☆风险因素☆ ◇600895 张江高科 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——海通证券:减持嘉事堂股份增厚当年业绩【2013-05-29】
公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获
得“新三板”首批试点，公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获
益。目前公司减持参股公司股份以回笼资金（增厚EPS0.03元），租售稳健且逐步提
升工业用地容积率。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.28和0.34元，对应RNAV
是8.18元。截至5月28日，公司收盘于6.94元，对应2013、2014年PE分别为24.78倍和
20.41倍。考虑到公司参股多家高新企业，“新三板”获批试点后投资收益增长潜力
大，我们以RNAV的90％，即7.36元为公司6个月的目标价，维持公司“增持”评级。
增 持——海通证券:租售小幅增长，结转毛利率偏低【2013-05-02】
公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获
得“新三板”首批试点，公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获
益。本期公司加快梳理股权投资项目和完善PE投资链，租售稳健且逐步提升工业用地
容积率。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.28和0.34元，对应RNAV是8.18元。
截至4月26日，公司收盘于6.15元，对应2013、2014年PE分别为21.60倍和18.06倍。
考虑到公司参股多家高新企业，PE投资链条日趋完善，“新三板”获批试点后投资收
益增长潜力大，我们以RNAV的85％，即6.95元为公司6个月的目标价，维持公司“增
持”评级。
增 持——海通证券:梳理股权投资和完善投资链，租售业务稳健【2013-04-22】
公司实施以科技房产开发运营、高科技产业投资和专业化集成服务战略。随着园区获
得“新三板”首批试点，公司有望在PE项目投资、物业增值和园区服务等方面持续获
益。本期公司加快梳理股权投资项目和完善PE投资链，租售稳健且逐步提升工业用地
容积率。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.28和0.34元，对应RNAV是8.18元。
截至4月19日，公司收盘于6.44元，对应2013、2014年PE分别为23.02倍和19.08倍。
考虑到公司参股多家高新企业，PE投资链条日趋完善，“新三板”获批试点后投资收
益增长潜力大，我们以RNAV的85％，即6.95元为公司6个月的目标价，维持公司“增
持”评级。
增 持——海通证券:新三板试点获批后公司投资收益增幅持续扩大【2012-10-30】
我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.35和0.41元，对应RNAV是10.63元。截至10月
29日，公司收盘于6.53元，对应2012、2013年PE分别为18.65倍和15.90倍。考虑到公
司参股多家高新企业，PE投资链条日趋完善，“新三板”获批试点后投资收益增长潜
力大，我们以RNAV的70％，即7.44元为公司6个月的目标价，维持公司“增持”评级
。
推 荐——国元证券:投资收益至上半年业绩大增【2012-08-27】
盈利预测与评级。公司出售业务为主要盈利来源，因以现房结算，季度间的业绩有较
大波动，但年度业绩基本可保持稳定增速，其他业务包括租赁在内相对平稳。预计12
-13年实现净利润增长16%、22%，每股收益0.35元、0.43元，两年动态PE20倍、16倍
，在园区类开发企业中，估值相对合理，维持“推荐”评级。
增 持——海通证券:获新三板首批试点，基数原因净利润大幅增长【2012-08-27】
我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.35和0.41元，对应RNAV是10.63元。截至8月2
4日，公司收盘于7.22元，对应2012、2013年PE分别为20.63倍和17.61倍。考虑到公
司参股多家高新企业，正强化PE投资链条，“新三板”试点后公司将持续受益。我们
以RNAV的85％，即9.04元为公司6个月的目标价，维持公司的“增持”评级。
推 荐——东兴证券:一区十二园给予公司无限空间【2012-07-21】
公司依托大股东资源，在资源获取方面可以获得较大的支持，因此公司在园区开发方
面具有独特的竞争力。未来张江科技园将在现有规模的基础上继续扩张，“十二五”
期间公司将迎来新的发展机遇。公司未来将大力发展投资业务，在现有创业投资的基
础上大力发展产业投资，目前园区内的多数企业将进入高速成长期，公司的产业投资
业务将面临较好的发展契机。我们预计公司2012-2014年的营业收入分别为20.22亿元
、23.39亿元和27.05亿元，归属于上市公司股东净利润分别为5.53亿元、6.22亿元和
7.36亿元，每股收益分别为0.36元、0.4元和0.48元，对应PE分别为23、20、17，维
持公司“推荐”评级。
增 持——申银万国:向投资倾斜！维持“增持”评级【2012-04-20】
我们预计公司2011年房地产收入为12.4亿元，投资收益约为2.2亿元，分别对应EPS0.
24元、0.11元，2012-2014年EPS分别为0.35/0.42/0.52元，对应PE24X/20X/17X。RNA
V为11.2元，当前折价24%。公司向投资转型的效果将逐步体现，目前估值不具备明显
优势，维持“增持”评级。
谨慎增持——国泰君安:产业投资、示范拓展，受益于新三板【2012-04-20】
预计12、13年实现EPS分别为0.38、0.48元，RNAV13.26元，股价折35%。项目集中于
张江高科技园区，成本便宜，高科技投资为成长的重要驱动，参股上海股权托管交易
中心，目标价10元，谨慎增持评级。
买 入——海通证券:加大金融股权投资，迎接新三板【2012-04-20】
我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.35和0.41元，对应RNAV是10.64元。截至4月1
9日，公司收盘于8.60元，对应2012、2013年PE分别为24.56倍和20.98倍。考虑到“
新三板”市场扩容逐步临近，公司参股多家园区高新技术企业，后期有望直接获益。
我们以RNAV的95％，即10.11元为公司6个月的目标价，维持公司的“买入”评级。
增 持——天相投顾:业绩仍主要来源于物业销售【2012-04-20】
我们之前预计公司2012-2013年的每股收益分别为0.28元、0.33元，按最近收盘价格
测算，对应动态市盈率分别为31倍、26倍。估值优势不明显，鉴于园区土地价值有待
重估，且张江高科成为新三版试点给公司创投业务带来更多机会，维持“增持”的投
资评级。
增 持——申银万国:增资上海股权交易中心，信号意义大于实质，维持“增持”评级【2011-12-19】
本次增资信号意义大于实质，公司基本面未现显著变化，适当下调2011-2013年盈利
预测至0.30、0.37、0.46元，维持“增持”评级。我们预计公司2011年房地产收入为
17亿元，投资收益约为2.5亿元，分别对应EPS0.16元、0.14元，2011-2013年EPS分别
为0.30/0.37/0.46元，对应PE25X/21X/16X。RNAV为11.2元，当前折价32%。公司在估
值上不具备显著优势，维持“增持”评级。
买 入——海通证券:预收款保持增长，受益新三板扩容【2011-10-25】
我们预计公司2011、2012年EPS分别是0.36和0.52元，对应RNAV是11.41元。截至10月
24日，公司收盘于8.84元，对应2011、2012年PE分别为24.39倍和17.15倍。考虑到“
新三板”市场扩容逐步临近，公司参股多家园区高新技术企业，有望直接获益。我们
给予公司11.41元目标价，维持对公司的“买入”评级。
增 持——天相投顾:业绩无亮点【2011-10-25】
我们之前预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.194元、0.255元，按最近收盘价
格测算，对应动态市盈率分别为46倍、35倍。估值优势不明显，鉴于园区土地价值有
待重估，且张江高科成为新三版试点给公司创投业务带来更多机会，维持“增持”的
投资评级。
买 入——民族证券:业绩无忧，长期看好【2011-08-30】
维持公司2011年至2013年的每股收益0.46元、0.59元和0.8元的预测，动态PE分别为2
0.83、16.32和12.02倍，维持“买入”评级。
买 入——海通证券:已售未结资源上升，新三板扩容有望受益【2011-08-30】
我们预计公司2011、2012年EPS分别是0.41和0.55元，对应RNAV是12.2元。截至8月29
日，公司收盘于9.59元，对应2011、2012年PE分别为23.57倍和17.28倍。考虑到“新
三板”市场扩容逐步临近，公司参股多家园区高新技术企业，有望直接获益。因此，
我们给予公司12.2元目标价，维持对公司的“买入”评级。
持 有——中银国际:业绩大幅下滑，明星团队促转型【2011-08-30】
公司2011年每股NAV为13.61元。我们将目标价由11.06元下调至10.21元，相当于24.1
倍的2011年市盈率和25%的NAV折价，维持持有评级。
买 入——海通证券:新一届领导驱动公司二次转型【2011-08-18】
预计公司2011-2013年的EPS分别为0.47元、0.65元和0.96元，以8月17日9.49元收盘
价计算，对应的动态市盈率分别为20.38倍、14.69倍和9.85倍。同时，经过测算公司
RNAV是12.2元。考虑到公司的创投平台完善，多元化投融资服务体系形成，创投收益
成为公司业绩新的增长动力。我们首次给予公司“买入”评级。
买 入——民族证券:一体两翼，厚积薄发【2011-06-17】
随着国家及区域政策对园区支持力度的加大，张江园区的战略地位及相关配套服务将
得到进一步提升。同时，公司“一体两翼”战略已步入收获期，如能成功对接新三板
，公司将迎来新的发展机遇。预计2011年至2013年公司每股收益分别为0.46元、0.59
元和0.8元，给予公司高新园区类公司2011年PE均值28.54倍作为其合理估值，对应目
标价格为13.13元，给予“买入”评级。
持 有——中银国际:业绩大幅低于预期【2011-05-03】
公司2011年每股NAV13.02元。我们将目标价由14.72元下调至11.06元，相当于23.5倍
的2011年市盈率和15%的NAV折价，下调投资评级至持有。
增 持——天相投顾:近四年来业绩首度下降【2011-05-03】
我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.35元、0.47元，按公司最近收盘价
为11.03元，对应的动态市盈率分别为31倍、23倍。鉴于园区土地价值有待重估，且
张江高科成为新三版试点给公司创投业务带来更多机会，维持“增持”的投资评级。
推 荐——东兴证券:收入未达预期，创投潜力增强【2011-05-01】
我们预测公司2011年至2013年的销售收入分别达2,514.38亿元、3,144.40亿元和3,88
9.77亿元，每股收益分别为0.51元、0.69元和0.87元。。我们维持“推荐”的投资评
级，六个月目标价13元。
推 荐——华泰证券:一体两翼奠定发展基础，创投业务收益大幅提升【2011-03-14】
我们看好公司未来发展前景，因此给予公司14.8元的目标价位，对应20倍的预测11年
市盈率，同时给予推荐评级。
推 荐——东兴证券:把握创新投资的新主题【2011-01-18】
我们预测公司2010年至2012年的每股收益分别为0.56元、0.80元和1.19元，相对应的
PE是16.81、11.73和7.85。公司成长性和盈利性在加强，目标价13元，我们维持“推
荐”的投资评级。
增 持——申银万国:房地产业务增长平平，多家参股创投公司上市【2010-10-27】
公司年报业绩存在一定不确定性，取决于天之骄之酒店式公寓是否能在本年销售并结
算。考虑到目前开盘时间晚于预期，保守起见，我们下调公司业绩，预计10、11年EP
S分别为0.52和0.68元/股，对应20和15倍PE。
推 荐——东兴证券:投资高新产业收获已在显现【2010-10-27】
我们预测公司2010年至2012年公司营业总收入分别达25.44亿元、36.84亿元和54.80
亿元。公司的每股收益分别为0.56元、0.80元和1.19元，相对应的PE是16.81、11.73
和7.85。公司以开发高科技地产为主业，客户群优质，成长性好。公司在做好高科技
园区“房东”的同时努力向好“股东”方向发展，创业投资的嘉士堂、微创医疗近期
已分别在A股创业板和香港上市。公司利用张江园区高新企业聚集的优势，已加大创
业投资力度。另外，公司不但已向浦江新区发展扩张，并已在西部开拓。目前已在成
都和雅安拥有386亩的房地产开发项目。公司成长性和盈利性在加强，我们维持“推
荐”的投资评级，目标价13元。
增 持——天相投顾:腾笼换鸟，园区物业租售效率可提升【2010-10-27】
我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.49元、0.61元、0.81元，按公司最
近收盘价为10.43元，对应的动态市盈率分别为21倍、17倍、13倍。维持“增持”的
投资评级。
推 荐——东兴证券:深握高新产业“高科技地产、创投”【2010-09-27】
目前已在成都和雅安拥有300亩的房地产开发项目。我们预测公司2010年至2012年公
司营业总收入分别达25.44亿元、36.84亿元和54.80亿元。公司的每股收益分别为0.5
6元、0.80元和1.19元，相对应的PE是16.81、11.73和7.85。公司成长性和盈利性在
加强，目标价13元，我们维持“推荐”的投资评级。
推 荐——国元证券:“一体两翼”策略维持经营稳定【2010-08-19】
公司上半年实现销售收入8.65亿元，同比减少10.55%，净利润3.04亿元，同比增加1.
46%，实现基本每股收益0.20元。“一体两翼”战略使公司经营稳定，大股东实力雄
厚，优质资源注入使物业租售保持高盈利，两翼中股权投资为助推业绩的主要动力。
预计10/11年每股收益为0.62/0.78元，动态PE16/13倍，给予“推荐”评级。
增 持——天相投顾:财务费用挤压利润空间【2010-08-19】
我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.54元、0.67元、0.82元，按公司最
近收盘价为10.10元，对应的动态市盈率分别为19倍、15倍、12倍。维持“增持”的
投资评级。
审慎推荐——招商证券:创投业务是未来看点【2010-08-19】
我们维持公司2010年、2011年及2012年的EPS分别为0.60元、0.68元及0.76元。公司2
010年的RNAV为13.65元，我们按照2010年20倍PE给予公司股价12元的目标价位。维持
公司“审慎推荐”的投资评级。
买 入——世纪证券:一体两翼，公司进入快速发展期【2010-07-02】
预计2010年、2011年、2012年每股收益分别为0.61元、0.76元和0.87元，不考虑股权
投资业务，公司每股RNAV为15.12元，当前股价相对RNAV有较大的折价，考虑到公司
未来可租售面积持续增长，浦东新区扩容、迪斯尼和世博会都对公司发展形成利好，
给予公司“买入”的投资评级。
增 持——天相投顾:创投业务渐进收获期【2010-04-30】
我们预测公司2009和2010年的每股收益分别为0.52元、0.61元、0.86元，按公司最近
收盘价为11.74元，对应的动态市盈率分别为23倍、19倍、14倍。维持“增持”的投
资评级。
增 持——国泰君安:土地资源正向张江高科园东区和中区扩张【2010-03-23】
预计公司 10-11年 EPS 分别为 0.65和 0.86元，RNAV 为 16.95元。综合园区类公司
10 年 20 倍 PE 和 RNAV 估值，并考虑公司创投龙头及其优势、大股东持续注入资
产预期等，目标价 15 元，维持增持。
审慎推荐——招商证券:创投与租赁业务蓄势待发【2010-03-23】
我们预测公司2010 年、2011 年及 2012年的EPS分别为 0.60 元、0.68 元及 0.76
元。公司 2010 年的 RNAV 为 14.16 元。我们认为公司股价存在一定程度的低估，
我们按照 2010 年 RNAV 给予公司股价14.16元的目标值，首次给予公司股票“审慎
推荐—A”评级。
买 入——中银国际:业绩波澜不惊【2010-03-22】
公司 2009年主营业务收入同比增长 23%至 21.59亿元， 净利润增长 34%至 7.07亿
元，合每股收益 0.456元，基本符合我们的预期，公司拟每 10股派现 3元，当年现
金分红比率达 66%。我们将 2010年和 2011年每股盈利预测分别调升1.5%和10.8%,
将2009年和2010年每股NAV分别调升13.7%和 13.6%。但由于地产板块整体估值中枢下
行，我们将目标价由 15.32元调降至 14.72元，维持买入的评级。
增 持——天相投顾:地产业绩平稳增长，创投力度加大【2010-03-22】
我们预测公司2010和2011年的每股收益分别为0.57元和0.71元，按公司最近收盘价 1
1.92 元，对应的动态市盈率分别为21倍和17 倍。公司创投业务将在今后几年进入收
获期，业绩存在大幅增长的可能，维持“增持”的投资评级。
增 持——天相投顾:多看点,高成长【2009-12-08】
多看点，高成长。
买 入——中银国际:业绩4季度集中释放【2009-11-02】
公司 09年前三季度主营业务收入同比上升 3%至 15.18亿元，净利润同比增长 7%至
4.77亿元，每股收益 0.308元。我们维持对其的每股盈利和评估净资产值(NAV)预测
，以及买入评级。公司今年以来股价表现大幅落后于房地产板块和上海本地地产股，
创业板行情的继续演绎、房地产信托投资基金的推出、南汇区和浦东新区整合以及上
海“两个中心”建设政策细则的不断落实、以及世博、迪斯尼等概念的深化有望成为
公司股价的阶段性催化剂。
增 持——天相投顾:面临多重利好【2009-10-31】
我们预测公司 2009 和 2010 年的每股收益分别为 0.45 元和0.67 元，按公司2009
年 10 月 30日收盘价 13.41 元，对应的动态市盈率分别为 30倍和 20 倍。维持“
增持”的投资评级。
推 荐——爱建证券:工业地产尚未复苏,短期业绩受到影响【2009-10-30】
我们下调公司 2009年每股收益至 0.41 元，以 10 月 30日收盘价 13.41 元计算，
对应市盈率为 33.63倍。给与短期“中性” ，长期“推荐”评级。
增 持——安信证券:张江高科：2009 年 3季报点评【2009-10-30】
我们继续好公司的增长潜力，认为公司 09、10年将实现年均盈利增长 40%左右，预
计 EPS 分别为 0.48 元、0.66 元，结合公司 RNAV 估值，维持公司增持－A的投资
评级和 6个月目标价 20元。
推 荐——爱建证券:投资再发力，两翼待丰满【2009-09-23】
我们预测公司 2009 年净利润同比增长 30%，每股收益 0.49 元，以 9 月 23 日收
盘价 13.09 元计算，对应市盈率为 26.71倍。我们看好公司独特的运营模式和实力
股东的鼎力支持，给与“推荐”评级。
增 持——国海证券:“一体两翼 ” ，稳健成长【2009-08-29】
张江园区具有高等级和前瞻性的定位，而张江高科是集团资源的金字塔尖，是园区产
业规模快速增长的持续受益者，同时公司也是世博会、迪士尼等重要概念的受益者，
成长前景乐观。维持 09-11 年 0.51 元、0.75 元和 0.88 元的 EPS 预测，当前股
价对应09 年25.88倍PE和 18%的RNAV折让，维持“增持”评级。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ ｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 60｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-07-01 ｜ ｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜上海唐银投资发展有限公司（以下简称“唐银投资”）系上海唐｜
｜ ｜镇工业园区经济发展有限公司（以下简称“唐镇公司”）、上海｜
｜ ｜市银行卡产业园区开发有限公司（以下简称“银行卡公司”）、｜
｜ ｜上海联明投资集团有限公司（以下简称“联明投资”）、仪邦集｜
｜ ｜团有限公司（以下简称“仪邦集团”）共同投资设立的公司。现｜
｜ ｜唐银投资全体股东拟转让各自持有的唐银投资股权。完成股权转｜
｜ ｜让后，唐银投资、唐镇公司、银行卡公司、联明投资、仪邦集团｜
｜ ｜将不再持有唐银投资股权。此次股权转让，公司除公开挂牌转让｜
｜ ｜所持唐银投资45%外，还将放弃其他股东出让唐银投资时，本公 ｜
｜ ｜司拥有的优先受让权。由于唐银投资其他股东之一——银行卡公｜
｜ ｜司的控股股东系本公司的控股股东——上海张江（集团）有限公｜
｜ ｜司，因此该事项构成关联交易。20140701：股东大会通过 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-04-21 ｜ ｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜本公司全资子公司--上海张江集成电路产业区开发有限公司（以｜
｜ ｜下简称“集电公司”）与上海张江（集团）有限公司（以下简称｜
｜ ｜“张江集团”）签订《房屋租赁合同》。根据合同约定，集电公｜
｜ ｜司同意出租，张江集团同意租赁位于上海张江高科技园区开发园｜
｜ ｜区张东路1158号3号楼第1至9层及地下一层的部分区域的房屋及 ｜
｜ ｜其设施。同时，集电公司受张江集团委托，按张江集团要求将标｜
｜ ｜的房屋进行装修，装修费用由张江集团承担。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2014-04-19 ｜ 182140000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2014-04-19 ｜ 4139300｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
└──────┴────────────────────────────┘
