☆经营分析☆ ◇000029 深深房A 更新日期：2025-04-10◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
住宅地产开发。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 16252.31｜ 3543.68｜ 21.80｜ 33.09｜
｜工程施工 ｜ 16032.77｜ 597.89｜ 3.73｜ 32.64｜
｜租赁及物业管理 ｜ 8417.14｜ 3328.08｜ 39.54｜ 17.14｜
｜租赁及其他 ｜ 8052.64｜ 3421.61｜ 42.49｜ 16.39｜
｜物业管理 ｜ 364.50｜ -93.53｜-25.66｜ 0.74｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他行业产品 ｜ 24449.91｜ --｜ -｜ 60.07｜
｜住宅 ｜ 14267.19｜ 2513.75｜ 17.62｜ 35.05｜
｜商铺及车位 ｜ 1985.12｜ --｜ -｜ 4.88｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内 ｜ 33717.30｜ 4690.83｜ 13.91｜ 45.26｜
｜广东省 ｜ 33717.30｜ 4690.83｜ 13.91｜ 45.26｜
｜其他业务 ｜ 6915.35｜ 2709.26｜ 39.18｜ 9.28｜
｜境外 ｜ 69.57｜ --｜ -｜ 0.09｜
｜美国 ｜ 69.57｜ --｜ -｜ 0.09｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜工程施工 ｜ 7520.75｜ 181.33｜ 2.41｜ 43.13｜
｜租赁及物业管理 ｜ 4016.42｜ 1849.33｜ 46.04｜ 23.03｜
｜租赁 ｜ 3849.62｜ 1808.10｜ 46.97｜ 22.07｜
｜房地产 ｜ 1586.68｜ 642.24｜ 40.48｜ 9.10｜
｜其他 ｜ 298.66｜ 6.36｜ 2.13｜ 1.71｜
｜物业管理 ｜ 166.80｜ 41.24｜ 24.72｜ 0.96｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他 ｜ 11835.83｜ 2037.02｜ 17.21｜ 88.18｜
｜住宅 ｜ 1114.53｜ 273.26｜ 24.52｜ 8.30｜
｜商铺及车位 ｜ 472.16｜ 368.98｜ 78.15｜ 3.52｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜广东省 ｜ 13387.81｜ 2644.57｜ 19.75｜ 99.74｜
｜境外 ｜ 34.70｜ --｜ -｜ 0.26｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜工程施工 ｜ 32424.38｜ 715.57｜ 2.21｜ 52.39｜
｜房地产 ｜ 11858.06｜ 3834.48｜ 32.34｜ 19.16｜
｜租赁及物业管理 ｜ 8806.33｜ 4058.96｜ 46.09｜ 14.23｜
｜租赁 ｜ 8457.20｜ 3972.47｜ 46.97｜ 13.66｜
｜物业管理 ｜ 349.13｜ 86.49｜ 24.77｜ 0.56｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他行业产品 ｜ 41230.71｜ --｜ -｜ 77.66｜
｜住宅 ｜ 10894.37｜ 3433.40｜ 31.52｜ 20.52｜
｜商铺及车位 ｜ 963.69｜ --｜ -｜ 1.82｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜境内 ｜ 44562.55｜ 4567.51｜ 10.25｜ 45.60｜
｜广东省 ｜ 44562.55｜ 4567.51｜ 10.25｜ 45.60｜
｜其他业务 ｜ 8457.20｜ 3972.47｜ 46.97｜ 8.65｜
｜境外 ｜ 69.03｜ --｜ -｜ 0.07｜
｜美国 ｜ 69.03｜ --｜ -｜ 0.07｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜工程施工 ｜ 14927.90｜ 320.73｜ 2.15｜ 49.62｜
｜房地产 ｜ 7240.44｜ 2332.46｜ 32.21｜ 24.07｜
｜租赁及物业管理 ｜ 3723.52｜ 1796.27｜ 48.24｜ 12.38｜
｜租赁 ｜ 3565.58｜ 1765.00｜ 49.50｜ 11.85｜
｜其他 ｜ 469.82｜ 189.27｜ 40.29｜ 1.56｜
｜物业管理 ｜ 157.94｜ 31.28｜ 19.80｜ 0.52｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他 ｜ 19121.24｜ 2306.27｜ 12.06｜ 72.53｜
｜住宅 ｜ 7199.79｜ 2331.58｜ 32.38｜ 27.31｜
｜商铺及车位 ｜ 40.65｜ 0.88｜ 2.16｜ 0.15｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜广东省 ｜ 26327.65｜ --｜ -｜ 99.87｜
｜境外 ｜ 34.03｜ --｜ -｜ 0.13｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中
房地产业的披露要求
报告期，外部环境变化带来的不利影响持续加深，面对多重困难挑战，国家加力实
施存量政策，适时优化宏观调控，积极有效应对。2024年，我国经济运行总体平稳
、稳中有进，全年经济社会发展主要目标任务顺利完成，高质量发展扎实推进，新
质生产力稳步发展。行业方面，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“
以价换量”带动下，成交保持一定规模，但市场的整体复苏步伐依然缓慢，面临着
诸多挑战。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中
房地产业的披露要求
公司专注于住宅地产开发，在售项目主要分布在深圳、惠州和汕头三地，分别为深
圳地区的翠林苑和光明里，惠州临深的林馨苑，汕头地区的天悦湾；在建项目为林
馨苑。
三、核心竞争力分析
作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，
并在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；
第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按
国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进
行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。经
过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监
理、资产经营等多元化经营于一体的企业集团。公司持续建设现代企业人力资源管
理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流
程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象
得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
报告期，公司荣获“罗湖区高质量发展明星企业”“2024年深圳市房地产开发行业
品牌价值企业”等奖项，上榜“2024湾区上市公司绿色治理Top20”；光明里项目
荣获“深圳市建设工程安全生产与文明施工优良工地”“光明区建筑施工安全文明
示范工地”等荣誉。
四、主营业务分析
1、概述
2024年，面对愈发复杂的外部环境和艰巨繁重的改革发展任务，公司董事会认真贯
彻落实市国资委、投控公司决策部署，全体深房人团结一心、秉承定力、向前向上
，各项工作取得一定成效。
（一）锚定目标、聚力奋斗，主业经营取得良好业绩。光明里项目严控节点进度、
严把安全质量，聚焦客户需求，从绿建、景观等维度不断优化提升项目品质，安居
型商品房开盘当日即售罄并实现提前交付；翠林苑、天悦湾等存量项目实现新增销
售108套；集团租赁业务完成年度目标的106.4%。
（二）守牢底线、聚力攻坚，风险防范化解取得积极成果。林馨苑系列诉讼案件取
得突破，公司合法权益得到有力保障；全年累计开展安全生产检查97次，排查的各
类隐患均严格按照既定流程和标准完成整改闭环；报告期集团未发生重大信访和舆
情事件，为企业发展营造和谐稳定的良好环境。
（三）目标导向、聚力开拓，挖潜拓增取得可喜成绩。海燕酒店营收和利润双双达
到年度预定目标，华展公司成功实现扭亏为盈，圳通公司营收完成年度任务目标，
汕头分公司完成金叶岛项目退税。报告期，公司大力盘活存量资源,完成汕头中山
东市场改造升级，金叶岛、海天阁等存量房产及京华光电厂厂房已在联交所挂牌待
售，重启美国土地出售工作；“两非两资”处置工作平稳推进，完成新峰置业公司
撤销注册。
（四）夯实基储聚力管控，能力提升取得实在成效。修订《公司章程》《股东大会
议事规则》等治理制度，制定“三重一大”决策管理办法，深化合规体系建设，ES
G报告实现常态化披露，公司治理能力得到有效提升；完善“引育用留”全链条人
才工作机制，完成所属企业组织架构优化和定岗定编工作，人力资源管理水平不断
增强；编制《房地产开发手册（试行）》，推进建立“好房子”、市场典型楼盘户
型信息库，专业能力实现稳步提高。
（五）提升站位、聚力谋划，未来发展持续探索推进。公司始终保持对上市监管规
则以及资本市场政策动态的高度关注，积极加强与控股股东、系统内资本平台以及
专业中介机构的沟通，努力拓展具备可行性与高潜力的优质项目资源，聚力谋划、
稳步推进企业未来可持续发展，力求在复杂多变的市场环境中抢占先机。
（六）党建引领、聚力融合，领航定向作用更为彰显。公司坚持以高质量党建引领
企业发展，全年召开党委会34次，审议和前置研究重大事项180项，有效发挥了党
组织的“把方向、管大局、保落实”重要作用；推动党建与经营发展双向融合，携
手街道、社区和罗湖区商务局等单位，探索党建与业务融合新模式；纵深推进全面
从严治党，深入开展党纪学习教育，营造了风清气正的干事创业环境。
五、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
当前，伴随政策效能的持续释放和市场的自我修复，房地产市场呈现分化态势，核
心城市和经济发达地区有望率先回暖。市场资源正不断向优势企业集聚，产业链整
合加速推进，房地产行业面临新的机遇与挑战。
（二）可能面对的风险和应对措施
1.宏观经济风险和应对措施
当前，外部环境变化带来的不利影响加深，我国经济运行仍面临不少困难和挑战。
但是，我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋
势没有变。房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。
公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
2.行业发展风险和应对措施
现阶段，随着存量政策持续显效、增量政策有效落实以及政策组合效应不断释放，
房地产市场有望止跌回稳。但未来一段时间，房地产行业依旧面临着诸多风险与潜
在隐患，市场竞争格局也呈现出全新态势。公司将紧密关注行业政策，紧跟国家战
略导向，不断优化业务发展路径，积极探索创新运营模式，以更好地适应外部环境
变化。
3.业务经营风险和应对措施
在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，公司现存开发用地资源储备不足，新业务拓
展尚未有实质成果，企业经营发展承压。公司将密切关注市场动态及行业政策走向
，着力抓好项目建设和房产销售工作，针对性地制定土地拓展计划，狠抓存量资产
提质增效，夯实主业根基，并积极寻求与自身发展实际相契合的创新模式与路径，
以灵活应对市场挑战，开拓更为广阔的发展空间。
（三）发展战略和经营计划
2025年，深房集团工作的指导思想是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指
导，认真贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会、中央经济工作会议以及习
近平总书记重要讲话精神，按照市委市政府、市国资委和投控公司决策部署，坚持
稳中求进、持续发展理念，以党建为引领，统筹兼顾，深化落实，持续提升上市公
司质量和投资价值，力争企业稳定与改革发展各项工作取得更好成绩。
1.全力以赴抓经营。一是深耕主业运营，着力推进存量去化，筑牢企业稳健发展根
基；二是狠抓工程建设，铸就高品质工程，为企业发展提供有力支撑；三是聚焦资
产经营，全面提升服务品质与效能，创造更多价值增长点；四是强化所属企业经营
，激发其内在潜力与市场竞争力，汇聚强大的企业发展合力。
2.持之以恒谋发展。一是强化战略引领，保持与控股股东紧密沟通，适时启动“十
五五”战略规划编制，找准未来发展的核心战场，引领企业改革走向深入；二是探
索未来发展新路径，紧密围绕市国资委“十五五”重大课题以及投控公司战略方向
，抢抓优质投资机遇，开辟企业发展新天地。
3.刀刃向内激活力。一是夯实管理根基，着力提升公司规范运作水平，持续完善内
部控制体系，强化资金管理的精准度与效率，加快集团信息化系统建设进程，为企
业稳健发展铸就坚固基石；二是提升管理效能，优化考核激励体系，锻造精干高效
团队，推动集团向精细化管理运营迈进，为集团发展注入强劲动力。
4.久久为功保安全。一是着力化解项目风险，持续推动林馨苑项目系列诉讼案件的
判决执行，密切关注政策动向，及时采取措施盘活资产；二是着力防范安全风险，
全面提高安全管理水平，完善安全管理体系，实现全年安全生产责任事故零记录；
三是着力把控经营风险，稳妥推进存量房产去化，加快“两非两资”处置及僵尸企
业清退。
5.坚定不移强党建。一是加强党员队伍教育管理，把严的要求贯穿到党员队伍教育
管理全过程；二是推动党建与业务深度融合，提升“一企一品”党建品牌效应；三
是保持正风肃纪高压态势，努力营造风清气正的工作氛围。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜西安新峰物业商贸有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜美国长城地产有限公司 ｜ 205.11｜ -35.14｜ 2019.67｜
｜百立有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜澳洲柏克顿有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳润华汽车贸易公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳海燕大酒店有限公司 ｜ 3000.00｜ 245.67｜ 6045.57｜
｜深圳市荣华机电工程有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市联华企业有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市深房集团龙岗开发有限｜ 3000.00｜ 825.78｜ 10876.00｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市深房百货有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市深房投资有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市深房保税贸易有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜深圳市深房传麒房地产开发有｜ 3000.00｜ 718.21｜ 257122.41｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市华展建设监理有限公司｜ 800.00｜ 16.60｜ 1125.54｜
｜深圳圳通工程有限公司 ｜ 1000.00｜ -609.97｜ 12196.79｜
｜江门新江房地产有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜汕头新峰大厦 ｜ -｜ -｜ -｜
｜汕头市华林房产开发有限公司｜ 9122.61｜ 478.83｜ 9230.89｜
｜汕头市华峰房地产开发有限公｜ 8000.00｜ -6038.63｜ 72171.82｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜柏伟置业有限公司 ｜ -｜ -｜ 0.11｜
｜新峰置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜新峰投资有限公司 ｜ -｜ -6.50｜ 22.91｜
｜新峰企业有限公司 ｜ 50.23｜ -222.25｜ 34233.31｜
｜广东省惠州罗浮山矿泉水饮料｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜广东省封开县联峰水泥制造有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜广东建邦集团(惠阳)实业有限｜ 280.00｜ -40969.46｜ 155300.97｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜封开杏花宾馆 ｜ -｜ -｜ -｜
｜华林有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京新峰房地产开发经营有限｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜东益地产有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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