☆经营分析☆ ◇002305 *ST南置 更新日期：2025-05-21◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产的开发与运营业务。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 296962.98｜ -49505.08｜-16.67｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业销售 ｜ 241140.50｜ -3496.39｜ -1.45｜ 81.20｜
｜物业出租及物业管理 ｜ 50509.05｜ -45379.55｜-89.84｜ 17.01｜
｜酒店运营及其他 ｜ 5313.42｜ -629.14｜-11.84｜ 1.79｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜重庆 ｜ 173705.35｜ 1772.46｜ 1.02｜ 58.49｜
｜湖北 ｜ 58557.37｜ -44017.10｜-75.17｜ 19.72｜
｜湖南 ｜ 56286.46｜ -1209.91｜ -2.15｜ 18.95｜
｜四川 ｜ 6360.75｜ -6036.36｜-94.90｜ 2.14｜
｜河北 ｜ 978.19｜ 306.58｜ 31.34｜ 0.33｜
｜浙江 ｜ 692.07｜ 90.04｜ 13.01｜ 0.23｜
｜广东 ｜ 282.35｜ -89.76｜-31.79｜ 0.10｜
｜北京 ｜ 100.45｜ -321.03｜-319.6｜ 0.03｜
｜ ｜ ｜ ｜ 0｜ ｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 135563.56｜ -12774.97｜ -9.42｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业销售 ｜ 108099.23｜ 8923.87｜ 8.26｜ 79.74｜
｜物业出租及物业管理 ｜ 25247.17｜ -21403.56｜-84.78｜ 18.62｜
｜酒店运营及其他 ｜ 2217.16｜ -295.29｜-13.32｜ 1.64｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜重庆 ｜ 100930.32｜ 10766.60｜ 10.67｜ 74.45｜
｜湖北 ｜ 31837.68｜ -21365.18｜-67.11｜ 23.49｜
｜四川 ｜ 2322.20｜ -2003.38｜-86.27｜ 1.71｜
｜河北 ｜ 408.99｜ -75.64｜-18.49｜ 0.30｜
｜湖南 ｜ 50.47｜ 0.00｜ 0.00｜ 0.04｜
｜北京 ｜ 13.89｜ -90.97｜-654.9｜ 0.01｜
｜ ｜ ｜ ｜ 0｜ ｜
｜其他业务 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 105884.82｜ -58269.37｜-55.03｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业销售 ｜ 49486.42｜ -13352.28｜-26.98｜ 46.74｜
｜物业出租及物业管理 ｜ 49418.98｜ -45003.77｜-91.07｜ 46.67｜
｜酒店运营及其他 ｜ 6979.42｜ 86.68｜ 1.24｜ 6.59｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖北 ｜ 53777.56｜ -42077.37｜-78.24｜ 50.79｜
｜重庆 ｜ 39917.77｜ -10547.80｜-26.42｜ 37.70｜
｜四川 ｜ 6682.27｜ -6163.41｜-92.24｜ 6.31｜
｜江苏 ｜ 2398.55｜ 668.72｜ 27.88｜ 2.27｜
｜北京 ｜ 1320.25｜ -492.90｜-37.33｜ 1.25｜
｜河北 ｜ 1194.41｜ 476.59｜ 39.90｜ 1.13｜
｜广东 ｜ 392.12｜ -134.21｜-34.23｜ 0.37｜
｜湖南 ｜ 201.89｜ 1.00｜ 0.50｜ 0.19｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 44383.14｜ -24994.76｜-56.32｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业出租及物业管理 ｜ 25390.99｜ -21725.13｜-85.56｜ 57.21｜
｜物业销售 ｜ 16388.00｜ -4523.32｜-27.60｜ 36.92｜
｜酒店运营及其他 ｜ 2604.16｜ 1253.70｜ 48.14｜ 5.87｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖北 ｜ 24810.26｜ -22453.45｜-90.50｜ 55.90｜
｜重庆 ｜ 15102.65｜ -3105.81｜-20.56｜ 34.03｜
｜四川 ｜ 2327.72｜ -504.43｜-21.67｜ 5.24｜
｜河北 ｜ 746.46｜ 441.03｜ 59.08｜ 1.68｜
｜北京 ｜ 690.30｜ 582.23｜ 84.34｜ 1.56｜
｜江苏 ｜ 655.29｜ 44.68｜ 6.82｜ 1.48｜
｜湖南 ｜ 50.47｜ 1.00｜ 1.98｜ 0.11｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中
房地产业的披露要求
2024年，中国GDP首次突破130万亿元，同比增长5.0%，经济增长目标顺利实现。总
的来看，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展扎实推进。
在房地产开发方面，国家统计局数据显示，2024年全年全国房地产开发投资同比下
降 10.6%，住宅投资下降 10.5%；商品房销售面积下降12.9%，销售额下降17.1%。
9月26日中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，在政策刺激下，四
季度销售环比回升0.2%。12月，中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作
会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了
更加坚定的稳楼市基调。
在商业地产方面，2024年商业地产新增供应量持续增加，但消费增速放缓导致部分
城市库存积压，大宗交易金额回落，市场短期仍需消化库存。商业地产运营商更加
注重精准定位与运营创新，例如结合体验式消费、文化IP等业态提升吸引力。一线
城市核心商圈仍保持较高出租率，而新兴区域则通过差异化主题（如亲子娱乐、夜
间经济）吸引客流。同时，绿色低碳理念加速渗透，节能改造和智慧管理系统成为
商业综合体升级的重点。
在城市运营方面，城市发展的核心动能从传统的生产力驱动转向以智慧治理、资产
盘活和服务优化为核心的综合性运营模式。其中，高新技术园区、物流园区等细分
领域表现活跃。2024年，高技术产业投资同比增长8.0%，带动工业地产需求向专业
化、集约化方向转型。传统工业区因环保要求提升逐渐退出，而新兴园区聚焦新能
源、智能制造等产业，配套服务更加完善。在城市更新领域，2024年全国共实施城
市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，在推动城市结构优化、功能完善和品
质提升等方面综合性成效逐步显露。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中
房地产业的披露要求
公司作为中央企业控股的上市商业地产公司，以“电建集团运营类资产的保值增值
平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战
略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，
聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作，主要业务范围包含商业运营
、城市运营等板块。公司借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经从
区域型逐步成长为全国型，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、上海、
深圳、广州、杭州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心。
在商业运营板块，公司报告期内运营项目19个，运营面积116万平方米，打造了泛
悦
mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，并拥有丰富的商业运营经验及优
秀成熟的团队，品牌形象较好，具有较高知名度。2024年，公司商业运营业务稳中
向好：一是招商工作持续发力，积极拓展市场优质品牌，全年签约300余家；二是
运营质效持续提升，通过提升成本集采覆盖率，实现采购成本整体压降，通过合同
信息化管理，实现成本数据实时可视化管理，为公司日常经营提供有力数据支撑及
合同溯源，有效提升运营效率；三是品牌声量及市场影响力持续扩大，年内共计斩
获“ESG 新秀企业奖”“商业地产年度影响力企业”“商业地产优秀运营商奖项”
等19项行业大奖，“商业地产百强名单”排名上升至第38位。
在城市运营板块，公司运营项目12个，运营面积25万平方米，涵盖产业园、酒店、
写字楼、长租公寓等业态，依托控股股东与实际控制人资源优势，通过积极与各地
方国资平台合作，公司城市运营市场化拓展业务取得了显著的进步。2024年，公司
与随州市城投产业投资有限公司合作的城市公共活动中心综合体项目，打开了公司
城市场馆运营业务新领
在长租公寓业务方面，新增上海、武汉两地项目开业运营。产业服务力赋能提升方
面，倾力打造了“星火BOX”（集楼宇配套与共享服务于一体的特色服务空间）、
“力学咖啡”（品牌运营及门店拓展）等赋能产品线，为服务产业客户搭建了新场
景，丰富了新内容。
发展战略和未来一年经营计划
请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2024年12月31日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房
按揭贷款的担保余额为0.27亿元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。按揭
贷款担保风险可控，因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。
三、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化
和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基矗
持续提升的价值创造能力
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业地产
开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”的
规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经验丰
富。
成熟的运营模式及丰富的产品线
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要产品线的
开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
持续优化的股权结构及优质股东
南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，积极
推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的业
务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东
进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
商业能力和商户资源
公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公司、
业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响力
，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的、合作关系密切的优质品牌商户，并通过
整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局
及轻资产发展奠定了基矗
四、公司未来发展的展望
（一）未来发展展望
“十四五”期间，公司以“致力于成为国内领先的城市运营服务商”为愿景，以“
电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为
战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”
战略“营”字环节的实施载体，抓好商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工
作，坚决实施“1231”发展方针，即：“1个主业”——以运营服务为主业，深耕
产业运营赛道，打造具有公司特色的运营服务，向综合运营服务类业务转型；“2
个定位”——以“电建集团运营类资产的保值增值平台、电建地产公司城市运营业
务的主要承载平台”为定位；“3大业务模块”——以“以商业运营服务为核心，
综合类城市运营为重要拓展方向，高质量投资适度补充”的业务发展格局，夯实基
础，切实提升经营业绩；“1个突破口”即以“资本运作”为突破口，利用资本市
场促进公司进一步转型，实现上市公司高质量发展。
（二）公司未来具体经营计划
在商业运营方面，公司将逐步构建聚焦商业的“大运营体系”，在出租率稳定基础
上全力以赴做好经营提升，做资产管理下的城市运营商；进一步加强数字化和AI技
术在项目运营中的作用，利用AI算法预测商圈客流量与租户需求，动态调整租金策
略与业态组合，优化商铺布局与公共区域设计，提升坪效。
在城市运营方面，通过项目经验沉淀和资源积累，聚焦优势产品线和业态，固化业
务合作模式与合作标准，形成快速复制能力；发挥商业、产业的协同效应，形成稳
定的现金流、利润。
（三）可能面临的风险
1、市场风险
房地产市场是区域性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司在
当地的销售和业绩状况影响很大。公司需加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域
，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
2、经营风险
房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制
、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围广
，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审
批和监管，这对公司项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目
运作能力及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个环节出现问题，可能会直
接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。
3、融资、利率风险
房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模的扩
大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融资
工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银
行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的
按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜中文发集团文化有限公司 ｜ -｜ -77.52｜ 1794.11｜
｜北京海赋私募基金管理有限公｜ -｜ 139.58｜ 1402.25｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京十心房地产有限公司 ｜ 10200.00｜ -1975.38｜ 85314.61｜
｜南京悦霖房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜南京智盛房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜南京电建中储房地产有限公司｜ 10000.00｜ -2157.00｜ 178690.86｜
｜南京聚盛房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜南京锦华置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜广州招赢房地产有限责任公司｜ 10000.00｜ -969.61｜ 461424.91｜
｜成都中电建海赋房地产开发有｜ 24500.00｜ -339.94｜ 38261.09｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都南国住房租赁有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜成都泛悦北城房地产开发有限｜ 10000.00｜ -387.17｜ 147486.27｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州投悦房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜武汉三型企业管理咨询有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉临江悦城房地产开发有限｜ 27435.96｜ -9.69｜ 59407.25｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉临江荣城房地产开发有限｜ 46084.18｜ -34.55｜ 81745.68｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉北都商业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜武汉南国商业发展有限公司 ｜ 64000.00｜ -1866.65｜ 187197.74｜
｜武汉南国洪创商业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜武汉南国洪广置业发展有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉南国融汇商业有限责任公｜ 39215.00｜ -59.52｜ 41902.30｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉双联创和置业有限公司 ｜ -｜ 174.30｜ 824.32｜
｜武汉大本营商业管理有限公司｜ 5000.00｜ -3479.38｜ 508744.85｜
｜武汉明涛房地产有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜武汉泛悦企业管理咨询有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉泛悦城市运营管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉洺悦房地产有限公司 ｜ 5000.00｜ -2807.62｜ 215841.93｜
｜武汉熙悦房地产有限公司 ｜ 10000.00｜ -720.41｜ 75265.45｜
｜武汉赋能企业管理咨询有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜河北雄安泷韶商贸有限公司 ｜ 8000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市国润金海房地产有限公｜ 280000.00｜ 18437.35｜ 1060344.08｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳洺悦房地产有限公司 ｜ 100000.00｜ -1682.34｜ 119722.41｜
｜湖北南国创新置业有限公司 ｜ 1000.00｜ -4714.81｜ 250885.53｜
｜湖北南国宏泰产业园投资发展｜ 2000.00｜ 161.72｜ 22921.36｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜荆州南国商业发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜荆州南国酒店管理有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜襄阳南国商业发展有限责任公｜ 10000.00｜ -1393.47｜ 19905.30｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆六真房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜重庆启润房地产开发有限公司｜ -｜ -252.82｜ 276029.23｜
｜重庆康田洺悦房地产开发有限｜ 91000.00｜ 3396.89｜ 309410.97｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆泛悦房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜重庆澋悦房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -519.08｜ 282541.06｜
｜长沙京蓉房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜长沙悦汉房地产有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
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