☆风险因素☆ ◇600736 苏州高新 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——海通证券:减持东吴证券使净利润增幅转正【2013-04-24】
我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.22和0.29元，对应RNAV是6.55元。截至4月23
日，公司收盘于3.93元，对应2013、2014年PE分别为17.95倍和13.72。未来苏州园区
有望入寻新三板”试点。公司参股多家苏州高新区内企业，部分企业正加快A股上市
步伐，未来有望受益。我们以公司RNAV的7.5折4.91元作为公司6个月的目标价，维持
公司的“增持”评级。
中 性——中金公司:2013年一季度业绩回顾【2013-04-24】
我们维持2013/2014年盈利预测为每股0.20元/0.22元。目前公司股价对应2013、2014
年市盈率分别为19.8倍和17.7倍，对2013年净资产值有1%的折让。公司估值偏贵，增
长缓慢，我们维持“中性”评级。
谨慎推荐——东莞证券:结转减少，业绩小幅下降【2013-02-25】
预计公司13——14年EPS分别为0.26元、0.29元，对应当前股价PE分别为18倍、16倍
。公司将受益于新三板扩容利好，但房地产业务增长较慢。给予公司“谨慎推荐”投
资评级。
增 持——海通证券:旅游乐园和商业运营成为公司新亮点【2013-02-25】
我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.22和0.29元，对应RNAV是6.55元。截至2月22
日，公司收盘于4.55元，对应2012、2013年PE分别为20.68倍和15.69倍。在新的三家
园区进入“新三板”试点后，未来苏州等发达地区园区有望入眩公司参股多家苏州高
新区内企业，部分企业正加快A股上市步伐，未来有望受益。我们以公司RNAV的7.5折
4.91元作为公司6个月的目标价，维持公司的“增持”评级。
中 性——中金公司:销售偏弱，业绩低于预期【2013-02-25】
公司销售慢于预期，我们下调2013年盈利预测21.4%至每股0.20元，引入2014年盈利
预测每股0.22元。目前公司股价对应2013、2014年市盈率分别为23.0倍和20.4倍，对
2013年净资产值有15%的溢价。公司目前估值并不便宜，我们维持“中性”评级，同
时提示公司存在一定的资金流风险。
增 持——海通证券:推进徐州彭城乐园项目、强化商业运营【2012-10-29】
公司主要在苏高新区从事地产开发，同时涉足基础设施、旅游业和产业投资，并积极
推动“旅游商业住宅”组合扩张模式。今年第三季度公司为（徐州）商旅公司融资租
赁贷款提供担保，同时与金鹰国际合作运营苏州金鹰广场，对苏州乐园公司增资7500
万元。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程，东吴证券50
0万股将于今年底解禁。我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.24和0.31元，对应RN
AV是6.55元。截至10月26日，公司收盘于4.39元，对应2012、2013年PE分别为18.29
倍和14.16倍。在新的三家园区进入“新三板”试点后，未来苏州等发达地区园区有
望入眩公司参股多家苏州高新区内企业，部分企业正加快A股上市步伐，未来有望受
益。我们以公司RNAV的7.5折4.91元作为公司6个月的目标价，维持公司的“增持”评
级。
中 性——中金公司:销售依然偏弱，偿债压力较大【2012-10-29】
公司销售慢于预期，我们下调2012、2013年盈利预测分别为每股0.20元、0.25元，下
调幅度分别为21%和15%。目前公司股价对应2012、2013年市盈率分别为22.0倍和17.4
倍，对2013年净资产值有11%的溢价。公司目前估值并不便宜，我们维持“中性”评
级，提示公司短期偿债风险。
增 持——湘财证券:区外项目发力，销售逐步好转【2012-10-08】
公司开发项目评估溢价35.36亿元，持有性房地产评估溢价5.04亿元，股权投资评估
溢价2.2亿元，账面净资产30.86亿元，重估净资产73.47亿元，每股RNAV6.95元，目
前折价率约36.07%。考虑到公司上半年预售收入大幅下降，下调公司盈利预测。
增 持——海通证券:地产、旅游、投资三轮并举-上市公司调研报告【2012-09-12】
公司聚焦苏州高新区房地产开发业务，同时涉足基础设施经营、旅游服务和股权投资
业务。我们预计，公司2012、2013年EPS分别是0.28和0.34元，对应RNAV是6.8元。截
至9月11日，公司收盘于4.83元，对应2012、2013年PE分别为17.25倍和14.21倍。我
们以公司RNAV的7.5折5.27元作为公司未来6个月的目标价，维持“增持”评级。
增 持——海通证券:结算业绩一般，业务正常推进【2012-08-20】
公司主要在苏州高新区从事房地产开发业务，同时涉足基数设施、旅游业和产业投资
，并积极推动“旅游商业住宅”组合扩张模式。上半年公司继续依靠徐州彭城乐园项
目低成本获取土地，同时徐州加勒比水上世界顺利开业。公司产业基金所投资的金埔
园林、江苏银行等正加快上市进程，东吴证券500万股将于今年底解禁。我们预计公
司2012、2013年EPS分别是0.28和0.36元，对应RNAV是7.02元。截至8月17日，公司收
盘于4.86元，对应2012、2013年PE分别为17.36倍和13.5倍。在新的三家园区进入“
新三板”试点后，未来苏州等发达地区园区有望入眩公司参股多家苏州高新区内企业
，部分企业正加快A股上市步伐。我们以公司RNAV的7.5折5.27元作为公司6个月目标
价，维持公司“增持”评级。
中 性——中金公司:偿债压力犹在【2012-08-20】
我们暂维持2012、2013年盈利预测分别为每股0.25元、0.30元。目前公司股价对应20
12、2013年市盈率分别为19.3倍和16.4倍，对2012年净资产值有23%的溢价。公司目
前估值并不便宜，我们维持“中性”评级，提示公司短期偿债风险。
增 持——海通证券:参股的产业基金正式设立运作【2012-04-25】
我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.28和0.36元，对应RNAV是7.02元。截至4月24
日，公司收盘于6.34元，对应2012、2013年PE分别为22.53倍和17.57倍。考虑到“新
三板”市场的临近，以及参股公司的上市预期，我们公司的RNAV作为公司6个月的目
标价，维持公司的“增持”评级。
中 性——天相投顾:销售下降，业绩保障度低【2012-04-25】
我们预计公司2012年-2013年EPS为0.22元、0.24元，以昨日收盘价6.34元计算，动态
市盈率为29倍和26倍，维持“中性”的投资评级。
中 性——中金公司:销售情况欠佳，短期偿债压力较大【2012-04-25】
公司经营情况符合预期，我们维持2012、2013年盈利预测分别为每股0.25元、0.30元
。目前公司股价对应2012、2013年市盈率分别为25.1倍和21.1倍，对2012年净资产值
有4%的折让。公司前期较大涨幅主要因新三板扩容预期，但我们认为，扩容对于公司
业绩增厚相对有限，公司目前估值并不便宜，我们维持“中性”评级，提示公司短期
偿债风险。
增 持——湘财证券:地产业务看区外，旅创业务添新彩【2012-03-31】
公司开发项目评估溢价35.36亿元，持有性房地产评估溢价5.04亿元，股权投资评估
溢价2.2亿元，账面净资产30.86亿元，重估净资产73.47亿元，每股RNAV6.95元，折
价率约31.18%。预计2012-2014年公司每股收益分别是0.31元、0.42元和0.50元，每
股净资产分别是3.23元、3.62元、4.05元，对应PE分别为15.30倍、11.48倍、9.61倍
，PB分别为1.48倍、1.32倍、1.18倍。参照房地产、金融和旅游行业一般估值水平，
结合公司基本面，给予公司12年20倍的PE，目标价6.20元。
中 性——天风证券:业绩平淡，创投添色【2012-03-28】
我们维持公司12年EPS0.27元的预测，并给予公司13年EPS为0.31元（WIND一致预期公
司12-13年EPS为0.28元和0.38元），对应动态PE分别为19X和15X，维持对公司“中性
”评级。
增 持——海通证券:“旅游 商业 住宅”模式顺利推进【2012-03-28】
我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.28和0.36元，对应RNAV是6.48元。截至3月27
日，公司收盘于5.07元，对应2012、2013年PE分别为18.02倍和14.05倍。考虑到“新
三板”市场的临近，以及参股公司的上市预期，我们给予园区类上市公司2012年20倍
PE，对应5.60元目标价，首次给予公司“增持”评级。
增 持——国泰君安:苏州区域龙头，创投业务起航【2012-03-28】
预计12、13年净利润3.1、4.0亿元，对应EPS分别为0.29、0.37元。苏州销售恢复较
明显，公司同时也受益于新三板等预期利好，每股RNAV8.13元，现股价相对折38%。
目标价6.5元，增持评级。
中 性——中金公司:财务压力大，扩张将放缓【2012-03-28】
公司2012年收入锁定性较低，我们微调2012年盈利预测至每股0.25元，引入2013年盈
利预测为0.30元。目前公司股价对应2012、2013年市盈率分别为20.1倍和16.9倍，对
2012年净资产值有6%的折让，估值并不便宜。我们维持“中性”评级，提示公司短期
偿债风险。
观 望——华泰证券:把握区域优势，多业务协同发展【2011-11-30】
我们预计11年-13年营业收入分别为29.39亿元、33.26亿元、40.39亿元。对应EPS分
别为0.25、0.29和0.38元。公司NAV7.51元，较5.48的股价折价27%。公司立足高新区
，发展过程中充分享受大股东的资源和人才优势，未来新三板扩容进程的推进将为公
司带来新的机遇。目前公司股价对应11、12年市盈率分别为22倍和19倍，估值吸引力
一般，给予“观望”评级。
中 性——中金公司:费用高于预期短期财务压力增大【2011-10-24】
我们维持对公司2011/2012年的收入预测26亿元、36亿元不变，下调净利润预测至2.5
亿元、2.8亿元，合每股盈利0.23元、0.26元，以反映费用率上升的影响。目前公司
股价对应2011、2012年市盈率分别为22.0倍和19.3倍，对2012年净资产值有20%的折
让，吸引力一般。我们维持“中性”评级，提示公司风险在于短期偿债压力。
增 持——湘财证券:土地储备丰富，旅游地产加快发展【2011-10-23】
预计公司2011-2013年EPS分别为0.29元、0.37元和0.44元，每股净资产分别为2.98元
，3.30元和3.70元，对应2011年10月21日收盘价PE分别为17.77倍、13.95倍和11.72
倍，PB分别为1.71倍、1.55倍和1.38倍。公司每股NAV为7.80元，对应2011年10月21
日的收盘价有34.49%的折价。结合公司基本面的状况，参照房地产行业一般估值水平
，维持公司“增持”评级，赋予2012年18倍的PE，6-12个月目标价6.66元。
中 性——西南证券:销售面积同比下降，旅游业务稳步增长【2011-08-16】
预计公司2011至2013年的EPS分别为0.45元、0.56元和0.70元，对应动态市盈率为16
倍、13倍和10倍，给予“中性”的投资评级。
中 性——天相投顾:预计2011年业绩将放缓【2011-04-25】
预计公司2011年、2012年可分别实现每股收益0.29元和0.31元，按近日的收盘价7.82
元计算，对应的动态市盈率分别为27倍和25倍，但考虑到国家宏观调控下可能出现的
房地产销售不达预期的情况以及目前公司负债水平较高，可能对未来经营造成不利的
影响，故维持对公司“中性”的投资评级。
审慎推荐——招商证券:旅游地产、新三板概念有助于提升公司估值【2011-03-21】
业绩预测与投资评级：我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS分别为0.40元、0
.50元及0.58元。公司2011年的RNAV为6.86元。给予公司2011年20倍PE，目标价格8元
，维持公司股票“审慎推荐—A”评级。
中 性——西南证券:销售面积同比下降，业绩预期或将放缓【2011-03-18】
预计公司2011至2013年的EPS分别为0.49元、0.63元和0.79元，对应动态市盈率为17
倍、14倍和11倍，给予“中性”的投资评级。
中 性——天相投顾:业绩增长稳定，项目储备丰富【2011-03-18】
预计公司2011年、2012年可分别实现每股收益0.36元和0.39元，按3月17日的收盘价7
.64元计算，对应的动态市盈率分别为21.32倍和19.93倍，维持“中性”投资评级。
推 荐——国元证券:商品房结转增加推升业绩【2010-08-18】
维持推荐评级。预计10/11年EPS0.43/0.50元，目前股价6.60元，动态PE15/13倍，维
持“推荐”评级。
中 性——天相投顾:地产项目如期结算，营业收入大幅增长【2010-08-17】
我们预测公司2010-2012年净利润分别为2.91亿元、3.80亿元和4.09亿元，相应EPS分
别为0.33元、0.43元和0.46元，按照8月16日收盘价6.59元计算，动态PE分别为20倍
、16倍和14倍。公司未来业绩有一定保障，且项目储备丰富，如果房地产市场不出现
大幅度下滑，公司未来收入和利润的增长可以预见。但如果房地产市场由于价格偏高
引起销售下滑，可能对公司业绩产生不利影响。此外，公司负债水平较高，当宏观政
策出现变化时，对公司或将产生不利影响，维持公司“中性”的投资评级。
审慎推荐——招商证券:下半年销售任务较大，商业地产即将产生效益【2010-08-17】
我们维持公司2010年、2011年及2012年的EPS分别为0.45元、0.49元及0.56元。获取
新项目后，公司2010年的RNAV为6.94元。我们给予公司股价6.90元的目标值，维持“
审慎推荐”的投资评级。
增 持——江海证券:大有可为的区域龙头【2010-06-03】
预计公司2010～2012年收入36.04亿、34.83亿和42.11亿，年复合增速10.52%，实现
净利润3.19亿、3.42亿和4.12亿元，年复合增长25.19%，实现每股收益为0.36元、0.
39元和0.47元，对应10～12年动态PE分别为16倍，15倍和12倍，NAV折价10%。公司业
绩短期出现爆发式增长可能性较小，但是稳定性和抗风险能力突出。苏州诸多利好因
素为公司中长期发展打开良好前景，首次给予增持评级，6～12个月目标价7.50元。
增 持——湘财证券:未来发展具备三大优势【2010-05-28】
考虑到地产公司股价相对于RNAV的溢价水平，以及公司区域型开发商背景资源丰厚、
兼具开发与商业出租业务，我们按照20%的溢价计算，给予公司7.0元的目标价。预计
公司10～12年的EPS分别为0.42、0.52和0.69元。
审慎推荐——招商证券:有望成为未来苏州的城市综合运营商【2010-05-13】
我们预测公司2010年、2011年及2012年的EPS分别为0.45元、0.49元及0.56元。公司2
010年的RNAV为6.23元。我们按照2010年15倍PE给予公司股价6.80元的目标值，首次
给予公司股票“审慎推荐—A”评级。
中 性——天相投顾:地产项目按计划结算，收入大幅增长【2010-04-27】
我们预测公司 2010-2012 年净利润分别为3.61 亿元、3.99 亿元和 4.30 亿元，相
应EPS分别为 0.41 元、0.45 元和0.49 元，按照4月 26 日收盘价 7.47 元计算，动
态PE 分别为 18 倍、16 倍和 15 倍。公司未来业绩有一定保障，且项目储备丰富，
如果房地产市场不出现大幅度下滑，公司未来收入和利润的增长可以预见。 但如果
房地产市场由于价格偏高引起销售下滑， 可能对公司业绩产生不利影响。 此外，公
司负债水平较高，当宏观政策出现变化时，对公司或将产生不利影响，维持公司“中
性”的投资评级 。
谨慎推荐——银河证券:区域规划和大股东特殊地位构筑公司优势【2010-03-09】
由于结算收入增长和毛利率提升，公司 2010年业绩增速，预计公司2010年将实现商
品房结算面积 45万平米，结算收入 31.5亿元，净利润 3.96亿元，每股收益 0.45元
，市盈率 16.3倍。给予公司“谨慎推荐”评级。
中 性——天相投顾:地产销售良好，开发资金需求增大【2010-03-09】
我们预测公司 2010-2011 年净利润分别为 4.25 亿元和 4.75 亿元，相应 EPS分别
为 0.42 元和 0.47 元，按照 3 月8日收盘价 7.37 元计算，动态 PE 分别为 17 倍
和 16 倍，首次给予公司“中性”的投资评级（见表 1） 。公司未来业绩有一定保
障，且项目储备丰富，如果房地产市场不再次出现大幅度下滑，公司未来收入和利润
的增长可以预见。但如果房地产市场由于价格偏高引起销售下滑，可能对公司业绩产
生不利影响。此外，公司负债水平较高，当宏观政策出现变化时，对公司或将产生不
利影响。
谨慎推荐——齐鲁证券:业绩突破三重驱动：西部生态城、主题公园和城际高铁【2010-02-01】
我们认为公司现有项目储备能维持公司业绩稳定，但未来成长性还看西部生态城建设
、主题公园异地扩张及交通配套带来的利好。预计公司 09 年总体业绩比 08 年稍好
，10 年以后受多重因素驱动，业绩增长将有所突破，09年、10年、11年每股收益分
别为 0.28元、0.41元、0.58元，截止上一交易日 7.02 元的收盘价，对应的 P/E 分
别为 25 倍、17 倍、12 倍，具有一定估值优势，考虑到生态城利润分成和主题公园
异地扩张尚存在不确定性，首次给予公司“谨慎推荐”评级。
推 荐——兴业证券:看好公司后续资源获取能力【2009-12-15】
预计公司 09-11 年 EPS 分别为 0.26、0.49和0.65元，NAV 为 7.30 元，目前股价
的PE和行业水平接近，相对NAV的溢价偏低，尤其考虑到苏州西区开发、高新区城中
村改造、旅游地产模式等事件和商业模式，公司后续的资源拓展能力是非常突出的，
维持对公司的“推荐”评级。
买 入——德邦证券:面临向上大转折机遇【2009-11-16】
预计09-11年EPS分别为0.24、0.5、0.73元，对应PE31.6，15.2，10.4倍。RNAV为13.
3元，折价率为40%。价值严重低估。
增 持——安信证券:预收帐款猛增 储备升值可期【2009-10-24】
上调2010年盈利预测。由于土地储备大幅增加，且升值前景可期，每股RNAV提高到7.
6元。调高目标价，6个月目标价10.3元。
增 持——安信证券:住宅销售好 商业地产稳【2009-08-17】
公司基本面较为平稳。股票市场短期内发生调整的风险上升。公司每股RNAV6.4元，
给予50％溢价；用市盈率法对公司几类业务分部估值，其中商品房开发业务09年EPS0
.19元/股，给予30倍PE。综合RNAV和PE两种估值方法，给予公司股票6个月目标价8.5
元/股。
增 持——国泰君安:关注公司和大股东在高新区的地产资源优势【2009-07-28】
09-11年的EPS分别为0.3、0.49和0.65元，房地产RNAV值6.59元；金融、实业投资和
基础设施主业重估价值4.81元，合计11.4元RNAV。目前主流公司10年PE在22-25倍之
间，RNAV溢价30-35%。公司是区域性房地产公司，开发与出租业务兼具；基础设施产
业现金流稳定、可支撑房地产资源优势；所以公司10年PE可给25倍PE、RNAV溢价30%
，综合得到公司目标价13元，调高公司评级从谨慎增持到增持。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-04-19 ｜ 60854.6349｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜苏州新区高新技术产业股份有限公司（以下简称“公司”或“苏｜
｜ ｜州高新”）拟向包括控股股东苏州高新区经济发展集团总公司（｜
｜ ｜以下简称“苏高新集团”）在内的不超过10名特定对象非公开发｜
｜ ｜行A股股票（以下简称“本次非公开发行”）。本次非公开发行 ｜
｜ ｜股票数量不超过43,478万股（含43,478万股），其中苏高新集团｜
｜ ｜按照截至2013年12月31日持有公司股份的比例认购本次非公开发｜
｜ ｜行的股份，即认购本次非公开发行股份总数的40.57%。20140312｜
｜ ｜：近日,苏州新区高新技术产业股份有限公司(以下简称“苏州高｜
｜ ｜新”或“公司”)收到苏州市国资委转来的,江苏省人民政府国有｜
｜ ｜资产监督管理委员会(以下简称“江苏省国资委”)出具的《江苏｜
｜ ｜省国资委关于同意苏州新区高新技术产业股份有限公司非公开发｜
｜ ｜行股票有关事项的批复》(苏国资复[2014]27号)20140419：股东｜
｜ ｜大会通过 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-04-03 ｜ 69244.57｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜苏州乐园收购徐州商旅100%股权，收购价格以徐州商旅2013年12｜
｜ ｜月31日经审计的账面净资产为准。根据立信会计师事务所审计结｜
｜ ｜果，徐州商旅2013年12月31日的账面净资产为69,244.57万元。 ｜
｜ ｜该议案的实施需要在苏州乐园增资议案实施后再行实施。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2014-03-29 ｜ 435180800｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2013-02-23 ｜ 183438000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
└──────┴────────────────────────────┘
