☆风险因素☆ ◇601588 北辰实业 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
审慎推荐——中金公司:2013年1季度业绩回顾【2013-04-25】
我们维持公司2013/2014年盈利预测每股0.26元/0.31元。公司股价对应2013/14年市
盈率分别为11.6/9.5倍，较我们2013年NAV预测折让45%。我们认为公司商业地产业绩
贡献稳定，资源价值高，维持“审慎推荐”评级。
推 荐——长江证券:基数效应成就增长，杠杆去化路途漫漫【2013-04-24】
我们预计公司2013、2013年EPS分别为0.27元和0.37元，对应PE分别为11.67倍和8.51
倍，维持“推荐”评级。
买 入——中航证券:公司基本面良好，写字楼及长沙项目稳步发展【2013-03-21】
我们预计公司2013-2015年EPS分别为0.3元、0.48元和0.6元，由于公司主要业务经营
状况良好，公司基本面未发生改变，我们维持公司目标价为3.5元/股，给予公司买入
评级。
谨慎推荐——东莞证券:结算增加及投资物业效益提升贡献业绩【2013-03-21】
公司集发展物业、投资物业和商业物业为一体的综合运营能力，在大型、综合房地产
项目的开发中具有明显优势。预计年内销售稳增长，目前业绩锁定性高；投资物业也
将不断贡献业绩。预测13—14年EPS分别为0.25元和0.34元，对应当前股价PE分别为1
2.5倍和9倍，首次给予公司“谨慎推荐”投资评级。
审慎推荐——中金公司:结算高增长，业绩符合预期【2013-03-21】
我们维持公司2013年盈利预测每股0.26元，并引入2014年盈利预测每股0.31元。公司
股价对应2012/13年市盈率分别为12.3/10.1倍，较我们2013年NAV预测折让42%。我们
认为公司商业地产业绩贡献稳定，资源价值高，维持“审慎推荐”评级。
增 持——中信证券:开发步入盈利拐点，租金收入稳健增长【2013-03-21】
我们认为，随着住宅开发业务步入收获期，公司目前进入了一个业绩向上增长的拐点
。同时租金收入稳步增长，有助于缓解开发投入带来的资金压力。目前公司PB只有1
倍，安全性较高。我们预计2013/2014/2015年EPS分别为0.28/0.36/0.39元／股，NAV
5.33元／股，我们给予公司30%的NAV折价，目标价3.73元／股，首次给予“增持”的
投资评级。
推 荐——长江证券:三角洲项目渐入佳境，未来发展坚实有力【2013-03-20】
随着北辰三角洲项目逐步成熟，公司整体经营情况将持续得到改善，也为其进一步的
发展打下了坚实基矗预测公司2013、2014年EPS分别为0.27元和0.37元，对应PE分别
为11.67倍和8.51倍，首次给予“推荐”评级。
审慎推荐——中金公司:3季度业绩回顾【2012-10-26】
我们微调公司2012年、2013年盈利预测至每股0.19元/0.26元。公司2012年/2013年市
盈率分别为14.7/11.0倍，目前公司股价较我们2013年NAV预测折让49%。我们认为公
司商业地产业绩贡献稳定，资源价值高，维持“审慎推荐”评级。
增 持——湘财证券:符合预期，长沙项目开始显现效果【2012-10-26】
公司2012-2014年每股收益分别为0.20元、0.30元和0.39元，对应2012年10月25日收
盘价2.79元的PE分别为13.97倍、9.40倍和7.47倍。对应2012年10月25日收盘价2.79
元的PB分别为0.93倍、0.85倍和0.76倍。公司参考2012年预测的业绩，公司已经跌破
净资产。根据公司的资产质量以及盈利能力在未来的提升，我们认为公司具有较强的
估值修复的动力，具有价值投资机会。
审慎推荐——中金公司:商业地产超预期【2012-08-09】
公司商业地产经营状况好于预期，我们小幅上调2012年、2013年盈利预测至每股0.19
元/0.25元。公司2012年/2013年市盈率分别为14.6/11.0倍，目前公司股价较我们201
3年NAV预测折让49%。我们认为公司商业地产业绩贡献稳定，资源价值高，维持“审
慎推荐”评级。
买 入——中航证券:投资物业收入快速增长，住宅项目热销【2012-08-09】
我们预计公司2012-2014年EPS分别为0.17元、0.3元和0.48元，由于公司主要业务经
营状况良好，公司基本面未发生改变，根据我们在2011年半年度年报点评中给出的估
值，我们认为公司合理价值为3.5元/股，给予公司买入评级。
增 持——湘财证券:长沙项目利润率符合预期，投资物业增长强劲【2012-08-09】
公司2012-2014年每股收益分别为0.19元、0.33元和0.40元，对应2012年8月9日收盘
价2.75元的PE分别为14.11倍、8.30倍和6.90倍。对应2012年8月9日收盘价2.75元的P
B分别为0.91倍、0.82倍和0.74倍。根据我们的预测，公司参考2012年预测的业绩，
公司已经跌破净资产。公司持有类物业收入较多，资产质量较好，具有一定的股价修
复动力。增持评级，6-12个月目标价3.8元。
增 持——湘财证券:17亿租金收入构筑基石，长沙项目开始收获【2012-05-03】
公司2012-2014年每股收益分别为0.20元、0.42元和0.47元，对应2012年4月20日收盘
价2.99元的PE分别为15.31倍、7.08倍和6.34倍。对应2012年4月20日收盘价2.99元的
PB分别为0.98倍、0.86倍和0.76倍。以假设开发法公司每股的RNAV为7.29元，对股价
有较大幅度的折价。从GAV看，销售类业务的GAV基本和净负债持平，公司的价值体现
主要在120万平米租赁经营物业的价值。目前公司业绩的变动因素主要在北京别墅项
目的销售进度。长沙项目和北京商业项目确定性较高。维持增持评级，6-12个月目标
价4.2元。
审慎推荐——中金公司:可结算项目减少，业绩同比下滑【2012-04-25】
公司经营符合预期，我们维持2012年、2013年盈利预测每股0.18元/0.23元。公司201
2年/2013年市盈率分别为17.0/13.1倍，目前公司股价较我们NAV预测折让51%。我们
认为公司长沙项目将在未来持续稳定贡献利润，而且我们看好公司投资物业未来收入
稳定增长，公司资源价值高，维持“审慎推荐”评级。
增 持——天相投顾:2012年可结算物业丰富【2012-04-24】
预计公司2012-2013年可实现每股收益0.21元和0.29元，按最新的收盘价计算，对应
的动态市盈率分别为15倍和10倍，考虑到公司经营逐步进入正轨，且目前股价仅略高
于每股净资产，价值被低估，维持“增持”投资评级。
增 持——国泰君安:持有、开发业务双双进入上升期【2012-04-05】
公司投资物业新增项目逐步走出爬坡期，与原有项目持续贡献稳定的盈利，开发业务
方面长沙项目前景向好，将持续贡献业绩。预计12-13年EPS0.21元、0.26元，目标价
3.5元，维持增持评级。
审慎推荐——中金公司:长沙项目出低谷，投资物业爬坡快【2012-03-22】
公司经营符合预期，我们微调2012年盈利预测至每股0.18元，并引入2013年预测为0.
23元。公司2011年~2012年市盈率分别为16.7/12.8倍，目前公司股价较我们NAV预测
折让52%。我们认为公司长沙项目已经基本走出低谷，未来将进入持续爬升期，而且
我们看好公司投资物业未来几年依旧贡献稳定盈利，维持“审慎推荐”评级。
增 持——天相投顾:2011年业绩同比增长131%【2012-03-22】
预计公司2012-2013年可实现每股收益0.21元和0.29元，按最新的收盘价2.92元计算
，对应的动态市盈率分别为14倍和10倍，考虑到公司经营逐步进入正轨，且目前股价
仅略高于每股净资产，价值被低估，维持“增持”投资评级。
审慎推荐——中金公司:回款好，毛利率高【2011-10-27】
公司今年毛利率超预期，我们上调2011年盈利预测至每股0.14元、维持2012年盈利预
测为每股0.17元。公司2011年~2012年市盈率分别为22.2/17.5倍，目前公司股价较我
们NAV估值折让达53%。公司今年开始业绩反转，重估价值高，估值便宜，我们维持“
审慎推荐”评级。
增 持——天相投顾:经营逐步进入正轨【2011-10-27】
预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.20元和0.32元，按最近收盘价3.02元计
算，对应的动态市盈率分别为15倍和9倍，相对估值较高，但考虑到公司目前股价已
低于真实的每股净资产，维持“增持”投资评级。
持 有——元富证券(香港):2012年长沙项目进入结算期【2011-09-30】
评价及投资建议：2011年公司房地产结算处于调整期，2011年EPS预估为0.13元，给
予A股目标价4.25元，H股目标价2.08元港币，维持“持有”投资评级。
买 入——中航证券:长沙项目进入收获期，投资物业提供安全边际【2011-08-30】
综合公司投资物业的价值，按照10%的预期收益率计算，公司合理价值约为3.5元/股
。目前A股股价相对公司合理价值有10%左右的低估，我们给予公司买入评级。
增 持——湘财证券:业绩持续改善，投资价值显现【2011-08-30】
预计2011-2013年公司EPS分别为0.17元、0.23元和0.28元，对应2011年8月29日的收
盘价PE分别为18.75倍、13.54倍和11.43倍，PB分别为1.11倍、1.04倍和0.97倍。结
合公司基本面，参照同类地产公司平均估值，给予公司“增持”评级，目标价3.74元
。
中 性——国都证券:经营困难期正在过去，等待有吸引力的估值【2011-07-29】
我们预计，公司发展物业、投资物业、商业物业在2011年分别贡献归属母公司股东的
净利润3.05亿元、1.4亿元和0.18亿元，合计每股收益0.14元，对应11年PE为26x。而
房地产板块当前的平均市盈率为19x，11年预计为24x。我们认为公司的股价已经反映
了成长性预期。总体来看。公司基本面良好，但目前估值吸引力不大，给与公司短期
中性、长期A的评级。
持 有——元富证券(香港):2011年结算下降，等待业绩低点出现【2011-05-27】
鉴于2011年公司房地产结算处于调整期，2011年调降每股收益为0.07元，调降A股目
标价4.25元，调降H股目标价2.08元港币，维持“持有“评级。
增 持——湘财证券:住宅货量开始增长，展会业务渐趋成熟【2011-03-28】
根据预测，公司2011年至2013年每股收益分别为0.15元、0.23元和0.29元。以2011年
3月25日的收盘价计算，公司2010年至2012年PE分别为24.42、15.62和12.58；PB分别
为1.27、1.18和1.09，公司估值水平相当低。同样根据保守测算，公司的每股NAV为1
0.52元，是2011年2月25日的股价3.63元的两倍还要多。鉴于北京市场存在较大的不
确定性以及公司结转速度低于预期，我们给予公司增持评级，目标价格6-12个月5.5
元。
中 性——西南证券:业绩表现平稳，增长潜力不高【2011-03-24】
预计公司2011至2013年的EPS分别为0.07元、0.08元和0.10元，对应动态市盈率为60
倍、56倍和52倍，给予“中性”的投资评级。
增 持——天相投顾:业绩低点，有望再次崛起【2011-03-24】
预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.20元和0.32元，按最近收盘价3.61元计
算，对应的动态市盈率分别为18倍和11倍；每股RNAV为7.01元，对应目前的股价，折
价高达48.5%。综合考虑公司的未来盈利和RNAV，我们维持对公司“增持”的投资评
级。
买 入——湘财证券:这里的黎明静悄悄【2010-10-29】
我们预测公司的RNAV为8.39元，较2010年10月29日的收盘价4.16元，折价率达到50%
。我们预测2010年至2012年的EPS分别为0.100元、0.182元和0.239元，对应2010年10
月29日的收盘价4.16元的PE为41.6X、22.9X和17.4X；我们预测2010年至2012年的每
股净资产分别为2.771元、2.918元和3.110元，对应2010年10月29日的收盘价4.16元
的PB为1.50X、1.43X和1.34X。我们认为公司目前股价相对于RNAV有较大幅度的折价
，目前公司股价有所低估。维持买入评级，6-12个月每股目标价格5元。
买 入——湘财证券:扬长沙之帆，深化物业运营【2010-09-13】
根据审慎的销售和结转的假设，我们预测2010年至2012年的EPS分别为0.100元、0.18
2元和0.239元，对应2010年9月10日的收盘价3.90元的PE为39.19X、21.38X和16.29X
；我们预测2010年至2012年的每股净资产分别为2.771元、2.918元和3.110元，对应2
010年9月10日的收盘价3.90元的PB为1.41X、1.34X和1.25X。首次买入评级，6-12个
月每股目标价格5元。
增 持——中信证券:期待崛起于低谷【2010-08-20】
我们给予公司2010/2011/2012年0.08/0.20/0.44元/股的盈利预测，NAV6.18元/股。
由于公司今年情况特殊，参考业绩增长和NAV给予公司A股股票“增持”的投资评级和
4.64元/股的目标价。
中 性——国元证券:后期业绩降幅有望收窄【2010-08-19】
预计10/11年EPS0.12/0.20元，目前股价4.22元，动态PE35/21倍，给予“中性”评级
。
中 性——天相投顾:独立开发长沙新河三角洲项目【2010-08-19】
盈利预测和投资评级。预计公司2010-2011年可实现每股收益0.17元和0.23元，以8月
18日的收盘价4.24元计算，对应的动态市盈率分别为26倍和19倍，暂维持“中性”投
资评级。
中 性——天相投顾:结算收入低于预期【2010-04-08】
预计公司 2010-2011 年可分别实现每股收益 0.20 元和 0.22 元，以 4 月 7 日的
收盘价 5.40 元计算，对应的动态市盈率分别为 27 倍和 24 倍。维持“中性”投资
评级。
中 性——天相投顾:财务费用增长拖累业绩【2009-11-02】
预计公司2009年和2010年的EPS分别为0.23元和0.26元。按照 10 月 30 日的收盘价
5.96 元计算，对应的动态市盈率分别为 26 倍和 23 倍。维持“中性”评级。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ ｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 89｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
└──────┴────────────────────────────┘
