☆经营分析☆ ◇000006 深振业A 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与销售。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 188270.69｜ 30730.66｜ 16.32｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 180908.44｜ 29002.06｜ 16.03｜ 96.09｜
｜房产租赁 ｜ 5860.23｜ 1513.23｜ 25.82｜ 3.11｜
｜代建服务 ｜ 876.12｜ 718.32｜ 81.99｜ 0.47｜
｜物管服务 ｜ 625.90｜ -502.94｜-80.36｜ 0.33｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜广东省 ｜ 129124.55｜ 20145.27｜ 15.60｜ 68.58｜
｜江苏省 ｜ 28672.49｜ 5479.72｜ 19.11｜ 15.23｜
｜天津市 ｜ 12433.68｜ 3230.00｜ 25.98｜ 6.60｜
｜陕西省 ｜ 10406.43｜ 1163.06｜ 11.18｜ 5.53｜
｜湖南省 ｜ 7370.37｜ 626.07｜ 8.49｜ 3.91｜
｜广西自治区 ｜ 263.17｜ 86.55｜ 32.89｜ 0.14｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 606494.82｜ 48576.58｜ 8.01｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 590120.01｜ 42392.76｜ 7.18｜ 97.30｜
｜房产租赁 ｜ 13498.95｜ 5131.86｜ 38.02｜ 2.23｜
｜代建服务 ｜ 2020.71｜ 1991.58｜ 98.56｜ 0.33｜
｜物管服务 ｜ 855.15｜ -939.61｜-109.8｜ 0.14｜
｜ ｜ ｜ ｜ 8｜ ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏省 ｜ 423877.91｜ 22581.29｜ 5.33｜ 69.89｜
｜广东省 ｜ 76897.90｜ 35526.47｜ 46.20｜ 12.68｜
｜天津市 ｜ 45134.53｜ -17073.73｜-37.83｜ 7.44｜
｜湖南省 ｜ 37686.83｜ 4913.97｜ 13.04｜ 6.21｜
｜陕西省 ｜ 20683.71｜ 1893.58｜ 9.15｜ 3.41｜
｜广西壮族自治区 ｜ 2213.94｜ 735.00｜ 33.20｜ 0.37｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 323661.43｜ 26082.47｜ 8.06｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 315731.40｜ 22726.70｜ 7.20｜ 97.55｜
｜房产租赁 ｜ 6042.96｜ 2055.61｜ 34.02｜ 1.87｜
｜代建服务 ｜ 1543.68｜ 1535.83｜ 99.49｜ 0.48｜
｜物管服务 ｜ 343.39｜ -235.68｜-68.63｜ 0.11｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏省 ｜ 279686.20｜ 13003.18｜ 4.65｜ 86.41｜
｜广东省 ｜ 21515.62｜ 9077.28｜ 42.19｜ 6.65｜
｜陕西省 ｜ 13376.00｜ 1326.20｜ 9.91｜ 4.13｜
｜湖南省 ｜ 5091.47｜ 1761.00｜ 34.59｜ 1.57｜
｜天津市 ｜ 2630.59｜ 226.98｜ 8.63｜ 0.81｜
｜广西壮族自治区 ｜ 1361.54｜ 687.82｜ 50.52｜ 0.42｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 281060.34｜ 109922.99｜ 39.11｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 264869.99｜ 101262.50｜ 38.23｜ 94.24｜
｜房产租赁 ｜ 12773.82｜ 5967.94｜ 46.72｜ 4.54｜
｜代建服务 ｜ 2931.40｜ 2903.86｜ 99.06｜ 1.04｜
｜物管服务 ｜ 485.13｜ -211.31｜-43.56｜ 0.17｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南省 ｜ 126400.49｜ 69089.81｜ 54.66｜ 44.97｜
｜广东省 ｜ 87324.82｜ 38847.69｜ 44.49｜ 31.07｜
｜天津市 ｜ 46984.17｜ 760.62｜ 1.62｜ 16.72｜
｜陕西省 ｜ 19339.45｜ 1100.92｜ 5.69｜ 6.88｜
｜广西自治区 ｜ 1011.42｜ 123.95｜ 12.26｜ 0.36｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）宏观经济形势及行业发展状况
2025年上半年国民经济运行总体平稳，稳中向好。1-6月实现国内生产总值66.05万
亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%。
2025年上半年，房地产市场依旧延续修复态势，1-6月，全国房地产开发投资4.67
万亿元，同比下降11.2%（按可比口径计算），其中，住宅投资35770亿元，下降10
.4%；房地产开发企业房屋施工面积63.33亿平方米，同比下降9.1%，其中住宅施工
面积44.12亿平方米，下降9.4%；房屋新开工面积3.04亿平方米，下降20.0%，其中
住宅新开工面积2.23亿平方米，下降19.6%；房屋竣工面积2.26亿平方米，下降14.
8%，其中住宅竣工面积1.63亿平方米，下降15.5%；新建商品房销售面积4.59亿平
方米，同比下降3.5%，其中住宅销售面积下降3.7%；新建商品房销售额4.42万亿元
，下降5.5%，其中住宅销售额下降5.2%；6月末，商品房待售面积7.69亿平方米，
比5月末减少479万平方米。其中，住宅待售面积减少443万平方米。
4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住
房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。6月13日国常会再次强调“更
大力度推动房地产市场止跌回稳”“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有
效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，
为市场注入信心。展望下半年，“好城市+好房子”或将表现出较强韧性，具备结
构性机会。
（二）公司从事的主要业务
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州等多地分别设立地区公司开展房
地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积
逾千万平方米。同时，公司在代建业务、企业公寓、商业运营、城市服务、城中村
改造等领域持续发力、积极布局，以实现公司的稳定发展。
（三）报告期内公司经营情况
2025年上半年，公司累计实现营业收入18.83亿元，完成全年预算的61.74%。截至2
025年6月30日，公司总资产160.97亿元、净资产56.18亿元，资产负债率为65.10%
，经营相对稳剑上半年主要开展工作情况如下：
1、聚焦“好房子”，锻造市场竞争力
上半年，公司全力推进存量去化，多措并举增收创利。坚持打造精品，持续提升产
品力，深圳光明天境云庭项目凭借高品质产品与精准销售节奏，开盘去化率达85%
；进一步增强开发能力，新获取深圳光明东周项目，稳固公司可持续发展基础；同
时持续提升服务力，推动客户满意度稳步上升。
2、坚持多元化，稳桨两翼”发展格局
上半年，在城中村业务方面，坚持政企协同，与宝安区和平旧村、光明区羌下旧村
签约3个前期服务合同；商业运营及物业管理方面，成功中标龙华区政府配租型保
租房管理服务项目，振业和寓项目荣获国家级品牌奖项；代建业务方面，新获取福
田区司法局公共法律服务中心改造项目，人民南深港融合消费街区建设项目一期工
程荣获深圳市建设工程安全生产与文明施工优良工地奖。
3、夯实安全底座，提升管理效能
上半年，公司加快资产处置进度，全面挖掘利润增长点；强化资金统筹管理，压降
有息负债成本，成功发行3.25亿元中票，资金安全更有保障；扎实开展隐患排查治
理年活动、安全生产治本攻坚三年专项行动；全面强化合规体系建设，有效化解潜
在风险；擦亮振业国企金字招牌，为公司发展营造良好环境。
4、坚持深化改革，激发经营活力
上半年，公司持续推进国企改革深化提升行动，推动公司治理、战略管理、转型发
展有效提升；围绕经营发展需要，开发人工智能应用场景，推动管理流程再造与决
策模式变革；与深圳大学签约联合研发保障房智慧管理系统，深化校企合作，为拓
展业务提供有力支撑。
（四）报告期内公司项目等业务进展情况
1、新增土地储备项目
2、累计土地储备情况
3、主要项目开发情况
4、主要项目销售情况
5、主要项目出租情况
8、发展战略和未来一年经营计划
公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党
的二十大精神，坚持以高质量发展为主题，以改革创新为动力，聚焦粤港澳大湾区
，不断优化投资布局，加快项目去化速度，保证公司现金流的安全稳定；同时，公
司将积极围绕中央构建房地产发展新模式的部署，采取有力措施开拓城中村改造等
相关业务领域，促进公司稳健经营和可持续健康发展；另外，公司还将加大改革创
新力度，努力探索培育新型业务，积极推动公司高质量发展。
公司2025年度预算指标：营业收入≥30.50亿元；年度计划投资总额≥7亿元。上述
指标为公司年度内部管理目标，该指标的实现受经济环境、市场状况等多种因素影
响，不构成公司对投资者的实质性业绩承诺。
9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商
品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。
10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
公司坚持稳健审慎的财务管控，科学合理的投资决策，成熟高效的运营管理，推进
党的建设、长效激励、大监督体系、改革创新容错机制、职业化提升五大保障，建
立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级
开发资质的优质国有上市房地产企业。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）公司面临的风险
1、市场风险。现阶段，随着房地产政策的持续出台，一线城市核心区域房价企稳
回升，但其他城市仍处于深度调整阶段，房地产行业销售业绩整体仍呈下滑态势。
在市场修复期间，政策释放和落地还需要一定周期，公司经营仍然存在较大压力。
2、资金风险。房地产行业作为资金密集型行业，具有资金需求量大、利润结转周
期较长等特点，但现阶段受市场信心修复缓慢、楼市销售持续承压等因素影响，房
企回款速度较为缓慢，当偿债高峰来临时，将对房企资金流动性与可持续发展能力
形成一定挑战。
（二）风险应对措施
1、攻坚业务拓展，构建多元增长
地产板块深化市场研判与动态定价机制，建立“一城一策、一盘一价”精准营销体
系，持续打造“好房子”优质项目，强化品牌价值支撑；“两翼”业务探索政企合
作、国企协同、国资集资融合等多元化路径，拓展优质轻资产项目，提升营收水平
；全面挖掘增利举措并加速见效，以低效资产处置为重点，推进现有成果落地，持
续挖掘新利润增长点。
2、筑基现金流，强化发展韧性
加快销售回笼及重点项目运作，保障建设资金链安全，为公司提供优质现金流；强
化资金统筹，发挥规模优势、降成本、防风险，合理调整负债与融资规模，降低融
资成本；坚持降本增效，提高预算精准度、强化成本费用管控，紧盯重点领域风险
防范。
3、升级品质服务，锻造核心竞争力
聚焦重点项目开发，创新关键环节流程，在合规前提下加快节奏，努力实现全年目
标；强化高品质产品打造，借鉴经典项目经验，升级新老项目品质，提升品牌美誉
度，同时加快在建项目速度确保如期交付；提升维保及时性，树立良好口碑，增强
企业市场竞争力。
4、聚焦价值提升，展现国企担当
以“十五五”战略发展规划为指引，落实国企深化改革及质量提升要求，积极参与
构建房地产发展新模式，妥善谋划公司未来发展新方向，加快开辟转型发展和资本
运作新赛道；践行国企责任，全面强化风险防控机制，重点守好安全生产、风险合
规等安全关口，为公司高质量发展提供坚实保障。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜天津振业佳元房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市振业房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜河源市振业深河投资置业有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津市振业资产管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜振业(长沙)房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京新振城房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜惠州市惠阳区振业创新发展有｜ 26000.00｜ -3300.99｜ 149438.04｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京振新业房地产开发有限公｜ 1000.00｜ -694.44｜ 83748.52｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜东莞市振业投资发展有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜东莞市振业房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜广西振业房地产股份有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市振业安歆公寓管理有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市振业城市服务有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市振业城市建设投资发展｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市振业商业运营管理有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市振业置地有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜广州市振发房地产开发有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市振业同创投资运营管理｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市振业窝趣投资运营有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜广州市振业鸿远房地产开发有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜广州市振业置地房地产开发有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市振业华舍一格公寓管理｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津振业津滨房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市振业百瑞纪投资运营有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津振业津海房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津振业化工发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市深汕特别合作区振业房｜ -｜ -｜ -｜
｜地产发展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜西安振业房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜西安振业创发置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜湖南振业房地产开发有限公司｜ 15000.00｜ 3597.62｜ 193118.81｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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