☆风险因素☆ ◇002285 世联行 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
买 入——中信建投:市场份额继续提升【2013-04-26】
公司业绩锁定性具保障。预计公司在13-14年EPS分别为0.84元和0.99元，维持“买入
”评级。我们看好公司行业前景、区域深耕带来的规模效应以及业务体系的逐步完善
，予以6个月目标价20元。
增 持——海通证券:维持公司基本面拐点判断【2013-04-24】
预计公司2013和2014年EPS在0.81和0.98元。截至4月23日，公司股价在12.85元，对
应2013和2014年PE在15.86和13.11倍。给予公司2013年20倍市盈率，对应股价16.2元
，维持“增持”评级。
谨慎推荐——东莞证券:市场占有率不断提升，业绩增长明显【2013-03-27】
公司为A股上市唯一一家房地产代理服务公司。房地产行业景气下降，公司市场份额
不断提升。同时完成全国性布局，未来将利用规模优势，同时积极提升核心区域的效
益实现继续快速发展。其资产服务及金融服务业务对公司利润贡献也将不断提高。预
测公司13—14年EPS分别为0.75元和0.93元，对应当前股价PE分别为16倍和13倍，维
持公司“谨慎推荐”投资评级。
中 性——北京高华:业绩符合预期，2012年二/三季度的利润率水平在2013年更具可持续性【2013-03-27】
我们将世联地产2013-15年每股盈利预测小幅调整了4%/2%/0%，并将我们基于18倍201
3年预期市盈率的12个月目标价格上调了2%，至人民币14.5元。目前世联地产股票对
应15.2倍的2013年预期市盈率，较A股开发商8.4倍的市盈率溢价82%（年初至今溢价
为108%）。我们维持对该股的中性评级。风险：一手代理销售额强于/弱于预期；政
策意外收紧。
增 持——申银万国:以量补价战略持续，看好公司2013年销售【2013-03-26】
看好公司2013年代理销售，微幅调整2013-2015年盈利预测至0.81、0.99、1.38元（
原预测为2013年0.79元、2014年1.03元），年复合增长率29%，维持“增持”评级。
买 入——中信建投:锁定性强，逐步成熟【2013-03-26】
公司业绩锁定性具保障，预计公司在13-14年EPS分别为0.84元和0.99元，维持“买入
”评级。我们看好公司行业前景、区域深耕带来的规模效应以及业务体系的逐步完善
，予以6个月目标价20元。
买 入——中信建投:业绩释放节奏加快【2013-02-01】
预计公司在12-13年EPS分别为0.62元和0.75元，予以“买入”评级。我们看好公司行
业前景、区域深耕带来的规模效应以及业务体系的逐步完善，予以6个月目标价20元
。
增 持——国泰君安:结算加快，上调业绩，成长股潜力显现【2013-01-31】
上调公司12、13年EPS至0.64（0.10）、0.80（0.07）元。公司战略重点是开拓三四
线城市，扩大市场份额，预计随分公司成熟市占率仍将提升，带来边际利润率提升。
拓展地产服务链，发挥协同效应，改善收入结构，成长可期，维持增持评级，目标价
20元。
增 持——海通证券:基本面拐点判断得到验证【2013-01-30】
公司股价弹性来自：1）代理业务超预期增长、2）毛利率提升、3）代理结算周期加
快和4）费用率上调预期。从当前行业趋势看，公司正处于从第一阶段向第二阶段转
移的过程。2012年1-12月份公司累计实现代理销售金额2111亿元，比上年同期增长48
.24%。考虑到公司2012年前三季度业绩基数较低，预判以上代销收入将对2013年业绩
释放构成利好。按照公司3.36亿总股本计算，预计公司2012年至2014年每股收益在0.
65、0.81和0.96元。截至1月29日，公司股价在14.67元，对应2012和2013年PE在22.5
7和18.11倍。考虑到公司业务发展能力和市场品牌，给予公司2013年22倍市盈率，对
应股价17.82元，维持“增持”评级。
增 持——申银万国:结算超预期，上调2012至2013年盈利预测至0.63、0.79元【2013-01-30】
我们预计2012-2014年公司代理销售额分别为2111、3000、4000亿元，结算额分别为1
600、2300、3000亿元，费率相对稳定为0.83%，对应2012-2014年业绩为0.63元、0.7
9元、1.03元（原预测为0.46、0.56、0.71元），年复合增长30%。目前公司对应2013
年市盈率19X，估值较为合理，维持“增持”评级。
增 持——国泰君安:销售亮丽份额上升、结算滞后拖累业绩【2012-10-29】
预计公司12-14年EPS分别为0.54、0.73、0.97元。公司战略重点是开拓三四线城市，
扩大市场份额，预计随分公司成熟市占率仍将提升，带来边际利润率提升。拓展地产
服务链，发挥协同效应，改善收入结构。维持增持评级，目标价16元。
增 持——海通证券:4季度代理结算将好于3季度【2012-10-29】
公司目前已实现但未结算的代理销售额约998亿元，相当于约7.89亿元代理费收入。
其中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约913亿元，相当于约7.0亿元的代
理费收入。以上业绩将在未来9个月逐步结算。由于4季度属于地产公司结算期，公司
4季度代理有望好于3季度。公司预计2012年全年业绩增长-10%-20%，4季度结算进度
决定公司业绩释放程度。按照公司3.36亿总股本计算，预计公司未来三年每股收益在
0.55、0.66和0.78元。截至10月26日，公司股价在11.7元，对应2012和2013年PE在21
.27和17.72倍。考虑到公司业务发展能力和市场品牌，给予公司2012年24倍市盈率，
对应股价13.2元，维持“增持”评级。
增 持——申银万国:全年业绩高度依赖于销售代理结算情况，维持“增持”评级【2012-10-29】
公司全年销售额高增长成定局，鉴于结算周期并未明显改变，维持公司增持评级。公
司前3季度代理销售额达1405亿元，同比增长31%，增速高于年中的25%。我们预计公
司全年代理销售额将达1900亿元，较去年增长33%，但由于结算周期未变，这部分增
长无法体现在2012年营业收入中，未来已实现未结算代理销售额仍将持续累积，故维
持增持评级。公司2012-2014年EPS分别为0.46元、0.54元、0.70元，对应PE为25X、2
2X、17X。
买 入——北京高华:业绩低于预期，对利润率改善前景看法更加谨慎【2012-10-29】
鉴于我们对利润率的看法更为谨慎以及收入结算速度慢于预期，我们将2012-14年每
股盈利预测下调了24%/20%/22%至人民币0.57/0.93/1.21元。我们将估值基础延展至2
013年，并相应将12个月目标价格从18.45元（基于18倍的2012年预期市盈率）调整为
15.89元（基于17倍的2013年预期市盈率，较A股开发商存在50%的溢价），对应36%的
上行空间。维持买入评级。世联地产当前股价对应12.6倍的2013年预期市盈率，较我
们研究范围内的开发商存在56%的溢价，而其历史均值为90%。
增 持——国泰君安:市场份额持续提升，拓展地产服务链【2012-08-28】
预计公司12-14年EPS分别为0.80、1.06、1.37元。公司战略重点是开拓三四线城市，
扩大市场份额，拓展地产服务链，发挥协同效应加大合约收入业务如物业管理等，信
贷改善对业绩存在双重提升，维持增持评级，目标价16元。
增 持——申银万国:转型效果初露端倪，收入确认困难重重，下调评级至“增持”【2012-08-27】
维持公司结算代理销售额1500亿元、实现代理销售额1800亿元的预测，同时下调公司
结算费率至0.83%，我们下调公司2012-2014年EPS至0.46元/0.69元/1.00元，对应PE2
5X/17X/12X，估值优势不明显，下调评级至增持。公司未来催化剂仍主要来自开发商
资金面改善带来的佣金收入确认加速。
买 入——北京高华:符合预期，二季度业绩确认利润率复苏趋势，结算速度未有改善；买入【2012-08-27】
我们将2012年、2013年和2014年每股盈利预测分别调整了-7%/6%/5%，以计入结算慢
于预期但一手代理销售额好于预期的因素。同时，我们将12个月目标价格从人民币19
.04元下调至18.47元（仍基于18倍的12个月预期市盈率）。该股当前股价对应11.4倍
的12个月预期市盈率，较A股开发商8.5倍的水平溢价35%（今年以来平均溢价幅度为5
7%）。重申买入评级。
买 入——申银万国:集中度持续提升，上调公司全年代理销售额至1800亿元，维持“买入”评级【2012-07-12】
我们预计主要城市销售回暖将可持续，公司代理销售额有望达到1800亿元，较上年增
长26%，给定全国房地产销售今年8%的增长，公司的市场集中度将从去年的2.4%提升
至2.8%，体现销售代理市场强者恒强局面日益明确。我们维持对公司的盈利预测和“
买入”评级，预计公司2012-2014年业绩分别为0.85元、1.11元、1.46元，对应动态
市盈率15X、11X、9X。
买 入——北京高华:交易量增长的受益者，规模扩张是关键；首次评级为买入【2012-07-10】
我们基于20倍12个月预期市盈率得出的12个月目标价格为人民币19.04元，隐含42%的
上行空间。与内地上市开发商和券商的估值比较显示，世联地产目前估值较内地上市
券商折让25%，较内地上市开发商溢价40%。
买 入——海通证券:从世联业务看地产周期【2012-05-16】
我们预计公司2012、2013和2014年营业收入分别是20.37、25.02和32.67亿元。按照
公司3.36亿总股本计算，预计公司未来三年每股收益在0.86、1.05和1.31元。截至5
月15日，公司股价在14.11元，对应2012和2013年PE在16.41和13.44倍。考虑到公司
业务发展能力和市场品牌，首次给予公司“买入”评级，给予公司2012年20倍市盈率
，对应股价17.2元。
谨慎推荐——东莞证券:公司发展战略正确【2012-05-16】
12、13年EPS预计分别为0.80元和1.10元。公司为A股上市唯一一家房地产代理服务公
司，其后续发展战略正确，前景乐观。但短期仍受制于开发商吝啬结算，周转难有明
显提速。新业务在起步阶段，发展情况仍需密切跟踪。首次给予公司“谨慎推荐”投
资评级。
推 荐——华泰证券:打造全产业链房地产服务龙头【2012-05-14】
预计公司2012-2014年的收入分别为19.33亿、24.37亿、30.63亿元，对应的EPS分别
为0.81、1.09、1.35亿元。短期看，公司受益于房地产市场销量的企稳回升；长期看
，构建全产业链模式的策略清晰可行。给予公司？推荐？评级，目标价16.5元。
买 入——申银万国:成本控制得力，增收计划持续，维持“买入”评级【2012-04-26】
我们预计公司2012-2014年业绩分别为0.85元、1.11元、1.46元，对应动态市盈率18X
、14X、10X。伴随销售回暖带来的开发商资金面改善和土地市场复苏，公司的销售代
理和咨询顾问业务将恢复景气，维持“买入”评级与18.7元的目标价。
增 持——天相投顾:地产调控显著影响业绩【2012-04-26】
我们之前预计公司2012-2013年的每股收益分别为0.55元、0.64元，按最近收盘价格
测算，对应动态市盈率分别为27倍、23倍。给予“增持”的投资评级。
推 荐——长江证券:业绩符合预期，业务结构调整【2012-04-26】
维持公司的“推荐”评级。虽然一季度公司业绩亏损，但根据公司中报预测二季度将
如我们预期增长，中报业绩虽下降70%-100%，但将实现扭亏。预计公司在12-13年EPS
分别为0.84元和0.99元。我们仍然看好公司行业前景、区域深耕带来的规模效应以及
业务体系的逐步完善，予以“推荐”评级。
买 入——申银万国:全面涉足房地产金融，信贷改善带来销售增长明显，上调评级至“买入”【2012-04-16】
收购增厚2012年EPS0.07元，上调2012-2014年盈利预测至0.85元、1.11元、1.46元，
上调评级至“买入”。目标价18.7元，有30%的上涨空间。
增 持——华泰联合:结算拐点已至？【2012-04-16】
预计公司2012、2013年EPS为0.83元和0.93元，对应PE为17X和15X，维持公司增持评
级。
推 荐——长江证券:铺陈新领域，业绩释放得以提速【2012-04-16】
预计公司在11-12年EPS分别为0.84，1.15，对应PE18.14、13.25倍。对于A股唯一一
家房地产服务业公司，我们仍然看好世联地产的行业前景以及公司深耕的规模效应，
予以“推荐”评级。
强烈推荐——招商证券:公司战略与时俱进【2012-03-28】
我们预计公司2012-2014年EPS分别为0.82元、0.97元和1.23元。房地产开发股票目前
的估值水平总是不到10倍的动态PE。我们认为房地产服务业应显著高于地产开发的估
值水平。我们按2012年20倍动态PE对公司股票进行估值，即目标价16.4元。我们维持
公司股票？强烈推荐—A？的投资评级。
推 荐——华泰证券:费用上升拖累业绩，市场占有率小幅提高【2012-03-27】
预计2012年至2014年收入分别为19.3、24.4、33.5亿元，EPS为0.80元、1.07元、1.6
4元，我们看好公司逐步布局三四线城市带来的市场份额的扩大，维持公司“推荐”
评级。
增 持——华泰联合:业绩变脸的背后【2012-03-27】
预计公司2012、2013年EPS为0.86元和0.95元，对应PE为15X和13X，维持公司增持评
级。
增 持——申银万国:信贷改善和成本控制将带动公司走出周期底部，维持“增持”评级【2012-03-27】
我们维持公司2012-2014年EPS至0.77元、1.02元、1.33元，对应动态市盈率16X、12X
、10X，维持“增持”评级。股价表现的催化剂是：销售转好、结算加速、信贷预期
改善。
增 持——国泰君安:全国布局市占率提升，业绩弹性大【2012-03-27】
预计公司12-14年EPS分别为0.80、1.06、1.37元。公司战略重点是开拓三四线城市，
扩大市场份额，加大合约收入业务如物业管理等，信贷改善对业绩存在双重提升，维
持增持评级，目标价17元，对应21倍PE。
增 持——天相投顾:代理业务比重下滑【2012-03-27】
我们之前预计公司2012-2013年的每股收益分别为0.76元、0.96元，按最近收盘价格
测算，对应动态市盈率分别为17倍、13倍。给予“增持”的投资评级。
推 荐——长江证券:区域深耕，业绩待发【2012-03-27】
预计公司在11-12年EPS分别为0.87，1.25，对应PE14.69、10.14倍。我们仍看好公司
行业前景以及深耕规模效应，予以“推荐”评级。
增 持——申银万国:资产减值高于预期，信贷改善带来的销售增长将逐步体现【2012-02-29】
我们预计公司2012、2013年代理销售额将达到1638、1965亿元，分别增长15%、20%；
业绩分别为2.53亿元、3.33亿元，折合EPS0.77元、1.02元，当前股价对应19X/14X，
由于目前信贷改善尤其对刚需置业的支持将逐步体现，我们认为估值存在修复机会但
短期催化剂不明显，故维持“增持”评级。
买 入——中信证券:非经常性损益影响当期利润【2012-02-29】
我们认为公司盈利模式和收入确认方式可能使得公司业绩弹性极大而确定性低。假设
2012年市场状况和2011年一样，我们预期世联地产2011/12/13年EPS分别为0.48/0.88
/1.21元，对应2011/12/13年PE30/17/12倍，当前价14.54元/股，目标价为17.65元（
2012年20倍PE），维持“买入”评级。
增 持——申银万国:终止激励反映悲观预期，下调盈利预测至0.55元【2011-12-23】
下调2011年盈利预测至0.55元，维持“增持”评级。我们预计公司2011-2013年EPS分
别为0.55、0.73、0.99元，对应21X/16X/11X。我们认为公司股价前期调整较为充分
，维持“增持”评级。
推 荐——兴业证券:世联地产调研信息速递【2011-11-14】
预计公司2011-2013年EPS为0.66元、0.85元、1.14元，对应的市盈率分别为21倍、16
倍、12倍，短期估值优势不明显，仍看好公司的长期发展，维持“推荐”评级。
增 持——民族证券:盈利增速放缓，发展趋势未变【2011-10-26】
下调评级至“增持”。由于营业成本上升较快，并且受调控影响收入增速放慢，下调
公司盈利预测，预计2011年至2013年每股收益分别为0.67元、0.81元和1.18元，下调
评级至“增持”。
买 入——中信证券:独特会计处理和经营环境共同导致业绩低于预期【2011-10-26】
由于公司实际完成的经营行为不能入帐，地产销售环境不好，我们下调公司2011/12/
13年的盈利预测至0.70/0.90/1.24元，对应2011/12/13年PE19/15/11倍，当前价13.5
5元/股。但公司作为房地产服务业龙头的行业位置在调整中反而更稳固了，给予16.8
0元的目标价(2011年24倍PE)，维持“买入”评级。
增 持——国泰君安:区域市场份额上升强劲，收入确认滞后拖累业绩【2011-10-26】
预计公司11-13年EPS分别为0.73、0.87、1.12元。公司战略重点是开拓三四线城市，
扩大市场份额，加大合约收入业务如物业管理等，我们认为此战略符合房地产市场发
展趋势，维持增持评级及目标价21.6元。
增 持——天相投顾:业务结构稳定【2011-10-26】
我们之前预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.78元、1.07元，按最近收盘价格
测算，对应动态市盈率分别为17倍、13倍。给予“增持”的投资评级。
增 持——华泰联合:结算速度低于预期【2011-10-25】
由于公司结算进度显著低于预期，我们下调了公司的盈利预测，预计公司2011、2012
年EPS为0.66元和0.79元，对应PE为20.5X和17.2X，维持公司增持评级。
推 荐——长江证券:绸缪未来，等待契机【2011-10-25】
由于代理业务确认收入进度有所放缓，导致公司业绩释放有所滞后，预计公司在11-1
2年EPS分别为0.78，1.06，对应PE为17.31、12.83倍。对于A股唯一一家房地产服务
业公司，我们仍然看好世联地产的行业前景以及公司扩张下的规模效应，予以“推荐
”评级。
买 入——中航证券:成长还赖低资本投入式扩张整合【2011-09-29】
我们预计公司合理价值在16.5-20.2元之间，公司股权激励行权价格22.6元，目前公
司股价处于合理空间，考虑到约250亿元已实现代理销售额未结算和公司新进入市场2
012年将贡献业绩，公司2012年业绩有望大幅增长，我们给予公司买入评级。
买 入——中信证券:稳健之身，跨越之本【2011-09-01】
我们维持公司2011/12/13年EPS预测为0.91/1.46/2.13元，对应2011/12/13年PE22/13
/9倍，预计2012年业绩部分锁定，当前价19.58元/股，维持23.33元/股的目标价和“
买入”的投资评级。
买 入——中信证券:代理市场份额提高，服务版图战略扩张【2011-08-25】
预计世联地产2011/12/13年EPS分别为0.91/1.46/2.13元，对应2011/12/13年PE21/13
/9倍，当前价18.89元/股，目标价为23.33元（2012年16倍PE），维持“买入”评级
。
推 荐——华泰证券:规模化扩张提升公司业绩【2011-08-25】
预计公司2011-2013年每股收益为0.93元、1.09元及1.33元。公司未来发展趋势良好
，维持公司推荐评级。
推 荐——长江证券:逆势扩张，待下半年时势造英雄【2011-08-25】
预计公司在11-12年EPS分别为1.00，1.38，对应PE为18.85、13.73倍。对于A股唯一
一家房地产服务业公司，我们仍然看好世联地产的行业前景以及公司扩张下的规模效
应，予以“推荐”评级。
买 入——民族证券:发展势头良好，全国布局逐步形成【2011-08-25】
维持公司2011年至2013年的每股收益0.97元、1.35元和1.83元的预测，动态PE分别为
19.8、14.26和10.51倍，维持“买入”评级。
推 荐——兴业证券:市场份额持续提升，扩张期成本压力初现【2011-08-25】
预计公司2011-2013年EPS为0.91元、1.10元、1.38元，对应的市盈率分别为21倍、17
倍、13倍，维持“推荐”评级。
增 持——天相投顾:主力业务扭转下降态势【2011-08-22】
我们之前预计公司2011-2013年的每股收益分别为0.893元、1.222元，按2011年08月2
4日收盘价格测算，对应动态市盈率分别为21倍、15倍。给予“增持”的投资评级。
中 性——爱建证券:调控拉长结算周期【2011-05-30】
公司2010年实现每股收益1.11元，按最新股本摊薄后为0.74元。公司预算2011年实现
营业收入18.4亿元，较2010年增长44.65%；归属于上市公司股东的净利润2.91亿元，
较2010年增长20.24%。据此计算公司2011年每股收益约为0.89元，我们预计公司2012
年的每股收益约为1.09元（均按最新股本计算）。按5月26日的收盘价18.49元计算，
对应的市盈率分别为24.96倍、20.78倍和17.01倍，估值基本合理，但在当前环境下
也不具有明显的估值优势，给与“中性”评级。
增 持——华泰联合:扩张开支压力加剧【2011-04-21】
基于公司一季度销售代理表现良好，毛利下降趋势已在模型中给予考虑，我们维持公
司2011年、2012年EPS1.52元、2.03元的盈利预测，对应PE为维持公司增持评级。
增 持——天相投顾:扩张期投入增长，毛利率下降【2011-04-21】
在2011年全国商品房销售面积同比下降10%、世联地产代理销售占全市场份额为1.20%
的假设下，我们预计公司2011-2012年的每股收益分别是1.31元和1.54元，按照4月20
日的收盘价27.22元计算，对应的动态市盈率分别为21倍和18倍。公司业务区域向全
国扩展，业绩增长快速。随着城镇化建设的推进，未来中国房地产市场成交有望继续
增长，公司将从中受益。同时，公司是A股市场唯一一家房地产中介公司，存在一定
的估值溢价。因此，我们维持公司“增持”的投资评级。
增 持——天相投顾:扩张加速，代理销售收入大幅增长【2011-03-25】
在2011年全国商品房销售面积同比下降10%、世联地产代理销售占全市场份额为1.20%
的假设下，我们预计公司2011-2012年的每股收益分别是1.35元和1.59元，按照3月24
日的收盘价28.83元计算，对应的动态市盈率分别为21倍和18倍。公司业务区域向全
国扩展，业绩增长快速。随着城镇化建设的推进，未来中国房地产市场成交有望继续
增长，公司将从中受益。同时，公司是A股市场唯一一家房地产中介公司，存在一定
的估值溢价。因此，我们维持公司“增持”的投资评级。
增 持——华泰联合:吹响进军三四线的号角【2011-03-25】
预计公司2011年及2012年EPS分别为1.52元、2.03元，对应PE为19X和14X，看好公司
未来在三四线布局带来的成长空间以及轻资产扩张具备的估值溢价空间，维持公司增
持评级。
推 荐——华泰证券:市场份额提升，业绩高增长【2011-03-25】
2010年公司新增签约代理项目面积4995万平方米，超过过去4年结算代理销售面积的2
倍，足以保证未来4、5年的发展。我们保守预计未来2年全国房地产销售面积没有增
长，但公司的全国扩张有望带来市场份额的持续提升，因此业绩持续增长可能性较大
。预计2011~2013年每股收益分别为1.40、1.73和2.15元。继续维持对公司的“推荐
”评级，并给以35元的年终目标价。
推 荐——兴业证券:维持高增长【2011-03-24】
预计公司2011-2013年EPS为1.42元、1.81元、2.28元，对应的市盈率分别为20倍、16
倍、13倍，维持“推荐”评级。
推 荐——兴业证券:快速扩张的地产服务业龙头【2011-02-14】
预计公司2010-2012年EPS分别为1.03元、1.40元、1.77元，给予公司“推荐”评级。
谨慎推荐——广州证券:快速成长的地产中介龙头【2011-01-31】
初步预计公司2010-2012年EPS为1.03元、1.33元和1.78元，给予“谨慎推荐”评级。
增 持——华泰联合:穿越股权激励的迷雾【2011-01-25】
公司未来计划将在全国的代理销售市场占有率从目前的2.42%提升至10%左右，2011年
新进入5个城市，2012年计划新进入15个城市。2010年全国商品房销售金额5.24万亿
，公司（不含三家收购公司）代理销售金额1218.6亿元，占全国2.42%，同比上升0.1
4个百分点。预计公司今明两年EPS为1.03元和1.30元，维持公司增持评级。
买 入——中信证券:符合产业趋势，深入二线盈利【2011-01-11】
我们重视代理行业胜过重视公司本身。我们认为一手代理作为中国、韩国等极少数国
家出现的极特殊产业，随着品牌开发企业挺进二三线城市，即将进入腾飞期。我们也
看好地产服务业未来将如香港和很多国家当年一样逐渐走向寡头垄断。公司是A股唯
一可选标的，也是行业未来领军者的重要候选者。我们维持10/11/12年盈利预测1.03
/1.37/1.92元/股，维持38元的目标价和“买入”评级。
增 持——华泰联合:收购四川嘉联公告点评【2011-01-04】
维持公司10年及11年全面摊薄EPS1.03元、1.43元的盈利预测，维持对公司的增持评
级。
推 荐——华泰证券:人工成本快速增加造成3季度净利润同比下滑【2010-10-28】
公司预计2010年度的归属于上市公司股东的净利润同比增长30%-60%，也基本符合我
们的预测。维持目标价40.80元，以及对公司的“推荐”评级。
增 持——安信证券:维持高速扩张，未来盈利释放可期【2010-10-28】
我们预测公司预测2010-2012年EPS为1.04元，1.56元，2.12元。给予公司“增持-A”
评级，及6个月目标价42元，对应2011年27倍市盈率。公司主要风险来自市场突然恶
化以及扩张带来的人员成本及费用增长持续超出预期。
增 持——天相投顾:全国布局稳步推进，收入大幅增长【2010-10-28】
我们预计公司2010-2012年的每股收益分别是1.21元、1.42元和1.72元，按照10月27
日的收盘价34.44元计算，对应的动态市盈率分别为29倍、24倍和20倍。公司业务区
域向全国扩展，业绩增长快速。随着城镇化建设的推进，未来中国房地产市场成交有
望继续增长，公司将从中受益。同时，公司是A股市场唯一一家房地产中介公司，存
在一定的估值溢价。因此，我们维持公司“增持”的投资评级(见表1)。由于近期地
产调控政策严厉，成交呈下滑趋势，这将对公司形成负面影响，提请注意投资风险。
增 持——华泰联合:单季成长减速，四季度仍值得期待【2010-10-27】
维持公司10年及11年全面摊薄EPS1.03元、1.43元的盈利预测，鉴于公司独特的盈利
模式和前三季已实现利润对全年业绩的保护，我们维持对公司的增持评级。
推 荐——华泰证券:代理业务高增长，毛利率提升【2010-08-26】
我们看好公司未来的高增长，预计10、11年每股收益分别为1.09和1.36元，给以目标
价40.80元，对应30倍的预测2011年市盈率，并给以“推荐”评级。
审慎推荐——招商证券:股权激励聊胜于无【2010-08-26】
在二套房政策不放松的情况下，保守预计公司业绩每年约有30%左右的增长。我们预
计2010年到2012年公司EPS分别为1.01元、1.33元和1.71元的业绩预测（原先为1.01
元、1.26元和1.53元）。我们认为二套房政策不放松的情况下，开发类地产股估值中
枢应在15倍动态PE左右。地产服务类企业因行业长期的高增长，PE估值应较高些，我
们认为估值中枢不应超过30倍动态PE左右。目前公司37.21的股价对应了36.7倍。估
值短期内明显偏高，将公司股票评级下调为“审慎推荐—A”。
增 持——天相投顾:收入大幅增长，毛利率提升【2010-08-26】
我们预计公司2010-2012年的每股收益分别是1.15元、1.35元和1.62元，按照8月25日
的收盘价37.21元计算，对应的动态市盈率分别为32倍、28倍和23倍。公司业务区域
向全国扩展，业绩增长快速。随着城镇化建设的推进，未来中国房地产市场成交有望
继续增长，公司将从中受益。同时，公司是A股市场唯一一家房地产中介公司，存在
一定的估值溢价。因此，我们维持公司“增持”的投资评级。
增 持——华泰联合:加速成长【2010-08-26】
预计公司10年及11年全面摊薄EPS为1.03元、1.43元，对应PE为36X和26X，鉴于公司
独特的盈利模式和全国扩张的稳步推进，我们维持对公司的增持评级。
增 持——华泰联合:外延增长收获期来临【2010-08-01】
在增加公司今年新收购两家公司青岛信立怡高、武汉经天纬地兴业合并收入以及上调
合肥、西安、武汉、天津分公司10年营收预测后，我们上调了公司10、11年业绩到0.
9元和1.25元，由于公司大量外地分公司开始进入业绩收获期，外延式扩张呈现出持
续性，且经过上一轮的股价调整公司估值已经从近50倍PE附近回落到目前的34X左右
，考虑公司近年的高成长性及在A股市场特殊的商业模式地位，目前估值已进入相对
合理区域，本次上调公司评级至增持。
强烈推荐——招商证券:2010年业绩锁定性高【2010-04-12】
我们预计 2010 年到 2012 年公司 EPS 分别为1.73 元、2.14 元和 2.61元。考虑到
公司的长期的高成长性，我们参照当前中小板 37倍的动态 PE对股票进行估值，目标
价 64元，维持强烈推荐—A的投资评级。
强烈推荐——招商证券:中国的世邦魏理仕【2010-04-09】
我们预计 2010 年到 2012 年公司EPS 分别为 1.73 元、2.14 元和 2.61 元。考虑
到公司的长期的高成长性，我们参照当前中小板 37 倍的动态 PE 对股票进行估值，
目标价 64 元，维持强烈推荐 A的投资评级。
谨慎增持——国泰君安:A股地产综合服务行业的唯一标的【2010-03-30】
调整 10-12 年 EPS 分别至 1..53 元、1.85 元和 2.12 元，参考中小板估值，给予
10 年 36 倍 PE，目标价 55 元，谨慎增持。
中 性——天相投顾:代理销售业务增长推升业绩【2010-03-26】
我们预计公司 2010 年和2011年的每股收益分别是 1.37 元和1.63元， 按照 3月 25
日的收盘价 54.30元计算，对应的动态市盈率分别为 40 倍和 33 倍。公司是 A股
市场唯一一家房地产中介公司，存在估值溢价，但短期股价已较高，我们维持公司的
“中性”投资评级。
中 性——华泰联合:持续高成长面临压力【2010-03-25】
预计公司 10年及 11年全面摊薄 EPS为 1.50元、 1.82元， 对应 PE为 36X和 30X，
鉴于公司估值过高，且全国扩张成长仍面临不确定性，我们本次仍维持对公司的中性
评级。
中 性——联合证券:更快成长仍需等待【2009-11-03】
我们预测公司今明两年的EPS分别是1.02元及1.25元。对应的PE为47X与 37X。公司估
值显著高过其他 A 股的开发类房地产公司，反映了市场对世联非开发类的较为独特
的经营模式的认同，也隐含了市场对公司未来高成长的强烈期待。我们看好公司所在
行业的发展空间，但公司在珠三角以外区域实现快速成长仍需时间。我们认为市场已
阶段性高估了公司的成长性，也阶段性的高估了公司的股价。给予中性评级。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 12｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 24｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-08-02 ｜ 3270｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜1、深圳世联行地产顾问股份有限公司（以下简称“公司”或“ ｜
｜ ｜世联行”）于2012年5月召开2011年度股东大会，审议通过了《 ｜
｜ ｜关于使用部分超募资金收购深圳市盛泽融资担保有限责任公司62｜
｜ ｜.5%股权、收购深圳市世联小额贷款有限公司29%股权以及收购深｜
｜ ｜圳世联投资有限公司100%股权暨关联交易的议案》，并于2012年｜
｜ ｜9月办理完毕收购的相关手续。公司对深圳市世联小额贷款有限 ｜
｜ ｜公司（下称“世联信贷”）直接持股29%，通过深圳市盛泽融资 ｜
｜ ｜担保有限责任公司（下称“盛泽担保”）间接持股42%，通过深 ｜
｜ ｜圳世联投资有限公司（下称“世联投资”）间接持股29%；公司 ｜
｜ ｜又于2013年12月30日第三届董事会第四次会议审议通过了《关于｜
｜ ｜收购深圳市世联小额贷款有限公司71%股权暨增资的议案》，并 ｜
｜ ｜于2014年3月办理完毕收购及增资的相关手续。公司收购盛泽担 ｜
｜ ｜保持有世联信贷42%的股权、世联投资持有世联信贷29%的股权，｜
｜ ｜收购完成后公司将直接持有世联信贷100%的股权；同时公司使用｜
｜ ｜自有资金向世联信贷增资2.5亿元,增资完成后其注册资本由现有｜
｜ ｜的5,000万增资至3亿元。2、世联行、盛泽担保作为保证人对世 ｜
｜ ｜联信贷提供担保，并与其拟签订《委托保证合同》，担保金额为｜
｜ ｜3,270万元。该《委托保证合同》生效必需经董事会审议通过， ｜
｜ ｜但无需经过股东大会或政府有关部门批准。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-07-24 ｜ 114287.5163｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜1、本次非公开发行股票的对象为华居天下、众志联高、林蔚、 ｜
｜ ｜王伟、王正宇、邢柏静、袁鸿昌、王海晨、滕柏松等9名特定对 ｜
｜ ｜象。本次非公开发行股票发行数量为138,866,970股。本次非公 ｜
｜ ｜开发行的定价基准日为公司第三届董事会第十五次会议决议公告｜
｜ ｜日,发行价格为8.23元/股,不低于定价基准日前20个交易日公司 ｜
｜ ｜股票交易均价的90%。若公司股票在定价基准日(董事会决议公告｜
｜ ｜日)至发行日期间发生除权除息事项的,则本次非公开发行数量、｜
｜ ｜发行价格将做相应调整。2、鉴于公司董事莫天全为搜房控股有 ｜
｜ ｜限公司董事长,搜房控股有限公司间接控制华居天下,公司董事、｜
｜ ｜总经理朱敏持有众志联高60%份额,公司副董事长周晓华持有众志｜
｜ ｜联高40%份额;林蔚、王伟、王正宇、邢柏静、袁鸿昌和王海晨均｜
｜ ｜为公司的高级管理人员,滕柏松为公司监事会主席,因此根据《深｜
｜ ｜圳证券交易所股票上市规则》有关规定,上述认购对象为公司的 ｜
｜ ｜关联人,故向该等人员发行股份的行为构成关联交易。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2013-03-29 ｜ 21000000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
└──────┴────────────────────────────┘
