☆风险因素☆ ◇600716 凤凰股份 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——海通证券:文化地产，区域开发【2013-05-29】
预计公司2013、2014年EPS分别是0.45和0.55元，RNAV在6.96元。按照公司5月28日5.
26元股价计算，对应2013和2014年PE为11.22倍和9.18倍。以公司RNAV的九折作为目
标价，对应股价6.26元，首次给予公司“增持”评级。
谨慎推荐——银河证券:重大诉讼结果好于预期【2013-01-09】
根据测算，凤凰股份2012年至2014年的结算收入大致为：16.1亿元、23.4亿元和28.9
亿元；对应的净利润分别为0.5亿元、4.1亿元和5.5亿元；折合EPS分别为0.07元、0.
55元、0.75元，当前股价对应的预测市盈率分别为73倍、9.3倍、6.9倍。
谨慎推荐——银河证券:看好凤凰股份发展，大股东多方面支持【2012-11-18】
根据我们测算，凤凰股份2012年制2014年的结算收入大致为：16.1亿元、23.4亿元和
28.9亿元；对应的净利润分别为2.8亿元、4.0亿元和5.5亿元；折合EPS分别为0.38元
、0.55元、0.75元，当前股价对应的预测市盈率分别为12.9倍、8.8倍、6.5倍。凤凰
股份2012年预测PE为12.9倍，NAV估值为6.89元/股，折价30%，公司估值仍有一定优
势；同时，在大股东支持下，我们看好凤凰股份文化地产发展模式，综合来看，给予
谨慎推荐评级。
增 持——国泰君安:大股东增持，传递“文化地产”模式信心【2012-11-15】
预计公司12-13年EPS0.35、0.48元，每股RNAV6.93元，现股价相对折26%，目标价6.0
元，维持增持评级。
增 持——天相投顾:结算不平衡，期内亏损【2012-04-20】
我们预测公司2012年、2013年可分别实现每股收益0.54元和0.77元，对应的动态市盈
率分别为11倍和8倍，维持对公司“增持”的投资评级。
增 持——国泰君安:文化地产模式加快复制【2012-04-05】
预计12-13年EPS0.39元、0.49元。目标价7元，维持增持评级。
增 持——西南证券:销售情况好于预期，业绩预期保持平稳【2012-03-27】
预计公司2012至2014年的EPS分别为0.39元、0.49元和0.63元，对应动态市盈率为11
倍、9倍和7倍，给予“增持”的投资评级。
增 持——中原证券:业绩低于预期，但“文化地产”仍值得期待【2012-03-27】
预计公司2012-2013年每股收益分别为0.39元和0.48元，3月26日对应的市盈率分别为
15.79倍和12.82倍，估值不算便宜，但是由于公司文化地产的定位具有一定的政策支
持优势，因此，我们维持公司“增持”的投资评级。
谨慎推荐——银河证券:期待文化地产发力【2012-03-27】
根据对项目的跟踪，2012年结算收入主要来自于凤凰和美、凤凰和熙及凤凰山庄。预
计2012年的营业收入为18.07亿元，EPS为0.45元，PE为13.8倍；NAV为6.25元/股，折
价2%，综合考虑，给予“谨慎推荐”评级。
买 入——广发证券:调研信息速递【2011-11-09】
暂维持凤凰股份今明0.4元和0.71元的EPS不变。公司从事的文化地产事业是利国利民
的，也是响应中央大力发展文化产业的号召，我们中长期看好凤凰股份的文化地产模
式及其发展空间。
增 持——天相投顾:期间费用高，结算楼盘少导致增收减利【2011-10-26】
我们预测公司2011年、2012年可分别实现每股收益0.48元和0.66元，对应的动态市盈
率分别为14倍和11倍，维持对公司“增持”的投资评级。
买 入——广发证券:“十二五”时期文化产业大繁荣的受益者【2011-10-13】
从盈利预测部分，我们看到，公司未来三年的EPS分别为0.40元、0.71元及1.09元；
目前股价（5.00元）对应的PE分别为12.40倍、7.05倍和4.6倍。我们重申给予凤凰股
份“买入”评级，目标价9元，对应于2011年和2012年的PE分别为22.5倍及12.7倍，
相当于NAV溢价25.5%。
推 荐——华泰证券:上半年无项目结算，全年业绩锁定性良好【2011-08-10】
凤凰股份以“文化地产”的开发模式开展其房地产业务，将文化产业基础建设与地产
项目开发有机结合，在行业中具有较强的稀缺性及差异性。随着下半年项目的竣工交
付，公司业绩将得到有效释放。预计公司2011-2013年净利润分别为3.45亿元、4.76
亿元及5.97亿元，对应每股收益分别为0.47元、0.64元及0.81元。公司业绩对应当前
股价的市盈率水平为13.2倍、9.7倍和7.6倍。我们看好公司中长期发展前景，维持公
司推荐评级。
增 持——天相投顾:2011年业绩前抑后扬【2011-08-10】
我们预计公司2011年-2012年EPS为0.48元、0.78元，以昨日收盘价6.18元计算，动态
市盈率为13倍和8倍，具有估值优势，而且我们看好公司独特的商业模式以及区域竞
争优势，给予“增持”评级。
买 入——广发证券:江苏文化地产的垄断者【2011-08-09】
预计2011年至2013年EPS分别为0.40元、0.71元和1.09元，近三年复合增长率高达到6
3%；鉴于公司独特的竞争优势及未来的成长性，因此，提升公司投资评级至“买入”
。
持 有——广发证券:凤凰股份2010年年度股东大会交流纪要【2011-06-26】
我们维持公司2011年至2013年EPS分别为0.50元、0.81元及1.15元的预测不变，对应
的PE分别为13.25倍、8.23倍及5.79倍；每股重估价值约为6.71元，维持“持有”评
级。
增 持——天相投顾:业绩主要在下半年释放【2011-04-22】
我们预计公司2011年-2012年EPS为0.48元、0.78元，以昨日收盘价7.22元计算，动态
市盈率为15倍和9倍，具有估值优势，而且我们看好公司独特的商业模式以及区域竞
争优势，而且2011年期公司进入集中结算周期，给予“增持”评级。
持 有——广发证券:净利下降，但业绩已步入快速释放期【2011-03-31】
根据测算，公司2011年的营业收入预计为16.74亿元；实现归属上市公司净利润为3.7
2亿元，折合每股收益为0.50元，对应的PE为14.97倍。全额计提土地增值税后，每股
NAV估值为6.71元，股价溢价12.07%。综合考虑，我们认为公司的估值比行业略贵，
但是考虑到公司独特的拿地模式，以及公司正处在快速发展的起步阶段，因此，给予
公司“持有”评级，目标价8元。
增 持——德邦证券:大股东支持，稳步发展【2011-03-31】
我们略调低公司2011年盈利预测。预计2011-2012年营业收入分别为15.4亿、23.8亿
和29.36亿，净利润为3.15亿、5.17亿和6.59亿，对应EPS分别为0.43元、0.7元和0.8
9元。关注公司“文化地产模式”推广进程，以及南京证券股权转让进程。目前价格
相对合理，目标价8元。
推 荐——华泰证券:业绩符合预期，未来高速发展可期【2011-03-31】
公司11年两大主要项目将进入结算期，使公司可结算资源进一步丰富。考虑到当前宏
观调控仍未放松，商品房销售受冲击可能性较大，我们适当调低公司2011年及2012年
业绩预期。预计公司2011年和2012年每股收益分别为0.57元和0.71元。给予8.5元的
目标价格，仍维持推荐评级。
审慎推荐——招商证券:文化地产先锋，业绩将逐年体现【2011-03-31】
我们预测公司2011年、2012年、2013年的EPS分别为0.35元、0.45元及0.59元，公司R
NAV为5.43元，目前估值已经合理。维持公司股票“审慎推荐—A”评级。
增 持——天相投顾:文化地产模式独特，将进入结算周期【2011-03-31】
我们预计公司2011年-2012年EPS为0.49元、0.81元，以昨日收盘价7.52元计算，动态
市盈率为15倍和9倍，具有估值优势，而且我们看好公司独特的商业模式以及区域竞
争优势，而且2011年期公司进入集中结算周期，给予“增持”评级。
买 入——天相投顾:有故事、也将有业绩【2010-11-15】
我们预计公司2010-2011年的营业收入分别为11.0亿元、21.6亿元和29.6亿元，归属
母公司净利润分别为1.9亿元、4.0亿元、5.7亿元，每股收益分别为0.25元和0.53元
和0.77元。上调评级至买入，股价下跌提供买点。
买 入——广发证券:新开楼盘热销无疑，文化地产战略稳步推进【2010-10-24】
由于凤凰和美及苏州文化城售价提升，因此上调公司NAV至6.60元；预计2010年至201
2年每股收益为0.25元、0.56元及0.79元；相应的PE估值分别为25.8倍、11.5倍及8.2
倍，给予目标价8.40元，“买入”评级，相当于NAV溢价27.4%，对应2011年15倍PE。
买 入——广发证券:依托文化MALL模式，将实现公司快速成长【2010-10-10】
由于公司具有独特的竞争优势，需要给予适当的估值溢价，若按照2011年15倍PE计算
，目标价为8.41元/股，给予“买入”评级。
增 持——德邦证券:文化地产的实践者【2010-09-02】
考虑公司目前持有的南京证券5000万股权（不考虑潜在1.48亿股），RNAV为6.3元/股
，当前股价溢价仅4%。2010-2012年EPS为0.27/0.64/0.84，对应PE为25.2/10.68/7.8
6。当前价格具有一定的安全性。考虑公司的成长性，我们给予公司“增持”评级。
增 持——天相投顾:上半年无新增结算项目【2010-08-19】
我们预计公司2010-2011年的每股收益分别为0.27元和0.44元，以昨日收盘价7.26元
计算，市盈率分别为27倍和17倍，估值水平偏高，但考虑到“文化地产”这种稀缺的
商业模式、凤凰集团在文化产业的龙头地位、以及公司在江苏重点城市清晰的扩张路
径，我们看好公司的成长性，维持增持评级。
审慎推荐——招商证券:江苏省内的文化地产先锋【2010-08-19】
我们维持公司2010年、2011年及2012年的EPS分别为0.29元、0.48元及0.61元。考虑
南京证券的股权增值，公司的RNAV为4.73元，基于短期内公司股价较高，业绩难以迅
速释放，我们首次给予公司“审慎推荐”的投资评级，暂不给目标价。
买 入——东海证券:文化地产新锐【2010-07-29】
考虑到以上收购项目，假设房价涨幅=0%，贴现率=10%，公司2010年静态NAV为每股9
元。2010、2011年每股收益分别为0.35元，0.71元。考虑到公司国有背景与文化产业
地产的竞争优势，我们设定公司未来6个月目标价10元，给予“买入”评级。
增 持——天相投顾:项目未结转导致收入确认很少【2010-04-20】
我们预计公司 2010-2011年的每股收益分别为 0.34元和 0.58 元，以最新收盘价7.6
5元计算，对应的动态市盈率分别为 22倍和13倍，估值较为合理，但考虑到公司独特
的商业模式、文化产业的广大前景、以及较好的业绩成长，我们维持公司“增持”评
级。
推 荐——兴业证券:模式独特，成长可期【2010-04-16】
预计公司 2009-2011 年 EPS 分别为 0.42、0.83 和 1.23 元，NAV 为 7.38 元，首
次给予“推荐”评级。
增 持——天相投顾:2009符合预期、2010高度锁定【2010-03-25】
我们预计公司 2010-2011年的每股收益分别为 0.34元和 0.61 元，以昨日收盘价9.3
0元计算，对应的动态市盈率分别为 27倍和15倍，估值较为合理，考虑到公司考虑到
公司独特的商业模式、文化产业的广大前景、以及较好的业绩成长，我们维持公司“
增持”评级。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 12｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 24｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-05-31 ｜ 300000｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜为满足公司房地产开发业务对资金的需要，公司及下属子公司拟｜
｜ ｜在2014年下半年、2015年上半年向公司控股股东江苏凤凰出版传｜
｜ ｜媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）借款累计不超过30亿｜
｜ ｜元，单笔借款的借款期限及借款金额根据公司经营资金需求确定｜
｜ ｜，借款利率不高于同期公司向银行借款利率，最高不超过同期银｜
｜ ｜行基准利率上浮30%，实际借款利率以上述二种利率低者为准。2｜
｜ ｜0140531：股东大会通过 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2013-10-16 ｜ 11090.9945｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜凤凰传媒及其下属公司创壹软件因经营发展需要，拟购买南京凤｜
｜ ｜凰地产开发的坐落于南京市白下区太平南路与白下路交界处的凤｜
｜ ｜凰和睿大厦18层、19层及17层商品房，建筑面积分别为3510.13 ｜
｜ ｜平方米和1867.64平方米，总房款分别为人民币72,285,960元和 ｜
｜ ｜人民币38,623,985元。凤凰传媒和创壹软件与本公司均受同一控｜
｜ ｜制人控制，根据上海证券交易所《股票上市规则》第10.1.3条第｜
｜ ｜（二）项的规定，本次交易构成了公司的关联交易。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2013-10-16 ｜ 110909945｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2013-09-07 ｜ 294000000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
└──────┴────────────────────────────┘
