☆经营分析☆ ◇000043 中航善达 更新日期：2019-12-15◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
物业资产管理业务
【2.主营构成分析】
【2019年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业、餐饮等服务业 ｜ 206628.39｜ 24835.38｜ 12.02｜ 80.08｜
｜房地产业 ｜ 45108.32｜ 27040.06｜ 59.94｜ 17.48｜
｜建筑业(楼宇工程) ｜ 6305.17｜ 951.89｜ 15.10｜ 2.44｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业服务 ｜ 199616.81｜ 20217.43｜ 10.13｜ 77.36｜
｜房地产开发与经营 ｜ 45108.32｜ 27040.06｜ 59.94｜ 17.48｜
｜服务收入及其他 ｜ 7011.58｜ 4617.94｜ 65.86｜ 2.72｜
｜楼宇工程 ｜ 6305.17｜ 951.89｜ 15.10｜ 2.44｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内 ｜ 258041.88｜ 52827.32｜ 20.47｜ 44.65｜
｜广东省 ｜ 83320.57｜ 15241.72｜ 18.29｜ 14.42｜
｜其中:深圳市 ｜ 61865.81｜ 11112.88｜ 17.96｜ 10.70｜
｜其他省 ｜ 38845.84｜ 5539.51｜ 14.26｜ 6.72｜
｜湖南省 ｜ 23550.83｜ 4788.21｜ 20.33｜ 4.07｜
｜江苏省 ｜ 22290.35｜ 11177.63｜ 50.15｜ 3.86｜
｜山东省 ｜ 20426.51｜ 1577.03｜ 7.72｜ 3.53｜
｜上海市 ｜ 18448.89｜ 2774.81｜ 15.04｜ 3.19｜
｜北京市 ｜ 16372.37｜ 1469.99｜ 8.98｜ 2.83｜
｜江西省 ｜ 13562.39｜ 6663.19｜ 49.13｜ 2.35｜
｜天津市 ｜ 11606.84｜ 1021.63｜ 8.80｜ 2.01｜
｜湖北省 ｜ 6112.92｜ 525.86｜ 8.60｜ 1.06｜
｜四川省 ｜ 3227.55｜ 1949.37｜ 60.40｜ 0.56｜
｜陕西省 ｜ 276.82｜ 98.38｜ 35.54｜ 0.05｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2018年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业、餐饮等服务业 ｜ 385150.60｜ 45275.46｜ 11.76｜ 57.87｜
｜房地产业收入 ｜ 270297.77｜ 83613.07｜ 30.93｜ 40.61｜
｜建筑业收入 ｜ 10116.28｜ 1831.89｜ 18.11｜ 1.52｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业板块收入 ｜ 371825.69｜ 36545.72｜ 9.83｜ 55.87｜
｜地产板块收入 ｜ 270297.77｜ 83613.07｜ 30.93｜ 40.61｜
｜服务收入及其他 ｜ 13324.91｜ 8729.74｜ 65.51｜ 2.00｜
｜建筑业收入 ｜ 10116.28｜ 1831.89｜ 18.11｜ 1.52｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内 ｜ 665564.65｜ --｜ -｜ 45.16｜
｜广东省 ｜ 207052.34｜ 39001.33｜ 18.84｜ 14.05｜
｜其中:深圳市 ｜ 157279.91｜ 30388.96｜ 19.32｜ 10.67｜
｜福建省 ｜ 122972.17｜ 11370.10｜ 9.25｜ 8.34｜
｜其他省 ｜ 72710.12｜ 11044.39｜ 15.19｜ 4.93｜
｜贵州省 ｜ 56715.97｜ 13569.86｜ 23.93｜ 3.85｜
｜山东省 ｜ 38503.70｜ 3341.32｜ 8.68｜ 2.61｜
｜江西省 ｜ 32376.67｜ 16257.77｜ 50.21｜ 2.20｜
｜江苏省 ｜ 28400.62｜ 11019.05｜ 38.80｜ 1.93｜
｜北京市 ｜ 25257.25｜ 2156.82｜ 8.54｜ 1.71｜
｜湖南省 ｜ 20818.44｜ 1563.34｜ 7.51｜ 1.41｜
｜天津市 ｜ 16464.39｜ 1968.42｜ 11.96｜ 1.12｜
｜湖北省 ｜ 10749.74｜ 1009.20｜ 9.39｜ 0.73｜
｜上海市 ｜ 10229.21｜ 6869.59｜ 67.16｜ 0.69｜
｜四川省 ｜ 7975.69｜ 4444.53｜ 55.73｜ 0.54｜
｜陕西省 ｜ 570.60｜ 247.15｜ 43.31｜ 0.04｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2018年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业、餐饮等服务业 ｜ 171006.78｜ 20735.76｜ 12.13｜ 61.19｜
｜房地产业 ｜ 101831.89｜ 41529.15｜ 40.78｜ 36.44｜
｜建筑业(楼宇工程) ｜ 6622.91｜ 1074.36｜ 16.22｜ 2.37｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业服务 ｜ 164718.42｜ 16790.93｜ 10.19｜ 58.94｜
｜房地产开发 ｜ 101831.89｜ 41529.15｜ 40.78｜ 36.44｜
｜楼宇工程 ｜ 6622.91｜ 1074.36｜ 16.22｜ 2.37｜
｜服务收入及其他 ｜ 6288.37｜ 3944.83｜ 62.73｜ 2.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内 ｜ 226698.90｜ 51986.26｜ 22.93｜ 44.79｜
｜广东省 ｜ 83492.29｜ 17803.46｜ 21.32｜ 16.50｜
｜贵阳市 ｜ 52762.68｜ 11353.01｜ 21.52｜ 10.42｜
｜其他省 ｜ 43435.59｜ 9311.71｜ 21.44｜ 8.58｜
｜湖南省 ｜ 16882.17｜ 3179.22｜ 18.83｜ 3.34｜
｜江苏省 ｜ 15808.64｜ 9209.01｜ 58.25｜ 3.12｜
｜江西省 ｜ 14292.09｜ 5901.49｜ 41.29｜ 2.82｜
｜山东省 ｜ 13898.70｜ 1173.62｜ 8.44｜ 2.75｜
｜北京市 ｜ 12118.41｜ 1139.66｜ 9.40｜ 2.39｜
｜天津市 ｜ 8734.67｜ 483.82｜ 5.54｜ 1.73｜
｜上海市 ｜ 8371.47｜ 856.67｜ 10.23｜ 1.65｜
｜湖北省 ｜ 5382.06｜ 383.71｜ 7.13｜ 1.06｜
｜四川省 ｜ 4008.92｜ 2450.74｜ 61.13｜ 0.79｜
｜陕西省 ｜ 273.88｜ 93.16｜ 34.02｜ 0.05｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2017年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业、餐饮等服务业 ｜ 297658.53｜ 36733.56｜ 12.34｜ 50.51｜
｜房地产业收入 ｜ 280828.39｜ 86234.45｜ 30.71｜ 47.65｜
｜建筑业收入 ｜ 10862.48｜ 2144.38｜ 19.74｜ 1.84｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业板块收入 ｜ 286724.92｜ 30257.00｜ 10.55｜ 48.65｜
｜地产板块收入 ｜ 280828.39｜ 86234.45｜ 30.71｜ 47.65｜
｜服务收入及其他 ｜ 10933.61｜ 6476.56｜ 59.24｜ 1.86｜
｜建筑业收入 ｜ 10862.48｜ 2144.38｜ 19.74｜ 1.84｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内 ｜ 433108.54｜ 101379.68｜ 23.41｜ 42.36｜
｜广东省 ｜ 186084.55｜ 45881.40｜ 24.66｜ 18.20｜
｜贵州省 ｜ 110385.98｜ 23036.17｜ 20.87｜ 10.80｜
｜福建省 ｜ 45854.88｜ 696.54｜ 1.52｜ 4.48｜
｜江西省 ｜ 44156.37｜ 17770.49｜ 40.24｜ 4.32｜
｜其他省 ｜ 43169.00｜ 1034.30｜ 2.40｜ 4.22｜
｜湖南省 ｜ 33144.29｜ 6147.92｜ 18.55｜ 3.24｜
｜江苏省 ｜ 28959.24｜ 13327.74｜ 46.02｜ 2.83｜
｜上海市 ｜ 25079.73｜ 8069.13｜ 32.17｜ 2.45｜
｜山东省 ｜ 20630.49｜ 1988.40｜ 9.64｜ 2.02｜
｜北京市 ｜ 20608.36｜ 3228.96｜ 15.67｜ 2.02｜
｜天津市 ｜ 16809.29｜ 1592.01｜ 9.47｜ 1.64｜
｜湖北省 ｜ 7996.98｜ 208.15｜ 2.60｜ 0.78｜
｜四川省 ｜ 5869.09｜ 1887.50｜ 32.16｜ 0.57｜
｜陕西省 ｜ 601.16｜ 243.67｜ 40.53｜ 0.06｜
｜广西省 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
｜新疆省 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2019-06-30】
一、概述
中央经济工作会议指出，我国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期。世界面临
百年未有之大变局，变局中危和机同生并存。进入2019年，世界经济的增长动力在
减弱，全球主要经济体同步放缓，给我国经济带来了挑战和不确定性，逆周期调节
对于2019年我国经济至为关键。2019年二季度实际GDP同比增速从一季度的6.4%小
幅下降至6.3%，与市场预期一致。总的来看，上半年国民经济运行在合理区间，延
续了总体平稳、稳中有进的发展态势，宏观政策逆周期调节已见效果。
2019年下半年我国面临的外部环境依然较为复杂，但经济平稳运行的基本面不会变
，政策储备还有很多空间，国内市场不断壮大，这些都有利于实现全年经济社会发
展的主要目标。
物业管理行业竞争进一步加剧，主要物业公司加快上市融资，开发商旗下物业分拆
上市成趋势，预计2019年新三板转板储备企业超过10家，资本力量将重塑行业新格
局。与此同时，原有地产巨头企业下属物业公司（例如万科、中海、金地、绿城、
碧桂园等）在母公司业务支持下规模快速扩张，通过加快市场化拓展、推动同业并
购、建设智慧物业平台，探索重大客户合资合作、城市服务等多种拓展模式，实现
高质量快速发展。
报告期内，公司围绕“瘦身健体、固本强基、规模扩张、探索发展”这一年度主题
，持续深化公司转型战略。各业务以公司转型战略为核心，结合业务实际，在强化
现有业务的基础上，积极探索新的利润增长点，各项业务均超额完成半年度主要经
营指标，年度经营计划推进顺利。
物业管理业务继续加大市场拓展力度，上半年实现年度新签合同额6.07亿元；加快
科技应用能力建设，加大对智慧物业π平台的研发投入，各子平台陆续投入使用，
截至2019年上半年累计在484个项目上线；在股权投资、停车尝楼宇资产等专业领
域也开展了积极的探索。
商业经营业务苦练内功，继续探索建立以“管”为核心，打通“募投管退”各环节
的轻资产模式。报告期内，中航九方对所管项目进行系统梳理和分析，从软硬件、
客户、商户、运营等多角度进行系统提升和改进，各项目主要经营指标均达成预算
目标。探索“适度轻资产，轻重资产并行发展”模式，加快管理输出和品牌输出，
目前，多个项目拓展工作在按计划推进中。
二、公司面临的风险和应对措施
战略转型过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公
司此次战略转型的实施落地。公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制
等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作。同时公司将通过月度、季度经
营回顾，对公司经营与战略执行过程的问题进行动态管理，确保各项工作落实到位
。
三、核心竞争力分析
1、公司整体竞争力
经过三十多年的发展，公司以人为本的企业文化对内凝聚了一批忠诚的核心员工，
在转型过程中稳定了人心，也为战略转型营造良好的氛围；对外则坚持以客为尊，
秉持坦诚、诚信和互赢等经营理念，赢得了客户的尊重。确定公司战略转型后，通
过对非战略性资产的处置，公司资产结构得到了优化，为战略转型的执行奠定了良
好的基矗现有物业管理、商业经营等主要业务也根据公司战略转型进行了相应的调
整，在夯实现有业务的基础上，加大研发和创新力度，积极开展创新，探索新的商
业模式和运营模式，提升全要素生产率。
2、物业管理业务竞争力
中航物业是深圳乃至全国最早的物业管理公司之一，是中国物业管理行业首批国家
一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位、深圳知名品牌企业。中航物业在机
构物业细分领域长期占据市场领先地位，截至2019年6月，中航物业全国物业管理
项目613个，管理面积7,634万平方米，业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、
华南各个区域，拥有庞大的机构客户服务群体，具有平台运营商模式转型的良好基
矗
中航物业多年的发展聚集了覆盖物业全生命周期各环节的专业人才队伍，同时，随
着近年来在创新和跨界方面的探索，一批渐趋成熟的跨界人才力量正在成长。中航
物业作为全国物业服务标准化技术委员会秘书处单位，国家级物业服务标准化试点
单位，是机构客户核心服务产品——会务、应急、绿化、清洁的地方标准、国家标
准探索者和制定者。报告期内，中航物业在智慧物业运营平台、设备设施管理平台
等方面加大研发投入，物联网、互联网及大数据等技术逐步在各项目中推广和应用
。
3、商业经营业务竞争力
公司在商业地产经营方面已经初具规模，截至2019年6月，中航九方管理项目数量1
5个，管理面积达127万平方米。
在产品线方面，已形成“九方”、“九方荟”两个产品品牌，具备一定的行业影响
力，管理的部分项目如华强北九方、龙华九方及赣州九方等在本地区或区域有很强
的代表性和影响力。在运营管理方面，通过持续的业务创新和管理改进，有效地提
升了运营效率、降低了运营成本，为商户和客户提供良好的服务和体验；在商业模
式方面，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2019-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜龙岩紫金中航房地产开发有限｜ 32040.82｜ -2372.34｜ 61330.09｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市老大昌酒楼有限公司 ｜ 100.00｜ 58.40｜ 525.35｜
｜深圳市正章干洗有限公司 ｜ 100.00｜ 112.58｜ 14657.39｜
｜深圳市南光物业管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市中航物业资产管理有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜赣州市航逸酒店管理有限公司｜ 26463.63｜ 234.31｜ 38153.29｜
｜赣州中航九方商业有限公司 ｜ 16700.00｜ 813.09｜ 89168.11｜
｜西安正章干洗有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市中航楼宇科技有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市中航智泊科技有限公司｜ 20000.00｜ -315.80｜ 99.21｜
｜深圳市中航房地产发展有限公｜ 4036.00｜ 924.23｜ 40299.27｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市中航城投资有限公司 ｜ 15000.00｜ -1365.59｜ 41906.36｜
｜深圳市中航南光电梯工程有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市中航保安服务有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市中航九方资产管理有限｜ 3000.00｜ 643.16｜ 6318.20｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳中航观澜地产发展有限公｜ 1000.00｜ 332.41｜ 36618.01｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜衡阳中航地产有限公司 ｜ 45897.00｜ 507.30｜ 112753.79｜
｜济南东城中航物业管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜江西中航地产有限责任公司 ｜ 10000.00｜ 118.56｜ 29073.74｜
｜昆山市中航地产有限公司 ｜ 22000.00｜ 783.38｜ 42880.64｜
｜成都市中航地产发展有限公司｜ 20000.00｜ 1215.93｜ 77759.22｜
｜航电建筑科技(深圳)有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜湖南中航物业管理服务有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜惠州市中航工业地产投资发展｜ 100.00｜ 1972.12｜ 1470.56｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜岳阳中航地产有限公司 ｜ 10000.00｜ 771.95｜ 34870.13｜
｜山东中航物业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜天津格兰云天置业有限公司 ｜ 19814.00｜ -49.99｜ 18686.75｜
｜天津中航物业服务有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜四川中航物业服务有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜厦门紫金中航置业有限公司 ｜ 25000.00｜ -2828.39｜ 37473.60｜
｜厦门中航物业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜南昌市航睿物业管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜南京中航金城物业管理有限公｜ -｜ 229.60｜ 2946.26｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜九江市九方商业管理有限公司｜ 88882.29｜ 126.89｜ 142390.85｜
｜中航物业管理有限公司 ｜ 5000.00｜ 10509.34｜ 210059.93｜
｜中航城置业(昆山)有限公司 ｜ 26000.00｜ 1806.46｜ 224977.10｜
｜上海中航物业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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