ｜综上所述，发行人历史沿革中存在的出资瑕疵情形已得到规范，｜
｜ ｜发行人及特发集团未因此受到相关行政处罚，不会影响发行人现｜
｜ ｜时存续的合法性，不会引致发行人现时股权权属的潜在纠纷，对｜
｜ ｜发行人本次发行上市不构成实质性法律障碍。 ｜
｜ ｜（二）股份公司设立情况2018年8月22日，天健会计师事务所（ ｜
｜ ｜特殊普通合伙）深圳分所出具天健深审[2018]1156号《审计报告｜
｜ ｜》，截至2018年2月28日，特发物业的净资产为109,989,103.40 ｜
｜ ｜元。 ｜
｜ ｜2018年8月25日，国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具 ｜
｜ ｜国众联评报字（2018）第2-1018号《深圳市特发物业管理有限公｜
｜ ｜司拟进行股份制改制所涉及的深圳市特发物业管理有限公司的净｜
｜ ｜资产价值资产评估报告》，截至评估基准日2018年2月28日，特 ｜
｜ ｜发物业审计后的账面净资产的评估结果为18,553.80万元。2018 ｜
｜ ｜年10月24日，特发物业召开第五届八次职工代表大会，审议通过｜
｜ ｜按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有限公司的议｜
｜ ｜案，并选举产生股份公司第一届监事会中由职工代表担任的监事｜
｜ ｜及第一届董事会中由职工代表担任的董事。 ｜
｜ ｜2018年10月24日，特发物业股东会作出决议，同意特发物业以经｜
｜ ｜审计的截至2018年2月28日的账面净资产值109,989,103.40元折 ｜
｜ ｜为7,500万股，余额34,989,103.40元计入资本公积；特发物业全｜
｜ ｜体股东特发集团、特发投资、南通三建、银坤投资作为发起人，｜
｜ ｜以各自在特发物业中的股权所对应的净资产认购股份有限公司的｜
｜ ｜股份。 ｜
｜ ｜2018年10月24日，特发物业全体股东特发集团、特发投资、南通｜
｜ ｜三建、银坤投资作为发起人签订了《发起人协议》，发行人的设｜
｜ ｜立方式、名称、住所、经营范围、发起人的权利、发起人的义务｜
｜ ｜与责任、公司章程、特别承诺、违约责任、争议解决、协议的生｜
｜ ｜效等相关事宜进行了约定。 ｜
｜ ｜2018年10月24日，特发集团出具《关于深圳市特发物业管理有限｜
｜ ｜公司整体变更设立股份有限公司的批复》（深特发复[2018]22号｜
｜ ｜），同意特发物业整体变更设立股份有限公司，根据天健会计师｜
｜ ｜事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的天健深审[2018]1156号｜
｜ ｜《审计报告》，截止2018年2月28日，特发物业净资产为109,989｜
｜ ｜,103.40元，折股后股份有限公司的总股本为7,500万股，其中，｜
｜ ｜特发集团（国有股东）持有4,777.50万股，特发投资（国有股东｜
｜ ｜）持有97.50万股。 ｜
｜ ｜2018年10月26日，发行人召开第一次股东大会，全体发起人一致｜
｜ ｜决定按原账面净资产值折股将特发物业整体变更为股份有限公司｜
｜ ｜，审议通过了《关于<深圳市特发服务股份有限公司章程>的议案｜
｜ ｜》及其他事项，并选举产生了第一届董事会由非职工代表担任的｜
｜ ｜董事、第一届监事会由股东代表担任的监事。 ｜
｜ ｜2018年11月20日，发行人在深圳市市场监督管理局办理完毕公司｜
｜ ｜登记手续，领取了统一社会信用代码为914403001922285356的《｜
｜ ｜营业执照》。 ｜
｜ ｜2018年11月25日，天健会计师出具天健验〔2018〕3-67号《验资｜
｜ ｜报告》并验证“截至2018年10月26日，深圳市特发服务股份有限｜
｜ ｜公司已收到全体出资者所拥有的截至2018年2月28日止深圳市特 ｜
｜ ｜发物业管理有限公司的净资产109,989,103.40元，根据《公司法｜
｜ ｜》的有关规定，按照公司的折股方案，将上述净资产折合股本7,｜
｜ ｜500万元，资本公积金34,989,103.40元”。 ｜
｜ ｜公司现持有统一社会信用代码为914403001922285356的营业执照｜
｜ ｜，注册资本16,900万元，股份总数16,900万股（每股面值1元） ｜
｜ ｜。 ｜
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【2.发行上市】
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｜网上发行日期 ｜2020-12-10｜上市日期 ｜2020-12-21｜
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｜发行方式 ｜ ｜每股面值(元) ｜1.00 ｜
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｜发行量(万股) ｜2500.0000 ｜每股发行价(元) ｜18.78 ｜
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｜发行费用(万元) ｜3693.3669 ｜发行总市值(万元) ｜46950 ｜
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｜募集资金净额(万元) ｜43256.6331｜上市首日开盘价(元) ｜50.00 ｜
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｜上市首日收盘价(元) ｜47.60 ｜上市首日换手率(%) ｜ ｜
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｜上网定价中签率 ｜0.02 ｜二级市场配售中签率 ｜0.00 ｜
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｜每股摊薄市盈率 ｜28.7500 ｜每股加权市盈率 ｜ ｜
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｜主承销商 ｜国泰海通证券股份有限公司 ｜
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｜上市推荐人 ｜国泰海通证券股份有限公司 ｜
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【3.关联企业】 上市公司最新公告日期：2025-06-30
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｜ 关联方名称 ｜ 关联关系 ｜ 比例(%) ｜
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｜深圳市特发口岸服务有限公司 ｜ 子公司 ｜ 100.00｜
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｜深圳市特发建设服务有限公司 ｜ 联营企业 ｜ 0.00｜
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｜深圳市特发政务服务有限公司 ｜ 子公司 ｜ 51.00｜
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｜深圳市特发楼宇科技有限公司 ｜ 子公司 ｜ 100.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜深圳市特发物业资产经营有限公司 ｜ 子公司 ｜ 100.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜深圳市特发特力物业管理有限公司 ｜ 子公司 ｜ 100.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜深圳市特发餐饮管理有限公司 ｜ 子公司 ｜ 100.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜深圳特发东部服务有限公司 ｜ 子公司 ｜ 55.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜深圳特发商务有限公司 ｜ 子公司 ｜ 100.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜湖北特发政务服务有限公司 ｜ 子公司 ｜ 51.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜特发声通科技服务(武汉)有限公司 ｜ 子公司 ｜ 51.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜特发技术刚果金有限公司 ｜ 子公司 ｜ 100.00｜
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｜特发技术安哥拉有限公司 ｜ 子公司 ｜ 0.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜特发政务服务(天津)有限公司 ｜ 子公司 ｜ 51.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜特发服务安哥拉有限公司 ｜ 子公司 ｜ 100.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜四川特发保安服务有限公司 ｜ 孙公司 ｜ 51.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜四川特发综合能源服务有限公司 ｜ 子公司 ｜ 51.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜山东特发物业管理有限公司 ｜ 子公司 ｜ 0.00｜
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｜山东省特发商务服务有限公司 ｜ 子公司 ｜ 51.00｜
├──────────────────┼────────┼─────┤
｜广东特发东部人力资源服务有限公司 ｜ 孙公司 ｜ 55.00｜
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｜成都特发融汇商业运营管理有限公司 ｜ 子公司 ｜ 51.00｜
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