☆风险因素☆ ◇600306 *ST商城 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——申银万国:资产价值明显低估，经营即将焕然一新【2012-10-31】
商业城作为老牌商业企业，目前由于改扩建等原因零售主业的业绩贡献很小，等到商
业城二期推出之后，主业的业绩将会有一个明显的拐点，我们预计需要有2-3年的时
间。我们更看重的是作为一个资产价值型企业，商业城拥有5处物业资产和1项股权资
产，资产价值很高。五处物业总面积48万平米，权益面积34.6万平米，资产价值约为
55亿元。盛京银行利润约在20亿元左右，30亿总股本，我们简单按照8倍PE估值，则
公司目前持有的8550万股盛京银行股权价值不少于4亿元。公司合理价值42.7亿元，
目前公司市值19亿元，属于明显的价值低估！不过，由于房地产业务结算的时间不明
确、盛京银行的上市时间表未定，因此公司的业绩尚有许多不确定性，预计12-13年E
PS为0.01、0.03元，维持增持评级。
买 入——广发证券:促销力度加大，三季度营业收入大幅提升【2011-10-30】
我们下调2011-2013年EPS至：0.06，0.10，0.16（此前0.10，0.16，0.25）。考虑到
公司为拐点型公司，且未来有大股东借商业城实现新宇亨得利在A股上市预期，我们
维持给予“买入”评级，目标价20元。
买 入——广发证券:业绩拐点已现，外延式扩张和内生增长同步提升【2011-08-09】
我们预计公司2011-2013年EPS分别为：0.23，0.43，0.60。考虑到公司为拐点型公司
，且未来有大股东借商业城实现新宇亨得利在A股上市预期，我们首次给予买入评级
，目标价20元。
中 性——天相投顾:主楼于2011年4月中旬重新开业，目前估值较高【2011-04-28】
由于2011年母公司主楼有4个多月停业期无法贡献收入，我们预计公司业绩将于2012
年迎来拐点，我们初步预测公司2011、2012年EPS分别为0.11元和0.29元，以公司4月
27日收盘价19.79元计算，对应动态市盈率分别为182倍和69倍。公司当前股价对应估
值过高，已一定程度上透支了未来的业绩成长性，因此我们维持公司“中性”的投资
评级。
增 持——申银万国:焕然一新重亮相，业绩反弹在眼前【2011-04-26】
我们认为全新改造开业的商业城凭借悠久的客缘优势、品牌形象升级、并依托中街黄
金商圈，11年公司业绩将会强势反弹。改建项目完成后，将会着手进行商业城二期扩
建项目，把现在的办公楼扩建为商场，预期增加3万平米的建筑面积，外延扩张成为
盈利持续增长的有力承接点。我们预测2011-2013年EPS为0.16元、0.4元和0.52元，
目前PE为128倍、51倍和39倍。考虑到沈阳中街商圈黄金区位优势，主楼全新开业和
未来外延扩张带来的业绩持续反转，以及丰富的优质物业资源提供较高安全边际，我
们维持“增持”的投资评级。
买 入——方正证券:主楼开业在即，具备爆发潜力【2011-03-08】
预计2010年-2012年，公司分别实现净利润0.03亿、0.50亿、1.17亿，EPS分别为0.02
元、0.28元、0.66元。我们维持公司“买入”评级。
推 荐——平安证券:百废待兴【2010-12-15】
我们预计公司2010~2012年的EPS分别为0.01元、0.20元，对应PE分别为1195倍、59.8
倍，估值偏高，但公司估值的意义不大，鉴于基本面具备底部反转的条件，2011年仍
值得持续跟踪，首次给予“推荐”评级。
增 持——安信证券:等待业绩好转【2010-11-15】
保守预计2011年、2012年每股收益0.16元和0.4元，从PS和PB估值看，公司估值基本
合理。给予公司增持-A的投资评级，另外考虑到盛京银行给公司带来的价值增加，给
予公司6个月目标价17.3元。
买 入——方正证券:盛京银行上市将扩大资产重估空间【2010-11-01】
城商行上市条件放松，盛京银行上市步伐加快；股权价值增厚预期，资产重估空间扩
大。
买 入——方正证券:拐点之后的跨越式增长【2010-10-11】
预计2010年-2012年，公司分别实现净利润0.03亿、0.50亿、1.17亿，EPS分别为0.02
元、0.28元、0.66元。
中 性——长城证券:项目进度略低于预期【2010-08-26】
预计2010－2012年每股收益分别为0.011元，0.252元和0.842元，由于公司改造工程
工期延后，下调投资评级至“中性”，看好公司的资产价值，看好公司改造完成后带
来的业绩提升，建议在股价低于产业资本的介入成本时关注公司。
推 荐——长城证券:双底夯实安全边界 期待业绩复苏惊喜【2010-05-24】
重估资产净值和大股东持股成本为公司构建双重安全边界。从二级市场表现看，公司
股价从前期高点调整下来33％，调整充分。在经济转型的大背景下，消费股将持续成
为市场关注重点。基于以上三点，给予公司“推荐”评级，建议以现价介入，等待公
司业绩的华丽转身。
中 性——光大证券:主力门店停业改造，业绩压力较大【2010-05-07】
10年公司将有5个月的停业期间不能贡献利润，我们预计10年公司营业收入为12.6亿
元，经营性的亏损额达到2000万元，主要原因是营业楼与名品折扣店停业改造；11年
改造完成，我们预计公司实现净利润2500万元，折合每股收益0.14元；鉴于目前公司
较高的估值，我们给予中性评级。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 6｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-07-24 ｜ 20000｜ 是 ｜
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｜ ｜为保证公司经营业务开展，缓解阶段性资金需求压力，2014年 7｜
｜ ｜ 月23日，公司与深圳茂业商厦有限公司签订借款协议，借款额 ｜
｜ ｜度为2亿元人民币。深圳茂业商厦有限公司为本公司关联方，本 ｜
｜ ｜次交易构成关联交易，不构成证监会规定的重大资产重组情形。｜
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｜ 关联交易 ｜2014-07-05 ｜ ｜ 否 ｜
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｜ ｜为避免未来可能产生的同业竞争问题,沈阳商业城股份有限公司 ｜
｜ ｜（以下简称“公司”或“本公司”）子公司沈阳铁西百货大楼有｜
｜ ｜限公司与沈阳茂业时代置业有限公司签订《企业托管经营协议》｜
｜ ｜，受托经营沈阳茂业时代置业有限公司下辖沈阳茂业百货铁西店｜
｜ ｜的日常经营管理事项。 ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-06-27 ｜ 336900000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-01-03 ｜ 200000000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 股权转让 ｜2014-02-25 ｜ ｜ ｜
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｜ ｜2014年2月17日，公司从股东深圳市琪创能贸易有限公司获悉， ｜
｜ ｜琪创能筹划的股份转让事宜，经与受让方进行沟通和协商，2014｜
｜ ｜年2月16日，与受让方签订股权转让协议，具体情况如下：出让 ｜
｜ ｜方：沈阳商业城（集团）有限公司（以下简称“商业城（集团）｜
｜ ｜”）通讯地址：沈阳市沈河区中街路212-214号,法定代表人：张｜
｜ ｜殿华受让方：中兆投资管理有限公司（以下简称“中兆投资”）｜
｜ ｜,通讯地址：深圳市罗湖区深南路4003号世界金融中心39楼,法定｜
｜ ｜代表人：张静.1、经协议双方协商，出让方同意将其持有的商业｜
｜ ｜城2090.794万股流通股及相关权益（约占目标公司总股本的11.7｜
｜ ｜4%）转让给受让方；受让方同意按照协议的约定受让上述的股份｜
｜ ｜及相关权益。2、转让价格2.1经协议双方协商，本次股份转让的｜
｜ ｜总价款确定为人民币20698.8606万元（大写：贰亿零陆佰玖拾捌｜
｜ ｜万捌仟陆佰零陆元整）（以下简称“转让价款”），折合每股人｜
｜ ｜民币9.9元。2.2上述股份转让价款中包含标的股份在中国证券登｜
｜ ｜记结算有限责任公司（以下简称“结算公司”）过户登记至受让｜
｜ ｜方名下之前的收益分配权。 ｜
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