☆风险因素☆ ◇600322 天房发展 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——海通证券:汉沽土地整理补助使净利润增幅转正【2013-05-02】
公司房地产业务全部集中在天津，涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。公司自
去年开始加大保障房项目储备力度（涉及代建保障房120万平），目前公司权益建面
合计437万平米（不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目），可满足公司未来三年开
发。在地产调控背景下，公司保持谨慎心态从而使其负债和现金流良好，而每股预收
款较高。我们预计，公司2013、2014年EPS分别是0.18和0.22元，对应RNAV是6.89元
。截至4月26日，公司收盘于3.19元，对应2013年PE为18.16倍，2014年PE为14.44倍
。给予公司RNAV的55%作为其目标价，对应3.79元目标价，维持公司的“增持”评级
。
增 持——海通证券:谨慎应对调控，营收和净利与上年持平【2013-04-03】
我们预计，公司2013、2014年EPS分别是0.18和0.22元，对应RNAV是6.89元。截至4月
2日，公司收盘于3.25元，对应2013年PE为18.51倍，2014年PE为14.71倍。给予公司R
NAV的55%作为其目标价，对应3.79元目标价，维持公司的“增持”评级。
增 持——海通证券:结算增幅扩大，毛利率偏低影响净利润增幅【2012-10-31】
我们预计，公司2012、2013年EPS分别是0.28和0.37元，对应RNAV是7.13元。截至10
月30日，公司收盘于3.29元，对应2012年PE为11.82倍，2013年PE为8.92倍。给予公
司2012年RNAV的55%作为其目标价，对应3.92元目标价，维持公司的“增持”评级。
增 持——海通证券:结算毛利率较低影响当期净利润【2012-08-30】
公司房地产业务全部集中在天津，涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。公司自
去年开始加大了保障房项目储备力度（涉及代建保障房120万平），目前公司权益建
面合计437万平米（不考虑1700亩的汉沽河西土地整理项目），可满足公司未来三年
开发。我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.31和0.37元，对应RNAV是7.13元。截
至8月29日，公司收盘于3.19元，对应2012年PE为10.40倍，2013年PE为8.65倍。给予
公司2012年RNAV的55%作为其目标价，对应3.92元目标价，维持公司的“增持”评级
。
增 持——海通证券:保障房确保公司业绩增长【2012-03-30】
我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.27和0.33元，对应RNAV是6.03元。截至3月29
日，公司收盘于3.46元，对应2012年PE为12.84倍，2013年PE为10.53倍。给予公司20
12年6.5折的RNAV作为其目标价，对应3.92元目标价，维持公司的“增持”评级。
增 持——海通证券:RNAV折价高，一、二级开发业务进入结算期【2012-03-05】
我们预计，公司2011-2012年EPS分别为0.24元和0.30元，以3月2日4.19元收盘价计算
，对应的动态市盈率分别为17.58倍和14.17倍。公司RNAV是6.01元。当前股价较重估
净资产值折价54％，安全边际较高。考虑到公司具备地处天津快速发展的区域优势，
保障房开发体量大，土地整理业务贡献业绩有提升空间，我们以RNAV的75％，即4.51
元为公司6个月的目标价，维持公司“增持”评级。
增 持——海通证券:每股预收款高，业绩锁定性强【2011-10-31】
我们预计公司2011、2012年EPS分别是0.28和0.32元，对应RNAV是6.04元。截至10月2
8日，公司收盘于3.97元，对应2011年PE为14.18倍，2012年PE为12.41倍。我们以RNA
V的75％，即4.53元为公司6个月的目标价，维持公司的“增持”评级。
增 持——英大证券:继续加大保障性住房建设力度【2011-08-30】
预计2011年-2013年公司结算收入约为31.96亿元、42.96亿元和49.32亿元，净利润可
达到3.45亿元、5.98亿元和7.12亿元，每股收益分别为0.281元、0.460元和0.547元
，年复合增长率为39.52%。按照公司目前股价，市盈率分别为15.91、9.72和8.17，
处于较低区域，我们继续看好未来天津保障房建设为公司发展带来的正效用，因此，
继续给予“增持”评级。
增 持——海通证券:限价房项目结算增加推动营收大幅上升【2011-08-26】
我们预计公司2011、2012年EPS分别是0.34和0.44元，对应RNAV是6.31元。截至8月25
日，公司收盘于4.59元，对应2011年PE为13.57倍，2012年PE为10.49倍。给予公司20
11年15倍PE，对应5.07元目标价，维持公司的“增持”评级。
增 持——天相投顾:项目拓展稳步进行，加大保障房投入【2011-08-26】
预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.28元和0.38元，按最近收盘价4.59元计
算，对应的动态市盈率分别为17倍和12倍，考虑到公司是市场上少有的保障房投资标
的，维持“增持”投资评级。
推 荐——银河证券:业绩符合预期，保障房助力规模化发展【2011-08-25】
我们预计公司2011、2012年主营收入为23.6亿元和30.5亿元；实现归属母公司股东的
净利润分别为3.7亿元和4.6亿元；每股收益为0.33元和0.41元，对应当前股价的市盈
率分别为13X和11X。我们认为公司是保障房建设阶段中能够全方位受益的标的股，维
持公司推荐投资评级。
增 持——海通证券:保障房体量持续扩大【2011-07-07】
我们预计公司2011、2012年EPS分别是0.33和0.47元，按7月6日公司收盘价5.54元计
算，分别对应2011-2012年的PE为16.96倍和11.72倍。公司RNAV为6.86元。尽管RNAV
更能反映公司长期价值，但考虑到公司目前PE水平相对行业均值偏高，因此，我们取
公司RNAV值的90%（6.17元）作为公司6个月的目标价，维持公司“增持”评级。。
推 荐——银河证券:全方位受益保障房建设的标的股【2011-05-30】
我们预计公司2011、2012年主营收入为23.6亿元和30.5亿元；实现归属母公司股东的
净利润分别为3.7亿元和4.6亿元；每股收益为0.33元和0.41元，对应当前股价的市盈
率分别为13X和11X。我们认为公司是保障房建设阶段中能够全方位受益的标的股，给
予公司推荐投资评级。
增 持——海通证券:保障房等结算资源增加推动营收上升【2011-04-27】
公司房地产业务全部集中在天津，涵盖商品房、保障房和一级土地开发业务。1月初
，公司以较低价格取得汉沽旧城改造两幅土地开发权，权益建面增至384万平米，可
以满足公司未来三年开发。今年，在复杂的市场环境和国家大力扶持保障房建设的形
势下，公司一方面将加大商品房销售力度，一方面将加快保障房的开工和竣工交付。
2011年，公司计划实现营业收入30亿元，同比增长51%，全年计划施工面积280万平方
米。考虑到今年1季度公司预收账款较高为48.54亿元（每股预收账款排名靠前），因
此今年公司业绩增长的锁定性较强。我们预计公司2011、2012年EPS分别是0.32和0.4
6元，对应RNAV是6.81元。截至4月26日，公司收盘于6.13元，对应2011年PE为18.96
倍，2012年PE为13.32倍。维持公司的“增持”评级。
增 持——英大证券:商品房受限背景下保障房成为推动公司发展关键【2011-04-27】
预计2011年-2013年公司结算收入约为31.96亿元、42.96亿元和49.32亿元，净利润可
达到3.45亿元、5.98亿元和7.12亿元，每股收益分别为0.281元、0.460元和0.547元
，年复合增长率为39.52%。按照公司目前股价，市盈率分别为20.11、12.28和10.33
，与房地产行业目前19.65倍的平均市盈率相比较，目前公司股价处于合理区域，我
们看好未来天津保障房建设为公司带来的收益，因此，给予“增持”评级。
谨慎推荐——中邮证券:保障房、商品房、一级开发三足鼎立【2011-03-31】
我们预计公司2011年、2012年和2013年的净利润分别为3.06亿元、4.72亿元和5.68亿
元，对应每股收益0.28元、0.43元和0.51元。
增 持——海通证券:保障房龙头企业，2011年业绩增长锁定性强【2011-03-30】
我们预计公司2011、2012年每股收益分别是0.32和0.46元，对应RNAV在6.81元左右。
截至3月29日，公司收盘于6.5元，对应2011年PE为20.31倍，2012年PE为14.13倍。首
次给予“增持”评级。
增 持——西南证券:销售情况较为理想，业绩增长预期较好【2011-03-30】
预计公司2011至2013年的EPS分别为0.30元、0.43元和0.57元，对应动态市盈率为25
倍、20倍和15倍，给予“增持”的投资评级。
买 入——天相投顾:前三季度业绩基本符合预期【2010-10-26】
我们预计公司2010-2012年的每股收益分别为0.20元、0.36元和0.48元，以最新收盘
价4.79元计算，对应的动态市盈率分别为24倍、13倍和10倍，2011年估值具备一定优
势，考虑到深耕天津的区域布局、综合开发的商业模式、2011年业绩大幅增长、天房
集团的整合预期等投资亮点，我们维持公司买入评级。
买 入——天相投顾:具备五大亮点的津门标杆房企【2010-09-29】
我们预计公司2010-2012年的每股收益分别为0.19元、0.35元和0.49元，对应的动态
市盈率分别为23.2倍、12.5倍和9.0倍，鉴于以上五大投资亮点，我们上调投资评级
至买入。
增 持——山西证券:业绩如期，销售将入佳境【2010-08-20】
预计公司10-11年的营业收入分别为24.59亿元和38.82亿元，净利润分别为3.31亿元
和5.48亿元。按目前股本折算，10、11年的EPS分别为0.28元和0.47元。按目前股价
，公司10、11年PE分别为18X和11X，估值与我们对房地产行业2010年18X持平，但基
于公司较低的市净率和我们对天津房地产市场看好的判断，我们将公司评级上调至“
增持”。
增 持——天相投顾:保障房拉动销售大幅增长【2010-08-20】
我们预计公司2010-2011年的每股收益分别为0.25元和0.37元，以昨日收盘价4.98元
计算，对应的动态市盈率分别为20倍和13倍，公司最核心的看点在于：城市综合运营
商这种商业模式、公司在天津房地产市场的龙头地位、大股东天房集团丰富的一级开
发储备，我们维持公司增持评级。
推 荐——国元证券:高盈利项目将体现业绩【2010-08-20】
预计10/11年EPS0.29/0.43元，目前股价4.98元，动态PE17/12倍，给予“推荐”评级
。
中 性——天相投顾:投资收益拉动净利润增长【2010-04-28】
我们预计公司 2010-2011年的每股收益分别为 0.24 元和 0.43 元，以最新收盘价
5.32元计算，对应的动态市盈率分别为 22倍和 13倍，估值水平较高，主要是立足天
津的项目布局和大股东背景所致，我们维持公司“中性”评级。
中 性——山西证券:受益天津发展，目前估值偏高【2010-03-10】
预计公司未来 2 年营业收入分别为 22.49 亿元和 35.50亿元；净利润分别 3.07 亿
元和 5.47 亿元。按目前股本折算，10、11 年的 EPS 分别为 0.26 元和 0.47 元。
对应当前股价的 PE 分别为26X 和14X，高于目前我们对行业 18X 的判断，维持“中
性”评级。
中 性——天相投顾:净利润增长主要源自投资收益【2010-03-10】
我们预计公司 2010-2011年的每股收益分别为 0.23元和 0.44 元，以昨日收盘价6.7
9元计算，对应的动态市盈率分别为 29倍和15倍，估值水平较高，主要是立足天津的
项目布局和大股东背景所致，我们维持公司“中性”评级。
谨慎推荐——银河证券:汉沽开发方案改进将提高投资回报率 【2010-03-10】
根据公司年报，2009 年公司预收款达到 22 亿元，商品房销售金额为 32 亿元。随
着 09 年销售的项目陆续进入交房结算期，汉沽一级开发的收益也可以逐步释放。上
调我们在 2009年 8月的公司研究报告《天房发展(600322)：楼盘品质不断提升，汉
沽开发发力》中的盈利预测。预计公司 2010、2011年的主营收入为 22亿元、26亿元
；归属母公司股东的净利润为 2.6亿元、3.3亿元，每股收益为 0.23元，0.3元，复
合增长率为 45%。维持“谨慎推荐”的投资评级。
买 入——海通证券:预期的力量【2010-02-01】
预测公司 2009-2011 年的 EPS 分别为 0.16 元、0.38 元、0.69 元，PB不到 2 倍
。公司土地储备重估空间较大，而未来三年业绩有望高速成长，高成长享受高溢价。
因此，我们维持对公司“买入”的投资评级，给予其 6个月目标价 10.00 元。
买 入——海通证券:未来业绩加速释放，土地储备空间巨大【2009-11-17】
预测公司 2009-2011 年的 EPS 分别为 0.18 元、0.41 元、0.70 元，PB值仅为 2.1
倍，土地储备重估空间较大。因为公司结算资源的结构变化，未来三年业绩有望高
速成长，高成长享受高溢价。因此，我们调高对公司的投资评级至“买入”，给予其
6个月目标价 10.00 元。
中 性——山西证券:结算进展缓慢 销售毛利上升【2009-08-28】
盈利预测与投资评级。基于公司结算进度低于预期和商品房销售比重增加带来销售毛
利率上升，我们下调了公司营业收入和上调了公司销售毛利率，预计公司 2009-2010
年营业收入分别为 15.02 亿元和 20.33亿元；净利润分别 1.86亿元和 3.29亿元。
按目前股本折算，09、10 年的 EPS 分别为 0.16 元和 0.28 元。基于对天津房地产
市场销售的良好预期以及公司在天津市房地产业的地位， 我们在行业 20 倍市盈率
的基础上给予公司 15%-20%的溢价，目前对应的股价区间为 3.68-3.84；但鉴于公司
较低的市净率，我们维持“中性”评级。
谨慎推荐——银河证券:楼盘品质不断提升，汉沽开发发力在即【2009-08-04】
预计公司 09、10年的归属母公司的净利润为 2.1亿、3亿元；每股收益为 0.19元、
0.27元。 公司的重估净资产价值 RNAV为每股 6.85元。公司股价当前相对 RNAV溢价
8%； 现在二线地产股股价比 RNAV溢价平均为 25%。公司股价相对 RNAV 溢价较低
，有估值吸引力。给予首次“谨慎推荐 ”的投资评级。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ ｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ ｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2013-12-27 ｜ ｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜公司经七届二十九次董事会会议审议通过后,与天津市天房物业 ｜
｜ ｜管理有限公司继续签署《协议书》,将友谊公寓、川北里、圣德 ｜
｜ ｜园、贵桥里、长寿公寓、体北环湖大厦、健强里、欣苑公寓、德｜
｜ ｜恩里等地点投资性房产委托给天津市天房物业管理有限公司经营｜
｜ ｜管理,合计面积10,962.25平方米,帐面原值21,084,208.08元,委 ｜
｜ ｜托时间:2014年1月1日至2016年12月31日。委托经营管理期间,由｜
｜ ｜天津市天房物业管理有限公司按市公产房租金标准收取租金,发 ｜
｜ ｜生的一切管理费用、维护费用及一切收益均由天津市天房物业管｜
｜ ｜理有限公司承担和享有。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2013-04-27 ｜ 15000｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜天津市房地产发展(集团)股份有限公司受天津市保障住房建设投｜
｜ ｜资有限公司的委托,代为建设天津市大寺新家园公租房项目。天 ｜
｜ ｜津天房建设工程有限公司(以下简称“天房建设”)是天津市大寺｜
｜ ｜新家园公租房项目的施工总承包单位。为了保证公租房项目的建｜
｜ ｜材供应和施工需要,公司全资子公司天津市凯泰建材经营有限公 ｜
｜ ｜司(以下简称“凯泰建材”)拟向天房建设销售钢材不超过40,000｜
｜ ｜吨,合计金额不超过15,000万元,用于大寺新家园公租房建设项目｜
｜ ｜。 ｜
└──────┴────────────────────────────┘
