☆风险因素☆ ◇002561 徐家汇 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
中 性——平安证券:增长乏力，复苏尚待时日【2013-04-25】
公司近年来鲜有外延扩张，基本依靠老店自然增长。在消费复苏缓慢的大环境下，较
容易陷入增长缓慢、费用压力增加的两难局面，从而导致公司整体业绩下滑。考虑到
消费低迷对老店内生增长的压制，维持13-14年EPS预测为0.58、0.60元不变，现价对
应13年PE约14X，维持“中性”评级！
中 性——光大证券:业绩符合预期，收入增速仍较为缓慢【2013-04-24】
我们调整公司2013-2015年EPS分别为0.58/0.61/0.66元（之前为0.59/0.62/0.67元）
，以2012年为基期未来三年复合增长率4.6%，六个月目标价8元。公司受零售行业持
续低靡影响，基本面改善幅度较小，目前估值较高；但考虑到公司在黄金商圈大量持
有的自有物业具有稀缺性，能帮助公司有效应对租金上涨的压力，未来具有一定升值
空间。同时考虑到公司较慷慨的分红比例以及较稳定的现金流，我们维持公司中性评
级。
中 性——平安证券:年报乏善可陈，复苏尚需时间【2013-03-26】
公司近年来鲜有外延扩张，基本依靠老店自然增长。在宏观经济低迷、消费意愿不振
的大环境下，较容易陷入增长缓慢、费用压力增加的两难局面，从而导致公司整体业
绩下滑。考虑到经济复苏进程缓慢，预计13-14年EPS为0.58、0.6元，维持中性评级
。
中 性——光大证券:业绩符合预期，4Q单季环较三季度出现好转【2013-03-25】
我们调整公司2013-2015年EPS分别为0.59/0.62/0.67元（之前13-14年预测分别为0.6
0/0.66元），以2012年为基期未来三年复合增长率4.8%，六个月目标价8元。公司绝
大部分经营场所为自有物业，百货自有物业经营面积合计约为6.95万平米。按5万/平
米的均价简单计算，公司自有物业重估价值约为34.75亿元。以2012年年报数据计算
，公司的RNAV约为41.87亿元，折合每股资产重估净值为10.07元/股。我们认为公司
在黄金商圈大量持有的自有物业具有稀缺性，能帮助公司有效应对租金上涨的压力，
未来具有一定升值空间。但在持续经营假设下，每股资产重估净值对股价的指导意义
有限。我们调升公司评级至中性，主要是考虑到公司较慷慨的分红比例以及较稳定的
现金流，尽管在目前情况估值仍然没有优势，但相对较合理的ROE以及分红比例在弱
市条件下显示出一定防御性。
减 持——光大证券:业绩符合预期，外延扩张能力欠佳致公司成长性不足【2013-02-07】
我们暂维持公司2012-2014年EPS分别为0.57/0.60/0.66元的判断，以2011年为基期未
来三年复合增长率为2.6%，六个月目标价7元。尽管公司最新股价（2月7日）已低于
每股资产重估净值，但我们认为在持续经营假设下，每股资产重估净值对股价的指导
意义有限。而公司最大的问题在于外延扩张能力不足，成长性欠佳，我们继续维持减
持评级。
减 持——光大证券:租赁关联方物业开设汇联食品店，长期合同利于抵御租金上涨风险【2012-11-29】
我们维持公司2012-2014年EPS分别为0.57/0.60/0.66元的判断，以2011年为基期未来
三年复合增长率为2.6%，六个月目标价6.5元。尽管公司最新股价（11月29日）已低
于每股资产重估净值，但我们认为在持续经营假设下，每股资产重估净值对股价的指
导意义有限，考虑到公司未来成长性欠佳，维持减持评级。
中 性——平安证券:单季经营大幅下滑，单体百货困境凸显【2012-10-24】
公司近年来未有外延扩张，高度依赖老店内生增长。而在今年宏观经济低迷、消费意
愿下降的大环境下，收入不增反降，各项费用压力凸显。我们预计在行业趋势性好好
转迹象不明朗的情况下，公司业绩难有明显改善。我们略调降12-14年EPS至0.57、0.
57、0.6元，维持“中性”评级。
减 持——光大证券:业绩略低于预期，短期受宏观影响业绩难出现改善【2012-10-23】
我们下调公司2012-2014年EPS分别至0.57/0.60/0.66元（之前分别为0.65/0.72/0.81
元），以2011年为基期未来三年复合增长率为2.6%，认为六个月公司合理价值为8.00
元（对应10元/股重估价值80%的折价）。尽管公司最新股价（10月23日）已低于每股
资产重估净值，但我们认为在持续经营假设下，每股资产重估净值对股价的指导意义
有限，考虑到公司未来成长性欠佳，下调公司至减持评级。
中 性——光大证券:业绩低于预期，受宏观影响主力店汇金百货净利下滑7.96%【2012-08-10】
我们下调公司2012-2014年EPS分别至0.65/0.72/0.81元（之前分别为0.68/0.76/0.85
元)，以2011年为基期未来三年复合增长率为9.9%，认为六个月公司合理价值为9.75
元，对应2012年15倍市盈率。公司自有物业较多，租金方面压力较小，但未来成长性
欠佳，维持公司中性评级。
中 性——平安证券:主力店及超市利润下滑明显，给予中性评级【2012-08-10】
考虑公司扩张战略下的短期业绩吞噬，以及CPI回落对同店增长的压制，我们预测公
司12-14年EPS为0.55、0.70和0.90元（暂不考虑股权融资）。相较于公司不到10%的
年化ROE，目前近40倍的估值仍然较高，给予“中性”评级。
中 性——光大证券:出租一处物业，增厚2012-13年EPS0.01和0.03元【2012-06-06】
我们调增公司2012-2014年EPS分别至0.68/0.76/0.85元（此前为0.67/0.73/0.82元）
，以2011年为基期未来三年复合增长率为11.5%，认为六个月公司合理价值为10.2元
，对应2012年15倍市盈率。公司目前股价基本回归合理价值，我们上调公司评级至中
性。
减 持——光大证券:业绩略超预期，并表因素助公司实现业绩同比增长【2012-04-18】
我们维持公司2012-2014年EPS分别为0.67/0.73/0.82元，以2011年为基期未来三年复
合增长率为10.3%，认为六个月公司合理价值为10.05元，对应2012年15倍市盈率。公
司自有物业比重较大，抵御租金上涨压力的能力较强。但公司外延扩张力度不够的问
题将限制未来公司估值的提升，考虑目前公司短期受到宏观环境影响伴随的收入下滑
、1H2011基数较高因素以及小非减持压力，我们下调至减持评级。
中 性——华泰联合:可比业绩下降，经营压力凸显【2012-04-18】
我们维持公司12-14年EPS=0.63、0.67和0.72元，现价对应12年动态PE为17.8X，高于
行业平均的16X，中性评级不变。
中 性——光大证券:业绩符合预期，并表汇金百货股权增厚当期业绩【2012-02-01】
我们调整公司2012-2014年EPS分别为0.67/0.73/0.82元（之前为0.66/0.72/0.83元）
，以2011年为基期未来三年复合增长率为10.3%，认为六个月公司合理价值为11.00元
，对应2012年16.4倍市盈率。公司自有物业比例高达95.05%，目前商业地产价格和租
金水平逐渐步入上升通道，公司在黄金商圈大量持有自有物业能有效应对租金上涨的
压力，大大保障了公司净利润率水平。但未来公司外延扩张性较慢的问题将限制未来
公司估值的提升，维持中性评级。
中 性——华泰联合:老店增速放缓，新店茁壮成长【2012-02-01】
考虑到公司短期内并无外延扩张计划，仅靠门店内生增长，其增速有限。我们微调公
司12-14年EPS至0.63、0.67和0.72元，现价对应12年PE为19.2X，维持中性评级。
中 性——爱建证券:外延项目仍不足，主业收入受制约【2011-10-21】
我们预计2011-12年公司的每股收益在0.61、0.67元，给予公司“中性”的投资评级
。
中 性——天相投顾:清算收益及收购少数股权致业绩高增长【2011-10-19】
我们预计公司2011-2013年EPS分别为0.56元、0.62元和0.69元，以最新收盘价计算，
对应PE分别为25倍、23倍和21倍，目前公司估值水平较低，但公司扩张步伐缓慢，成
长性较差，我们维持公司“中性”的投资评级。
中 性——华泰联合:徐家汇商圈增速放缓，公司业绩符合预期【2011-10-19】
维持公司11-13年EPS=0.58、0.64和0.69元的盈利预测（公司预计11年净利润增速在1
0%-35%之间），中性评级不变。
中 性——光大证券:业绩符合预期，较高利润增速为资产处置及并表所致【2011-10-18】
我们维持公司2011-2013年EPS分别为0.60/0.66/0.72元的预测，以2010年为基期未来
三年复合增长率为15.5%，认为六个月公司合理价值为13.20元，对应2012年20倍市盈
率。我们认为公司今年净利润增速主要归因于非经常性利得以及汇金徐汇店的一次性
并表因素，而非主营业绩的较高质量提升，未来公司外延扩张性较慢的问题将限制未
来公司估值的提升，维持中性评级。
增 持——申银万国:经营效益提升与收购汇金股权共同促进净利润率提高近1%【2011-08-10】
公司是上海徐家汇核心商圈的商业龙头，经营效益与利润率水平处于行业前列，汇金
虹桥店坪效提升可能是带动未来盈利增长的驱动力。我们预计11-13年EPS为0.61、0.
69、0.74元，目前PE为25、22、20倍，维持盈利预测。考虑到公司管理层持股比例较
高激励相对充分，我们维持增持的投资评级，风险主要来自于市场竞争环境加剧。
中 性——华泰联合:内生增长，符合预期【2011-08-10】
维持对公司11-13年收入21.6、23.1和24.8亿元，归属母公司净利润2.4、2.64和2.89
亿元（即EPS=0.58、0.64和0.69元）的盈利预测。
谨慎推荐——长江证券:增长平缓，高毛利率和低费用率是显著亮点【2011-08-10】
暂不考虑扩张门店的盈利贡献，我们预计公司2011年和2012年的EPS分别为0.61元和0
.68元，给予谨慎推荐的评级。
中 性——光大证券:业绩符合预期，股权并表贡献较多利润【2011-08-10】
我们维持公司2011-2013年EPS分别为0.60/0.66/0.72元的预测，以2010年为基期未来
三年复合增长率为15.5%，认为六个月公司合理价值为13.20元，对应2012年20倍市盈
率。我们认为公司今年净利润增速主要归因于汇金徐汇店的一次性并表因素，而非主
营业绩的较高质量提升，未来公司外延扩张性较慢的问题将限制未来公司估值的提升
，维持中性评级不变。
中 性——光大证券:依靠内生增长发展，股权并表为主要利润增长点【2011-06-28】
我们调整公司2011-2013年EPS分别为0.60/0.66/0.72元（之前为0.59/0.64/0.69元）
，以2010年为基期未来三年复合增长率为15.5%，六个月公司合理价值为13.20元，对
应2012年20倍市盈率。我们认为公司外延扩张略显不足，将影响公司的估值水平提升
，维持中性评级不变。
中 性——光大证券:业绩略低于预期，三费控制较为得当【2011-04-14】
我们调整公司2011-2013年EPS全面摊薄后为0.59/0.64/0.69(之前为0.61/0.66/0.72
元），以2010年为基期未来三年复合增长率为13.8%，六个月公司合理价值为14.75元
，对应2011年25倍市盈率，鉴于目前较高的估值水平和PEG，首次给予中性评级。
中 性——华泰联合:静待虹桥商圈成熟【2011-04-14】
我们维持此前的业绩预测：11-13年收入分别为21.6、23.1、24.8亿元，归属母公司
净利润分别为2.4、2.64和2.89亿元，EPS=0.58、0.64和0.69元。目前股价对应PE分
别为32、29和27倍。
中 性——天相投顾:业绩增长显著【2011-04-14】
我们预计公司2011-2013年EPS分别为0.56元、0.62元和0.69元，以最新收盘价计算，
对应PE分别为33倍、30倍和27倍，目前公司估值水平较高，我们首次给予公司“中性
”的投资评级。
【2.资本运作】
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