☆经营分析☆ ◇000011 深物业A 更新日期：2025-04-02◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
商品住宅的开发及销售；物业管理服务；楼宇及楼宇设备维修、庭园绿化及清
洁服务；物业租赁服务；工程监理；中餐、西餐、酒的零售等。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理与房屋租赁 ｜ 173037.88｜ 32394.34｜ 18.72｜ 38.76｜
｜物业管理 ｜ 159448.83｜ 27381.72｜ 17.17｜ 35.71｜
｜房地产 ｜ 100378.01｜ 16020.14｜ 15.96｜ 22.48｜
｜租赁运营 ｜ 13589.04｜ 5012.62｜ 36.89｜ 3.04｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理 ｜ 159448.83｜ 27381.72｜ 17.17｜ 58.32｜
｜房地产 ｜ 100378.01｜ 16020.14｜ 15.96｜ 36.71｜
｜租赁运营 ｜ 13589.04｜ 5012.62｜ 36.89｜ 4.97｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳 ｜ 231697.36｜ 45994.29｜ 19.85｜ 84.74｜
｜其他 ｜ 41718.53｜ 2420.19｜ 5.80｜ 15.26｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理与房屋租赁 ｜ 84218.68｜ 17771.63｜ 21.10｜ 49.59｜
｜物业管理 ｜ 77152.60｜ 14983.05｜ 19.42｜ 45.43｜
｜租赁运营 ｜ 7066.08｜ 2788.59｜ 39.46｜ 4.16｜
｜房地产 ｜ 1384.17｜ 922.06｜ 66.62｜ 0.82｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理 ｜ 77152.60｜ 14983.05｜ 19.42｜ 90.13｜
｜租赁运营 ｜ 7066.08｜ 2788.59｜ 39.46｜ 8.25｜
｜房地产 ｜ 1384.17｜ 922.06｜ 66.62｜ 1.62｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳 ｜ 67339.50｜ 17221.99｜ 25.57｜ 78.67｜
｜其他 ｜ 18263.34｜ 1471.70｜ 8.06｜ 21.33｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理与房屋租赁 ｜ 173057.98｜ 31555.05｜ 18.23｜ 36.85｜
｜物业管理 ｜ 157871.93｜ 26194.22｜ 16.59｜ 33.62｜
｜房地产 ｜ 123453.72｜ 41604.11｜ 33.70｜ 26.29｜
｜租赁运营 ｜ 15186.05｜ 5360.83｜ 35.30｜ 3.23｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理 ｜ 157871.93｜ 26194.22｜ 16.59｜ 53.24｜
｜房地产 ｜ 123453.72｜ 41604.11｜ 33.70｜ 41.64｜
｜租赁运营 ｜ 15186.05｜ 5360.83｜ 35.30｜ 5.12｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳 ｜ 256903.81｜ 70392.49｜ 27.40｜ 86.64｜
｜其他 ｜ 39607.90｜ 2766.67｜ 6.99｜ 13.36｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 105388.19｜ 35869.02｜ 34.04｜ 38.23｜
｜物业管理与房屋租赁 ｜ 85158.28｜ 17461.45｜ 20.50｜ 30.89｜
｜物业管理 ｜ 77318.13｜ 13771.97｜ 17.81｜ 28.04｜
｜租赁运营 ｜ 7840.14｜ 3689.49｜ 47.06｜ 2.84｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 105388.19｜ 35869.02｜ 34.04｜ 55.31｜
｜物业管理 ｜ 77318.13｜ 13771.97｜ 17.81｜ 40.58｜
｜租赁运营 ｜ 7840.14｜ 3689.49｜ 47.06｜ 4.11｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳 ｜ 173615.88｜ --｜ -｜ 91.11｜
｜其他 ｜ 16930.58｜ --｜ -｜ 8.89｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、报告期内公司所处行业情况
（一）宏观经济形势及行业发展现状
2024年，全球经济在多重挑战中逐步复苏，俄乌冲突、中东局势紧张以及中美关系
的不确定性继续对全球经济产生影响。中国经济也面临新的机遇与挑战，经济增速
有所放缓，但仍保持在合理区间。政府继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策
，加大对科技创新、绿色经济和中小企业的支持力度。同时，推动供给侧结构性改
革，优化产业结构，提升经济韧性。房地产市场继续处于调整期，政府继续坚持“
房住不炒”的定位，优化房地产调控政策。各地因城施策，放宽限购、限贷政策，
降低首付比例和房贷利率，支持刚性和改善性住房需求等一系列刺激政策继续托市
，旨在稳定房地产市场，防止市场大幅波动。
（二）行业政策环境
2024年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，在全年多次重要会议上都对
房地产行业做出了相应部署和指导性意见，并为行业指明了发展方向。2024年上半
年对现行制度进行了系列优化调整，包括一线城市松绑限购、首付利率降至新低、
存量房贷利率再下调、普宅标准取消、收储商品房、城中村改造全面重启等，意在
规范市场秩序，完善房地产行业发展新模式。下半年政策力度、频次均有所上升，
政策转向“托举并用”，9月26日，中共中央政治局召开会议，在房地产方面，会
议强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质
量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。此后，房地产市
场呈现出积极的变化，房价指数逐步回稳，市场信心得到提振。
供给端金融支持保交付、财政支持土地和住房去库存。供给端金融支持持续加码、
不断升级，政策致力于帮助市场去库存和逐步恢复企业正常运营能力，稳市场和稳
主体双管齐下，利用各种金融政策工具支持配套政策落地，主要聚焦在融资协调机
制推进、扩容房企“白名单”，以及通过住房贷款、专项债保障存量收购。
需求端政策以“组合拳”的形式持续松绑和刺激，意在提振市场购房预期和购房积
极性。住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门
出台“四个取消、四个降低、两个增加”措施支持居民购房。四个取消主要包括取
消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降
低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖
旧买新”换购住房的税费负担；两个增加中，一是通过货币化安置等方式，新增实
施100万套城中村改造和危旧房改造，二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模
增加到4万亿，旨在通过“组合拳”形式推动市场止跌回稳。
（三）区域市场格局
从区域市场看，2024年，深圳经济保持韧性，楼市政策围绕着以“稳地价、稳房价
、稳预期，支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳发展”为中心，出台
多项宽松利好政策。因土地供应节奏放缓，深圳一手住宅供应规模有所收缩。9月2
9日，深圳住建局等四部门联合发文，提出放松限购、降低首付、取消限价限售、
增值税“5改2”等举措，旨在加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场止跌回
稳。929新政的推出，成为对市场起到推动作用的关键，鉴于市场活跃度提升，房
企择机加快其推盘节奏，多项核心指标企稳向好。
（四）公司所面临的形势与任务
当前，内外部环境呈现出复杂性与挑战性并存的局面。公司各在建项目计划陆续入
市销售，销售回款作为年度中心工作，直接关系到企业资金链的健康运转。在此背
景下，加速资金回笼、严格控制支出规模、保证现金流安全稳定、防范流动性风险
，已成为实现公司稳健经营的核心任务。同时，公司需纵深推进物业管理板块的高
质量发展，加快构建现代化、专业化、智能化的服务体系，提升市场竞争力。在商
业运营领域，需多管齐下，统筹推进转型升级，通过创新商业模式、优化业态布局
、提升运营效率，实现商业资产的价值最大化。面对不确定的市场形势，公司应主
动作为，通过确定性工作对冲外部风险，保持战略定力，确保年度各项任务目标的
全面完成，为可持续发展奠定坚实基矗
（五）公司所处行业地位
深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域四十余载，行
业地位和品牌影响力持续提升，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司位列
“2024深圳企业500强”榜单第271位，荣获罗湖区人民政府授予的“2023年-2024
年度罗湖区高质量发展明星企业”称号。物业管理板块位列全国综合实力排名第27
位、较2023年上升6个名次，国有物业服务综合实力第9位，连续蝉联“2024中国物
业服务企业综合实力100强”、“2024中国物业FM设施管理领先企业”、“2024中
国园区物业服务力TOP20企业”、“2024中国产业园区物业服务领先企业”、“202
4中国写字楼物业服务领先企业”、“2024中国物业服务华南品牌企业30强”等奖
项；在细分领域相继荣获“深圳湾科技生态园”服务力标杆项目、“深圳湾创新科
技中心”“深圳市国际贸易中心大厦”管理卓越标杆项目。房地产板块获得“2024
年深圳市房地产开发行业诚信企业”、“2024年深圳市房地产开发行业发展动力企
业”等奖项。深圳国际贸易中心大厦位列深圳市人民政府公布的第一批深圳市历史
建筑名录，深圳国际贸易中心历史陈列入选改革开放重要史迹名单，彰显了公司的
综合实力，体现了行业、客户和政府部门对公司综合实力的高度认可。
报告期内，面对房地产行业形势变化，公司锁定目标，全年冲刺总体完成各项年度
经营指标。主动应变，灵活施策直面市场挑战。多措并举，深入推进商业运营市场
化转型。安全生产、信访维稳主动作为，守护集团业务平稳发展。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中
房地产业的披露要求
（一）主要业务概述
深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深
圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位
，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。19
92年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世
闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的
邓小平“南方谈话”的重要历史现常公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深
圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实
践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服
务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，
勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸
大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺
势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
1.产城空间开发
公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，
拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。
基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属
公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公
司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，集团稳妥
推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础
上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开
发模式。
2.物业管理服务
公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，
历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应
商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业
”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越
南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅
、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安
全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物
业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市尝赋能、监管”三
大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心
，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。
3.产业生态运营
产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发
展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两
大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务
、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已
初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控
等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业
盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，
在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开
发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服
务商”角色。
4.其他业务
报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸
餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名
中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉
远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级
监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理
工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
（二）公司2024年经营情况
2024年面对内外部挑战，公司经营班子始终坚持党的全面领导，保持战略定力，严
格落实董事会、党委会各项决策部署，坚定信心、全力以赴，紧紧围绕年初提出的
重点工作任务，采取众多措施积极应对市场变化。地产公司因事因势灵活调整销售
策略，精准把握有利时机启动项目预售、尾盘转介，为实现年度经营指标奠定基础
；物管公司通过组织结构重组、制度流程再造、人才优化调配等方式，提升企业整
体盈利能力和核心竞争力；商业运营公司以加快转型升级为目标，持续完善运营管
理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，集团总资产规模约15
2.93亿元，全年营业收入约27.3亿元，总体完成年度主要经济指标。
一是产城空间开发板块主动应变、灵活施策直面市场挑战。房地产业务全年实现营
业收入10.04亿元，占总营收比重为36.71%。报告期内，金领项目、光明御棠上府
项目、澜湖时代项目、虎门滨海港湾项目四大房地产项目齐发，营销管理积极应对
市场变化、审慎研判，密切监控各重点区域市场动态，抢抓市场时机销售去化。持
续强化节点目标和资源保障协同，集团设计、招采、工程等各业务线条坚持市场化
的管理理念，高度协同联动，加强精细化管控应对市场变化，全盘统筹牵引项目建
设，提前谋划开展了项目方案设计、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工
作，实现各在建项目高效有序开发，房地产项目开发全过程的精细化管控体系已基
本成型。深扬数智城、海口红旗镇、福源工业区、惠阳淡水等项目也已取得实质性
进展。
二是物业管理板块对外拓展与内部协同并驾齐驱，持续加强市场拓展力度。物业管
理业务全年实现营业收入15.94亿元，占总营收比重为58.32%，较2023年比重有所
上升。报告期内，深化系统协同发展与内部一体化融合，开拓旅游代售推广、社区
到家服务等增值服务，实现文体类新业态及增值服务边界的突破，在管面积创下历
史新高，首次突破4500万㎡。进一步充实写字楼、工业园区、学校、医院、农贸市
场及军区等业态，为打造市属标杆物业管理平台增添强大助力。同时启动组织结构
重塑、成本管理体系搭建等工作，进一步巩固系统内唯一物管平台地位。国贸物业
连续蝉联“2024中国物业服务企业综合实力100强”、“2024中国物业FM设施管理
领先企业”、“2024中国园区物业服务力TOP20企业”、“2024中国产业园区物业
服务领先企业”等奖项，品牌价值和美誉度不断提升。
三是产业生态运营及其他板块多措并举，培育核心运营能力。租赁运营业务全年实
现营业收入1.36亿元，占总营收比重为4.97%。近年来，公司多措并举加快转型升
级，采取探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，推动目前单纯的租赁
业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。报告期内，国贸
商场焕新启动暨国贸春天公司揭牌仪式，采用轻资产管理及包租模式运营国贸商场
，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上迈出了坚定步伐。产业
运营板块通过资产提质增效、探索建立增量分享机制等措施，多路径培育核心运营
能力，坚持提质增效为核心，加快推进存量资产改造升级、盘活利用。产业招商方
面，年内扩充产业联盟体系，积极推动项目招商工作等。
（三）公司2024年安全生产情况
2024年，深物业集团坚守安全生产红线底线，统筹发展与安全，积极贯彻落实各级
政府部门有关安全生产工作的部署和要求，全面压实企业主体责任，深入开展安全
生产治本攻坚三年行动。集团全年安全生产形势平稳可控，未发生人员重伤及以上
或重大经济损失的安全生产责任事故，顺利完成了2024年的安全生产目标。
发展战略和未来一年经营计划
2025年度，受国际形势不确定因素等影响，国内经济预计仍将承压，中央提出坚持
稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，实施更加积极有为的宏观政
策，扩大国内需求，稳住楼市股市，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好
，持续用力推动房地产市场止跌回稳。深物业集团将继续积极对接协同国资系统重
大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节，重点发展
以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务，
深入研究把握房地产行业发展的新趋势、新特点，努力在房地产行业调整阶段抢占
先机，聚焦稳健经营，共谋持续发展，打造市场化运作的商置物业平台，以确定性
工作扎实推动企业高质量发展。未来一年，集团将在抓好存量项目开发、销售的同
时，持续跟进寻求增量资源，为“十五五”期间发展奠定基矗项目开发方面，稳妥
推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建设
，打造品质标杆示范项目，持续提升开发能力，强化质量管控，深化精益管理，提
升产品综合竞争力，积极打造“好房子”；销售去化方面，紧盯行业调控政策优化
力度，抓住市场窗口期，紧密结合各项目营销节点，平衡量价关系，严控营销费用
支出，全力推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾项目及深扬数智城项目销
售，力争完成各项目年度销售目标；土地储备方面，激活存量资源，深挖资产价值
，同时把握房地产市场重要窗口期，聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区
域，积极通过市场化城市更新、招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目落
地，同时稳妥择机尝试开展资本运作加快市场并购步伐，为公司可持续发展获得更
多资源。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2025年度的盈利预测，能否实现取决
于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资
者特别注意。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
1）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵
押贷款担保，截至2024年12月31日，尚未解除担保的保证金余额为1,135,580.83元
，该笔担保将于按揭款付清日解除。
2）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵
押贷款担保，截至2024年12月31日，尚未结清的担保余额为387,671,636.94元，该
笔担保将于按揭款付清日解除。
三、核心竞争力分析
品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进
取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资
产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌
价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与
深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的
“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量
”的精彩跨越。
市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体
制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高
质量发展的活力和动力。近年来，澜湖时代项目开创了国有企业与民营企业合作开
发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地
，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展
省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公
司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配
置资源、选拔人才和考核奖惩等。
全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获娶开发建设、招商销售、租赁管
理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方
面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不
同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目
大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显
，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进
一步巩固和增强。
世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致
力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，2024年位列世界五百
强第370位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦
产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。
四、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
（二）公司发展战略
随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，以传统地产为主业的深物业公司面临严
峻的行业形势。
在此背景下，公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“1
2345”总体发展思路。围绕“产城空间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核
心模式精准发力，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、产业
生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨
询服务、定制管家服务、智能运营平台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增
值服务，以科技创新为第一驱动力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智
能管控服务平台，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建智能
社会基点功能，打造中国领先的产城空间智慧运营商。
未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突破、专注
引领”三步走的实施路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量发展，
构建公司独特发展新优势，开创公司创新发展新格局。
（三）2025年经营计划
2025年，集团将以积极成效促进生产经营大局稳定，坚决攻克一批影响重大项目推
进的难点，将集团的发展导入各板块各项目齐头并进、竞相发展的良性轨道；在企
业改革发展方面继续勇当尖兵，全面完成年度各项任务目标，为实现集团高质量可
持续发展，以及打造中国领先的产城空间智慧运营商的愿景作出新的贡献。
一是立足现有资源禀赋和业务水平，创造条件全力争取按照规划数完成年度主要指
标。实现全年营业收入、利润总额等预算目标，有序推进重点项目营销、存量项目
的开发等工作。
二是攻坚克难，着力强化节点管理。落实责任，提高工程的驾驭能力、管控能力和
运营效率，确保各项目工作严格依照节点计划、保质保量落实到位。
三是持续加强二级平台公司独立运作能力建设、平台功能构建和作用的发挥，坚定
房地产主业的发展格局。构建地产项目开发全过程标准化模式。持续改进项目开发
管理体系，力争集团的项目设计、工程、招投标、营销等每个业务线条能够补足短
板、协同配合，全面对标行业内标杆项目提升管理水平，构建起一套高效的地产项
目开发全过程标准化模式，保障项目全生命周期的高效稳定运营。
四是坚持党的全面领导，推动集团党建品牌新阶段发展。持续加强基层党组织和党
员队伍建设，充分发挥党的政治引领作用助力经营发展，并择机开展特色主题党建
和企业文化宣传创建活动；财务管理工作以提升资源使用效率和效益为目标，优化
资源配置，严格预算控制和考核，加强业财融合、财务分析、税务管理等，多渠道
筹措融资；完善培训制度体系建设，构建高效的干部选拔机制，深化HR系统运用，
优化薪酬管理方案，强化薪酬管控措施。
五是安全生产、信访维稳工作警钟长鸣。完善制度体系，落实安全生产季度考核以
及合理的奖惩制度，深化安全生产标准化和“双重预防机制”建设，加强常态化安
全生产检查，定期梳理风险隐患，对重点领域、重要环节风险点实行清单管理并严
格落实整改，确保全年不发生任何重大安全生产事故；加强信访工作与集团重点经
营工作的协调联动，深化以案为鉴、以案促治，充分发挥信访工作的支持、保障、
助力经营的作用。
（四）可能面临的风险
1.市场风险
房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行业发展
空间不断被压缩，行业利润大幅降低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代
，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进
条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。面对严峻形势，公司深入
研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳
健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以
粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
2.土地储备风险
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供
应依然紧张，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头
部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市
场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资
本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快
落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项
目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区
重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城
市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区
域及西部成渝地区。
3.融资风险
近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的资金用
于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借
款、发行有价证券等方式进行外部融资。
公司目前财务状况稳舰资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种
融资途径，为项目开发建设筹措资金。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2025年度的盈利预测，能否实现取决
于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资
者特别注意。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜深圳市国贸同乐物业管理有限｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市国贸产业空间服务有限｜ 280.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市国管机电设备有限公司｜ 120.00｜ -｜ -｜
｜深圳市和霖华建设管理有限公｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市同路物合投资发展有限｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深物业集团徐州大彭房地产开｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜发有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市设施之家科技有限公司｜ 1545.30｜ -｜ -｜
｜深圳市兴福隆实业发展有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市兴浩仿瓷制品有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市光明物合置业有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市元平塑钢门窗有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市保税区保安服务有限公｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市佳源物业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜深圳市体育服务有限公司 ｜ 330.00｜ -｜ -｜
｜深圳市众通达住宅修缮服务有｜ 250.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳天安国际大厦物业管理有｜ -｜ -121.25｜ 5828.75｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市观澜镇福民丹坑村厂房｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳外贸物业管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜深圳市莲花彩田物业管理有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深业地产发展有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜汇恒发展有限公司 ｜ 0.00｜ -｜ -｜
｜深圳市荣耀房地产开发有限公｜ 1000.00｜ -1835.05｜ 653041.27｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜桂园汽修厂 ｜ -｜ -｜ -｜
｜扬州瘦西湖景悦物业发展有限｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜扬州市物合置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -282.32｜ 135817.03｜
｜山东深国贸酒店管理有限公司｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜山东深国贸物业管理有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜东莞市国贸长盛房地产开发有｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜东莞市物合置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜中建科工集团智慧停车科技有｜ -｜ 85.83｜ 30189.31｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京设施之家科技有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜好年华大酒店 ｜ -｜ -｜ -｜
｜嘉凯锋公司宝安公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜厦门深国贸产城智慧服务有限｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市育发实业有限公司 ｜ 105.00｜ -｜ -｜
｜深圳康富健康产品有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市福源民物业管理有限责｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市福保城市资源管理有限｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市社会福利有限公司 ｜ 3500.00｜ -｜ -｜
｜置茂置业有限公司 ｜ 0.01｜ -｜ -｜
｜深圳市社会福利公司福达电子｜ -｜ -｜ -｜
｜厂 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市皇城地产有限公司 ｜ 3000.00｜ -1180.38｜ 786882.25｜
｜深圳市鹏宏源实业发展有限公｜ 800.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市物合城市更新有限公司｜ 19500.00｜ -｜ -｜
｜深圳市物合产业投资发展有限｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市物业管理有限公司 ｜ 725.00｜ -｜ -｜
｜深圳市物业工程建设监理有限｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳物业吉发仓储有限公司 ｜ -｜ 186.63｜ 40040.47｜
｜深物业扬州房地产开发有限公｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市深福保物业发展有限公｜ 1500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市深福保水电市政服务有｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜胜达时投资有限公司 ｜ 0.00｜ -｜ -｜
｜深圳市深物电梯有限公司 ｜ 350.00｜ -｜ -｜
｜深圳市深物业福源泰发展有限｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市深物业燕子湖发展有限｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市深物业商业运营有限公｜ 4000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市深汕特别合作区国贸物｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜业发展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜越南深国贸物业管理有限公司｜ 20.00｜ -｜ -｜
｜深圳市深房物业清洁有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜深圳市洋源实业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市梅隆实业发展有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜深圳市有方印务发行有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市无为本屋顶绿化有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市教育实业有限公司 ｜ 498.56｜ -｜ -｜
｜深圳市雄牛保龄球娱乐有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市教育基金龙华投资 ｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市教师之家培训有限公司｜ 166.00｜ -｜ -｜
｜深圳市康平实业有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜深圳市康乐体育俱乐部皇发分｜ -｜ -｜ -｜
｜部 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市天阙电梯技术有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜深圳市国贸餐饮有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜深圳市金海联物业管理有限公｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市国贸美生活服务有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆奥博电梯有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜深圳市国贸科技园服务有限公｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳物方陶瓷工业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜深圳市国贸物业管理有限公司｜ 2000.00｜ 5053.96｜ 180082.18｜
｜深圳市国贸深绿园林有限公司｜ 1060.00｜ -｜ -｜
｜深圳市国贸春天商业管理有限｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆深国贸物业管理有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜深圳市路盛实业发展有限公司｜ -｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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