☆风险因素☆ ◇000882 华联股份 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
推 荐——东兴证券:社区购物中心先锋雏形，项目良性循环成就业绩拐点【2013-05-12】
公司08年转型以来是唯一集购物中心、社区商业双重概念的个股，随着次新物业的相
继成熟，业绩向好趋势逐渐明朗。我们预计2013-2014年公司的EPS分别为0.07元和0.
12元，对应PE分别为38倍和24倍。综合考虑到公司先锋性的业态模式及定增底价带来
的安全边际，6个月目标价3.6元，距当前价格仍有24%的涨幅，维持“推荐”的投资
评级。
谨慎推荐——长江证券:大股东参与增发，财务费用压力有望缓解【2013-05-01】
不考虑增发摊薄股本的影响，我们预计2013-2014年EPS为0.07元和0.15元，对应目前
股价PE为41倍、20倍。首次覆盖，给予“谨慎推荐”评级。
审慎推荐——中金公司:业绩符合预期，定向增发摊薄，中长期方向明确【2013-05-01】
暂时维持原有盈利预测，增发项目较大短期带来运营和财务费用有所增加，新店盈利
有望部分抵消，但仍有不确定性。长期来看，公司盈利有望伴随规模迅速扩大实现持
续较快速增长。预计13/14年摊薄前每股收益0.07/0.1元（对应增速32.6%/45.4%，后
续可根据公司实际情况再做调整）。维持审慎推荐。目前估值并不便宜（2013/14年
市盈率46.1/31.7倍），2013年市净率1.11倍，公司绝对股价较低，市值较小，中长
线投资者可关注其转型和由小到大的转变，同时其业务定位亦符合行业趋势。后续增
发仍需相关方同意，提示短期盈利可能面临的摊薄压力。
推 荐——东兴证券:社区购物中心典范，财务杠杆成最大瓶颈【2012-11-14】
我们预计2012-2013年公司的EPS分别为0.06元和0.07元，对应PE分别为47倍和40倍。
综合考虑到公司先锋性的业态模式及自有物业比例带来的安全边际，6个月目标价3.6
元，距当前价格仍有26%的涨幅，首次给予“推荐”的投资评级。
增 持——民族证券:主营业务步入成长通道，大股东减持增加想象空间【2012-10-25】
公司主营业务已经进入成长通道，大股东继续减持为投资者提供更大的想象空间，我
们预测公司2012年、2013年、2014年每股收益分别为0.05元、0.09元、0.15元，给予
公司“增持”评级。
审慎推荐——中金公司:业绩符合预期，财务费用压力短期仍将存在【2012-10-25】
考虑到财务费用影响，略微下调2012-2013盈利3.0%和2.5%，对应每股收益0.05和0.0
7元，经营性业绩同比增长338%（低基数）和41.1%。维持审慎推荐。公司于2008年实
施战略转型，是A股首家购物中心专业运营商，从今年开始主业进入提升期，但由于
规模较小，存在盈利波动性风险。目前估值并不便宜（2012-13年市盈率64和45倍）
，但考虑到其经营模式的稀缺性以及业绩增长趋势已经逐步明朗，可适当关注。按已
有物业计算每股NAV在3.5元。
审慎推荐——中金公司:业绩符合预期，主业进入经营提升期【2012-08-28】
维持盈利预测不变，预计2012-2013年每股收益0.06和0.08元，经营性同比增长442%
（低基数）和41.2%。公司是A股首家购物中心专业运营商，过去两年由于转型磨合以
及前期固定费用压力业绩低于预期，但其盈利模式、业绩增长趋势已经逐步明朗。目
前2012-13年市盈率49和35倍，虽然不便宜，但考虑到其稀缺性和今后几年快速增长
潜力，仍可重点关注，需适当提示由于盈利规模较孝开店较快带来的盈利波动性风险
。按已有物业计算每股NAV在3.7元。维持审慎推荐。
增 持——天相投顾:业务转型完成，期间费用占比下降【2012-04-25】
预计公司2012年-2013年每股收益分别为0.08元和0.12元，以最新收盘价4.33元计算
，对应动态市盈率分别为53倍和35倍。鉴于公司目前业务转型已完成，费用支出占比
呈现逐渐下降趋势，盈利能力显著提升，属于优质的商业地产投资标的，因此上调其
投资评级至“增持”。
推 荐——平安证券:社区购物中心的专业管理者【2012-01-18】
1年左右的扭亏期、3年左右的培育期使得新开门店成为公司营业收入增长的主要原因
，未来，公司计划每年开店家数不低于5家。我们预计公司2011~2013年的EPS分别为0
.07、0.07、0.12元，对应PE分别为52.1倍、50.9倍、30.4倍。
买 入——信达证券:社区购物中心领跑者【2011-05-13】
我们预计公司2011-2013年营业收入分别为7.57亿元/11.69亿元/17.47亿元，对应摊
薄每股收益分别为0.09/0.21/0.39元。基于贴现现金流模型的主要参数，我们假设WA
CC为9.71%，推导出公司的价值中枢为12.67元；综合贴现模型、DDM及相对估值的合
理价值为9.28元。基于公司正处于快速扩张期，业绩提升较快，富于内生增长和高比
例分红的投资亮点，我们建议关注绝对估值所反映的投资价值。本次上调投资评级至
“买入“。
谨慎推荐——华龙证券:转型商业地产，静待华丽转身【2011-04-21】
预计公司2011-2012年每股收益0.21元、0.35元，对应PE分别为40倍、24倍。今年是
公司完全转型的第一年，正处于快速扩张期，费用支出较大，短期来看业绩难以释放
，长远来看我们仍然看好公司购物中心这一新业态发展模式，预计业绩释放将于2012
年开始实现，建议长期投资积极关注。给予公司“谨慎推荐”评级。
谨慎推荐——华龙证券:业绩基本符合预期，静待转型后业绩释放【2011-04-19】
今年是公司完全转型后的第一年，公司经营层面改善将会持续，预计公司2011、2012
年EPS分别为0.21元、0.35元，对应PE分别为40倍和24倍。给予“谨慎推荐”评级。
增 持——方正证券:不仅专业，而且唯一【2011-02-22】
预计公司2010-2012年营业收入分别为5.85亿元、5.07亿元、7.65亿元，实现净利润1
.50亿、0.61亿、1.56亿，EPS分别为0.20元、0.08元、0.21元。
中 性——天相投顾:投资时点仍未到来【2010-10-25】
预计公司2010-2012年可分别实现每股收益0.12元、0.22元和0.37元，以10月22日的
收盘价7.53元计算，对应的动态市盈率分别为63倍、34倍和20倍，公司处于扩张期间
，业绩短期难以释放，投资时点未到，维持“中性”评级。
中 性——天相投顾:扩张期间业绩难释放【2010-08-31】
预计公司2010-2012年可分别实现每股收益0.12元、0.22元和0.37元，以8月31日的收
盘价7.41元计算，对应的动态市盈率分别为66倍、35倍和21倍，公司处于扩张期间，
业绩短期难以释放，投资时点未到，维持“中性”评级。
中 性——天相投顾:重组完成，发展前景良好【2010-04-29】
由于商业地产运营周期较长，公司资产重组完成不久，部分门店尚未正式运营，预
计公司业绩短期内难以释放。预计公司 2010 年-2012 年 EPS 为 0.15 元、0.28元
和 0.28元，以 4月 28日收盘价8.94元计算，动态市盈率为60 倍、31倍和32 倍，估
值偏高，维持 “中性”评级。
中 性——中金公司:成功转型商业地产运营商，进入快速增长期【2009-07-27】
最新公告明确了 5 年发展规划、修改了公司章程（需8月10日股东大会通过）。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 72｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 12｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-05-21 ｜ 80000｜ 是 ｜
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｜ ｜鉴于北京华联商厦股份有限公司(“公司”)与北京华联集团投资｜
｜ ｜控股有限公司(“华联集团”)签署的《相互融资担保协议》(以 ｜
｜ ｜下简称“协议”)即将到期,公司与华联集团重新续签协议,继续 ｜
｜ ｜互为对方日常金融机构借款提供担保,协议有效期1年,在协议有 ｜
｜ ｜效期内,公司为华联集团及其附属企业担保总额不能超过8亿元。｜
｜ ｜20130523：股东大会通过20140429：董事会通过了《关于继续与｜
｜ ｜华联集团签署<相互融资担保协议>的议案》：鉴于北京华联商厦｜
｜ ｜股份有限公司（以下简称“公司”）与北京华联集团投资控股有｜
｜ ｜限公司（以下简称“华联集团”）签署的《相互融资担保协议》｜
｜ ｜（以下简称“互保协议”）即将到期，公司近日与华联集团重新｜
｜ ｜续签协议，继续互为对方日常金融机构借款提供担保，协议有效｜
｜ ｜期1年，在协议有效期内，如一方或其控股子公司向金融机构申 ｜
｜ ｜请人民币借款，另一方或其控股子公司应为其提供相应的担保，｜
｜ ｜但所担保的借款余额总计不超过八亿元人民币（包括根据前次互｜
｜ ｜保协议已经存在的担保借款）。20140521：股东大会审议并通过｜
｜ ｜了公司《关于继续与华联集团签署<相互融资担保协议>的议案》｜
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｜ 关联交易 ｜2014-05-21 ｜ 11000｜ 否 ｜
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｜ ｜近日，北京华联商厦股份有限公司（以下简称“公司”）与北京｜
｜ ｜华联综合超市股份有限公司（以下简称“华联综超”）签署《关｜
｜ ｜于物业租赁事项的框架协议》，公司作为购物中心运营商，引进｜
｜ ｜华联综超作为主力租户在公司下属购物中心经营综合超市，租金｜
｜ ｜确定标准为参照市场价格协商确定，预计2014年度该项关联租赁｜
｜ ｜的交易金额不高于11,000万元。20140521：股东大会通过 ｜
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