☆经营分析☆ ◇600716 凤凰股份 更新日期：2025-05-30◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与销售。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 80910.95｜ 10346.55｜ 12.79｜ 95.71｜
｜租赁 ｜ 3625.68｜ 1109.95｜ 30.61｜ 4.29｜
｜其他 ｜ 4.00｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京紫金和旭府项目 ｜ 54101.63｜ 6512.21｜ 12.04｜ 63.99｜
｜镇江和颐居项目 ｜ 20186.45｜ 1120.48｜ 5.55｜ 23.88｜
｜宜兴凤凰怡然居项目 ｜ 5234.38｜ 2537.44｜ 48.48｜ 6.19｜
｜租赁 ｜ 3625.68｜ 1109.95｜ 30.61｜ 4.29｜
｜合肥、南通等其他房地产开｜ 1388.48｜ 176.41｜ 12.71｜ 1.64｜
｜发项目 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜ 4.00｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏省内 ｜ 83580.70｜ 11481.62｜ 13.74｜ 98.86｜
｜江苏省外 ｜ 959.93｜ -21.12｜ -2.20｜ 1.14｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜镇江凤凰和颐居项目 ｜ 3928.35｜ 259.34｜ 6.60｜ 34.36｜
｜宜兴凤凰怡然居项目 ｜ 3052.26｜ 1540.17｜ 50.46｜ 26.69｜
｜其他业务 ｜ 1756.30｜ 605.84｜ 34.50｜ 15.36｜
｜租赁收入 ｜ 1756.30｜ 605.84｜ 34.50｜ 15.36｜
｜盐城凤凰项目 ｜ 902.36｜ 111.17｜ 12.32｜ 7.89｜
｜其他零星项目 ｜ 38.57｜ 19.91｜ 51.61｜ 0.34｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 61254.30｜ 14538.06｜ 23.73｜ 94.73｜
｜租赁 ｜ 3299.87｜ 1337.15｜ 40.52｜ 5.10｜
｜其他 ｜ 104.48｜ --｜ -｜ 0.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜镇江和颐居项目 ｜ 32142.81｜ 1466.11｜ 4.56｜ 47.23｜
｜宜兴凤凰怡然居项目 ｜ 23208.95｜ 12493.46｜ 53.83｜ 34.10｜
｜盐城凤凰等其他项目 ｜ 5902.54｜ 578.49｜ 9.80｜ 8.67｜
｜其他业务 ｜ 3404.35｜ 1441.63｜ 42.35｜ 5.00｜
｜租赁收入 ｜ 3299.87｜ --｜ -｜ 4.85｜
｜其他业务-其他 ｜ 104.48｜ --｜ -｜ 0.15｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 22263.79｜ 11320.77｜ 50.85｜ 93.21｜
｜其他业务 ｜ 1622.96｜ 740.18｜ 45.61｜ 6.79｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜宜兴凤凰项目 ｜ 19399.03｜ --｜ -｜ 81.21｜
｜其他业务 ｜ 1622.96｜ 740.18｜ 45.61｜ 6.79｜
｜泰兴凤凰项目 ｜ 1362.10｜ --｜ -｜ 5.70｜
｜盐城凤凰项目 ｜ 992.03｜ --｜ -｜ 4.15｜
｜其他零星项目 ｜ 510.63｜ --｜ -｜ 2.14｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、经营情况讨论与分析
（一）公司开发项目进展情况
2024年，公司在建项目3个，总建筑面积约50.51万平方米
南京紫金和旭府项目：该项目总用地面积约4.73万平方米，总建筑面积约10.73万
平方米，总投资额为35亿元，本报告期实际投资额为50,485.89万元。该项目位于
玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为R2二类居住用
地，容积率1.55；其中，地上建筑面积约7.04万平方米，主要功能为住宅、物业管
理等其他配套用房；地下面积约3.69万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套
辅助设施。项目规划有15栋多层住宅及相关配套用房。该项目于2023年1月18日取
得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于2023年3月8日取得“建筑工程施
工许可证”。15栋住宅楼中有8栋住宅楼已竣工验收完毕并交付，剩余7栋住宅楼现
尚在施工中，计划2025年6月底前完成竣工验收备案工作。2024年度累计签约面积
为9,693.42平方米，签约金额50,132.50万元。
镇江凤凰和颐居项目：该项目总用地面积约8.87万平方米，总建筑面积约22.58万
平方米，总投资额为20.50亿元，本报告期实际投资额为13,334.43万元。该项目东
邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路
。规划用途为居住，容积率1.8，地上建筑面积约15.98万平方米，地下面积约6.45
万平方米，市政配套设施约0.15万平方米。规划有19栋多层住宅、1栋小高层、6栋
高层住宅及6栋相关配套用房。该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建
设。截至2024年12月31日，累计完成18栋多层、1栋小高层及2栋高层住宅竣工验收
并实现交付入祝2024年度累计签约面积为18,646.12平方米，签约金额21,098.95万
元。
宜兴凤凰怡然居项目：该项目总用地面积约18.87万平方米，总建筑面积约17.20万
平方米，总投资额为13.80亿元，本报告期实际投资额为3,039.72万元。该项目产
品类别为多层住宅、低层双拼别墅，项目配套有活动中心、医疗保健及康复中心。
目前该项目住宅四个组团已全部竣工交付。配套的活动中心规划总面积5,797.46平
方米，（地上3,058.47平方米，地下2,738.99平方米，地下面积计容554.76平方米
），于2024年2月2日通过竣工验收，目前已投入使用；医疗保健及康复中心规划总
面积15,294.87平方米（其中地上11,283.41平方米、地下4,011.46平方米），于20
24年1月30日通过竣工验收，并于2024年6月5日领取康复中心、活动中心不动产权
证。2024年度累计签约面积为1,998.94平方米，签约金额5,663.79万元。
（二）公司已完工项目去库存销售情况
2024年度公司各项目累计实现签约面积32,046.16平方米，累计实现签约金额78,42
7.26万元。其中，南京紫金和旭府项目住宅累计签约50,132.50万元，目前可售住
宅面积60,253.85平方米；镇江和颐居项目累计签约21,098.95万元，目前可售住宅
面积108,968.13平方米；宜兴凤凰怡然居项目累计签约5,663.79万元（含车位），
目前可售住宅面积3,044.4平方米；盐城项目累计签约947.48万元，剩余商业办公
可售面积64,630.66平方米；合肥项目累计签约408.49万元（含车位），剩余办公
可售面积68,363.50平方米；镇江凤凰和润项目累计签约154.45万元（车位），剩
余商业可售面积3,624.00平方米；南通项目剩余办公可售面积21,308.06平方米。
公司合肥项目写字楼总建筑面积为79,994.48平方米，其中1层为大堂、2层为社区
物业配套、12及27层为避难层。截至本报告期末，合肥项目剩余可销售面积68,363
.50平方米，其中低区（3-11层）已租赁面积为17,067平方米，高区（28-42层）已
租赁面积为27,084平方米，出租率达64.58%。
（三）持续保持规范治理的良好态势
公司积极建立健全治理结构、完善治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决
策机制，强化监事会的监督职能，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的
知情权和决策权，切实维护广大投资者的利益，为公司的健康发展打下了坚实的基
矗公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的
业务及自主经营能力；信息披露真实、准确、完整。
二、报告期内公司所处行业情况
2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，中国经济总体保持稳
中有进。据国家统计局初步核算，2024年实现国内生产总值1,349,084亿元，按不
变价格计算，比上年增长5.0%。分季度来看，中国经济一季度实现良好开局，但二
三季度下行压力增大。七月下旬党的二十届三中全会部署总体工作方向，九月底中
央政治局会议后一揽子政策密集出台，促进四季度经济回稳向好。
从房地产政策来看，2024年度，中央重要会议重点研判房地产市场最新形势变化，
密集出台房地产解除限制与货币宽松政策，对于楼市企稳效果显著。四月中央政治
局会议明确关注房地产供求关系的新变化；党的二十届三中全会明确，充分赋予各
城市政府房地产市场调控自主权，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普
通住宅和非普通住宅标准。七月中央政治局会议提出，积极支持收购存量商品房用
作保障性住房，进一步做好保交房工作。九月中央政治局会议明确，要促进房地产
市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。十二月中央政治
局会议更是首次提出“稳住楼市”。
从供给端来看，政策落脚点主要在于持续落实融资协调机制和房企白名单制度，扎
实推进保交房工作，同时推动房地产市场结构性调整，开展存量商品房的收储工作
。从需求端来看，有关政策重点围绕“四个取消、四个降低”开展，通过放宽居民
购房限制，减少存量房贷压力，降低新增贷款利率等措施，充分激发居民购房热情
，引导房地产市场需求与供给相匹配，促进房地产市场止跌回稳。
从房地产投资来看，房企开发投资增速持续触底，房企投资意愿下降意在主动减少
供给以促进行业供需再平衡。从长远来看，房地产供给规模持续降低符合中央对于
房地产严控增量、优化存量、提高质量的相关要求，也有利于房地产行业加速转型
，走向品质化、定制化的房地产新发展模式。
国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.
6%（按可比口径计算）。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米
，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513,330万平方米，下降13.1%。房屋新
开工面积73,893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53,660万平方米，
下降23.0%。房屋竣工面积73,743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53,7
41万平方米，下降27.4%。
从房地产成交来看，2024年，全国房地产消费市场持续深度调整。随着“四个取消
、四个降低”等放宽居民购房限制，减少居民房贷压力的政策持续落地，全国商品
房销售降幅持续收窄，高能级城市房地产成交率先升温，宽松政策对于房地产销售
的修复效果显现。
国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降
12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%
，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75,327万平方米，比上
年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
从房地产融资来看，随着城市房地产融资协调机制和房企白名单制度的持续落地，
保交楼工作取得积极进展，房地产开发到位资金降幅持续收窄，在建房地产项目的
融资需求得到充分保障。但受房地产投资收缩影响，房企新增项目的融资意愿尚未
得到显著改善。
国家统计局数据显示，2024年，房地产开发企业到位资金107,661亿元，比上年下
降17.0%。其中，国内贷款15,217亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；
自筹资金37,746亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23.0%；个人按
揭贷款15,661亿元，下降27.9%。
三、报告期内公司从事的业务情况
（一）主要业务
公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发
以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》，公司的主营业务为房地产开
发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照上海证券交易所《上市公司行业
信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。
（二）经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司
聚焦刚需型和改善型需求，坚持以住宅产品开发为主的产品策略，坚持以核心城市
及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽剩公
司亦在尝试探索新老业务协同发展，积极开展合同能源费用管理业务试点，期望新
业务能够为公司开辟新的增长空间。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司，实际控制
人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略
投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列
“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方
面均获得了控股股东的全力支持。
（二）文化品牌优势
公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“
和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在
江苏省内外具备了较高的知名度。
（三）产品优势
近年来，公司聚焦市场需求，结合自身实际情况，找准市场定位，走差异化竞争路
线，致力于打造高品质改善性住宅产品，着力提升产品竞争力，保障公司可持续发
展。
（四）资金优势
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地
产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控
股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦可以通过出售部分
公司存量金融资产，保证公司正常经营资金需求，资产负债率在同类上市企业中处
于较低水平。
（五）管理优势
公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司
持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完
善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入845,406,254.98元。归属于上市公司股东的净利润为
-178,784,850.64元。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2024年12月中央经济工作会议对2025年房地产工作进行了周密部署，一是防范化解
重点领域风险，二是持续用力推动房地产市场的止跌回稳，三是落实好严控增量和
优化存量的工作，四是要推动构建房地产发展新模式。展望2025年，房地产市场尚
处于深度筑底期，“止跌回稳”将是房地产行业未来一段时间发展的核心目标。可
以预见，在持续宽松的货币政策与解除非必要限制性措施的共同推动下，居民的购
房热情将被有效激发，全国房地产市场有望展现回温态势，高能级城市的商品房成
交量或将率先企稳。紧跟中央“严控增量、优化存量”的工作部署，房地产新增供
给或将维持低位水平，伴随着保障性住房“以购代建”等措施的持续推进，商品房
供给与需求或将实现动态匹配，有效构建房地产新发展模式。
(二)公司发展战略
2025年，凤凰股份将以稳字当头、稳中求进，在稳住房地产开发建设基本盘的基础
上，积极拓展能源费用托管新业务，尝试开拓第二增长曲线，助力实现公司价值提
升。
(三)经营计划
作为重回南京、深耕南京、打造精品的国有房企，2025年凤凰置业将稳住房地产开
发建设基本盘、积极拓展能源费用托管新业务，实现新老业务的互动发展。
一是抓项目，加快推进在建项目建设。公司将对于在建项目加强进度管理，合理优
化项目开发计划，加快项目开发效率，紧盯项目交付工作，以高效率、高标准、高
品质完成在建项目的竣工交付工作。
二是抓销售，坚定不移去库存。公司将集中力量，加速推动库存去化工作，加快销
售回款。一方面深挖渠道市场，拓宽销售渠道，创新营销模式，线上线下全面链接
客户。另一方面紧抓市场机会与政策窗口期，及时利用市场回暖期实现销售突破。
三是抓细节，凝心聚力降本增效。其次公司将精益施工，将进一步加强现场管理、
控好成本，在各个环节精打细算，在保证质量的前提下最大可能降本增效；另外公
司还将加速推进办公信息化系统更新建设，全面提升公司的管理水平和项目的运营
效率。
四是拓新局，全力以赴谋发展。公司将重点深耕南京的核心区域，择机储备去化速
度快且具备一定利润空间的项目，实现项目的高效开发和快速销售，保障公司未来
获取合理利润与稳定现金流。与此同时，公司还将在持续稳固房地产开发基本盘的
基础上，尝试开展能源费用托管业务试点，为公司未来长远健康发展提供保障。
(四)可能面对的风险
1.宏观经济风险
当前我国经济总体保持稳中有进势头，但外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻
形势仍然存在，影响总体经济形势的不确定因素尚未消除。公司主营的房地产业务
与宏观经济环境、地方经济发展密切相关，若经济增长不及预期导致市场需求萎缩
等不利影响，公司主营业务发展可能受到一定制约。公司将持续关注宏观经济形势
，提高专业开发管理水平，加强成本费用管控，努力降本增效，同时拓宽业务来源
，提升风险应对能力。
2.市场风险
当前国内房地产市场仍处于“止跌回稳”的关键时期，在房地产供求关系正在发生
重大变化的新形势下，短期内房地产市场走势还存在不确定性，新房价格持续承压
，在买涨不买跌的心态影响下，短期内居民购房需求难以得到释放，未来商品房销
售竞争将更加激烈，库存去化压力较大。未来，公司将持续加强市场监测，灵活运
用多种销售策略，提高市场应变能力，努力加快销售回款，提高运营效率。
3.经营风险
公司目前暂无土地储备，未来若无新增项目，公司获取稳定的现金流将面临严峻挑
战。公司将深耕南京核心区域，择机储备去化快且具备一定利润空间的项目，实现
项目的高效开发和快速销售。另外公司将精益施工、科技赋能双管齐下，加强现场
管理，在保证质量的前提下严控成本，全面提升公司管理水平和项目运营效率，努
力实现降本增效。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜南京凤凰地产有限公司 ｜ 20000.00｜ 39.75｜ 22212.17｜
｜南京凤凰置业有限公司 ｜ 5000.00｜ 3.20｜ 9618.88｜
｜南京龙凤投资置业有限公司 ｜ 40100.00｜ 24.76｜ 91240.90｜
｜南通凤凰置业有限公司 ｜ 27000.00｜ -1661.65｜ 17402.59｜
｜合肥凤凰文化地产有限公司 ｜ 48000.00｜ -3360.43｜ 163558.40｜
｜无锡宜康置业有限公司 ｜ 56600.00｜ 632.88｜ 74436.66｜
｜江苏凤凰和昇地产有限公司 ｜ 100000.00｜ -5329.69｜ 292917.67｜
｜江苏凤凰地产有限公司 ｜ 20000.00｜ -936.32｜ 19644.50｜
｜江苏凤凰置业有限公司 ｜ 80600.00｜ 1222.79｜ 402795.34｜
｜泰兴市凤凰地产有限公司 ｜ 28000.00｜ -223.22｜ 13827.63｜
｜盐城凤凰地产有限公司 ｜ 36000.00｜ -850.05｜ 39290.13｜
｜苏州凤凰置业有限公司 ｜ 24000.00｜ -28.44｜ 49433.66｜
｜镇江凤凰文化地产有限公司 ｜ 52000.00｜ -5357.48｜ 109025.29｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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